据麦觉理研究（Macquarie Research）的分析，将悉尼办公楼改建为住宅的热潮将持续至明年，CBD办公房源中有至少7%将再开发为公寓楼。
在这份分析报告出炉之前，一个私营中国集团据称买下了悉尼东侧Elizabeth Street 299号大厦，有可能会进行改建。
这栋12层楼建筑由Burcher Property Group于今年早些时候以4500万元的价格出售，居住在悉尼的锺新华（Xinhua Zhong，音译）和林景如（Jingru Lin，音译）各占一半产权。
这栋于1989年建成的建筑共拥有385平方米地面层零售空间和5943平方米办公空间，还有一套顶楼公寓。
在待售时，与世邦魏理仕（CBRE）合作出售该物业的莱坊国际（Knight Frank）销售中介John Bowie Wilson称，这栋建筑位于CBD办公楼正被奢侈住宅公寓大厦取代的区域内。
“Elizabeth Street 299号建筑方圆500米内有很多拟建的住宅开发案，这里的办公与住宅空间在未来10年内将大不相同。”他说。
附近将作为他用的办公楼包括Cbus Property位于Elizabeth Street 130号的大厦。中国世茂集团也可能把最近购买的Liverpool Street 175号大厦改建为公寓楼。中国企业VIG正在着手收购的 Castlereagh Street 233号大厦预计也将被改建为公寓楼。
在近一点的街区，Coronation Property计划在悉尼CBD南边Commonwealth Street建设一栋31层楼的公寓和酒店大厦，由建筑公司FJMT设计。
麦觉理研究的数据显示，悉尼总共有36.5万平方米办公空间被收购将改建为公寓楼或被确认存在改建潜能，这预计将对办公楼市场产生影响。
“这些办公空间最终被改建为公寓楼要取决于多个因素，比如说公寓房的需求、开发许可申请和办公楼市场的净吸收率。”分析师Paul Checchin和Rob Freeman写道。
虽然办公楼房源有所减少，“但悉尼CBD办公楼市场的供应水平仍将持续高于平均空置率，因此短期内很难实现超过预期的有效租金增长。”他们写道。
2014年12月14日星期日
澳洲人海外藏富地：瑞士居首香港第五
随着澳洲税务局(ATO)推出的税务特赦政策即将到期，已有数千名澳洲富人主动申报了隐藏在瑞士等国家及地区的价值数十亿元的未纳税资产及收入。根据申报情况，澳洲富人最爱藏富的地区是瑞士，中国香港位列第五。
《悉尼晨锋报》援引澳洲税务局的讲话报道称，澳洲税务局已向那些不愿主动申报海外资产的澳洲人发出警告，称已有一名“线人”向澳洲税务局递交了一份罗列着122名拥有瑞士银行账户的澳洲人名单。
从澳洲税务局推出税务特赦政策至今，已有1750名澳洲人申报了2.4亿元的收入及17亿元的资产，另外预计还会有800名澳洲人将主动申报。其中最大的一笔资产申报是一名澳洲纳税人在列支敦士登和瑞士拥有3000万元收入及1.2亿元的资产。而最小的一笔资产申报为1万元。此外，仅有130名澳洲人申报了海外房产。大多数人申报的财产与收入及股票有关。
澳洲税务局表示，仍有一部分人没有主动申报海外财产，一旦税务特赦政策到期，他们将面临巨额罚款，有的人还可能面临刑事诉讼。于今年初由澳洲税务局税务专员乔丹(Chris Jordan)推出的税务特赦政策将于下周到期，这也将是澳洲人最后的一次税务特赦机会。
对于澳洲人来说，瑞士成为最受欢迎的藏富目的地，有585名主动申报的澳洲人将财产隐藏在瑞士。其次是英国，299名申报者将财富藏在那里，然后是以色列，有231人，新加坡，有123人。排在第五的是中国香港，有115人藏富在那里，第六名是列支敦士登，有43人。
澳将加大打击力度
澳洲税务局副专员科莱顿(Michael Cranston)近日警告，还有一周的时间主动申报海外财产，这是最后的机会。科莱顿称：“如果到最后期限还未申报，那么等待你的将是税收惩罚及潜在的刑事指控。”科莱顿还证实，主动申报财产的澳洲人大多数是富裕移民家庭的子女和孙辈。这部分人的父母或祖辈多是从上世纪50年代和60年代移民澳洲，他们继承遗产后一直设法逃税，将钱秘密存入瑞士银行账户。
澳洲税务局助理专员阿伦(David Allen)指出，澳洲近日与瑞士签署的条款让澳洲税务局获得打击逃税的更大权力。与此同时，经合组织(OECD)和G20国家也在紧密协作，税务当局积极分享银行账号及金融机构信息。
《悉尼晨锋报》援引澳洲税务局的讲话报道称，澳洲税务局已向那些不愿主动申报海外资产的澳洲人发出警告，称已有一名“线人”向澳洲税务局递交了一份罗列着122名拥有瑞士银行账户的澳洲人名单。
从澳洲税务局推出税务特赦政策至今，已有1750名澳洲人申报了2.4亿元的收入及17亿元的资产，另外预计还会有800名澳洲人将主动申报。其中最大的一笔资产申报是一名澳洲纳税人在列支敦士登和瑞士拥有3000万元收入及1.2亿元的资产。而最小的一笔资产申报为1万元。此外，仅有130名澳洲人申报了海外房产。大多数人申报的财产与收入及股票有关。
澳洲税务局表示，仍有一部分人没有主动申报海外财产，一旦税务特赦政策到期，他们将面临巨额罚款，有的人还可能面临刑事诉讼。于今年初由澳洲税务局税务专员乔丹(Chris Jordan)推出的税务特赦政策将于下周到期，这也将是澳洲人最后的一次税务特赦机会。
对于澳洲人来说，瑞士成为最受欢迎的藏富目的地，有585名主动申报的澳洲人将财产隐藏在瑞士。其次是英国，299名申报者将财富藏在那里，然后是以色列，有231人，新加坡，有123人。排在第五的是中国香港，有115人藏富在那里，第六名是列支敦士登，有43人。
澳将加大打击力度
澳洲税务局副专员科莱顿(Michael Cranston)近日警告，还有一周的时间主动申报海外财产，这是最后的机会。科莱顿称：“如果到最后期限还未申报，那么等待你的将是税收惩罚及潜在的刑事指控。”科莱顿还证实，主动申报财产的澳洲人大多数是富裕移民家庭的子女和孙辈。这部分人的父母或祖辈多是从上世纪50年代和60年代移民澳洲，他们继承遗产后一直设法逃税，将钱秘密存入瑞士银行账户。
澳洲税务局助理专员阿伦(David Allen)指出，澳洲近日与瑞士签署的条款让澳洲税务局获得打击逃税的更大权力。与此同时，经合组织(OECD)和G20国家也在紧密协作，税务当局积极分享银行账号及金融机构信息。
经济学家：澳洲房价涨幅将明显减速
美国银行美林证券（Bank of America Merrill Lynch）高级澳洲经济学家艾斯莱克（Saul Eslake）表示，澳洲实际工资收入疲软继续阻碍经济增长，建房活动及家庭费信心受压，明年房价涨幅将进一步减速。
据悉尼晨锋报报导，艾斯莱克称，当前的房价增长放缓将持续进入2015年，尽管贷款利率创记录的低。澳洲审慎监管局(APRA)计划收紧投资者贷款条件，这也是一个抑制房价的因素。所有这一切都会抑制建房活动，房地产现在是非矿产经济增长的主要驱动力之一。
艾斯莱克警告道：“我们认为，2015年的全澳平均住房价格增长将明显放缓。这是因为家庭收入增长与消费信心仍然疲软，失业率上升，购买力恶化，低利率的刺激影响消退。”
他称，经济放缓将使房价上涨与收入增长率及抵押贷款利率更趋一致，在3.5%和4%之间。房地产市场冷却具有重要的宏观经济影响。
他说：“如果房价增长减速，甚至实际下降，这可能拖累2015年消费与住房投资。”
根据澳洲统计局数据，9月份投资者贷款批准达到119.4亿澳元，超过自住房贷款117.7亿澳元，此是30年中第一次。
自澳洲储备银行2009年开始削减利率以来，投资者贷款审批上涨68%。艾斯莱克先生表示，这一趋势推动房地产市场风险积聚，加上广泛使用负扣税。他说：“澳洲税务局2011-12的最新数据为表明，澳洲纳税人19%是房东，其中大约13%的这些纳税人利用负扣税。”他表示，负扣税是一个得到政府补贴的策略，但如果住房价不上升，也许不会带来好处。
据悉尼晨锋报报导，艾斯莱克称，当前的房价增长放缓将持续进入2015年，尽管贷款利率创记录的低。澳洲审慎监管局(APRA)计划收紧投资者贷款条件，这也是一个抑制房价的因素。所有这一切都会抑制建房活动，房地产现在是非矿产经济增长的主要驱动力之一。
艾斯莱克警告道：“我们认为，2015年的全澳平均住房价格增长将明显放缓。这是因为家庭收入增长与消费信心仍然疲软，失业率上升，购买力恶化，低利率的刺激影响消退。”
他称，经济放缓将使房价上涨与收入增长率及抵押贷款利率更趋一致，在3.5%和4%之间。房地产市场冷却具有重要的宏观经济影响。
他说：“如果房价增长减速，甚至实际下降，这可能拖累2015年消费与住房投资。”
根据澳洲统计局数据，9月份投资者贷款批准达到119.4亿澳元，超过自住房贷款117.7亿澳元，此是30年中第一次。
自澳洲储备银行2009年开始削减利率以来，投资者贷款审批上涨68%。艾斯莱克先生表示，这一趋势推动房地产市场风险积聚，加上广泛使用负扣税。他说：“澳洲税务局2011-12的最新数据为表明，澳洲纳税人19%是房东，其中大约13%的这些纳税人利用负扣税。”他表示，负扣税是一个得到政府补贴的策略，但如果住房价不上升，也许不会带来好处。
澳洲挥别黄金十年 幸运国度如何重写辉煌？
2014年12月11日ABN Newswire - 消费信心降至3年低点，失业率创下十多年新高，澳大利亚经济挥别"黄金十年"，或将痛苦地迈入"失去的十年"，幸运国度可能不再幸运。面对此起彼伏的疲软信号，澳联盟党政府无疑面临着巨大压力和挑战。
ACB News《澳华财经在线》报道，商品价格处于高位的过去数年间，海外矿产能源的巨大需求，催生了澳大利亚史上少有的对外出口繁荣，将本地经济带进前所未有的黄金发展期，成为过去二十年间唯一没有经历过衰退的发达国家。
矿业投资迅猛上升，十年间对GDP的贡献由2%拉升至8%，与此同时，大宗商品价格的上涨引领澳元进入一轮长达十年的升值周期，澳洲进口行业受益匪浅。一时间资源禀赋充足的澳大利亚成为了让人艳羡"幸运国度"。
然而澳大利亚的好运似乎难以为继：最大贸易伙伴中国经济转型带来的增长放缓给大宗商品价格带来了灾难性冲击，澳大利亚最大出口项铁矿石的价格目前不及去年12月每吨140美元的一半。创收主力折损的同时，其它行业仍然陷于疲软。
澳统计局本周四公布，11月全国失业率延续上升，达到了6.3%，为14年来最高；周三西太平洋银行报告揭示澳洲消费信心大幅下挫5.7%，已接近金融危机时期水平。上周发布的官方数据显示，澳洲经济三季度仅增长了0.3%，不及预期的一半。
据时代报，西太平洋银行经济师比尔-伊万斯（Bill Evans）表示，消费者对房市、劳动力市场的看法、支出意愿等各项指标均指向负面，"这很不寻常"。联邦银行经济师格莱斯-艾德（Gareth Aird）指出，澳元大幅下滑被消费者视为"经济脆弱"的信号。而商界只会在消费支出持续提升的情况下，才会乐于或者敢于投资、扩大招聘计划。
失业率上升，薪资增长疲软，消费信心下滑，经济增长放缓，上台14月余、许诺于民众以美好未来的联邦政府似乎难辞其咎。澳洲选民的怒火初炽，上周维多利亚州选，联盟党失利，人们开始谈论总理阿博特或难坐满任期。
与此同时，联盟党执政以来的政策举措引起大量批评和指摘，包括取消以"劫富济贫"为初衷的矿业税，废除碳税计划，不重视碳减排等。围绕教育、医疗及社保方面"不必要"的财政紧缩举措，环保事业推进不力，甚至削减澳大利亚广播公司资助等问题批评声浪愈发高涨。
货币政策同样引起了激烈辩论，联邦政府被指责没能有效推进经济结构改革，反而依赖澳储行多次宽松刺激经济，在房地产市场迅猛发展的情况下无视风险，将澳大利亚推向了次级贷款危机边缘。
面临失信于民的危机，澳洲政府如何力挽狂澜？
上周末发布的金融业调查报告中，Murray建议政府尽快发起改革，包括取消住房税惠，提升银行准备金要求等，防范房贷市场过快发展，增强金融系统稳定性。联邦政府作出迅捷回应，9日，澳洲证监会ASIC、审慎监管局APRA同时表示将加强住房贷款市场监管（报道链接），也标志着首次在官方层面上关注房市风险。
面对外部世界的快速变化，除了力争在国内各种利益诉求间做出最佳的判断与取舍外，澳洲政府通过农业、旅游业、基础设施等非矿部门的振兴，推动经济实现再平衡发展的思路较为清晰，只是实施起来似乎还需要更多的时间。
经济学家威廉姆-派瑟克（William Pesek）近日在他的文章中提出建议称，澳洲政府亟须着手一点是重新考虑其财政紧缩举措，注重教育和培训，加大对人力资本的投资，以及基础设施投资，这是从长期提升生产力，促进就业增长的唯一办法。当下而言，平衡矿业与其它行业的利益分配；促进税制重点由收入税转向商品服务税，减轻居民税负；通过支持小企业发展，鼓励培养企业家精神都是可取之道。中澳、日澳自贸协议即将带来的利好也值得期待。
ACB News《澳华财经在线》报道，商品价格处于高位的过去数年间，海外矿产能源的巨大需求，催生了澳大利亚史上少有的对外出口繁荣，将本地经济带进前所未有的黄金发展期，成为过去二十年间唯一没有经历过衰退的发达国家。
矿业投资迅猛上升，十年间对GDP的贡献由2%拉升至8%，与此同时，大宗商品价格的上涨引领澳元进入一轮长达十年的升值周期，澳洲进口行业受益匪浅。一时间资源禀赋充足的澳大利亚成为了让人艳羡"幸运国度"。
然而澳大利亚的好运似乎难以为继：最大贸易伙伴中国经济转型带来的增长放缓给大宗商品价格带来了灾难性冲击，澳大利亚最大出口项铁矿石的价格目前不及去年12月每吨140美元的一半。创收主力折损的同时，其它行业仍然陷于疲软。
澳统计局本周四公布，11月全国失业率延续上升，达到了6.3%，为14年来最高；周三西太平洋银行报告揭示澳洲消费信心大幅下挫5.7%，已接近金融危机时期水平。上周发布的官方数据显示，澳洲经济三季度仅增长了0.3%，不及预期的一半。
据时代报，西太平洋银行经济师比尔-伊万斯（Bill Evans）表示，消费者对房市、劳动力市场的看法、支出意愿等各项指标均指向负面，"这很不寻常"。联邦银行经济师格莱斯-艾德（Gareth Aird）指出，澳元大幅下滑被消费者视为"经济脆弱"的信号。而商界只会在消费支出持续提升的情况下，才会乐于或者敢于投资、扩大招聘计划。
失业率上升，薪资增长疲软，消费信心下滑，经济增长放缓，上台14月余、许诺于民众以美好未来的联邦政府似乎难辞其咎。澳洲选民的怒火初炽，上周维多利亚州选，联盟党失利，人们开始谈论总理阿博特或难坐满任期。
与此同时，联盟党执政以来的政策举措引起大量批评和指摘，包括取消以"劫富济贫"为初衷的矿业税，废除碳税计划，不重视碳减排等。围绕教育、医疗及社保方面"不必要"的财政紧缩举措，环保事业推进不力，甚至削减澳大利亚广播公司资助等问题批评声浪愈发高涨。
货币政策同样引起了激烈辩论，联邦政府被指责没能有效推进经济结构改革，反而依赖澳储行多次宽松刺激经济，在房地产市场迅猛发展的情况下无视风险，将澳大利亚推向了次级贷款危机边缘。
面临失信于民的危机，澳洲政府如何力挽狂澜？
上周末发布的金融业调查报告中，Murray建议政府尽快发起改革，包括取消住房税惠，提升银行准备金要求等，防范房贷市场过快发展，增强金融系统稳定性。联邦政府作出迅捷回应，9日，澳洲证监会ASIC、审慎监管局APRA同时表示将加强住房贷款市场监管（报道链接），也标志着首次在官方层面上关注房市风险。
面对外部世界的快速变化，除了力争在国内各种利益诉求间做出最佳的判断与取舍外，澳洲政府通过农业、旅游业、基础设施等非矿部门的振兴，推动经济实现再平衡发展的思路较为清晰，只是实施起来似乎还需要更多的时间。
经济学家威廉姆-派瑟克（William Pesek）近日在他的文章中提出建议称，澳洲政府亟须着手一点是重新考虑其财政紧缩举措，注重教育和培训，加大对人力资本的投资，以及基础设施投资，这是从长期提升生产力，促进就业增长的唯一办法。当下而言，平衡矿业与其它行业的利益分配；促进税制重点由收入税转向商品服务税，减轻居民税负；通过支持小企业发展，鼓励培养企业家精神都是可取之道。中澳、日澳自贸协议即将带来的利好也值得期待。
外国买家在澳买房每试一次交1500 褒贬不一
中国最大的房地产网站之一Juwai.com警告道，外国人购买澳洲房产每次出价就需支付1,500澳元。
据澳洲新闻网报导，一项对外国投资者购买澳洲住房的议会调查报告建议澳洲政府向试图购买房产的外国人收取1,500澳元的费用，调查会议主席奥德怀尔（Kelly O’Dwyer）表示，此举能在四年内创1.587亿澳元的收入。
网站Juwai.com总裁亨利（Simon Henry）认为，该建议将产生负面影响，买家会转向西方其它国家投资房产，从而减少澳洲的外国投资。财长霍基（Joe Hockey）必须要慎重考虑，是否要做出这种导致外国投资减少的决定。
亨利说：“随着市场的放缓，这是一个尴尬的时间来影响一直表现积极的市场，”澳洲是唯一设有限制的西方国家，美国、加拿大、新西兰、英国和欧洲大部份国家都没有这类限制。
他说：“我担心海外购房者每次提出购买房产申请时向他们征税或收取1,500澳元费用的建议，即使他们没有过错，也可能购房失败（例如另一人竞价胜出）。”如果有必要收取费用，则应该只适用于成功的购房，而不是每一次的尝试购房举动。
“所有购房的人都知道，在一次的竞价成功之前可能有多次投标尝试。该报告希望投资者支付1,500澳元，即使他们没有成功购买到房产并非自己有过错，这值得提出商榷。”
亨利表示，外国买家并没有与首次购房者竞争，不应对澳洲房地产价格上涨负责任。他说：“议会调查报告本身大部份的证据表明，外国购房者不是澳洲住房价格全线升高的原因。价格高更可能是由于低利率、供应不足及负扣税所致。”
但是，昆州房地产研究所总裁麦科莱拉（Antonia Mercorella）近日对议会调查报告表示欢迎，称这对外国投资信心的恢复起到重要作用。她说：“我们将密切关注该建议，总体上看这是一个非常积极的报告。昆州房地产研究所希望看到房地产行业管理外国投资的一个透明、公平和可行的制度，我们支持能使这成为现实的措施。”
据澳洲新闻网报导，一项对外国投资者购买澳洲住房的议会调查报告建议澳洲政府向试图购买房产的外国人收取1,500澳元的费用，调查会议主席奥德怀尔（Kelly O’Dwyer）表示，此举能在四年内创1.587亿澳元的收入。
网站Juwai.com总裁亨利（Simon Henry）认为，该建议将产生负面影响，买家会转向西方其它国家投资房产，从而减少澳洲的外国投资。财长霍基（Joe Hockey）必须要慎重考虑，是否要做出这种导致外国投资减少的决定。
亨利说：“随着市场的放缓，这是一个尴尬的时间来影响一直表现积极的市场，”澳洲是唯一设有限制的西方国家，美国、加拿大、新西兰、英国和欧洲大部份国家都没有这类限制。
他说：“我担心海外购房者每次提出购买房产申请时向他们征税或收取1,500澳元费用的建议，即使他们没有过错，也可能购房失败（例如另一人竞价胜出）。”如果有必要收取费用，则应该只适用于成功的购房，而不是每一次的尝试购房举动。
“所有购房的人都知道，在一次的竞价成功之前可能有多次投标尝试。该报告希望投资者支付1,500澳元，即使他们没有成功购买到房产并非自己有过错，这值得提出商榷。”
亨利表示，外国买家并没有与首次购房者竞争，不应对澳洲房地产价格上涨负责任。他说：“议会调查报告本身大部份的证据表明，外国购房者不是澳洲住房价格全线升高的原因。价格高更可能是由于低利率、供应不足及负扣税所致。”
但是，昆州房地产研究所总裁麦科莱拉（Antonia Mercorella）近日对议会调查报告表示欢迎，称这对外国投资信心的恢复起到重要作用。她说：“我们将密切关注该建议，总体上看这是一个非常积极的报告。昆州房地产研究所希望看到房地产行业管理外国投资的一个透明、公平和可行的制度，我们支持能使这成为现实的措施。”
精简公共服务 澳洲政府拟取消175个机构
为了节省预算开支和提高公共服务的效率，澳洲联邦政府计划取消175个政府机构。
据澳洲新闻有限公司报导，作为预算更新的一部份，金融部长科尔曼（Mathias Cormann）将于下周一宣布这一消息。此外，政府还将宣布禁止创建新机构的相关规定，以防止官僚主义和阻碍决策进程。
有报导称，许多工作小组将被关闭，费用高昂的机构将被解散。政府希望藉此精简公共服务，在未来的四年内节省超过5亿澳元的费用，并将公务员的人数降低至七年前的水平。
将被取消的政府机构包括澳洲政府律师局（Australian Government Solicitor），其中的部份员工将被转至律法部；还包括负责计算机系统的“管理委员会”与为学生服务的“合作伙伴小组”等奇怪的部门。
参议员科尔曼曾点名卫生部和教育部是两个需要进一步精简官僚机构的重点。
另据报导，一些机构还将被迫分享他们的“后台”功能，政府将考虑把其连接400个网站和80多个机构的庞大通信网络外包。
科尔曼对澳洲人报周末版说：“这将确保纳税人的钱有效地花在刀刃上，而不是部门内部的浪费。”
澳洲联邦政府“缩小政府计划”（“smaller government program”）的第一阶段自今年5月开始。当时参议员科尔曼解散了76个机构，并出售了包括澳洲国防居住服务公司（Defence Housing Australia）、皇家澳大利亚铸币厂（Royal Australian Mint）及澳洲听力研究中心（Australia Hearing）等国有资产。
据澳洲新闻有限公司报导，作为预算更新的一部份，金融部长科尔曼（Mathias Cormann）将于下周一宣布这一消息。此外，政府还将宣布禁止创建新机构的相关规定，以防止官僚主义和阻碍决策进程。
有报导称，许多工作小组将被关闭，费用高昂的机构将被解散。政府希望藉此精简公共服务，在未来的四年内节省超过5亿澳元的费用，并将公务员的人数降低至七年前的水平。
将被取消的政府机构包括澳洲政府律师局（Australian Government Solicitor），其中的部份员工将被转至律法部；还包括负责计算机系统的“管理委员会”与为学生服务的“合作伙伴小组”等奇怪的部门。
参议员科尔曼曾点名卫生部和教育部是两个需要进一步精简官僚机构的重点。
另据报导，一些机构还将被迫分享他们的“后台”功能，政府将考虑把其连接400个网站和80多个机构的庞大通信网络外包。
科尔曼对澳洲人报周末版说：“这将确保纳税人的钱有效地花在刀刃上，而不是部门内部的浪费。”
澳洲联邦政府“缩小政府计划”（“smaller government program”）的第一阶段自今年5月开始。当时参议员科尔曼解散了76个机构，并出售了包括澳洲国防居住服务公司（Defence Housing Australia）、皇家澳大利亚铸币厂（Royal Australian Mint）及澳洲听力研究中心（Australia Hearing）等国有资产。
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