澳洲房产投资者转入“出售模式”

据《悉尼晨锋报》报道，过去一年因火爆楼市而大赚特赚的投资者也许觉得满足了。最新调查数据显示，投资住宅物业的市场情绪从买入转化为卖出。

调查结果受到了澳洲统计局（August home loan data published by the Australian Bureau of Statistics）周五公布的8月住房贷款数据的支撑。经季节调整后，8月住房贷款总值下跌1.2%，至280亿元。其中，自住者住房贷款量下滑2%，投资者住房贷款量也意外地下跌0.1%。与之形成鲜明对比的是，投资者住房贷款量在7月大涨6.8%。

澳盛银行（ANZ）经济学家卡宁顿（David Cannington）表示，投资者住房贷款量依然占新增贷款大约一半。自澳联储（RBA）在2011年11月开始削减现金利率以来，投资者住房贷款比例从40%左右持续上升。

同时，投资趋势（Investment Trends）最新公布的投资者意向报告显示，更多受访者计划下月抛售而非购买投资性房产。自投资者意向报告在2011年9月首次公布以来，表示购买房产的受访者人数一直超过计划抛售房产的人数。“计划抛售房产的投资者人数首次超越购买房产的人数。”投资趋势高级分析师佩克（Recep Peker）说。

然而，股票投资及金融研究公司Lonsec的普罗塞（Kevin Prosser）认为，房产投资者情绪没有发生明显变化，但承认近期媒体报道和澳联储的谨慎言论对投资者产生影响。

澳法庭裁决打击公寓业主 政府被要求采取行动

在一家高等法庭的裁决限制了公寓业主向建筑商索赔修复物业缺陷所带来的巨额账单后，新州政府被敦促提供新的保护措施。

据《悉尼晨锋报》报道，高等法庭周三（8日）裁定，位于悉尼车士活（Chatswood）的住宅与商业混合的服务式公寓大楼的业主不能因建筑商的疏忽所造成的公共区域缺陷的修复成本，对建筑商提出起诉。这些缺陷包括建筑物外所呈现的裂痕。

代表业主的知名物业分契律师格雷斯（Colin Grace）说，这一决定将适用于“各种分层分契计划”，包括住宅。他同时表示，这起案件突显了一些立法改革中的重大问题。

根据将于12月1日在新州生效的新的建筑法规，许多情况下，为住宅建设所设定的法定保修期将被限制在两年。最高的6年保修期只适用于建筑物的“重大缺陷”，即建筑物无法居住或有崩塌的威胁。这项法规将会限制购房者寻求赔偿的权利。

在公平交易厅（DFT）工作了15年多的格雷斯表示，政府已提出了一些对分层分契业主的额外保护建议，但还没有付诸于法律。

新州反对党公平交易事务的女发言人米海拉克（Tania Mihailuk）表示，高等法庭的案件强烈说明了新州政府不能继续再更改住房建筑法。

但新州公平贸易厅的梅森 - 考克斯（Matthew Mason-Cox）辩称，该项法案的改革是“三年全面协商”的结果，“不会限制公寓业主寻求纠正错误的权利”。

经济学界分析指称“RBA会保持利率不变至2015年中”

澳央行RBA从不掩饰在密切地关注房市的动态走向，而对于经济学家们而言很明显的一点就是RBA在今年将不会使用利率来冷却市场。

本周二，RBA连续第14个月维持官方利率不变。

报道描述，澳大利亚正在经历10多年来利率最稳定的平台时期，而且迄今看起来还会持续下去。

对此，房贷比较网站finder.com向28位专家进行访问调查，得出的结论是预计利率将从明年起开始上调，可能是在6月份。

就在6个月前，半数的经济学家预计利率会在今年第四季度上调，但是结果显然是不乐观的。
Domain的高级经济学家Andrew Wilson阐述“RBA在经济指标不明朗的时候不太可能调整利率。”

但是他同时注意到尽管利率没变，融资成本却降低了。

“房贷利率的设定依然呈现竞争激烈的态势，主要银行通过调低贷款成本继续改善房贷的可负担性。”他强调。

市场进入峰值 屋主请不要太贪心

活得太老 储蓄太少 澳人过早退休陷困境

澳洲人低估了自己的寿命以及晚年所需的退休金储备，过早地选择了退休。

只有28%的50-80岁澳人认为自己已经积攒了足够的存款，可以想什么时候退休，就什麽时候退休，而大多数人都会提早至少5年花光自己的积蓄。

咨询公司美世（Mercer）的调查发现，几乎一半的澳洲人想在70岁或70岁以后退休。

“60岁退休，你平均还有至少25年要过。我们对公务员预期寿命的研究显示，如果你是一名白领工作者，那么你的寿命大大超过平均值的可能性很高，还有35年要过。”美世公司的常务董事及亚太市场负责人安德森（David Anderson）说。

该研究还发现，有数量高到惊人的澳洲人（40%）在做好退休的准备之前，就因为裁员或疾病而被迫退休。

安德森说，有太多澳洲人依赖于家庭住宅来养老，他们的个人储蓄则出现“大洞”。“人们的寿命比他们预期的要长，平均比从前多活5年。”“对很多人来说，他们的后裤袋里还有一个大的保障，那就是家庭住宅，大多数人认为，一半的养老钱就要靠它了。”

“大多数人都倾向于继续居住，而不是彻底把房子卖掉，但有些人会选择大房换小房，换点钱来贴补他们的生活，而这都是因为退休金储蓄不足。”

大多数接近退休年龄的澳洲工作者（73%）认为，他们将无法立即完全退休，不得不先半退休或学着在退休后放松下来。

联邦政府今年宣布，到2035年，最低退休年龄将上调至70岁。

澳洲统计局（ABS）2012年的数据显示，男性的平均寿命为79.9岁，女性为84.3岁。

澳洲人可以在65岁时退休，但三年后，这一年龄标准将提高至67岁。

澳洲养老基金协会（Association of Superannuation Funds of Australia，ASFA）的退休标准发现，一对夫妇若想过上舒适的退休生活，每年需要5万8512元的收入，即使节俭度日，也需要3万3664元。

ASFA会长瓦莫斯（Pauline Vamos）说，澳洲人“尽早开始规划退休生活”是非常重要的。“尽你所能多存点钱。”她说，“在复利的帮助下，你越早开始存钱，你的退休金储蓄就会越多。”