澳房市降温迹象出现 墨尔本布里斯班楼花转售增多

    焦虑的卖家正转向Gumtree、社交媒体和传统的卖房网站，希望在住房市场疲软的情况下卖掉自己的房屋。

有人把公寓楼花和城郊住宅打上“急售”和“大打折”的标签来出售，特别是位于墨尔本和布里斯班的。有人对这两个城市的公寓供应量感到担忧。

卖家忙着卖房之际，监管机构为了帮房市降温打击投资者，澳储行最近还特意指出布里斯班盖了太多的公寓。

有一些证据表明，这样的打击措施发挥了作用，因为房价放慢增长步伐，拍卖会清盘率也下降了。不过，这样的结果喜忧参半，平均来看，房价还在上涨。
本月，墨尔本内城区和外城区有几十套公寓被挂在Gumtree上面出售，包括以两年前的合同价“紧急”转售住宅期房，或者“大打折”出售公寓。

布里斯班Bowen Hills有一套公寓在Gumtree上以“低于合同价”的价格出售，还有连房带地打包出售，价格可以协商的。

即便是在火热的悉尼市场，Bankstown也有一套“很不错的”两卧室住房“急售”。

在脸书的Marketplace上面有好几套房在售，包括墨尔本排屋和公寓，其中一套配了高档家具和白色家电，布里斯班外北区也有一栋住宅和土地在出售。

墨尔本大学会计与金融毕业生张文海（Wenhai Zhang，音译）就在Gumtree上面转售一套公寓楼花。

他的朋友从中国来澳洲学习，买了这套楼花，结果发现银行限制了针对海外买家的贷款，他的朋友难以贷到钱，于是不得不把楼花卖掉。张文海表示，还有其他中国买家也陷入类似的困境，想把公寓卖掉。

“我联系过一些华人经纪人，他们手里有很多公寓楼花，”23岁的张文海说。他也是从中国来到澳洲的，已经待了五年。

BIS Oxford Economics住宅房地产高级经理Angie Zigomanis表示，最近买楼花的人面临的挑战就是，当他们在市场上有很多竞争产品时转售楼花，能否以原来的价格售出。

WBP Group执行主席Greville Pabst注意到在拍卖会之前出售的房屋所占比例也增多了。他表示，这是紧张的初期迹象。“这显示了市场上的信心正在减弱。”东海岸州府城市的房价还在攀升，但速度放缓了。

Propertybuyer总经理Rich Harvey注意到悉尼出现“温柔的冷却”现象，特别是西南区和西北区，去看房的人变少了。


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房价飙升加剧地域差距 在哪买房都不如悉墨赚钱

          
       悉尼和墨尔本的房地产促使城市房主的财富大幅增长，将近一半的房子现在的价值已经是当初买入价的两倍。

       研究机构CoreLogic表示，在一些悉尼郊区，特别是在西悉尼，超过70％的房主——平均持有房产14年——看到他们房子的价值至少翻了一倍。

        研究部主管劳力斯（Tim Lawless）表示，取决于地区，房地产产生的财富存在巨大的差异。“悉尼和墨尔本的房屋市场为有幸在上一个增长周期内拥有房产的业主创造了巨大的财富。不过，其他房地产市场的资本收益率却明显偏低。”

       零售巨头Harvey Norman董事长哈维（Gerry Harvey）表示，房产“毫无疑问”是澳人创造财富的最大动力。“在墨尔本和悉尼，这股动力显然是最强的，”他说，霍巴特也在受益。“（相比之下），矿业热潮的效果是让大量资金流入几家大矿商的口袋中，而工作者的受益较小。”

      澳最大住宅开发商Stockland的首席执行官斯坦内特（Mark Steinert）表示，这份研究报告强调了“买地吧，因为它们不可再生”这句格言是多么正确，公寓建设浪潮澎湃，独立屋的价值增长速度可能超过单元房。就乡镇地区来说，维州乡镇地区，霍巴特和塔州乡镇地区紧紧追在悉尼和墨尔本之后，也是住宅市值比买入价高出一倍的比例最高的地区。

       在独立屋价值增加一倍以上的20个郊区名单中，悉尼占据主导地位。Fairfield市府郊区有76.5%的房屋实现价值倍增，而St Johns Park名列第一。Concord West和Chifley也进入前20。维州只有两个郊区上榜，分别是墨尔本的Vernont South和乡镇地区城市Ballarat。


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受房市畅旺带动 澳洲富人增速超过亚洲

                  
   
    2016年，澳洲百万富翁和亿富翁人口的增长速度超过全球平均水平，也超过了亚太地区的平均水平。

       最新发布的《世界财富报告》显示，去年澳洲富人的数量增长9%，达到25.5万人，与中国内地高净值个人的增速相当。不过，中国的百万富翁和亿万富翁数量远远超过澳洲，达到110万人以上。澳洲高净值人口的增长率还超过了美国（8%）和英国（2%）。

      主管Philip Gomm认为，澳洲高净值个人激增是去年房地产和股票价格大涨促成的。高净值个人指的是拥有100万美元以上资产（住房除外）的个人。

       州府城市的房价尤其强劲。去年标普/澳股200种指数上涨了11.8%，同时，根据CoreLogic的数据，悉尼和墨尔本的房价分别增长了15.5%和13.7%。即便是饱受诟病的霍巴特和堪培拉房市也出现强劲上涨，在2016年分别增长11.24%和9.29%。

      “这在我们地区当中是个非常好的结果。我们看到亚太地区的增长放缓，但澳洲却保持坚挺，”Gomm说。

       不过，澳洲绝不是富人数量增长最快的。增速更快的地区有印尼（13.7%）、泰国（12.7%）、台湾（11.9%）、法国（10.7%）、加拿大（11%）和挪威（13.2%）。

       Gomm表示，去年出现的一个显著趋势是，中国富豪数量的增速放缓，而北美和欧洲有所回升。要知道，2015年中国的高净值人口曾飙升16%，而美国和英国的增长率分别只有2%和1%。这说明，美国和欧洲市场的经济增长正在复苏。

      Gomm预计，鉴于大宗商品价格走高、储蓄率上升以及房价进一步上涨，2017年澳洲富人的增长速度可能更快。


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澳洲四大城市买家 年赚六位数才能还房贷无忧

 一项最新分析调查显示，澳洲房产市场的兴旺给购房者带来了难以承受的压力。澳洲四大城市的买家、特别是首次购房者面临着巨大的压力，人们需要六位数的年收入才不会因还房贷而“囊中羞涩”。其中以悉尼尤甚，买主需要年赚超过19万澳元才能无还贷之忧。

调查发现，悉尼、墨尔本、堪培拉、达尔文的买家面临着非常大的还贷压力。悉尼的家庭需要有19万多澳元的年收入，才能避免将收入的30%以上用来还贷。

这几乎比目前的平均收入多出9万，而且是在假设买主有23.5万来支付中位价独立房的20%首付款的前提下。要在悉尼买一套中位价的公寓房，买家需有12.29万澳元的年收入。

墨尔本的买家想买中位价的独立房，需有14万澳元的年收入。购买中位价的公寓房，年收入需要7.7万澳元。目前，悉尼和墨尔本的平均家庭年收入分别为10万和9.5万澳元。在堪培拉和达尔文购买中位价的独立房，买家的收入也需要达到6位数。

RateCity公司女发言人提恩戴尔（Sally Tindall）表示，这些数字鲜明地证明了目前悉尼首次购房者的情况有多么严峻。

“10万澳元以上年收入的家庭曾被认为是富裕阶层，但在当今悉尼的房产市场，你甚至不能在没有房贷的压力下负担得起一套基本的单元房，”她说，“墨尔本的首购房者也很困难，但那里的公寓房价格还算合理，仍能让首购房者负担得起。”

自2008年至今，悉尼的房价已上涨了一倍多，墨尔本的房价也几乎翻倍，但同期，全澳人的周收入仅增长了27澳元。

悉尼大学高级讲师罗杰斯（Dallas Rogers）说，购买中位价房子所需的家庭收入数据“令人深忧”。 他认为抵押贷款的压力不仅是由于家庭的个人选择，也有受到贷款机构和房地产行业影响的因素。研究发现，房贷拖欠率已达到五年来的最高水平。

罗伊摩根行业通讯主管莫里斯（Norman Morris）表示，近六分之一的借款人面临着潜在的问题，当利率上升时，问题将会加剧。


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海外净移民增幅创新高 房价下跌并不容易

       澳洲人口录得九年来最快的增长，其中，悉尼和墨尔本的移民人数实现了自2009年以来最快的增长，这反映了对基础设施建设和住房的需求。

       澳洲统计局ABS公布，今年一季度全澳人口增长了12.6万，这一证据进一步表明国民经济将在未来几个季度中走强。维州（人口增长率2.43%）和新州（增长率1.6%）都创下了自1960年以来最快的年度人口增幅。而海外净移民的大幅增长，是这两个州人口增长的主要动力。
其中大部分移民都定居在新州及其州府城市，在过去12个月内吸纳了9万多人。维州则增加了8万多人。

       总的来说，过去一年中的净移民达231.900人，占人口增长总额的60%。

       这些数字强化了人们对澳经济表现和创造就业的预期，在过去六个月里，这两项数据都出现了飙升。

        联邦银行经济学家Michael Workman表示，自1990年以来，全澳人口已经扩大了40％，从1720万增加到2450万人，这突出表明联邦政府和州政府需要维持基础设施支出。“公路，机场，电力和水务公司需要提供一流的系统，以提高生产率，降低拥堵成本。”房屋建设数量长期不足更是加剧了这些成本，而这“有助于解释澳相对较高的房价和近期强劲的价格上涨”。他说：“社会经济基础设施所承受的压力将会持续下去，特别是在内城地区，因为自2006年以来，每年出生人数都保持在近30万人。”

        ABS估计，2015-16年，大悉尼的人口增长了1.86％，高于过去五年的1.76%。根据该局的统计，墨尔本的增长速度加快到2.74％。北领地，塔州，西澳和南澳是澳人口增长较为迟滞的地区，年增幅仅为全国的三分之一。

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大量移民涌入借来东风 悉尼墨尔本房价坚挺超预期

澳新银行ANZ一名高管说，悉尼和墨尔本的住房市场表现比预期的还要坚挺，部分原因在于大量移民的涌入。
      
本周，澳新银行才收紧了在布里斯班和珀斯买公寓的贷款条件，但将悉尼和墨尔本排 除在外。这两个城市托起了最近几年的房产繁荣。
       
澳新银行负责人Fred Ohlsson指出，该行收紧信贷的部分原因在于布里斯班公寓可能过剩。根据该行的新规定，在布里斯班和珀斯买公寓首付款少于20%的话，该行将不会提供贷款。
      
悉尼和墨尔本未来也有数千套新公寓入市，但Ohlsson先生说，这两个城市的需求坚挺得令人感到意外，部分原因可能在于很多移民涌入。
     
“住房需求可能比我们想象的还要强劲一些，即便是在四到五个月前。现在，我们正在进入春天，也就是从传统上和季节上来说一年中一段重要的时期，”Ohlsson先生在接受采访时说道，“我可以说的另一点就是，悉尼和墨尔本等城市的净移民很强劲。”
     
周三公布的数据显示了新州和维州人口持续增长，专家说这将给公共基础设施带来更大的压力。维州人口增长最迅速，一年增加了14.94万人，增幅为2.4%；新州一年增加了12.33万人，增幅为1.6%。
       
联邦银行经济学家Michael Workman表示，海外移民和跨州移民促进了维州的人口繁荣，而且其中大部分新增人口都在墨尔本。他认为，虽然很多人说墨尔本公寓过剩，但实际上问题不大，因为租金还在涨。
      
澳新银行等机构认为房价的突飞猛涨是个重大风险，因为家庭债务也在膨胀，可能导致贷款超出承受能力的人难以面对利率的上调。
      
目前，四大银行里就有三家认为利率会在明年开始上调。

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维州政府改革房屋租赁法 欲推房东黑名单缓解租客困扰

据2017年10月8日《The Sunday Age》报道，维州政府推出了房屋租赁改革方案，承诺为租户提供更公平的租房交易，禁止租房竞标，开发用于此目的新手机应用APP。

维州工党政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单，并禁止租房竞标（rental bidding）。

然而，维州房产研究所REIV（Real Estate Institute of Victoria）警告说，黑名单可能会被滥用，进而导致租房危机。

在完成了对住宅租赁法（Residential Tenancies Act）的审查之后，维州政府推出了房屋租赁改革方案，承诺为租户提供更公平的租房交易，禁止租房竞标，开发用于此目的新手机应用APP。

维州政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单，并禁止租房竞标。预计政府将在未来几天内公布进一步的举措。

工党政府还计划打击私人房东及其中介的误导和欺骗行为，强制他们告诉租客房屋的有关严重缺陷或房屋出售计划，在签署租约之前要告诉租客房屋有无石棉或其它危害。

维州民事及行政法庭（VCAT）10月6日确认，在过去12个月里，向VCAT申请解决纠纷的租客和房东人数激增，2016年至2017年期间的案件超过了5000宗，比上年增加了27％。几乎所有案件都是由房东中介提出的，要求租户支付拖欠的房租或赔偿损失。

但是，维州房产研究所首席执行官戈尔金（Gil King）却严厉批评了建立房东黑名单的想法。他说：“除非租户拖欠房租超过一个月，否则租户不会在黑名单上，租户甚至有权向VCAT对黑名单提出质疑。但房东黑名单却可能被滥用，因为心怀不满的租户将能够不公平地将房东放在黑名单上。”

该研究所就维州政府的改革方案提出警告说：“市场的任何不平衡都有能力引发租房危机。”

维州消费者事务厅厅长凯鲁兹（Marlene Kairouz）表示，政府需要改革房屋租赁法律以应对维州中长期租房人数的增加，这些变化将禁止租房竞标以给予租客更好的保护，并将让房东和中介为他们的行为负责。

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