2017年12月10日星期日

澳洲首例!墨尔本外东一名屋主售房愿收比特币


墨尔本东外郊一套独立屋的卖家愿意接受比特币(Bitcoin)支付,或将成为澳洲首例电子货币房产交易。
比特币是一种点对点传输的数字货币,不依靠特定货币机构发行,而是依据特定算法、由大量计算产生,使用网络分布式数据库记录其交易行为,并借助密码学的设计来确保流通过程中的安全性。比特币开始进入澳洲等多个国家的房市,也带来了运算和合法性方面的问题。
罗布(Rob,应要求隐去姓氏)是一名资深建筑从业者,从事购买、翻新并转售房产工作。过去10年,他一直留意电子货币市场的发展,并在今年买入比特币。
罗布运作的最新项目位于墨尔本盆地区(The Basin)山脉高速公路(Mountain Highway)1411号,目前正挂牌出售,并推广称“业主接受比特币支付部分款项”。
罗布认为,以愿意接收比特币来推销房产,将决定一个人是否能够购买该套独立屋。他说:“因为银行并不将比特币视作资产……拥有比特币的那个将能胜出竞争。”
由于比特币的价值容易大起大落,交易日期或会成为买卖双方的争论焦点。罗布声称,自己清楚所涉及的财务风险。
房产销售中介加内特(John Garnett)表示,这笔交易可能成为他经手的第一笔电子货币房产交易。他说:“我们必须小心,因为维州财政收入办公室会希望能按市场交易金额来支付印花税。”
澳洲税务局(ATO)将比特币认定为资产,并要求对比特币的交易进行全程记录。
维州消费者事务厅(Consumer Affairs Victoria)确认,以买卖双方认可的任何资产或者抵押品支付预付款或者结算款均属合法,包括比特币。州政府建议买家、卖家和中介寻求法律意见,确保以比特币支付订金符合监管要求。

大半房产投资者都犯了这个错!你也掉进思维陷阱了吗?

               

超过一半的澳洲房产投资者正在打破投资的黄金法则——他们将过去的表现作为未来成功的指南。
       根据ME银行11月份对1500人进行的调查,有56%的多数房地产投资者“澳大利亚房价过去一直在上涨”。
       另有11%的受访者表示“有那么多其他人正在投资房产,所以这肯定稳当”,只有34%的受访者主要信赖“建议或分析”。而且,在多数人的记忆中,澳房价确实是一路向上的。
        瑞银(UBS)在11月“正式”宣告澳洲房价暴涨结束的同时,析师指出,55年来澳房产增长了6556%。
        但ME银行住房贷款部门负责人诺兰(Patrick Nolan)警告投资者应该谨慎客观,“特别是房价如此之高”。
        “分析和建议是做出任何投资决策的最好基础,特别是如果你想要依靠过去的表现,或者你是依据其他投资者的行为来作出决定。”
        CMC首席市场策略师麦卡锡(Michael McCarthy)认为,从更广泛的角度来看,认为美好时光会永远持续下去,是一个“常见的投资现象”。
       事实上,十分之一的房地产投资者表示,他们的信心来自“其他人正在购买投资房,所以这肯定稳当”,但这也不奇怪,因为对投资者来说,抱团行动感觉最安全。
       麦卡锡表示:“当你不随大流,风险就会升高。现实情况是,如果你们全都错了,那么惩罚会比只有自己做错了要轻得多。。”
       研究人员表示,考虑到对投资者来说,澳大利亚房地产市场有多么多变,ME Bank的调查报告尤其引人注目。诺兰说:“澳大利亚的房地产市场情况各异,并非所有房产在任何时候情况都相同。珀斯目前正从经济低迷中恢复过来,而墨尔本和悉尼的增长速度不尽如人意,但霍巴特有所改善。”
        “布里斯班、悉尼和墨尔本的公寓开发也处于历史最高水平,一些评论人士预测短期内可能会供过于求。”
        一个出乎意料的结果是,24%的房地产投资者现在“很高兴”看到房价下跌,以缓解普遍的州府城市承受力问题,现在预计有更多澳人将从价格走低的趋势中受益。


专家:墨尔本房源激增 正是买房好时机


        如今墨尔本每周末的拍卖房产超过1200套,不少卖家也希望在圣诞节前脱手房产,正是一年中买房的最佳时机。
       房产咨询公司主管瓦伦蒂克(Frank Valentic)认为,今年的最后几周将是买房的“黄金时期”。他表示,近期的拍卖房产数量比之冬季已增加一倍,买家人数却无显著增加,市场形势无疑更偏向于买家。
       瓦伦蒂克说:“到了一年中的这个时候,尤其是在圣诞节前,一些卖家开始急于卖掉房子,他们不想把卖房的压力拖到圣诞节后。他们希望在节前卖掉房子,好享受假期,而无需担心房子的检查及清洁问题。”
        房产调研公司CoreLogic也预测,墨尔本本周拍卖房产将从上周的1727套(清盘率为69%)减至1520套。瓦伦蒂克建议买家参加房产拍卖,因为接下来几周的拍卖数量都在“1200~1400”之间,给买家成功购房提供更多机会。
        另一房产咨询公司Wakelin主管麦凯布(Jarrod McCabe)也指出,在这个时候,买卖双方之间达到了更好的平衡。他表示,许多卖家正好处在急于脱手旧房的阶段,因为他们已经买好了新房,希望尽快搞定一切,这就为买家提供了购房良机。
        但麦凯布表示,12月房市的房产质量或不如此前几周。他说道,这就像“季末促销”,符合一些买家标准的房产或只有少数。他提醒,在年末只关注“促销”活动的做法存在风险,因为在今年买不到房的买家需在明年3月房市开张后继续找房,届时竞争压力会增大。

独立屋热度不再 悉尼房价或进一步下滑

                             
据房产网站Realestate报道,有房产专家预测,悉尼房价将在未来数月继续下滑。上月30日公布的数据揭示,悉尼房市已在11月实现连续3个月下跌。
        银行限贷、海外投资者遭到抑制、工资增长疲软、供应增加,在此四重因素的作用下,悉尼房价连续4年上涨的趋势终于出现裂痕。悉尼卖家任意出价的情境已经一去不返。
        最新数据显示,继9月及10月房价分别下跌0.1%及0.5%后,悉尼11月的中位房价再度下滑0.7%。悉尼也是唯一一个连续在9月至11月期间房价下跌的首府城市,同时期内,墨尔本及布里斯班房价分别上涨1.9%及0.6%。
       房产调研公司CoreLogic最新数据指出,悉尼房价或已在7月到达峰值。CoreLogic分析师库舍(Cameron Kusher)称,悉尼房价将在未来数月继续下滑,但不大可能出现整个市场崩溃的情况。
       CoreLogic调研部门主管洛里斯(Tim Lawless)指出,悉尼房价下跌的原因或是独栋房产需求减少。房产中介索尔兹伯里(Peter Salisbury)称,不少潜在买家已经放弃对拍卖房产的竞拍。“去年我们至少会有15人去参观房子,现在有3个人去都算好的了。”
       联邦银行(CBA)上周再次宣布限贷新措施。库舍表示,近6成买家是投资者,种种限贷措施将抑制投资者热情。


家长投资者过多 澳房产市场崩溃风险加大


       最新报告指出,由于为子女投资房产的父母数量庞大、房价飞涨、家庭债务达到历史新高以及经济发展动力流失,澳洲房市崩溃的风险越来越大。
       澳洲本地避险基金Watermark Funds Management(以下简称Watermark)警告,澳洲房产市场的状况目前接近美国、英国、西班牙和荷兰——这些国家曾在全球金融危机前后爆发房产市场崩溃。
       随着澳洲审慎监管局(APRA)严控投资贷款,悉尼、珀斯和达尔文的房价目前已开始下滑,意味着投资者正在撤离房产市场。Watermark预测,全澳房价很可能在明年上半年触顶。
       Watermark称,澳洲房产市场最令人担忧的是,投资住宅的家长数量到了“极端”水平,这一人群依赖房产涨价获利。
       在澳洲,非专业房产投资者获批的新贷款比例达到35%,比美国、英国和加拿大要高3倍左右。在悉尼,这一比例目前为42%,而在2015-16财年曾达到新批贷款总量的一半。
        除此以外,报告指出,如果工党执政,或将取消负扣税等房产投资减免政策。
        报告担忧,如果更多非专业投资者出售房产,或者投资贷款需求持续下滑,将会加快崩溃。报告提到,美国在全球金融危机之前就出现过类似状况,部分城市投资者过多,增添了市场不稳定因素。
       报告作者、Watermark财务投资主管查尔莫斯(Hamish Chalmers)指出,如果父母投资者撤出,澳洲房价可能骤跌。投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)调查发现,如果房价停止增长或者下跌,澳洲40%的房贷贷款人会出售房产,仅付息贷款的借款人更有可能出售房产。
       查尔莫斯说:“接下来的事情……取决于政府和监管机构的反应,还取决于银行自身的反应。”查尔莫斯指出,澳洲的不同之处在于,非专业投资者的数量特别庞大。
      报告还指出,房价下跌将令家庭债务负担更为沉重。
      查尔莫斯称,澳洲的房贷贷款人之所以能够借到更多钱,只因为澳洲超过25年没有出现重大经济下行。报告引述麦格理调研中心(Macquarie Research)的数据,指出澳人贷款额度比英国人更高,达到了过度借贷的水平。

澳华人比本地人更爱买房 仅四分之三拥有自己的家


       澳大利亚华人房地产市场上稳操胜券——他们正在以比其他澳大利亚人更快的速度购买房地产。
      新的研究显示,在中国出生的澳大利亚居民涉足房地产市场的可能性比其他澳大利亚同胞高出23%,也更有可能正在寻找新家。
      有近四分之三的澳大利亚华人拥有自己的房子,相比非华人群体只有61%是房主。
      2017年圣乔治购房调查数据(St George Home Buying Survey)还显示,46%的中国出生的澳大利亚人正在积极寻找并购买房产——远高于其他澳大利亚群体34%的购买意愿。
      圣乔治银行的发言人罗斯•米勒(Ross Miller)表示,中国出生的澳大利亚人在房地产市场上往往更为成功,尽管他们仅占澳大利亚人口的3%,因为他们从父母或其他家庭成员那里获得经济援助的可能性是其他人的两倍——当中许多人平时生活在海外。
        大约44%的华人获得了家人和朋友某种形式的帮助,而15%的人获得了家人赠予的资金。
      许多人是20岁到44岁之间抵达澳大利亚——他们生活的一个重点就是买房,米勒说。
      他说:“我们发现真正有趣的是,对于几乎所有在中国出生的澳大利亚家庭来说,稳定、家庭和长期扎根都是非常重要的。”
       新州房地产研究所(Real Estate Institute of NSW)主席莉娜•皮尔金顿(Leanne Pilkington)表示,澳大利亚华人可能会把本地和海外资金组合在一起购房,不过这种情况往往因买家而异。
      首置业者魏先生(音译,William Wei)于2013年从中国移居澳大利亚,成为公民之后,最近使用自己的储蓄,加上父母赠予他的资助,在Wolli Creek购买了一套单元房。“拥有自己的房子是非常重要的,”他补充说,他的其他优先事项之一是住所必须靠近一所声誉良好的学校。“家庭总是很重要,所以我们需要从这方面进行规划。”

2017年12月2日星期六

专家提醒:购买期房公寓风险高于公众认知



房地产专家提醒,购买期房公寓风险大,购房者在购买前应该做深入的研究以尽量降低风险。

据《太阳先驱报》报导,戴维斯(Eleanor Davis)律师说,数千名墨尔本人在上周末考虑购买期房公寓,但很少有人会采取基本措施来保护他们的投资。

她说:“开发商经常依靠前一个开发项目收回的钱来完成下一个项目,而且他们经常破产。”
“你永远也不能得到百分之百的保护,但你可以尽量降低风险。”戴维斯女士说。购房者应该做深入的研究,以确保开发商是合法的。

她说:“去找你的律师,在澳洲证券投资委员会(ASIC)网站上搜索开发商信息和检查开发商的信用纪录。如果你的投资达到50万,这一点点的工作是完全值得的。”购房者也应该去问未来邻居他们的购房和居住经历。

戴维斯说,她的律师事务所近年来已处理了数十起严重的案例,而且在墨尔本白热化房地产市场上,问题越来越严重。

她说购房者与开发商之间的“力量不对等”,购房者对是否应该向开发商提出担忧感到犹豫不决。

她说:“购房者期房公寓的合同本质上是有利于开发商的,而且有那么多的购房者。如果你要求改变合同,他们可以告诉你,他们会找到愿意支付这笔钱的其他购房者。”

泰勒(Geoff Taylor)夫妇于2012年9月在普雷斯顿(Preston)区付了6. 4万澳元首付买下了一套期房公寓。公寓开发商倒闭使这对夫妇陷入了困境。

现在这个项目已经被一个新的开发商接管了,但需要到2019年3月才能交房。那时候泰勒先生交纳的首付已超过7年了。

更糟糕的是,这对夫妇发现原来的开发商把他们购买的公寓单元卖了两次,这意味着他们不得不重新选择另一套不太理想的公寓单元。

泰勒先生说,他向那些想买公寓的朋友给出同样的建议。他说:“不要买期房公寓,目前没有足够的保护措施来保护买方。”

投资者撤出 首次置业人群主宰悉尼西房市

                 
在投资者撤出的情况下,首次置业人群正主宰悉尼西房产市场。利物浦(Liverpool)、韦灵顿(Werrington)及卡姆登(Camden)均是热门区域。
     
在新州首次置业人群购置65万澳元以下可享受印花税减免优惠新政实施4个月时间里,政府共让利1.51亿澳元。而去年一整年,新州首次置业人群印花税减免优惠总额仅为9,100万澳元。
     
来自金融比较网站Finder的哈桑(Bessie Hassan)表示,数据显示一波首次置业人群“涌入”市场,在悉尼西南部邮编2170区域,即利物浦、卡索拉(Casula)及普雷斯顿(Prestons)周边,共有233名首次置业者享受到印花税减免优惠。
     
实际上,今年仅7月至10月间,邮编2170区域便减免了接近390万澳元印花税。邮编2747区域,即韦灵顿周边,也同样有233名首次置业者享受到印花税减免优惠;而邮编2570区域,即卡姆登周边,则有210人享受到优惠。
     
利物浦当地地产中介奇迪阿克(Linda Chidiac)表示,利物浦CBD及沃里克农场(Warwick Farm)售价40万至60万澳元的公寓特别受欢迎。
     
房地产经纪公司McGrath卡姆登分部地产中介阿姆斯特朗(Blake Armstrong)也称注意到利物浦地区出现越来越多首次置业买家。
     
悉尼霹雳镇(Blacktown)地产中介福尔摩沙((Daniel Formosa)表示,目前其负责的市场上首次置业者占60%至70%。

墨尔本便宜城区置业可省数万 购置增值最大化房产为上策

     
        墨尔本房屋买家只需要在心仪的城区多做研究,寻找最便宜的地方,在买房的时候就可以省下十万余澳元。数据显示,相隔两个街区的不同地方的房价中位值可能相差超过一百万。
       城区内部被划分为不同的统计区域(statistical area level 1,SA1),数据对城区的房价中位值与每个统计区域的房价中位值进行了对比。
       SA1地区是由澳洲统计局进行划分的微小城区,一般由200人至800人组成,通常被用来分析统计数据。 
       房地产买家可以利用这些数据在心仪的城区找到房价最便宜的地方。
       在Richmond,最便宜的SA1地区在Hoddle St和Victoria St附近,这些地区的房价中位值低至92万澳元。要知道,Richmond的房价中位值可是达到了125.25万澳元。
       与此形成对比的是,位于Swan St和Bridge Rd之间的Richmond Hill其中一个SA1地区的房价中位值达到了274.75万澳元。
       在Toorak,房价最昂贵的地区是Yarra附近St Georges Rd周边地区。这个地方的房价中位值达到了1204万澳元,而Toorak的房价中位值为465万澳元。
       Toorak也有相对较为便宜的地区。Williams Rd和Malvern Rd周边的火车线其中一个SA1地区的房价中位值就低至280万澳元。
       数据显示,Albion房价最便宜的地方在Ballarat Rd,这里的房价中位值为53.1万澳元。而Albion的房价中位值为70万澳元。
       同时,想要在Reservoir买房的人可以到城区北部边缘看一看,这里的几个SA1地区可以让你以更加便宜的价格买到心仪的房子。 
       realestate.com.au首席经济学家Nerida Conisbee表示,如果一个地区处于城区边缘或位于水边或主干道边,那么这个地区的房价可能就会更加便宜。“这些都是可能会造成房价很大不同的因素。”

         房产业内人士Thomas Georgiou也提出建议,称与其做出妥协,在一个城区买下最便宜的房子,还不如到其他城区购买资本增值最大化的房子。
       “我不会建议买家为了进入一个城区而做出妥协。有些人可能会为了进入Brighton而买下主干道边的房子,但是与其买下B级或C级的房子,还不如去别的城区看看。不要为了进入一个城区而损失你买房的质量。”

  澳富豪斥资千万购豪宅 悄售旧宅赚数百万

美容连锁机构Laser Clinics联合创始人Alistair Champion在今年《澳洲金融评论报》年轻富豪榜上排名第14位。近期,他与妻子Kate Champion将位于悉尼Bellevue Hill的住宅售出,价格约800万澳元。
      
据悉,2013年,他们将位于Paddington的住宅以177万澳元出售,并花540万澳元从金融衍生品交易员Jim Clody手中买下了这套Hamptons风格的住宅。该住宅位于Victoria Road,内有6间卧室。一年之后,年仅37岁的他登上了年轻富豪榜。
        
今年9月份,Alistair以约1350万澳元的价格买下了Woollahra豪宅Icilus。之后,他便通过房产经纪人,将名下这套住宅挂牌出售,要价800万澳元至850万澳元。
      
据悉,Alistair新购买的豪宅为维多利亚时期的意大利(Victorian Italianate)风格,其1350万澳元的交易价格创下今年Woollahra-Paddington地区最高房价纪录。


受人口强劲增长带动 墨尔本写字楼市场火热

                                  
房地产巨头Mirvac对墨尔本新写字楼项目的前景感到乐观,原因是这里的人口增长强劲,住房相对可负担。
         写字楼的租户正从内城区搬到墨尔本CBD,那里的租金只比内城区稍微贵一点,这一点与悉尼不同,悉尼的租户搬到市中心将面临巨大的成本。
         Mirvac办公和工业物业主管Campbell Hanan表示,随着人才争夺战升温,科技公司纷纷在市区设办公室。
        周四该集团启动了墨尔本Collins St 477号的Olderfleet写字楼项目,该项目将于明年5月动工,于2020年竣工。
         该大楼的设计者是Grimshaw Architects,德银将作为主要租户,在总共约5.5万平方米的办公空间中租用2.2万平方米。
        大楼已有50%左右的空间签下租户,律所Norton Rose Fulbright据信已商定条件。
        Hanan表示,租户正从内城区搬到CBD,因为便利的公共交通设施使得CBD更能吸引人才。
       墨尔本CBD的每平米租金平均比其他城区高出180元。而在悉尼,Parramatta和CBD的每平米租金相差了690元。
       “很多(墨尔本)租户愿意搬到CBD付更多租金,因为他们搬进的是更高效的大楼,”Hanan说道。“你可以租小一点的空间,这样租金成本就是一样的了。”
       该集团“非常有兴趣”在墨尔本寻找新的办公开发机会,但它发现,随着土地价值上升,这些机会很抢手。
       Hanan称,墨尔本的人口增长强劲,跨州居民给其带来净移民,入境旅游发展火热,具有深厚的就业基础,而且相比悉尼,住房更可负担,办公租金也更便宜。
        随着科技产业在全球主要城市租赁更多空间,科技企业也将非常适合该集团的写字楼项目。
        墨尔本的写字楼市场一直都供不应求,不过Collins St的西端则是一派繁忙景象。明年第一季度Mirvac在664号的另一栋写字楼有望竣工,与此同时,Cbus Property在433号的项目以及Lendlease在699号的Melbourne Quarter项目也处于开发中。


中国对外投资降至四年来新低 恐对澳洲房市产生长远影响

                第三季度中国境外房地产投资降至四年多来最低水平,突显更严格的资本管制正在重塑全球资产市场。
        中国的保险公司、银行和私募股权投资集团近年崭露头角,跻身于伦敦、纽约、悉尼等大城市高档写字楼和豪华酒店最重要的买家之列。但出于对资本外逃和人民币贬值的担心,北京方面在去年底对境外交易进行大范围的压制。
         根据全球房地产咨询公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)的最新报告,今年第三季度中国境外房地产投资仅为25亿美元,降至2013年第四季度以来最低水平。今年前三个季度中国境外房地产投资总额为182亿美元,不到去年全年创纪录的383亿美元的一半。
         戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd先生在报告中表示:“政府对房地产投资活动日益严格的审查,加上投资者在10月份北京举行十九大之前采取谨慎态度,都对境外交易量产生了抑制影响。”
        根据中国商务部的数据,今年头九个月非金融类对外直接投资下降42%,至780亿美元,但该部不提供行业分类数据。
        高盛等华尔街银行近期言论表明,特朗普有望开启更强劲增长和监管放松的前景,正推动华尔街的动物精神回归。
        6月份,曾是中国最积极境外房地产买家的安邦保险集团董事长失联,据信是被反腐部门带走。
        今年8月,中国国务院推出了一个规范境外投资的总体框架,对过去一年出台的零散措施进行了整合和正式化。
       该框架将境外投资分为“鼓励、限制、禁止”三类。房地产、酒店、娱乐业和体育资产被归为“限制”类。
        在对外房地产投资减少的情况下,其余投资从建成项目转向绿地开发项目。开发项目占第三季度全部投资的58%,去年第二季度这一数字曾低至10%,同期写字楼占比从71%降至28%。
        戴德梁行和中国商务部的数据都不包括个人购房。此类投资难以追踪,因为买家一般不会寻求政府的批准,并且经常使用非法渠道获取所需的外汇。
        分析师们表示,北京方面认为与购买建成的写字楼相比,绿地投资没有那么投机,还有助于中国开发商获得宝贵的境外运营经验。
         除了绿地投资外,戴德梁行预计物流和研发中心将成为中国对外房地产投资的新增长点。这两项都是上述新框架下的“鼓励”类投资。物流还与另一类受到鼓励的投资有联系,那就是“一带一路”相关项目,中国国家主席习近平希望通过这一雄心勃勃的基础设施建设工程将中国与发展中世界联系起来。
        戴德梁行的Shepherd写道:“当局的总体姿态让我们相信,虽然房地产投资活动正受到严格审查,但对于与‘一带一路’有关的项目所在国家,他们可能会采取赞成的态度。”


2017年10月15日星期日

三居室渐成维州主流 业界鼓励多样化开发

三居室公寓逐渐成为购房者的主流,但目前市场上正缺乏价格较低的这类户型。因此,维州房产委员会(Property Council of Victoria)正鼓励开发商开发多种类型的公寓项目。

尽管独立屋和联排别墅被追捧为比较实惠的买房选择,但墨尔本内城大多数家庭住房标价超过1百万澳元。

近日,伯恩斯(Tom Burns,40岁)和莎伦(Sharon Nannery,35岁)就遇到买房贵的问题,他们想换个比圣基尔达(St Kilda)两居室公寓更大的房子。为了住的离上班更近,这对夫妇愿意房子没有后院。最终,这对夫妇选择将一套1居公寓和两居公寓合并,这比买一套顶层公寓划算。

目前,许多开发商基本上已把重心从投资者身上转移,越来越多迎合了内区年轻业主的需求。近年来,有报告显示,很多夫妇对更大户型的住房需求强劲,他们十分乐意一家人住在综合性公寓里。

维州房产委员会的卡普(Sally Capp)表示,越来越多人在买房上更看重生活方式、服务和就业机会。根据房产咨询公司Charter Keck Cramer的数据,在截至2016年的10年里,住在中等密度建筑的家庭数量几乎增加了两倍,达143%。

但市场上许多3居室公寓都是顶层公寓,而且价格不菲,有些价格甚至超过了200万澳元。一项针对上市楼盘的分析显示,绝大多数待售的大型公寓尚未建成。

Neometro的建筑师辛克莱(Lochlan Sinclair)表示,对于开发商来说,向家庭出售期房公寓是一件很有挑战性的事情。但她鼓励Neometro在开发中增加3居室公寓户型。

卡普也鼓励开发商开发多种户型的公寓。她指出,随着更多大型公寓的建造,3居室公寓的价格会随着时间的推移而下降。

墨尔本较易负担城区 如今房价大涨

       据《Herald Sun》报道,五年前在墨尔本诺丁山(Notting Hill)、西富茨克雷(West Footscray)和阳光区(Sunshine)等城区购房的业主,如今将能获得较大回报。

        诺丁山、西富茨克雷和阳光区曾是墨尔本房价较可负担城区。但金融对比网站Finder的新研究发现,自2012年以来,这几个城区的中位房价出现最大幅度增长。

        其中,增幅最明显的是诺丁山,这里的中位房价从2012年的48万澳元猛增至今年的92.9万澳元。其次则是西富茨克雷,中位房价从50万澳元增至86万澳元;紧接着是西斯蒙(Heathmont),从50万澳元增至85.9万澳元;灵伍德(Ringwood)从48万澳元增至83万澳元;灵伍德东(Ringwood East)从48.2万澳元增至83万澳元。

        除此之外,克莱顿北(Croydon North)、斯科列斯比(Scoresby)、阳光区和诺克菲尔德(Knoxfield)等城区2012年的中位房价均等于或低于50万澳元,但在5年间却增长超过30万澳元。

        Finder的理财专家哈桑(Bessie Hassan)表示,这些城区房价增长明显,使得数年前在这些城区购买了物业的业主获得较大回报。

       虽然这些城区房价迅速增长,但房地产公司Biggin & Scott亚拉维尔(Yarraville)分部的主管托马斯诺(Tristan Tomasino)指出,西富茨克雷的房价依然是年轻夫妇能够负担的。

       该城区物业所占的地块要大于附近房屋均价渐超100万的亚拉维尔和塞登(Seddon)。例如,在这两个城区购买地块面积200平方米的两卧独立屋,所花的价钱可在西富茨克雷购买地块面积达400平方米的物业。

      而且,随着首次置业者和一些想要扩大物业规模的年轻家庭搬到西富茨克雷,这个城区也变得贵族化,近几年有一些有名的咖啡屋在这里开业,在这里形成了一股咖啡文化。    


资本管制措施难遏热情 中国人投资澳洲房产脚步不停

       尽管中国内地资本管制收紧,但中国投资将继续流入澳洲的房地产市场。房地产门户网站居外网(Juwai)表示,尽管今年早些时候中国买家的询盘量下降将近10%,但预计询盘将再次达到顶峰。

       据居外网的一名发言人表示,今年上半年潜在中国买家在该澳洲房产网站上的询盘量较2016年上半年下滑了9.7%。

        “这相比去年有所下降,但询盘量仍是(有史以来)第二或第三多的一年,”该发言人说。“这就像穿越山麓,前方还有更多的山峰。”

        此前彭博社报导称,中国限制资本外流的措施并未抑制中国对投资海外的兴趣。它援引上海一位餐厅老板的话说,他打算把钱装在手提箱,带到墨尔本,这样他就能买当地的房产投资了。

       自今年年初以来,申请使用每年5万美元外汇配额的中国人必须签署一份不会将资金用于房地产的承诺书。

       由于最近中国政府颁布限制债务的法令,这令迅速扩张海外业务的中国大型企业感受到了压力。

       在悉尼和黄金海岸开发地标性公寓和酒店大楼的万达集团正为资产洗牌,上周宣布了旗下一家子公司的售价。

        此外,全球评级机构标普下调了万达旗下两家实体公司的信用评级。

        与此同时,上周投行瑞银(UBS)发布一份报告,将悉尼列入面临房地产泡沫风险的全球城市名单。

        瑞银警告,这座城市的过热房市面临“上升的风险”,并单独指出,外国投资是推动其房价上涨的因素之一。

       为了给东岸州府城市的房市降温,澳洲监管部门一直在打压投资者和只付息借贷。

“自从几年前成为中国投资者的目标以来,悉尼房市一直处于过热状态,”它说。

“低利率、不断增长的财富和积极的预期也提振了本土需求。因此,(房产)估值飙升,将市场推入泡沫风险地带。”

      在全球范围内,多伦多的房产泡沫风险最大,斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、伦敦、香港和阿姆斯特丹也面临风险。

空地比房更值钱!悉尼业主两年获益逾50万

 房产专家表示,假如卖家想要利益最大化,最好的方式是将房屋推倒,而不是进行重建,因为现在好的土地非常紧缺。

这种情况在悉尼West Pennant Hills表现明显。在这里,空地的售价可以超过200万澳元,比现成的翻新房屋更值钱。

上周,Hill Rd 4号空地便在拍卖前以160.5万澳元的价格成功交易。

房产数据分析公司CoreLogic指出,该空地的业主于2015年7月买下这块833平方米空地,当时的价格为105万澳元。

房产经纪人卡尔(Jennifer Carr)表示,业主还申请了新房开发许可。此次的售价显示,仅过了2年,业主便获益超过50万澳元。

另外,Kylie Cres 25号面积900平米空地也在最近售出,售价达201.4万澳元,超过了隔壁一套独立屋的售价。这套独立屋占地1217平米,有4间卧室,交易价格为196.5万澳元。

卡尔表示,业主们已经开始留意到上方没有建筑的土地所拥有的价值前景。而买家也知道,

当地出售的空地并不多,他们没有第二次机会,因此很乐意支付较高价格。

悉尼房市降温 首次置业者买房仍需靠家长

 周六早晨,悉尼东部海岸的多场拍卖会上均出现了家长们的身影,他们希望利用房市降温及春季旺季房屋供应增多的有利条件,帮助子女购买公寓。

       邦迪(Bondi)一套2居公寓便吸引了一位母亲、一位代表女儿前来的朋友、以及另外一位为儿子前来的父亲参与竞拍。最终该物业以177.3万澳元售出,超过保留价17.3万澳元。

      另外,邦迪海滩(Bondi Beach)海滩路(Beach Rd)3/58号北向公寓也颇受欢迎,吸引了11名买家登记参加拍卖,其中有8名买家积极参与竞价。

       据悉,该房产的起拍价为150万澳元,家长们代表着自己20多岁、首次置业的孩子们展开激烈竞争。最终,一位母亲及其朋友拍下了这套房产。

      房产中介公司拍卖师及经纪人波(Adrian Bo)表示,尽管悉尼房市有所降温,但首次置业者如果没有父母的帮助,依然很难负担起首付及印花税。

        例如,库吉(Coogee)一位20多岁的年轻买家在Dundas St 7/3号2居房产拍卖开始时非常有信心,首次出价高达120万澳元。但是,最后在咨询过“智囊团兼赞助人”父母的意见后,这名年轻人遗憾放弃竞拍,败给一名投资客。据了解,这套房产的最终售价为143万澳元,超出保留价15万澳元。

2017年10月8日星期日

澳房市降温迹象出现  墨尔本布里斯班楼花转售增多

    焦虑的卖家正转向Gumtree、社交媒体和传统的卖房网站,希望在住房市场疲软的情况下卖掉自己的房屋。

有人把公寓楼花和城郊住宅打上“急售”和“大打折”的标签来出售,特别是位于墨尔本和布里斯班的。有人对这两个城市的公寓供应量感到担忧。

卖家忙着卖房之际,监管机构为了帮房市降温打击投资者,澳储行最近还特意指出布里斯班盖了太多的公寓。

有一些证据表明,这样的打击措施发挥了作用,因为房价放慢增长步伐,拍卖会清盘率也下降了。不过,这样的结果喜忧参半,平均来看,房价还在上涨。
本月,墨尔本内城区和外城区有几十套公寓被挂在Gumtree上面出售,包括以两年前的合同价“紧急”转售住宅期房,或者“大打折”出售公寓。

布里斯班Bowen Hills有一套公寓在Gumtree上以“低于合同价”的价格出售,还有连房带地打包出售,价格可以协商的。

即便是在火热的悉尼市场,Bankstown也有一套“很不错的”两卧室住房“急售”。

在脸书的Marketplace上面有好几套房在售,包括墨尔本排屋和公寓,其中一套配了高档家具和白色家电,布里斯班外北区也有一栋住宅和土地在出售。

墨尔本大学会计与金融毕业生张文海(Wenhai Zhang,音译)就在Gumtree上面转售一套公寓楼花。

他的朋友从中国来澳洲学习,买了这套楼花,结果发现银行限制了针对海外买家的贷款,他的朋友难以贷到钱,于是不得不把楼花卖掉。张文海表示,还有其他中国买家也陷入类似的困境,想把公寓卖掉。

“我联系过一些华人经纪人,他们手里有很多公寓楼花,”23岁的张文海说。他也是从中国来到澳洲的,已经待了五年。

BIS Oxford Economics住宅房地产高级经理Angie Zigomanis表示,最近买楼花的人面临的挑战就是,当他们在市场上有很多竞争产品时转售楼花,能否以原来的价格售出。

WBP Group执行主席Greville Pabst注意到在拍卖会之前出售的房屋所占比例也增多了。他表示,这是紧张的初期迹象。“这显示了市场上的信心正在减弱。”东海岸州府城市的房价还在攀升,但速度放缓了。

Propertybuyer总经理Rich Harvey注意到悉尼出现“温柔的冷却”现象,特别是西南区和西北区,去看房的人变少了。


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房价飙升加剧地域差距 在哪买房都不如悉墨赚钱

          
       悉尼和墨尔本的房地产促使城市房主的财富大幅增长,将近一半的房子现在的价值已经是当初买入价的两倍。

       研究机构CoreLogic表示,在一些悉尼郊区,特别是在西悉尼,超过70%的房主——平均持有房产14年——看到他们房子的价值至少翻了一倍。

        研究部主管劳力斯(Tim Lawless)表示,取决于地区,房地产产生的财富存在巨大的差异。“悉尼和墨尔本的房屋市场为有幸在上一个增长周期内拥有房产的业主创造了巨大的财富。不过,其他房地产市场的资本收益率却明显偏低。”

       零售巨头Harvey Norman董事长哈维(Gerry Harvey)表示,房产“毫无疑问”是澳人创造财富的最大动力。“在墨尔本和悉尼,这股动力显然是最强的,”他说,霍巴特也在受益。“(相比之下),矿业热潮的效果是让大量资金流入几家大矿商的口袋中,而工作者的受益较小。”

      澳最大住宅开发商Stockland的首席执行官斯坦内特(Mark Steinert)表示,这份研究报告强调了“买地吧,因为它们不可再生”这句格言是多么正确,公寓建设浪潮澎湃,独立屋的价值增长速度可能超过单元房。就乡镇地区来说,维州乡镇地区,霍巴特和塔州乡镇地区紧紧追在悉尼和墨尔本之后,也是住宅市值比买入价高出一倍的比例最高的地区。

       在独立屋价值增加一倍以上的20个郊区名单中,悉尼占据主导地位。Fairfield市府郊区有76.5%的房屋实现价值倍增,而St Johns Park名列第一。Concord West和Chifley也进入前20。维州只有两个郊区上榜,分别是墨尔本的Vernont South和乡镇地区城市Ballarat。


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受房市畅旺带动 澳洲富人增速超过亚洲 

                  
   
    2016年,澳洲百万富翁和亿富翁人口的增长速度超过全球平均水平,也超过了亚太地区的平均水平。

       最新发布的《世界财富报告》显示,去年澳洲富人的数量增长9%,达到25.5万人,与中国内地高净值个人的增速相当。不过,中国的百万富翁和亿万富翁数量远远超过澳洲,达到110万人以上。澳洲高净值人口的增长率还超过了美国(8%)和英国(2%)。

      主管Philip Gomm认为,澳洲高净值个人激增是去年房地产和股票价格大涨促成的。高净值个人指的是拥有100万美元以上资产(住房除外)的个人。

       州府城市的房价尤其强劲。去年标普/澳股200种指数上涨了11.8%,同时,根据CoreLogic的数据,悉尼和墨尔本的房价分别增长了15.5%和13.7%。即便是饱受诟病的霍巴特和堪培拉房市也出现强劲上涨,在2016年分别增长11.24%和9.29%。

      “这在我们地区当中是个非常好的结果。我们看到亚太地区的增长放缓,但澳洲却保持坚挺,”Gomm说。

       不过,澳洲绝不是富人数量增长最快的。增速更快的地区有印尼(13.7%)、泰国(12.7%)、台湾(11.9%)、法国(10.7%)、加拿大(11%)和挪威(13.2%)。

       Gomm表示,去年出现的一个显著趋势是,中国富豪数量的增速放缓,而北美和欧洲有所回升。要知道,2015年中国的高净值人口曾飙升16%,而美国和英国的增长率分别只有2%和1%。这说明,美国和欧洲市场的经济增长正在复苏。

      Gomm预计,鉴于大宗商品价格走高、储蓄率上升以及房价进一步上涨,2017年澳洲富人的增长速度可能更快。


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澳洲四大城市买家 年赚六位数才能还房贷无忧

 一项最新分析调查显示,澳洲房产市场的兴旺给购房者带来了难以承受的压力。澳洲四大城市的买家、特别是首次购房者面临着巨大的压力,人们需要六位数的年收入才不会因还房贷而“囊中羞涩”。其中以悉尼尤甚,买主需要年赚超过19万澳元才能无还贷之忧。

调查发现,悉尼、墨尔本、堪培拉、达尔文的买家面临着非常大的还贷压力。悉尼的家庭需要有19万多澳元的年收入,才能避免将收入的30%以上用来还贷。

这几乎比目前的平均收入多出9万,而且是在假设买主有23.5万来支付中位价独立房的20%首付款的前提下。要在悉尼买一套中位价的公寓房,买家需有12.29万澳元的年收入。

墨尔本的买家想买中位价的独立房,需有14万澳元的年收入。购买中位价的公寓房,年收入需要7.7万澳元。目前,悉尼和墨尔本的平均家庭年收入分别为10万和9.5万澳元。在堪培拉和达尔文购买中位价的独立房,买家的收入也需要达到6位数。

RateCity公司女发言人提恩戴尔(Sally Tindall)表示,这些数字鲜明地证明了目前悉尼首次购房者的情况有多么严峻。

“10万澳元以上年收入的家庭曾被认为是富裕阶层,但在当今悉尼的房产市场,你甚至不能在没有房贷的压力下负担得起一套基本的单元房,”她说,“墨尔本的首购房者也很困难,但那里的公寓房价格还算合理,仍能让首购房者负担得起。”

自2008年至今,悉尼的房价已上涨了一倍多,墨尔本的房价也几乎翻倍,但同期,全澳人的周收入仅增长了27澳元。

悉尼大学高级讲师罗杰斯(Dallas Rogers)说,购买中位价房子所需的家庭收入数据“令人深忧”。 他认为抵押贷款的压力不仅是由于家庭的个人选择,也有受到贷款机构和房地产行业影响的因素。研究发现,房贷拖欠率已达到五年来的最高水平。

罗伊摩根行业通讯主管莫里斯(Norman Morris)表示,近六分之一的借款人面临着潜在的问题,当利率上升时,问题将会加剧。


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海外净移民增幅创新高   房价下跌并不容易


       澳洲人口录得九年来最快的增长,其中,悉尼和墨尔本的移民人数实现了自2009年以来最快的增长,这反映了对基础设施建设和住房的需求。

       澳洲统计局ABS公布,今年一季度全澳人口增长了12.6万,这一证据进一步表明国民经济将在未来几个季度中走强。维州(人口增长率2.43%)和新州(增长率1.6%)都创下了自1960年以来最快的年度人口增幅。而海外净移民的大幅增长,是这两个州人口增长的主要动力。
其中大部分移民都定居在新州及其州府城市,在过去12个月内吸纳了9万多人。维州则增加了8万多人。

       总的来说,过去一年中的净移民达231.900人,占人口增长总额的60%。

       这些数字强化了人们对澳经济表现和创造就业的预期,在过去六个月里,这两项数据都出现了飙升。

        联邦银行经济学家Michael Workman表示,自1990年以来,全澳人口已经扩大了40%,从1720万增加到2450万人,这突出表明联邦政府和州政府需要维持基础设施支出。“公路,机场,电力和水务公司需要提供一流的系统,以提高生产率,降低拥堵成本。”房屋建设数量长期不足更是加剧了这些成本,而这“有助于解释澳相对较高的房价和近期强劲的价格上涨”。他说:“社会经济基础设施所承受的压力将会持续下去,特别是在内城地区,因为自2006年以来,每年出生人数都保持在近30万人。”

        ABS估计,2015-16年,大悉尼的人口增长了1.86%,高于过去五年的1.76%。根据该局的统计,墨尔本的增长速度加快到2.74%。北领地,塔州,西澳和南澳是澳人口增长较为迟滞的地区,年增幅仅为全国的三分之一。

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大量移民涌入借来东风 悉尼墨尔本房价坚挺超预期

澳新银行ANZ一名高管说,悉尼和墨尔本的住房市场表现比预期的还要坚挺,部分原因在于大量移民的涌入。
      
本周,澳新银行才收紧了在布里斯班和珀斯买公寓的贷款条件,但将悉尼和墨尔本排 除在外。这两个城市托起了最近几年的房产繁荣。
       
澳新银行负责人Fred Ohlsson指出,该行收紧信贷的部分原因在于布里斯班公寓可能过剩。根据该行的新规定,在布里斯班和珀斯买公寓首付款少于20%的话,该行将不会提供贷款。
      
悉尼和墨尔本未来也有数千套新公寓入市,但Ohlsson先生说,这两个城市的需求坚挺得令人感到意外,部分原因可能在于很多移民涌入。
     
“住房需求可能比我们想象的还要强劲一些,即便是在四到五个月前。现在,我们正在进入春天,也就是从传统上和季节上来说一年中一段重要的时期,”Ohlsson先生在接受采访时说道,“我可以说的另一点就是,悉尼和墨尔本等城市的净移民很强劲。”
     
周三公布的数据显示了新州和维州人口持续增长,专家说这将给公共基础设施带来更大的压力。维州人口增长最迅速,一年增加了14.94万人,增幅为2.4%;新州一年增加了12.33万人,增幅为1.6%。
       
联邦银行经济学家Michael Workman表示,海外移民和跨州移民促进了维州的人口繁荣,而且其中大部分新增人口都在墨尔本。他认为,虽然很多人说墨尔本公寓过剩,但实际上问题不大,因为租金还在涨。
      
澳新银行等机构认为房价的突飞猛涨是个重大风险,因为家庭债务也在膨胀,可能导致贷款超出承受能力的人难以面对利率的上调。
      
目前,四大银行里就有三家认为利率会在明年开始上调。

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维州政府改革房屋租赁法 欲推房东黑名单缓解租客困扰

2017年10月8日《The Sunday Age》报道,维州政府推出了房屋租赁改革方案,承诺为租户提供更公平的租房交易,禁止租房竞标,开发用于此目的新手机应用APP。

维州工党政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单,并禁止租房竞标(rental bidding)。

然而,维州房产研究所REIV(Real Estate Institute of Victoria)警告说,黑名单可能会被滥用,进而导致租房危机。

在完成了对住宅租赁法(Residential Tenancies Act)的审查之后,维州政府推出了房屋租赁改革方案,承诺为租户提供更公平的租房交易,禁止租房竞标,开发用于此目的新手机应用APP。

维州政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单,并禁止租房竞标。预计政府将在未来几天内公布进一步的举措。

工党政府还计划打击私人房东及其中介的误导和欺骗行为,强制他们告诉租客房屋的有关严重缺陷或房屋出售计划,在签署租约之前要告诉租客房屋有无石棉或其它危害。

维州民事及行政法庭(VCAT)10月6日确认,在过去12个月里,向VCAT申请解决纠纷的租客和房东人数激增,2016年至2017年期间的案件超过了5000宗,比上年增加了27%。几乎所有案件都是由房东中介提出的,要求租户支付拖欠的房租或赔偿损失。

但是,维州房产研究所首席执行官戈尔金(Gil King)却严厉批评了建立房东黑名单的想法。他说:“除非租户拖欠房租超过一个月,否则租户不会在黑名单上,租户甚至有权向VCAT对黑名单提出质疑。但房东黑名单却可能被滥用,因为心怀不满的租户将能够不公平地将房东放在黑名单上。”

该研究所就维州政府的改革方案提出警告说:“市场的任何不平衡都有能力引发租房危机。”

维州消费者事务厅厅长凯鲁兹(Marlene Kairouz)表示,政府需要改革房屋租赁法律以应对维州中长期租房人数的增加,这些变化将禁止租房竞标以给予租客更好的保护,并将让房东和中介为他们的行为负责。

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2017年10月1日星期日

房产行业最值钱的是什么? 地价涨不停 拆旧盖新更划算



过去10年间,墨尔本和悉尼很多具有绝佳再开发潜力的物业都是堪比纯金的投资品,未来10年,它们的表现会更好。

个中缘由不难理解。住宅用地的价值增长速度远远快于建筑成本的增速。

澳洲的低通货膨胀环境是建筑成本保持一定稳定性的主要因素。较低的建筑成本反过来扩大建筑成本和土地成本之间的差距,使得推倒旧物盖新房更划算。
墨尔本买家代理詹姆斯(Mal James)说,如果业主们拥有的是抵押土地或没有土地——包括公寓、排屋和受遗产规定限制的房屋——他们在卖房时的处境会越来越不利。“如果你有不错的、不受限制的土地,你还是炙手可热的,”他说。

所谓的“只有土地”这类房源是住宅房产里售价最强劲的一种,尤其是东海岸州府城市内城区的。这些房产通常是不受市府遗产保护的老房子。

一块地是否受单套住宅契约保护这似乎并不重要。1920年代和1930年代,部分市府引入了这些契约来保护街区特性,但意味着可以用新住宅代替老住宅,但不能盖单元房或联排别墅。
对越来越多的买家来说,他们考虑的重要因素是老房子能不能被拆掉再盖新房。

Domain首席经济学家威尔森(Andrew Wilson)表示,现在的买家很清楚,他们不太可能因为“拆掉重建”的房产交易而花太多的钱。

他表示,这是因为土地价值还在上升,和大豪宅一样,这种做法也适用于中等市场。

“在房产的总成本里面,建设成本所占比例正在下降,”威尔森说,“因此买完房再拆掉是可行的。你花150万元到200万元买房,但从总价值来看,那块地上面的房子实际上并不值钱。花30万元到40万元就可以在上面盖一栋很不错的房子了,这不算浪费。”

威尔森表示,墨尔本和悉尼市场都出现了一种有趣的趋势,即面积较大的土地是被那些打算盖一栋新豪宅的人买走了,而不是被打算盖好几套房的开发商拿下。

新州房产研究所主席坎宁安(John Cunningham)表示,悉尼有越来越多的业主选择留住目前的住宅,要么翻修,要么拆掉重建。“过去几年间,悉尼没有这么多的拆掉重建活动。”

迪肯大学新研究:房价上涨别让中国人背锅!

                  
       最新研究发现,中国买家并没有推高澳洲房价。

       迪肯大学(Deakin University)的研究论文还披露,中国买家喜欢独立屋超过公寓,通常花费不到80万元,最青睐的也不是学区房。

       迪肯商学院研究员钟莫娜(Mona Chung)博士调查了在澳购买物业的367名中国买家,结果得到了一些意想不到的响应。

        钟博士表示,她对中国买家买房时的动力感到惊讶,他们更看重便利的公共交通,而不是学区位置。她说:“我非常惊讶地发现,他们并不会专门选择购买学区房。”

“位置当然是其中一个考虑因素,但价格是另一个。我们原本期望能够发现中国人愿意付出更高的价格购买昂贵房产的证据(结果并没有)。”

       但依然有中国人高价买房的案例,例如最近卖出的51 Rose Ave, Glen Waverley,刷新了该郊区的最高房价记录,497.5万元。这套房子是被一个香港家庭买走,他们计划在年底前移民来澳。

       钟博士表示,她的研究显示,她所调查的买家中,有一半以上的购房支出在50-80万元之间,24%的人购买了100-200万元的房屋。钟博士表示:“这些价格与墨尔本(当时)的价格大体相当,说明中国人付的是市价,并没有抬高价格。”

        购买公寓的中国人相对较少。“另一个有些让我们吃惊的结果是,人人都说中国人喜欢买公寓,但这并没有出现在数据中。”她说。

       钟博士的研究工作涵盖了2005年至2015年的中国买家,并使用了微信的调查系统。

大多数受访者的年龄在26-35岁,喜欢在受其他中国买家欢迎的地区买房。她发现60%以上的中国买家已经移居澳洲——还有14%计划这样做。

维州印花税减免刺激首次置业者购房

                     
        7月1日起,维州政府推行几项节支措施以来,州内利用印花税优惠购房的首次置业者人数翻了一倍。维州政府上周六公布的数据显示,自7月1日以来,逾2100名维州居民利用了首次置业者优惠政策购买房产,其中1850人甚至无需缴纳任何印花税。

       首次置业者优惠政策在Ballarat、Bendigo及Shepparton等偏远地区中心尤其受到欢迎。但有房市专家担忧,首次置业者人数的上升或拉高房价较低廉地区的房价。

       据了解,按照维州政府新印花税优惠政策,首次置业者购买价值60万澳元以下的房产时无需支付印花税,购买价值75万澳元以下的房产可享受印花税减免。此外,政府还将维州偏远地区购买新建房屋的首次置业者的补贴提到了2万澳元。该报告采集了自7月1日至9月15日的数据,发现维州偏远地区共160名首次置业者获得了补贴,去年同期仅26人。

         政府方面称,相关措施已为首次置业者节省3700万澳元。维州财政厅长帕拉斯(Tim Pallas)称,政府希望让州内偏远地区的年轻人更容易在家乡购房及生活。

        
澳洲首次置业者协会主管辛格(Taj Singh)表示,印花税优惠政策允许更多年轻人在进入房市时可有更多的首付金,但指出随着买家人数及竞争的增加,进入房市的门槛也随之升高。他称,一些原本价值区间在50万至60万澳元的房子的售价如今开始朝着70万的价位攀升。

         需求的增加可能导致价格的上涨。这确实提高了首次置业者的支付能力,但问题是房价将因之上涨多少,并提及墨尔本外围城区首次置业者的增加带动了房价上涨的情况。

83岁老太遭遇房产诈骗 损失超过50万澳元

西澳一名83岁的老太太遭到诈骗,损失超过50万元。这些骗子假冒称她的房屋结算代理,说服了老太太的儿子将现金转账到了一个伪造账户上。

据悉,这名83岁的老太是过去两个月遭到类似网络攻击的6名受害者之一。

老太太本来准备在西部城区买下一套房,由其儿子代表处理相关事务。骗子据信截下了老太太的儿子与结算代理之间发送的邮件。

其中一封邮件要求将房屋的最后尾款55.8万元转到一个账户。等到老太儿子意识到这是一个假账户时已经为时太晚,账户上只剩下了1000元。

8月底,另一个西部城区结算机构的两名客户的邮件也遭到骗子的拦截,损失了25,658元。买房的三笔钱也被转到了假银行账户上。

9月13日,另一家西部城区结算代理和房产经理的账户被黑。三名潜在的租户收到邮件,称他们的申请已经成功,这些租户将7300元转入了假账户。

消费者权益保护专员Dave Hillyard提醒这些结算代理提高警惕。

”我们需要找到这种事情的源头,要提醒整个社区,最重要的是重新审查整个过程,很多人都需要重新改变邮箱的安全设置。”

今年早些时候,一名父亲想要购买珀斯南部的一套房产,差点被骗2万元,幸好他发现邮箱地址和机构的邮箱有些不同。

西澳房地产机构主任呼吁代理更加仔细。

墨尔本即将出现富豪专属公寓楼 最小的公寓也要250万

           
        墨尔本市中心附近St Kilda Road最近又有一个新的公寓楼开发计划。这里的顶层豪宅公寓价值达到4000万元,而最小的公寓定价也在250万元,高不可攀的房价让这里俨然成为了富豪专属的公寓楼。

        本周四,Devitt房地产集团已经将这一14层的豪华公寓楼建筑开发案提交给了墨尔本市府。

        开发案就位于Toorak Rd的拐角处,虽然这栋建筑物可以容纳200多套普通大小的住宅,但这里只有45套公寓。

        据悉,这些公寓的天花板高达3米,面积从200平米到顶层豪华公寓的1000平方米不等。

       这里有24小时值班的门房、20米的游泳池、水疗、健身房和桑拿房。每套公寓都有可以容纳至少3辆车的停车间。顶层豪华公寓的高度将超过2层,最终售价预计超过4000万元。

         Bruce Henderson建筑师参与设计了这栋公寓楼,他们表示将提供绝对的隐私性和安全性。

         建筑师Peter Devitt表示,目标是为富豪创造一个绝佳的住处。“我们知道这些富豪们想要什么,他们要的是隐私、安全和便利。这里处在城市的最佳位置,内部设计也都由手工打造。”      

  空置房征税或增多 外国买家恐受重创

                  

      当大多数澳洲人傍晚时分开始做晚饭的时候,墨尔本Docklands的公寓只有不到三分之一是亮着灯的。大多数商店和餐馆都关着门,经过这里的人看上去都是去别的地方。
       这些“幽灵高楼”很受中国投资者的欢迎,他们大多数都住在国外。这些黑乎乎的房子就像是一个象征,让本地的中产阶级家庭都被挤出了房市。现在,政策制定者也感受到了民众的不满,将对外国买家征收更多税。
       对工作人员来说,如果判断一栋房屋是否空置也是一件很难的事情。维州有关部门表示,他们计划要求业主自己申报,而且打算通过监控水电用量来找到撒谎的人。
        澳洲税务局建议政府从知情人士那里获得内部消息。其他判断的来源包括邮局数据或退税信息。
       但是房产专业人士表示,雇一个人来打开开关和水龙头,做成有人居住的样子是很简单的。中介表示,很多房屋只是暂时空置,等着孩子来上学或其他家庭成员搬进来。这些人对政策的公平性提出了质疑。
       悉尼一名房地产中介Monika Tu主要集中在面向中国买家的高端房屋,他说:“下一步要怎么办?难道我们要对那些买了新鞋子但不穿的人征税吗?”
       澳洲各级政府的这些行为也是全球的一个趋势,主要是因为大量资金从中国涌出,流向了世界各地的房产市场。温哥华和伦敦部分地区已经征收了空置房屋税。多伦多和都柏林也采取了类似的政策。城市未来研究中心对澳洲统计数据进行了分析,发现逾十分之一的房屋在去年统计夜当晚是空置的。从此前一次统计至今,墨尔本的空置房屋增长了19%,悉尼的空置房屋则增长了15%
       墨尔本征收1%的房屋空置税从今年1月开始实施。但是对富裕的中国投资者来说,更多的征税只是意味着要考虑更多成本而已。
       悉尼和墨尔本的两居室公寓房价比上海房价要低25%,所以中国人认为澳洲是世界上最有吸引力的地方之一。
       墨尔本房产中介总监Leor Wong将澳洲房产出售给中国投资者已经有11年的时间。他举例说,一个朋友就空置了一套100万元的度假公寓,在和家人朋友一起来玩的时候才会住一个月左右。“我认为他不会介意税的问题。”
       但是中国苏州52岁的餐馆老板刘玉梅(Liu Yumei,音译)就在重新考虑她的计划了。她有一套价值29万元的墨尔本两居室公寓,从2013年至今,这套公寓一直就空置着。
       因为担心租客给房子带来损害,刘玉梅也一直没有把房子租出去,但是新的空置税让她一年要交2200余元,这也足以让她开始考虑寻找租客或者将房子挂在Airbnb上短租。
        虽然民众对外国买家感到很不满,但是目前还不清楚外国买家对上涨的房价究竟有多少影响。
       中国政府更加严格的资本管控,加上澳洲政府停止借贷给离岸买家和印花税及其他税的影响很快就会见效

2017年9月24日星期日

资源共享 未来趋势:从汽车度假屋工具到老人 未来还有什么不能共享的?

到2030年,如果我们需要一件舞会礼服,一个照顾孩子的老人,或者一把螺丝刀,我们可能会上网支付一小笔费用借一个。

据澳洲新闻集团报道,大多数人都不会拥有汽车、度假屋,或者每天在同一个办公室上班。我们的房子里也不会堆满很少用的东西。

到时候,我们的很多日常任务都会以少量费用外包,所有的互动都通过智能手机来控制。

这些是商业未来主义者Morris Miselowski的预测。他认为,共享经济很快将促成我们日常的大部分互动。

他说,以防万一,我们会囤积很多东西,但以后不需要这么做了,因为我们可以通过共享经济轻松而又舒适地获得需要的东西,租用割草机、度假屋、汽车等等,不用买但同样可以使用。

Share Hub的首席执行官Steve Orenstein表示,拥有大量很少使用的东西没有什么经济意义,共享平台会使得澳洲消费者可以很轻松地获得这些东西。“从成本效益和灵活性的角度来看,这些平台帮助大家更理智地花钱,只在需要的时候使用一些东西。”

下面是共享经济很快就会深入我们生活中的一些方式。

配送:超市和即将到来的亚马逊(Amazon)将把大规模配送做得到处都是,不过人们也需要短期的、快速的配送。后座或后备箱空着的人就可以为人们运送商品和服务。

存储:Spacer等平台帮助有车库或额外停车位甚至橱柜的人租出去。未来10年,最大的存储公司将不是传统的存储公司,这对大部分人来说太遥远了。以后说不定可以把东西存在邻居家里。

广告:大家可能愿意把车身租出去刷上广告,这很快就会成为常态。

金钱:大家将放弃银行等常规金融机构,P2P借贷很快会成为常态。

做饭:很多人会在自家或你家为你做饭。外卖服务发展迅猛,已经有让邻里之间沟通烹饪、帮忙做饭的软件了。

衣物:现在已经有很多网站可以租用特殊场合需要穿的服装,很快会扩大至衣柜里的其他物件。

工作:全职工作将变成基于任务而进行的工作,很多人将靠兼职来过日子。有很多人接任务的话,有人就会出租办公空间或多余的办公桌。

工具:需要一把锤子或螺丝刀的时候,你可以找邻居租借,就不用自己买一整套工具却一年用不了几次了。

老人:这比较奇怪,不过一些家庭没有人帮忙或没有老人可以照顾孩子的话,可以雇一个。这有助于促进社会关系,为家庭提供非常需要的支持。

墨尔本成中国房产买家最喜爱的澳洲城市


来自两个房产网站的数据均显示,墨尔本是最受中国房产买家欢迎的城市。

尽管维州及联邦政府针对海外买家实行了较为严格的税收政策,中国方面也采取措施限制资金外流,但依然有不少中国买家对墨尔本房产感兴趣。

房产行业的经纪人认为,墨尔本能够吸引中国买家,除了被评为世界最宜居城市的因素外,还因为该市有很多受欢迎的学校,而且相比悉尼,墨尔本物业的可负担性较好。

据了解,今年前7个月,居外网(Juwai.com)上中国买家对澳洲房产的询盘量达到40%以上,与年初的35.6%相比有所升高,而且主要集中在墨尔本。相比之下,今年悉尼的询量仅为17.5%。与去年同期相比,今年上半年墨尔本的物业需求增长了13.3%。

居外网澳洲地区的负责人陆女士(Jane Lu)指出,中国买家认为投资澳洲房地产是较为安全和明智的。在价格相近的情况下,澳洲房产的价值要高于中国的,而且维州政府的税收政策对注重生活方式和教育的买家影响较小。

此外,在房产网站realestate上进行搜索的中国买家数量也在增多。6月份,该网站上针对墨尔本房产的搜索量超过了3.9万次,多于年初的4万次。悉尼的搜索量则接近1.7万,一年中下降了15%。

房产中介公司表示,虽然目前中国投资者的需求量有所下降,但一些家庭希望孩子能够在澳洲读书,这类买家的需求依然维持稳定。最富有的20%家庭的平均净资产为290万元,占所有家庭财富的60%以上。2015-16年,最低20%的人控制的家庭财富不到1%,平均财富为$36,500。

华人开发商放弃悉尼房产  痛失近30万澳元定金

悉尼一名华人开发商放弃Bellevue Hill房产交易,痛失27.75万澳元定金。
         
中国开发商朱陶(Peter Zhu)在4个月前与Minerva律师事务所创始人安德鲁的妻子吉莉安签订房产买卖协议,以555万澳元价格购入Bundarra Road大宅。朱陶签约时预付5%首笔定金,即27.75万澳元。

       根据房产买卖协议,朱陶应在3个月内支付第二笔5%定金,以将结算日期延长8个月。然而,朱陶未能如期缴纳第二笔定金。这栋房产于本周一重新挂牌上市,指导价500万澳元,安排将于10月12日公开拍卖。

        据悉,史塔尔斯家族在2011年买下这栋占地1,000平米大宅,当时交易价格为360万澳元。豪宅所占地块现已获房产开发许可,规划可建4层高房产,附带玻璃幕墙游池以及网球场。临时放弃房产交易,痛失定金的高端房产买家不只朱陶一人。

         2015年,知名演员凯特•布兰切特(Cate Blanchett)名下悉尼Hunters Hill豪宅挂牌短短数周时间,即被中国出生开发商顾铭锋(Mingfeng Gu)出价1,980万澳元买下。然而,一年之后,这栋豪宅却因顾铭锋违约重回市场。今年早些时候,豪宅以1800万澳元价格再次达成交易,被银行家克里斯(Chris Barter)与妻子收归麾下。


澳洲房市繁荣或已结束 问题是接下来将会怎样?  

       在五年的牛市中,悉尼房价涨幅达75%,墨尔本房价涨幅达56%,然而,对于那些在房市繁荣上押下巨大赌注的人来说,狂欢或许已经结束了。

       APRA贷款规定更加严格,住房承受力下降,对外国买家的新税和租金收益率的缩小,都带走了以投资者为首的市场的热度。

      8月最新的数据显示,过去3个月,澳州府城市房价涨幅仅为0.5%,而2016年11月份季度的涨幅为3.7%。过去三个月,悉尼房价仅上涨了0.3%。

      其他指标,如拍卖会清盘率下降,投资者贷款萎缩,更多房产在拍卖前出售,以及春季拍卖房屋数量上涨,都指向未来几个月和几年的进一步降温。

        随着投资者竞争减少,墨尔本RMIT经济系的学生衮顿(Jayk Gunton)等首次置业者逐渐放下了在热潮后买房的恐惧,而是充分利用印花税优惠和低廉的房贷,无畏地进入了市场。据最新数据显示,7月份首次置业者的份额从今年初13.4%的历史低点上升到16.6%。

          CoreLogic分析师库舍尔(Cameron Kusher)认为,未来几年最有可能的情况时房价下降约10%,然后在未来5-8年内市场将下行。他说:“现在买房的人得有长远的眼光。”但他表示,房价崩盘的风险不大,除非发生第二次全球金融危机,或者中国经济风险爆发,或者发生另一起重大国际事件,才可能触发这种情况。

       汇丰银行首席经济学家布洛克萨姆(Paul Bloxham)也表示,房价上涨并未造成泡沫。他说,近几年来悉尼和墨尔本房价涨幅居高不下,主要反映出需求旺盛,而需求疲弱的地区,增幅也较为疲软。“关键的问题是房价上涨是否符合基本面?在我们看来,在很大程度上是一致的。”

       澳盛银行经济学家都更加看好市场,预测全澳房价今年将上涨5.8%,主要是由于墨尔本房价近期的恢复力上调了预测,但预测2018年仅增长2.2% 。“请注意,虽然我们预计价格增长将放缓,但并不表示价格将直接下滑。”

       虽然储行开始探讨现金利率回归3.5%“中立水平”的前景,但AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)认为不太可能。他预计储行要到明年年底才会去碰利率,但即使开始加息,幅度也会非常缓慢,可能只会加到2%或2.5%。但他确实认为房价会随时间推移而下降,在未来几年的某个时候可能下降5%到10%,作为可能的“软着陆”的一部分。对于供应量大的地区,公寓价格的跌幅可能更猛。

        CoreLogic的库舍尔说,墨尔本完善的内城和中环郊区房价上涨的前景最好,布里斯班和墨尔本的一卧室和两卧室公寓则没什么希望,因为市面上有很多库存可供选择。