澳投资者贷款骤降 首置业者的春天终于来了！

最新数据显示，投资者正在退出房市，房价也因此而稳定下来，首置业者将迎来最适合买房的春天。

住房贷款数据证实，监管机构收紧针对投资者的借贷规定后，投资者贷款大幅下降，特别是悉尼的。与此同时，首置业者贷款激增。

不过，任何房市放缓可能促使监管机构软化立场的希望都会落空，因为澳洲审慎监管局（APRA）主席拜尔斯（Wayne Byres）说，明年他还将加强宏观审慎监管措施。

澳洲审慎监管局从3月开始收紧限制之后，悉尼已经感受到放贷活动产生的变化。悉尼的待售房屋比一年前多，但房价却没有什么增长。这些措施改变了由两大城市主导的住宅市场的性质。

悉尼和墨尔本这两个过热的市场需要放慢步伐，但现在的环境对投资性贷款很不利，可能播下两年内租金飙升的种子，因为新住房不足以容纳增长的人口会在租赁市场制造新一轮的可负担性问题。

不过，在悉尼和墨尔本这两个最大的市场，首置业者正在积攒能量。虽然提供给投资者的新贷款减少了，但提供给首置业者的贷款在7月环比跃升6.5%至29亿元，经季节性波动调整后同比增长29%。

维州和新州都为首置业者提供了印花税减免措施，推动了房价较低城区的发展。CoreLogic的数据显示，墨尔本北区的Reservoir已经连续六周成为全国周末拍卖会场次最多的城区。

然而，首置业者的劲增也无法填补投资者离开后留下的空白。需求不会消失，但市场会比较疲弱，就像上周的数据显示，悉尼8月的房价持平，墨尔本的仅仅上涨了0.5%。

另一个影响高端市场的因素可能是澳元汇率的攀升。周五，澳元兑美元汇率创两年内的新高，如果这种趋势持续下去，海外中国买家的需求可能会受到影响。瑞银UBS表示，中国买家对汇率变化特别敏感。

悉尼住房可负担性更加恶化 两份以上全职工资才供得起房

悉尼的住房危机已经恶化到一个更严重的程度。报告显示，悉尼的住房可负担性指数降至历史新低，目前在悉尼贷款购买一套均价房产，需两份以上全职工作的收入来供房
        
用于衡量家庭还贷能力的住房可负担性指数显示，如在悉尼购买一栋房价为均价的住房，对于一个标准房贷，人们每月需要还款4,729澳元，相当于一年5.7万元。这已经超过了两名全职员工平均薪水的30%，也就是超过了行业普遍认为的薪水可承受的偿还房贷比例。

报告说：“该季度的数据显示悉尼与其它地区之间的住房可负担性差距进一步扩大。在全澳范围来看，悉尼是住房可负担性最差的地区，（与其它地区的）差距非常大。”
        
今年第二季度，悉尼的住房可负担指数降至48.7，创历史新低。悉尼家庭平均需要2.06份全职工资才能供得起一套均价房产，两年前这一数据为1.76。在该报告历次的统计数据中，这是悉尼供房首次需要两份以上的全职工资。新州其它地区的这一数据为1.39份全职工资。
        
在房产市场近5年来的急速发展中，公众对住房成本的担忧达到了一个前所未有的严重程度。调查发现，新州人现在最担心的问题就是住房问题。47%的新州受访者认为住房问题是新州面临的重要问题，略低于之前的纪录50%；而2013年这一比例只有29%。
       
无论在社区中还是在媒体上，住房可负担性和可居住的房产都是热门话题。这一现状可能反映了民众希望政府拿出切实可行的方案来解决这一问题。虽然目前的银行利率处于历史低位，但是房价的高涨和工资增长疲软拖累了住房可负担性。
        
墨尔本的住房可负担性比悉尼稍好，但其也是全澳第二大负担性差的城市。墨尔本家庭需要1.64份全职工资来供一套均价住房。

三分之一澳洲人不再把自住房作为优先事项

拥有自己的住房，而且通常是指拥有一个1000平方米的地块及上面盖的房子，这一直被视为是“伟大的澳洲梦”。

但是随着房价的不断升高，这种澳洲文化正在发生著改变。一项最新调查显示，每三个澳洲人中就有一人不再坚持这个梦想了。

调查显示，有四分之一的人认为他们将永远无法拥有一个自己的住房，35％的人表示自置住房不是他们生活中主要的优先事项。这可能是由于澳洲东海岸主要州府城市的房价已令人难以承受。
      
专家表示：“这与拥有房产的“伟大的澳洲梦”相冲突，显示出了房价上涨是如何正在改变澳洲文化的。”他表示，现在的住房价格与生活费用比以往任何时候都要高，让年轻的一代更难买房。拥有自己的住房对于自己的生活有多么重要，这一概念已经发生了改变。
       
最新数据显示，悉尼的独立房中位价现在是117万澳元，墨尔本是86万澳元。在这些城市的房价高涨期间，首次购房者的数量水平下降到了创纪录的低点。在截至2017年6月的一年中， 澳洲除珀斯外，所有的州府城市的房价均有所上涨。
      
调查显示，有近三分之二的澳洲人认为自置住房是富人做的事情。但先前的一项的调查显示，有86%的受访者仍希望拥有自己的房产，最有可能的是拥有一套公寓房。
      
现在，独立房的中位价是普通人年薪的七至八倍，是Y世代人的祖父母时期的房价的三倍。现在30岁以下的首次购房者下降了50%，而40多岁、50多岁的买家则大幅增加。现在人们转向了房地产投资并出租，而不是买房自住。这种被称为“租房投资”的策略已被推广成首次购房者进入房产市场的途径了。

小心亏本！换房成本比翻新房子还贵

玛丽莲-纽曼（Maralyn Newman）住在悉尼，她发现，相比花9.5万多元印花税和数万元搬家成本及法律费用去寻找她理想中的房子，翻新她现在的房子会更便宜，也更省事。

现在采用相同做法的房主人数达到了空前水平，因为他们意识到，除了要面对不确定性、压力以及卖房后再买房的麻烦事外，换房子的成本相当于新房子价值的10%以上。

例如，考虑到约5%的印花税（各州各不相同）、转让法律费和出售房屋及搬家的相关费用，若出售价值300万元的房子后再购买200万元的房子，可能会让普通家庭花费大约22万元。

尽管对劳动力流动性和经济活动造成有害影响，但渴求财政收入的州和领地政府每年都要从房地产交易中收取数十亿元的费用和税收。

根据澳储行的数据，房产成交量处在近25年来最低水平，且还在下降。

由于业主担心，在变化迅速的墨尔本和悉尼市场，他们无法找到符合预算的更好房产，这使得优质住宅成交量低的状况恶化，特别是面积大的家庭房。

研究公司IBISWorld的数据显示，未来几年，改造和翻修的成本预计将增长7%左右，外观改造的平均费用在3万至4万元之间。

建筑师、建造商和贷款机构表示，优质房产的业主花在顶级设计、家居装饰和家电上的费用超过30万元。

根据最近的调查，高昂的交易成本可以解释为何澳洲很多考虑搬家的房主最后决定留下房产，翻修或推倒重建他们现有的房产。

买方中介Wakelin Property Advisory的负责人贾罗德-麦凯布（Jarrod McCabe）表示，“问问你自己为什么要换房。有时候问问自己你现在的房产是否满足你的需求是有必要的。”他说，很多之前可能从内城区搬到中环的家庭都在翻新房子，保留他们的生活方式。“以前他们的家庭成员增加时，他们就会搬家，现在他们则留在原地，”他称。

面对不断上涨的房市，对于那些决定搬家的人，他的建议是，先买新房，再卖掉现有的房产，以避免落后于市场的增长。

房地产公司表示，高昂印花税成本是很多退休者不愿把他们郊区的大房子换成小屋的一个主要原因。若退休者愿意换小屋，这将为下一代人释放住房库存。

超越悉尼！卧龙岗成澳房价增幅最大城市

大量悉尼置业者涌入伊拉瓦拉（Illawarra）地区，使得卧龙岗（Wollongong）成为澳洲房市发展最强劲的城市。
      
最新研究显示，过去一年，卧龙岗这座位于悉尼南部的城市房价增幅达到全澳最大，现在它已成为澳洲房价第三贵的城市，仅次于悉尼及墨尔本。

CoreLogic的数据显示，过去一年，卧龙岗房屋的价格上涨了16%，单元房价格上涨14%，超过了悉尼房价的增幅13%。卧龙岗取代悉尼，成为了澳洲房价增长最快的城市。
      
据悉，目前卧龙岗的中位房屋价约为72万澳元，单元房中位价为52万澳元。相比之下，布里斯班、柏斯、阿德雷德等一些相对较大的城市中位房价仍维持在55万澳元以下。而墨尔本的中位房价则达到81万澳元，悉尼为108万澳元。
      
CoreLogic的高级分析师库什（Cameron Kusher）表示，卧龙岗近来房价猛增，主要是悉尼居民涌到该城市寻找更为实惠的物业所致，需求增大，房价自然上涨。

帮子女买婚房先签婚前协议！澳老人保护家产超级现实！

         “我们想给你70万澳元帮你买房，但是我们希望你能签署一份协议，以确保如果你和（此处插入子女之配偶的名字）发生了什么事，这笔钱依然属于你。”

          由于婴儿潮一代积累的财富达到前所未有的水平，并且希望帮助他们的子女进入门坎越来越高的房地产市场，这样的对话正在全澳各地重复上演。

         家庭律师报告，对缔结婚前协议或具有约束力的财务协议的需求急剧增长，其中规定了资产、负债和财务资源在关系破裂的情况下将如何分割。

        Carew律师行主管卡鲁（Peter Carew）表示：“寻求缔结具有约束力的财务协议绝对是一个流行趋势，人气明显上涨，我们每年都要完成数百份委托。”他表示：“父母希望自己的孩子订立有约束力的财务协议，以保护他们的资产，让家产只在家族中继承。但困难的是如何开口提起这个话题。”

          Wisewould Mahony的家庭法专家顾问泰勒（Stacey Taylor）说：“老一辈向成年子女赠款，并希望保护这笔钱不会因关系破裂而蒙受损失。”

         然而，确保资助孩子的钱在关系破裂的情况下得到保护，并非婚前协议增加的唯一原因。

         越来越多再婚人士也希望签署具有约束力的财务协议，以保护他们带进新婚姻中的资产，特别是如果他们在第一次婚姻结婚时，曾在家事法庭有过不愉快的经历。

         另一股需求来源于夫妻可以在离婚时根据协议进行财产分割，从而避免上家事法庭打官司。

        专家说，一旦双方签署了文件，并得到双方律师的认证，那么具有约束力的财务协议可能要比上家事法庭更具成本效益也更加便利，而且效力与法院命令相同。

         在向子女赠款的情况下，律师建议，如果所涉金额低于20万元，可以不要求财务协议。
         卡鲁说：“但如果涉及50万元或以上，那就很有必要了。”他补充说，如果父母希望允许孩子的伴侣或配偶得到资产增值的利益，也可以写入财务协议。比方说，随时间推移，配偶可以获得25%的资产增值。

         找律师订立具有约束力的财务协议，收费5000元起步。

澳房市繁荣或已结束 问题是接下来将会怎样？

据2017年9月16日《澳洲金融评论》报道，在五年的牛市中，悉尼房价涨幅达75％，墨尔本房价涨幅达56％，然而，对于那些在房市繁荣上押下巨大赌注的人来说，狂欢或许已经结束了。

APRA贷款规定更加严格，住房承受力下降，对外国买家的新税和租金收益率的缩小，都带走了以投资者为首的市场的热度。

8月最新的Corelogic数据显示，过去3个月，澳州府城市房价涨幅仅为0.5％，而2016年11月份季度的涨幅为3.7％。过去三个月，悉尼房价仅上涨了0.3％。

其他指标，如拍卖会清盘率下降，投资者贷款萎缩，更多房产在拍卖前出售，以及春季拍卖房屋数量上涨，都指向未来几个月和几年的进一步降温。

随着投资者竞争减少，墨尔本RMIT经济系的学生衮顿（Jayk Gunton）等首次置业者逐渐放下了在热潮后买房的恐惧，而是充分利用印花税优惠和低廉的房贷，无畏地进入了市场

据澳大利亚统计局（ABS）的最新数据显示，7月份首次置业者的份额从今年初13.4％的历史低点上升到16.6%。

仍然住在家里的衮顿打算出租他最近以59万元买下的Frankston排屋，他相信，这栋位于良好地段的房子，价格将长期上涨。

这名经济学兼金融系大学生兼职从事IT工作，年薪大约7万元，已经开始考虑购买下一套房产了。“我不担心资本收益，”他说，“我打算持有这套房子10年，没打算很快卖掉。”

帮助衮顿买下排屋的首置业买家代理德邦特-巴克（Julie DeBondt-Barker）说，她的大部分客户急于入市，如有必要，即使首付还少也愿意背上高额贷款去买。

但她表示，如果房价下跌高达10％，许多首次置业者可能会遇到麻烦，他们的抵押贷款比房屋价值更高。

CoreLogic分析师库舍尔（Cameron Kusher）认为，未来几年最有可能的情况时房价下降约10%，然后在未来5-8年内市场将下行。“这是在过去15-20年的繁荣期间发生的事，没有理由认为这次会有所不同。”

他说：“现在买房的人得有长远的眼光。”但他表示，房价崩盘的风险不大，除非发生第二次全球金融危机，或者中国经济风险爆发，或者发生另一起重大国际事件，才可能触发这种情况。

汇丰银行的澳大利亚和新西兰首席经济学家布洛克萨姆（Paul Bloxham）也表示，房价上涨并未造成泡沫。他说，近几年来悉尼和墨尔本房价涨幅居高不下，主要反映出需求旺盛，而需求疲弱的地区，增幅也较为疲软。“关键的问题是房价上涨是否符合基本面？在我们看来，在很大程度上是一致的。”

澳盛银行（ANZ）经济学家格兰德韦尔（Daniel Gradwell）和马斯特斯（Joanne Masters）都更加看好市场，预测全澳房价今年将上涨5.8％，主要是由于墨尔本房价近期的恢复力上调了预测，但预测2018年仅增长2.2％ 。

“请注意，虽然我们预计价格增长将放缓，但并不表示价格将直接下滑。”他们说。

虽然储行开始探讨现金利率回归3.5%“中立水平”的前景，但AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）认为不太可能。他预计储行要到明年年底才会去碰利率，但即使开始加息，幅度也会非常缓慢，可能只会加到2%或2.5%。

但他确实认为房价会随时间推移而下降，在未来几年的某个时候可能下降5%到10%，作为可能的“软着陆”的一部分。对于供应量大的地区，公寓价格的跌幅可能更猛。

奥利弗相信悉尼和墨尔本这次的风险更大，主要是投资者更多，许多人通过只付息贷款为房市繁荣添柴加火。他说，眼下的租金收益率很惨，悉尼和墨尔本的独立屋几乎是零回报，而公寓约为1%到1.5%，所以投资者几乎完全依赖房价增长。

CoreLogic的库舍尔说，墨尔本完善的内城和中环郊区房价上涨的前景最好，布里斯班和墨尔本的一卧室和两卧室公寓则没什么希望，因为市面上有很多库存可供选择。