墨尔本东区Wantirna South房产年涨幅25.4%位居前四名

【前瞻】澳洲联储料维持利率不变，存在降息风险

据2015年02月01日汇通网报道， 外媒近期发布的调查显示，多数分析师预计澳洲联储(RBA)将在周二(2月3日)的今年首个政策会议上维持2.5%的隔夜拆款利率目标不变，但降息的可能性同样存在。

　　道明证券经济学家Annette Beacher称，澳洲联储将维持利率不变，但会宣布更加明确的宽松立场。Beacher说，虽然澳洲联储将承认油价下跌对经济增长有利，但该央行[微博]无法忽视通胀预期的大幅下滑和全球范围的宽松举措。

　　渣打银行[微博]的看法与Beacher相似，该行还将其对澳大利亚2015年经济增速的预期从3%下调至2.6%，并将2015年通胀率预期从2.7%下调至1.5%。

　　澳洲联储将在北京时间周二11:30宣布政策决定。该行自2013年8月以来一直维持利率不变。

　　此前一篇有关澳洲联储几乎“肯定”会在下一次会议上降息的报道一度令降息迅速升温，不过此后该篇报道似被撤回。

　　西太平洋银行首席经济学家Bill Evans近期表示，他预计澳洲联储周二降息，且目前仍对这一预期保持乐观。Evans是去年12月初第一位作出澳洲联储将在今年1月降息预期的经济学家，他表示自己有信心的一个因素是，澳大利亚10年期债券收益率目前低于2.5%的基准隔夜拆款利率。他表示，过去四次的降息周期均是在10年期债券收益率接近隔夜拆款利率时开始的。他还称，长期债券收益率接近隔夜拆款利率时，表明政策紧缩力度过头了。

　　瑞银首席经济学家Scott Haslem预计，澳洲联储已走上在2015年降息的道路。Haslem曾准确预测澳洲联储在2014年维持利率不变。瑞银将2015年澳大利亚GDP增幅预期从2.8%下调至2.25%，并预计2015年上半年经济同比增速低于2%。Haslem预计，当前低于趋势水平的GDP增速以及油价下跌可能给全球带来的通胀持续下降趋势将抑制通胀。他说，相信这为澳洲联储在2015年年中前将隔夜拆借利率下调50个基点至2.0%提供了空间，以确保经济复苏，并保护澳元近来的下跌势头。他认为，澳洲联储可能会在3月和5月份降息。

　　与近期预计澳洲联储将降息的潮流不同的是，美银美林首席经济学家Saul Eslake说，他仍旧预计该联储将在今年全年维持利率政策不变。Eslake指出，自从澳洲联储去年12月表态以来经济前景并未明显恶化。

　　澳洲联储当时表示，目前的货币政策立场依旧合适，将支撑需求持续增长及推动通胀率达到目标水平，还表示“最审慎的路线可能还是维持利率稳定一段时间”。

　　Eslake称，油价和澳元走软让他们相信，2015年整体的经济活动仍将稳健，但仍低于趋势水平。

澳央行若降息将点燃房市 悉尼投资者需求料上涨

澳央行深知，只要下调利率就会刺激房市，不管是什么样的刺激方式。不过，降息存在一个巨大的危险，就是会重新点燃投资者的需求，特别是对悉尼房产的需求；因为相比固定利率的环境，降息能带来更高收益，而投资者会在这种环境下寻求更加稳定的收入。

降息可能会提振悉尼和墨尔本以外地区的房市，因为这些地方目前的房价增速已经放缓。
因可负担性下降，经济及劳动力市场疲软，澳洲总体房价增速都在放缓，因此降息可以阻止增速的放缓。

澳盛银行高级经济学家康宁顿（David Cannington）在预测本年度房价前景时，是在预测两次降息的基础上作出的。在这样的基础上，他预计今年房价还会增长，不过增速比2013年或2014年慢。从全国范围来看，房价增幅在6%左右。其中，悉尼以8%领先，墨尔本为6%，布里斯本为4%。

“随着收入增长放缓、劳动力市场疲软，加上可负担性越来越难，我们看到住房市场已经放缓了，”康宁顿说道，“降息或将制止房价增速的放缓。”

Century 21 Australasia特许连锁店的老板塔贝（Charles Tarbey）是不希望澳储行降息的经纪人之一。“从悉尼来看，投资者的热情会高涨，从而导致问题的出现。”

西太银行高级经济学家哈桑（Matthew Hassan）表示，众所周知，住房市场对利率的变动很敏感，而悉尼的房市尤甚。“降息不会改变投资者的主意，对寻求稳定资本收益的投资者来说，降息会使房市的吸引力变大。”

“澳央行可能希望悉尼以外的房市能够更活跃一点，但这不需要下调利率，因为其他地区的情况比较参差不齐，”哈桑说道。

LJ Hooker全国研究经理蒂勒（Mathew Tiller）表示，降息的初期影响可能是提振房贷的可负担性，从而提振各种类型房产的销量。“这一举动将对澳洲主要的房地产市场都产生积极作用，特别是那些能够吸引投资者和首置业者的市场。利率下调后，投资房产的资本增幅及收入回报可能会高于那些依赖于利率的投资性资产，因此投资者可能会更加活跃。”

“降息也会使还款变得更容易，首置业者可能也会受到鼓励，重回房市。需求的增长加上降息带来的经济环境好转，可能使得房价持续增长，”蒂勒说道。他表示降息可能也会提振表现疲弱的市场，比如那些受到资源业衰退冲击的地方。

澳迎淘金热以来最大移民潮 中国富豪花大钱买退休生活

对更好的生活、教育和稳健投资的向往促使许多人移民来到澳洲，目前，出生在海外的澳洲人口已经超过28%。

澳洲统计局的卡尔顿（Denise Carlton）说，这相当于660万人，是自淘金热或120年以来最大的移民浪潮。

来自中国和印度的移民持续增加，相反，来自英国的移民逐渐减少。

尽管在2004年和2014年间，增长最快的移民人群来自尼泊尔、巴西和巴基斯坦，但中国和印度依然遥遥领先传统的英国-纽西兰族群。

尽管如此，在过去一年里，凈海外移民人数下跌了将近10%。

香港出生的陈秋兴（音译，Chiu-Hing Chan）今年31岁，她是在1990年代随父母一起移民来到澳洲的。“我的父母希望我能在这里接受更好的教育，他们也能找到更好的就业机会。但从人口因素上看，移民来到这里的原因确实发生了改变。”

“如今，许多中国人或多或少地都考虑到了退休问题，这极大地改变了政府的立场，因为它希望人们带着钱来。”

重大投资移民签证（Significant Investor Visa）签证为那些在获批投资项目中投入至少500万澳元的人提供了居留名额。

截至上月，已经有将近30亿元的资金通过595份获批签证进入澳洲，近89%为中国人。

澳洲国立大学克劳福德公共政策学院的人口学教授麦克唐纳德（Peter McDonald）表示，对凈海外移民人数影响最大的单一因素要数打工度假项目。

“另一个重要因素是那些持有学生签证，被鼓励进入高等教育机构学习的人，主要由尼泊尔人构成，很大一部份是印度人。”

专门向中国市场出口本地产品的Australia China Corp的董事总经理陈先生（Mr Chan）说，他的经验是，第一代移民适应澳洲生活的速度比较慢。“但第二代就非常澳洲化了，可以这么说，第三代才会真正尝试重新找回自己的根。”

中国买家加持 地产大亨晋为澳洲第二富

如铅锤直下的大宗商品价格导致帕尔默（Clive Palmer）的身家大缩水，并因此掉出了澳洲50大富豪榜。而包括中国人在内的亚洲买家对于澳洲房产的热衷则让房产大鳄们赚了盆满钵满，悉尼开发商Harry Triguboff因此成为澳洲第二富。

由于煤炭和铁矿石价格的下跌，帕尔默的身家预计已经缩水到不足5.5亿美元——这是入选《福布斯》澳洲财富榜的门槛。他并不是唯一一个因为大宗商品价格暴跌导致财富急剧减少的矿业大亨。铁娘子莱因哈特（Gina Rinehart）的财富缩水了60亿美元，但她仍是全澳最富有的人，依旧坐拥多达117亿美元的净资产。Fortescue Metals的创始人Andrew Forrest也因为财富缩水至21亿美元，因而排名从之前的第五降至第十。

《福布斯》称，由于全球对于钢铁的需求量减少，尤其是中国，澳洲的矿业因此受到了极大的冲击。“铁矿石价格的下滑和澳元汇率贬值6.5%，这些都影响了很多富豪的财富。”

在2014年，澳洲最富有的50个人总共拥有893亿美元，而一年前这一数值为1011.5亿美元。

房地产市场的繁荣则让地产大亨们的荷包更加地鼓。Triguboff的身家增加了4倍至56亿美元，名次也因此上升至第二名。被称为“摩天楼哈利（Highrise Harry）”的Triguboff已经开发了逾6万套公寓，同时也是澳洲最大的公寓营建商Meriton的创始人。

Westfield购物中心的大亨Frank Lowy在过去一年里又多了4亿美元的资产，因此以50亿美元的身家落座第三位。

澳洲10大豪富：

1.莱因哈特（矿业）：117亿美元

2.Harry Triguboff（房地产）：56亿美元

3.Frank Lowy（零售）：50亿美元

4.小派克（James Packer，博彩业）：47亿美元

5.Ivan Glasenberg（矿业）：44亿美元

6.John Gandel（零售）：36亿美元

7.Anthony Pratt（制造业）：35亿美元

8.Kerr Neilson（投资）：30亿美元

9.Lindsay Fox（交通）：29亿美元

10.Andrew Forrest（矿业）：21亿美元

专家敦促老年司机考虑退休 改乘公交出行

据澳广报道，莫纳什大学意外调查中心（Monash University Accident Research Centre）表示，政府应鼓励即将放弃驾驶执照的老年人改用公共交通工具和其他方式出行。

预料在2040年前，65岁以上驾驶者人数将出现“爆发”，占驾驶总人数将近20%。如今，大约70%老年人使用汽车作为他们的单一交通工具。只有大约22%以步行方式出行或使用公共交通工具，其他人因为担心交通安全和个人安全而不使用步行方式。

研究报告作者奥克斯利博士（Jennie Oxley）表示，如果交通安全和个人安全等因素得到提升，参与步行等“自动运输”的人数就会增加。“当老年人他踏进不适宜驾驶的年龄后，希望让他们能转用其他交通出行方式。如果我们能让老年人提前做好准备，这意味参与自动运输的人数将出现提升。”

 奥克斯利博士表示，每个人都在谈论从工作中退休，却很少人会说从驾驶中退休。“我们知道如果年老司机失去驾驶执照，他们将会出现各种各样的忧郁情绪、自尊感下降和失去独立性。因此，在失去驾照前提早计划日后的出行方式是一种比较好的办法，能让老年人提早适应转变。”

香薰蜡烛导致房屋失火 损失达75万元

北阿德莱德（North Adelaide）一间房子昨天发生大火，浓烟笼罩部分市区，损失达到75万元，大都市消防队称这场火灾是由香薰蜡烛引发的。

据《广告人报》报道，大都市消防队的一位发言人称，火灾原因调查员还未能进入这间位于Finniss路的房子内视察。但他说一位成功逃出火场的居民告诉调查员，火灾发生前他一直在车库里烧香薰蜡烛来防害虫，这是引发火灾的“最可能”原因。他警告市民注意香薰蜡烛的使用方法，人离开的时候一定要确定蜡烛已经熄灭，尤其是周围有可燃材料的时候。

此外，Davoren Park一间空房子也发生一起可疑火灾，造成超过15万元的损失。大都市消防队在凌晨4点半接到举报后赶到这间位于Broster Cres的房子。据信最先起火的是房子的洗衣房和厨房。犯罪现场调查员今天上午将检查现场，以确定火灾发生的原因。

任何知情人士请拨打灭罪热线1800 333 000。

墨尔本哪两个城区中位房价将突破200万澳元？

据《澳洲金融评论报》报道，未来5年，拥有200万豪华住房标签的澳洲社区数量有望增至3倍。

悉尼依旧是国内高端住房市场的领航者，墨尔本东南部两个城区及阿得雷德和柏斯少量房产也将挤入这一市场行列。

由悉尼往北约8公里的Willoughby Council管辖的7个郊区有可能轻松迈入200至300万房价的高端住房圈子。墨尔本东南部10公里左右的绿色社区Glen Iris及附近的Camberwell都是传统的中产阶级郊区，它们毗邻学区和城市，交通便利，深受民众欢迎，房价也突破200万大关。

虽然这份国内最高端住房清单中未出现塔州、昆州及北领地郊区的身影，但这些地区房价依旧取得不俗的成绩。房屋指数分析公司RP Data全国研究主管Tim Lawless称：“预计达尔文内城郊区Larrakeyah的平均房价到2019年10月时会达到180万，如果房价保持过去5年的增长率，2021年将突破200万。布里斯班往东约2公里的New Farm到2022年也可能打破200万元房产均价大关。”

RP Data公司的这份分析报告除了从过去5年房产升值速度持续到2019年的推断外，还基于房产均价考虑。全国范围内共有30个市郊的平均房价达到或超过200万元。新州地区占25个，主要分布在悉尼；墨尔本和柏斯各占两区，剩下一市郊坐落在首都领地。到2019年，平均房价达到200万的市郊新州可能出现79个，维州和西澳分别有8个和3个，首都领地依旧只有1个。

分析指出，那些有钱又有时间的高端房产投机商无需仓促购房，因为如果按照过去5年的发展趋势，到了2019年，国内黄金地区的高端房产实际上可能更加便宜。

Point Piper房产可望从570多万跌到520万；悉尼Lane Cove的Linley Point及其他高端住房郊区也可能掉价数十万。柏斯一些超豪华房产价格降幅也令人大跌眼镜，尤其是公寓住宅方面。墨尔本高档社区Toorak过去5年录得的收益仅为3%，平均房价回落到350万行列。

包括澳洲国民银行（NAB）分析在内的一些调查报告警告称，随着经济增速放缓和外国买家购房热情消退，未来几年房价增长的预期已有所减少。

Tim Lawless称，住房市场滚滚进入2015年，各大首府城市的住宅与公寓价格与去年同期相比增加8%。布里斯班和阿得雷德的房价有望逆势回升。

过去5年，悉尼和达尔文成为住房市场的佼佼者，房价增幅平均超过5%；而维州为4.3%，西澳稍稍超过4%；而南澳和首都领地则约2%，塔州和昆州分别为0.5%和0.3%。