2012

首置补贴政策即将结束 澳洲房价是涨是跌 进场买还是等等看 2010年房价走势展望

这是2009年11月19日出版的最新一期《东方先驱报》头版头条标题，由本人执笔。

这篇Cover Story的摘要如下：

最近一段时期，坊间最热门的话题之一莫过于澳央行上调利率以及房产市场的走势了。五花八门的各种地产新闻充斥报端，令人应接不暇，有些甚至明显自相矛盾。

在华人社区，澳洲楼市的阴晴变化，更是让许多华人同胞关切备至。网上的每一条地产新闻几乎都是热门话题。笔者去做汽车保养，华人修车师傅大侃特侃房价变化走势；坐在市中心办公室里的白领读者和网友，也发来电邮探讨下一步地产行情……看来，这一热点话题总是牵动人心。

毕竟自10月初以来，澳央行已连续两次上调了官方贴现利率，这在发达国家中已走在前列。据预计，下个月央行仍有可能提升官方贴现率。

据11月13日本地媒体报道，由于首置补贴政策的影响正在消退以及工作时间的缩短，感受到按揭还款压力的澳人数量再次上升。富士通咨询集团称，至明年年底前承受还款压力的家庭数量将会回升到此前的峰值90万户。最新公布的数字显示澳洲就业人数有所上升，这也给利率带来上升压力。

该公司还发现，10月份感受到还款压力的家庭数量增加了1.4%，达到563,000。这是自去年8月达到90万户峰值之后持续下降以来第一次出现回升。此外，有严重还款压力有可能被银行拍卖房产的家庭数量也在上个月增加了7%。看来，依然有不少澳洲人崇尚“超前消费”。目前，信用卡和其他各种类型的消费借贷，都达到了相当高的水平。每年圣诞节前夕，有关部门也总要提醒人们量入为出，刷卡消费需要谨慎，免得过完节后才发现自己无法偿还罚息高昂的信用卡透支款。

也许是我们华人一直信奉“量入为出”、“积谷防饥”、“居安思危”等持家理财观念吧，那种“债多不愁，虱多不痒”的做派在华人中倒是并不多见。不过，近年来华人投资房地产的热情高涨，一些华人除了自住房，还拥有一栋或多栋投资物业。房贷利率的上升无疑将对他们造成直接影响。

那么，2010年澳洲房价究竟更可能呈现何种走势呢？且听几位业内专家的看法。

墨尔本著名地产策略师Michael Yardney认为，随着澳洲经济持续改善，住宅市场将再次进入下一轮蓬勃发展的循环（cycle）。特别是各大州府城市，房价已重拾升势。尽管未来两年利率有可能上升2%，但明年将是新一轮房价强劲增长的开端。推动房价上扬的主要动力包括经济改善，澳人信心增强，人口爆炸带来的刚性需求，澳洲人家庭结构的变化，比如每个家庭的成员数量在减少，而每个家庭需求的房间数量和面积却在增多，住宅建设的数量却远远跟不上需求等，这种种因素都将推高房价。

Colliers国际公司分析师Lachlan Walker则有不同看法，他认为澳洲房产市场完全恢复还为时尚早，2010年依然并不太过乐观。如果投资者想要入市，不妨选择交通方便，基础设施完善，人口增长迅速的城区。

AMP资本投资部首席经济学家Shane Oliver表示，明年澳洲经济将增长3%至3.5%，失业率将从目前的5.8%上升到6.3%然后随着经济改善而下降。到明年年底，官方基准利率将升至5%，不过这仍是相当低的水平。由于地产建筑开工不足，房屋供应依然短缺，出租房市场保持紧俏，房产投资者可能会继首置业者后接棒进场，2010年澳洲房价将上升5%。

可见，如果从长线的角度来看，未来房价的走势似乎还不至于悲观。毕竟，房产投资属于长线品种。历史已经证明，长线而言澳洲房产市场整体上呈现波浪形曲线上升走势。

当然，“超前消费”要量力而行，过度借贷更应当审慎，量入为出依然很有必要。如果既不顾目前自身的财力，也不考虑往后的偿还风险，一味过度举债，盲目“透支贷款”，那么，万一利率不断上扬，将会倍感压力。

对于自住房而言，华人圈中流行的“买自住房要趁早”的说法也不无道理。 环顾周围的朋友，你一定会发现有一些本来有能力购买自住房的华人总是非常犹豫谨慎，结果一等再等，多年以后依然在租房。

其实每套房产都有优缺点，十全十美的房子可谓凤毛麟角，关键要抓住最主要的着重点。谁都希望拥有一栋地段又好，学区又佳，房子又整洁舒适，交通又便利，最好还可以分割今后有发展潜力的房子，但具备了大部分这些条件的房子又怎么会便宜？ 最重要的是要考虑接下来的10来年，在上述多个因素中，哪一个或哪两个对你最为重要，然后根据自己的经济状况，量力而行，实在不必考虑得十全十美，百分百到位。

而我们华人买房的观念里，往往是买个房子似乎要住一辈子，买房时考虑太多，挑剔太多，反而让许多机会在指缝间溜走。据统计资料显示，澳洲家庭平均每6年就买卖一次房屋。华人换房的频率应该要长一些，但无论如何，首次购买自住房没必要也不大可能一步到位。□

《东方先驱报》每周四晚间和周五，在墨尔本各个华人聚居区Box Hill、Glen Waverley、市中心唐人街、Doncaster、Springvale、Prestron、Footscray等华人超市、中餐馆门口都可以免费拿到，欢迎取阅，并提宝贵意见。

数十年来澳洲电话礼仪的演变

formal "good morning" or "good afternoon" followed by your name was the only acceptable way to answer the phone.

今天的墨尔本《Herald Sun》刊登了一则很有意思的新闻，指澳洲的电话礼仪在数十年里已发生很大的变化。如今很多澳洲年轻人连最基本的电话礼貌用语都不会用或者不愿意用。

澳洲“礼仪皇后”June Dally-Watkins告诫老板们，这种现象可能会给公司商家的形象造成损害，从而在经济利益上带来很大的损失。

文中甚至提到“how are you?”在电话用语中也是不太好的。

您平常接电话时有没有这么问候对方呢？

"I think 'how are you?' is absolutely terrible ... What do people say if they are terribly sick and dying?"


OFFICE workers have "appalling" phone manners, and their sloppy skills could destroy your business, says Australia's etiquette queen.

睡得真香！维州议员在北约大会上酣然入睡出洋相

Victorian MP Fran Bailey was one of several Australian MPs invited to Edinburgh to see NATO's Parliamentary Assembly in action this week, but seems to have found the experience a bit too much.

爱丁堡举行会议的最后一天，63岁的维州女议员Fran Bailey在英国参加北约（NATO）大会时被记者拍到酣然入眠，出了洋相。

据悉，这已经不是Fran Bailey第一次在工作时入睡，曾有工党议员提议该给她配一个枕头。

杀害张任谦的凶手保释申请被拒绝 无法提前出狱

ONE of the men convicted of the murder of world renowned surgeon Victor Chang has been refused parole after a public outcry about his release.

据2009年11月20日澳联社报道，在强大的民意压力之下，新州假释委员会在今天刚刚作出裁决，拒绝杀害著名华裔心血管医学专家张任谦的凶手之一林春治(Choon Tee Lim)的假释申请。

1991年，两名马来西亚男子刘秋生(Chew Seng Liew)和林春治(Choon Tee Lim)在张任谦上班途中绑架他未遂后，刘秋生开枪击中张任谦头部，致其死亡。刘秋生被判处26年监禁；林春治被判处24年监禁，须服满18年刑期方可假 释。

林春治的18年刑期即将服满，上月新州假释委员会批准他在11月4日假释出狱，但这一决议引发澳洲社会舆论和民众的强烈抗议，新州政府更直指假释委员会此举将损害司法公正和公众利益。假释委员会不得不紧急叫停，暂缓假释，并召开听证会重新讨论假释事宜。

今天的这项裁决就是在这一背景之下做出的。

澳贸易部长:不会制定中澳自由贸易谈判时间表

据2009年11月20日世华财讯报道，澳洲联邦贸易部长克林（Simon Crean）19日表示，不会就中澳自由贸易协定谈判制定时间表。

综合外电报道，克林表示，无法预测澳何时与中国达成自由贸易协议。

克林称，“我不想为谈判制定时间表，这会束缚我们的议程，我们是一个有耐心的政府。”

克林在上周出席新加坡APEC部长级会议期间与中国商务部部长陈德铭举行了会晤，并确定两国将从2010年2月起正式恢复自由贸易协定谈判。

中国是澳最大的双向贸易伙伴和商品主要消费国，其贸易地位突显了两国自由贸易谈判的重要性。

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澳技术移民计划改变 对申请人不公酿问题

据2009年11月19日中国新闻网援引澳《时报》报道，澳大利亚普通技术移民(GSM)计划的最新变化，对现有申请人的不公平，并已造成许多意想不到的后果。

澳洲移民协会已致函移民事务部长表达对普通技术移民(GSM)申请优先处理问题的担心。这是关系到180,000个人及其家庭(在澳和海外)的值得严重关切的问题，他们已经向移民部付款并提交了申请，但现在却发现自己在一个官僚体系中受到煎熬。目前优先处理的制度会产生许多严重的问题，包括：

损害澳大利亚的声誉——有数千人怀着诚意支付了申请费，他们有相当合理的期望，那就是将在公布的服务标准时间内完成的签证申请处理，但他们却要在那里无限期等待对他们的普通技术移民签证申请进行处理。

不合理的额外费用——支持签证申请测试和检查的费用可能高达1300澳元，而且这些测试和检查需要重复进行，以确保在处理签证时的有效性。

过桥签证就业难——等待签证的决定需要等待多年的人，可能很难找到专业工作，因为雇主更喜欢雇佣持有永久居留签证的雇员。

某些GSM申请人只要几个星期就可以拿到签证批准，但在这个系统中已经有18个月。移民协会认为，对那些签证差不多就要批准的人和那些被要求再次进行健康检查和无犯罪记录证明的人，应该有优先处理豁免，这是特别重要的。

该协会建议，移民部退还申请费给那些突然要等三年签证申请才能被处理现在想撤回他们的申请得人，这样做是合理的。但移民部长参议员埃文斯驳回了退款的可能，并表示政府将继续接受申请，尽管正在对该系统进行重现审核。 该协会希望部长同意与该协会的代表举行会议，讨论选择方案，解决目前的僵局。

澳播放儿童题材纪录片庆祝“国际儿童日”

据2009年11月19日新华网报道，为庆祝“国际儿童日”和纪念《儿童权利公约》通过20周年，澳大利亚儿童基金会18日开始在全国播放纪录片《胜过万语千言》，介绍世界各地儿童如何看待儿童权利以及对未来的希望。

澳儿童基金会首席执行官奈杰尔·斯彭斯19日对记者说，这部纪录片拍摄了柬埔寨、埃塞俄比亚、菲律宾、乌干达、越南、赞比亚、澳大利亚和新西兰儿童的生活状况，介绍了孩子们对儿童权利的看法，也突出反映了部分孩子在教育、安全等方面的权利所面临的挑战等。

斯彭斯说:“影片通过形象的画面反映出儿童权利对孩子们的重要性。孩子们能清楚地说明儿童权利的重要性，表达他们对提高生活质量和社区环境的看法。我们应该倾听孩子的观点，这是他们的基本权利。”

他说:“《儿童权利公约》对政策制定和立法有重要的影响。小学教育普及运动、降低儿童死亡率的相关措施、儿童保护系统的完善、禁止童工的相关法律，这些都是切实可见的积极变化。”

斯彭斯还说，因贫穷、战乱、不公正的待遇、虐待、不同程度的自然灾害等影响，许多孩子的权利遭受到侵害。这些孩子在今后20年需要得到更多的帮助。这就是该纪录片在澳上映的意义所在。

11月20日是“国际儿童日”。这是一个由联合国发起成立的纪念日，旨在促进儿童保护、福利和教育等事业的发展。1989年11月20日，联合国大会通过了《儿童权利公约》，规定了儿童应该享有的数十种权利。