三居室渐成维州主流 业界鼓励多样化开发

三居室公寓逐渐成为购房者的主流，但目前市场上正缺乏价格较低的这类户型。因此，维州房产委员会（Property Council of Victoria）正鼓励开发商开发多种类型的公寓项目。

尽管独立屋和联排别墅被追捧为比较实惠的买房选择，但墨尔本内城大多数家庭住房标价超过1百万澳元。

近日，伯恩斯（Tom Burns，40岁）和莎伦（Sharon Nannery，35岁）就遇到买房贵的问题，他们想换个比圣基尔达（St Kilda）两居室公寓更大的房子。为了住的离上班更近，这对夫妇愿意房子没有后院。最终，这对夫妇选择将一套1居公寓和两居公寓合并，这比买一套顶层公寓划算。

目前，许多开发商基本上已把重心从投资者身上转移，越来越多迎合了内区年轻业主的需求。近年来，有报告显示，很多夫妇对更大户型的住房需求强劲，他们十分乐意一家人住在综合性公寓里。

维州房产委员会的卡普（Sally Capp）表示，越来越多人在买房上更看重生活方式、服务和就业机会。根据房产咨询公司Charter Keck Cramer的数据，在截至2016年的10年里，住在中等密度建筑的家庭数量几乎增加了两倍，达143%。

但市场上许多3居室公寓都是顶层公寓，而且价格不菲，有些价格甚至超过了200万澳元。一项针对上市楼盘的分析显示，绝大多数待售的大型公寓尚未建成。

Neometro的建筑师辛克莱（Lochlan Sinclair）表示，对于开发商来说，向家庭出售期房公寓是一件很有挑战性的事情。但她鼓励Neometro在开发中增加3居室公寓户型。

卡普也鼓励开发商开发多种户型的公寓。她指出，随着更多大型公寓的建造，3居室公寓的价格会随着时间的推移而下降。

墨尔本较易负担城区 如今房价大涨

       据《Herald Sun》报道，五年前在墨尔本诺丁山（Notting Hill）、西富茨克雷（West Footscray）和阳光区（Sunshine）等城区购房的业主，如今将能获得较大回报。

        诺丁山、西富茨克雷和阳光区曾是墨尔本房价较可负担城区。但金融对比网站Finder的新研究发现，自2012年以来，这几个城区的中位房价出现最大幅度增长。

        其中，增幅最明显的是诺丁山，这里的中位房价从2012年的48万澳元猛增至今年的92.9万澳元。其次则是西富茨克雷，中位房价从50万澳元增至86万澳元；紧接着是西斯蒙（Heathmont），从50万澳元增至85.9万澳元；灵伍德（Ringwood）从48万澳元增至83万澳元；灵伍德东（Ringwood East）从48.2万澳元增至83万澳元。

        除此之外，克莱顿北（Croydon North）、斯科列斯比（Scoresby）、阳光区和诺克菲尔德（Knoxfield）等城区2012年的中位房价均等于或低于50万澳元，但在5年间却增长超过30万澳元。

        Finder的理财专家哈桑（Bessie Hassan）表示，这些城区房价增长明显，使得数年前在这些城区购买了物业的业主获得较大回报。

       虽然这些城区房价迅速增长，但房地产公司Biggin & Scott亚拉维尔（Yarraville）分部的主管托马斯诺（Tristan Tomasino）指出，西富茨克雷的房价依然是年轻夫妇能够负担的。

       该城区物业所占的地块要大于附近房屋均价渐超100万的亚拉维尔和塞登（Seddon）。例如，在这两个城区购买地块面积200平方米的两卧独立屋，所花的价钱可在西富茨克雷购买地块面积达400平方米的物业。

      而且，随着首次置业者和一些想要扩大物业规模的年轻家庭搬到西富茨克雷，这个城区也变得贵族化，近几年有一些有名的咖啡屋在这里开业，在这里形成了一股咖啡文化。    

资本管制措施难遏热情 中国人投资澳洲房产脚步不停

       尽管中国内地资本管制收紧，但中国投资将继续流入澳洲的房地产市场。房地产门户网站居外网（Juwai）表示，尽管今年早些时候中国买家的询盘量下降将近10%，但预计询盘将再次达到顶峰。

       据居外网的一名发言人表示，今年上半年潜在中国买家在该澳洲房产网站上的询盘量较2016年上半年下滑了9.7%。

        “这相比去年有所下降，但询盘量仍是（有史以来）第二或第三多的一年，”该发言人说。“这就像穿越山麓，前方还有更多的山峰。”

        此前彭博社报导称，中国限制资本外流的措施并未抑制中国对投资海外的兴趣。它援引上海一位餐厅老板的话说，他打算把钱装在手提箱，带到墨尔本，这样他就能买当地的房产投资了。

       自今年年初以来，申请使用每年5万美元外汇配额的中国人必须签署一份不会将资金用于房地产的承诺书。

       由于最近中国政府颁布限制债务的法令，这令迅速扩张海外业务的中国大型企业感受到了压力。

       在悉尼和黄金海岸开发地标性公寓和酒店大楼的万达集团正为资产洗牌，上周宣布了旗下一家子公司的售价。

        此外，全球评级机构标普下调了万达旗下两家实体公司的信用评级。

        与此同时，上周投行瑞银（UBS）发布一份报告，将悉尼列入面临房地产泡沫风险的全球城市名单。

        瑞银警告，这座城市的过热房市面临“上升的风险”，并单独指出，外国投资是推动其房价上涨的因素之一。

       为了给东岸州府城市的房市降温，澳洲监管部门一直在打压投资者和只付息借贷。

“自从几年前成为中国投资者的目标以来，悉尼房市一直处于过热状态，”它说。

“低利率、不断增长的财富和积极的预期也提振了本土需求。因此，（房产）估值飙升，将市场推入泡沫风险地带。”

      在全球范围内，多伦多的房产泡沫风险最大，斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、伦敦、香港和阿姆斯特丹也面临风险。

空地比房更值钱！悉尼业主两年获益逾50万

 房产专家表示，假如卖家想要利益最大化，最好的方式是将房屋推倒，而不是进行重建，因为现在好的土地非常紧缺。

这种情况在悉尼West Pennant Hills表现明显。在这里，空地的售价可以超过200万澳元，比现成的翻新房屋更值钱。

上周，Hill Rd 4号空地便在拍卖前以160.5万澳元的价格成功交易。

房产数据分析公司CoreLogic指出，该空地的业主于2015年7月买下这块833平方米空地，当时的价格为105万澳元。

房产经纪人卡尔（Jennifer Carr）表示，业主还申请了新房开发许可。此次的售价显示，仅过了2年，业主便获益超过50万澳元。

另外，Kylie Cres 25号面积900平米空地也在最近售出，售价达201.4万澳元，超过了隔壁一套独立屋的售价。这套独立屋占地1217平米，有4间卧室，交易价格为196.5万澳元。

卡尔表示，业主们已经开始留意到上方没有建筑的土地所拥有的价值前景。而买家也知道，

当地出售的空地并不多，他们没有第二次机会，因此很乐意支付较高价格。

悉尼房市降温 首次置业者买房仍需靠家长

 周六早晨，悉尼东部海岸的多场拍卖会上均出现了家长们的身影，他们希望利用房市降温及春季旺季房屋供应增多的有利条件，帮助子女购买公寓。

       邦迪（Bondi）一套2居公寓便吸引了一位母亲、一位代表女儿前来的朋友、以及另外一位为儿子前来的父亲参与竞拍。最终该物业以177.3万澳元售出，超过保留价17.3万澳元。

      另外，邦迪海滩（Bondi Beach）海滩路（Beach Rd）3/58号北向公寓也颇受欢迎，吸引了11名买家登记参加拍卖，其中有8名买家积极参与竞价。

       据悉，该房产的起拍价为150万澳元，家长们代表着自己20多岁、首次置业的孩子们展开激烈竞争。最终，一位母亲及其朋友拍下了这套房产。

      房产中介公司拍卖师及经纪人波（Adrian Bo）表示，尽管悉尼房市有所降温，但首次置业者如果没有父母的帮助，依然很难负担起首付及印花税。

        例如，库吉（Coogee）一位20多岁的年轻买家在Dundas St 7/3号2居房产拍卖开始时非常有信心，首次出价高达120万澳元。但是，最后在咨询过“智囊团兼赞助人”父母的意见后，这名年轻人遗憾放弃竞拍，败给一名投资客。据了解，这套房产的最终售价为143万澳元，超出保留价15万澳元。

澳房市降温迹象出现 墨尔本布里斯班楼花转售增多

    焦虑的卖家正转向Gumtree、社交媒体和传统的卖房网站，希望在住房市场疲软的情况下卖掉自己的房屋。

有人把公寓楼花和城郊住宅打上“急售”和“大打折”的标签来出售，特别是位于墨尔本和布里斯班的。有人对这两个城市的公寓供应量感到担忧。

卖家忙着卖房之际，监管机构为了帮房市降温打击投资者，澳储行最近还特意指出布里斯班盖了太多的公寓。

有一些证据表明，这样的打击措施发挥了作用，因为房价放慢增长步伐，拍卖会清盘率也下降了。不过，这样的结果喜忧参半，平均来看，房价还在上涨。
本月，墨尔本内城区和外城区有几十套公寓被挂在Gumtree上面出售，包括以两年前的合同价“紧急”转售住宅期房，或者“大打折”出售公寓。

布里斯班Bowen Hills有一套公寓在Gumtree上以“低于合同价”的价格出售，还有连房带地打包出售，价格可以协商的。

即便是在火热的悉尼市场，Bankstown也有一套“很不错的”两卧室住房“急售”。

在脸书的Marketplace上面有好几套房在售，包括墨尔本排屋和公寓，其中一套配了高档家具和白色家电，布里斯班外北区也有一栋住宅和土地在出售。

墨尔本大学会计与金融毕业生张文海（Wenhai Zhang，音译）就在Gumtree上面转售一套公寓楼花。

他的朋友从中国来澳洲学习，买了这套楼花，结果发现银行限制了针对海外买家的贷款，他的朋友难以贷到钱，于是不得不把楼花卖掉。张文海表示，还有其他中国买家也陷入类似的困境，想把公寓卖掉。

“我联系过一些华人经纪人，他们手里有很多公寓楼花，”23岁的张文海说。他也是从中国来到澳洲的，已经待了五年。

BIS Oxford Economics住宅房地产高级经理Angie Zigomanis表示，最近买楼花的人面临的挑战就是，当他们在市场上有很多竞争产品时转售楼花，能否以原来的价格售出。

WBP Group执行主席Greville Pabst注意到在拍卖会之前出售的房屋所占比例也增多了。他表示，这是紧张的初期迹象。“这显示了市场上的信心正在减弱。”东海岸州府城市的房价还在攀升，但速度放缓了。

Propertybuyer总经理Rich Harvey注意到悉尼出现“温柔的冷却”现象，特别是西南区和西北区，去看房的人变少了。


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房价飙升加剧地域差距 在哪买房都不如悉墨赚钱

          
       悉尼和墨尔本的房地产促使城市房主的财富大幅增长，将近一半的房子现在的价值已经是当初买入价的两倍。

       研究机构CoreLogic表示，在一些悉尼郊区，特别是在西悉尼，超过70％的房主——平均持有房产14年——看到他们房子的价值至少翻了一倍。

        研究部主管劳力斯（Tim Lawless）表示，取决于地区，房地产产生的财富存在巨大的差异。“悉尼和墨尔本的房屋市场为有幸在上一个增长周期内拥有房产的业主创造了巨大的财富。不过，其他房地产市场的资本收益率却明显偏低。”

       零售巨头Harvey Norman董事长哈维（Gerry Harvey）表示，房产“毫无疑问”是澳人创造财富的最大动力。“在墨尔本和悉尼，这股动力显然是最强的，”他说，霍巴特也在受益。“（相比之下），矿业热潮的效果是让大量资金流入几家大矿商的口袋中，而工作者的受益较小。”

      澳最大住宅开发商Stockland的首席执行官斯坦内特（Mark Steinert）表示，这份研究报告强调了“买地吧，因为它们不可再生”这句格言是多么正确，公寓建设浪潮澎湃，独立屋的价值增长速度可能超过单元房。就乡镇地区来说，维州乡镇地区，霍巴特和塔州乡镇地区紧紧追在悉尼和墨尔本之后，也是住宅市值比买入价高出一倍的比例最高的地区。

       在独立屋价值增加一倍以上的20个郊区名单中，悉尼占据主导地位。Fairfield市府郊区有76.5%的房屋实现价值倍增，而St Johns Park名列第一。Concord West和Chifley也进入前20。维州只有两个郊区上榜，分别是墨尔本的Vernont South和乡镇地区城市Ballarat。


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受房市畅旺带动 澳洲富人增速超过亚洲

                  
   
    2016年，澳洲百万富翁和亿富翁人口的增长速度超过全球平均水平，也超过了亚太地区的平均水平。

       最新发布的《世界财富报告》显示，去年澳洲富人的数量增长9%，达到25.5万人，与中国内地高净值个人的增速相当。不过，中国的百万富翁和亿万富翁数量远远超过澳洲，达到110万人以上。澳洲高净值人口的增长率还超过了美国（8%）和英国（2%）。

      主管Philip Gomm认为，澳洲高净值个人激增是去年房地产和股票价格大涨促成的。高净值个人指的是拥有100万美元以上资产（住房除外）的个人。

       州府城市的房价尤其强劲。去年标普/澳股200种指数上涨了11.8%，同时，根据CoreLogic的数据，悉尼和墨尔本的房价分别增长了15.5%和13.7%。即便是饱受诟病的霍巴特和堪培拉房市也出现强劲上涨，在2016年分别增长11.24%和9.29%。

      “这在我们地区当中是个非常好的结果。我们看到亚太地区的增长放缓，但澳洲却保持坚挺，”Gomm说。

       不过，澳洲绝不是富人数量增长最快的。增速更快的地区有印尼（13.7%）、泰国（12.7%）、台湾（11.9%）、法国（10.7%）、加拿大（11%）和挪威（13.2%）。

       Gomm表示，去年出现的一个显著趋势是，中国富豪数量的增速放缓，而北美和欧洲有所回升。要知道，2015年中国的高净值人口曾飙升16%，而美国和英国的增长率分别只有2%和1%。这说明，美国和欧洲市场的经济增长正在复苏。

      Gomm预计，鉴于大宗商品价格走高、储蓄率上升以及房价进一步上涨，2017年澳洲富人的增长速度可能更快。


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澳洲四大城市买家 年赚六位数才能还房贷无忧

 一项最新分析调查显示，澳洲房产市场的兴旺给购房者带来了难以承受的压力。澳洲四大城市的买家、特别是首次购房者面临着巨大的压力，人们需要六位数的年收入才不会因还房贷而“囊中羞涩”。其中以悉尼尤甚，买主需要年赚超过19万澳元才能无还贷之忧。

调查发现，悉尼、墨尔本、堪培拉、达尔文的买家面临着非常大的还贷压力。悉尼的家庭需要有19万多澳元的年收入，才能避免将收入的30%以上用来还贷。

这几乎比目前的平均收入多出9万，而且是在假设买主有23.5万来支付中位价独立房的20%首付款的前提下。要在悉尼买一套中位价的公寓房，买家需有12.29万澳元的年收入。

墨尔本的买家想买中位价的独立房，需有14万澳元的年收入。购买中位价的公寓房，年收入需要7.7万澳元。目前，悉尼和墨尔本的平均家庭年收入分别为10万和9.5万澳元。在堪培拉和达尔文购买中位价的独立房，买家的收入也需要达到6位数。

RateCity公司女发言人提恩戴尔（Sally Tindall）表示，这些数字鲜明地证明了目前悉尼首次购房者的情况有多么严峻。

“10万澳元以上年收入的家庭曾被认为是富裕阶层，但在当今悉尼的房产市场，你甚至不能在没有房贷的压力下负担得起一套基本的单元房，”她说，“墨尔本的首购房者也很困难，但那里的公寓房价格还算合理，仍能让首购房者负担得起。”

自2008年至今，悉尼的房价已上涨了一倍多，墨尔本的房价也几乎翻倍，但同期，全澳人的周收入仅增长了27澳元。

悉尼大学高级讲师罗杰斯（Dallas Rogers）说，购买中位价房子所需的家庭收入数据“令人深忧”。 他认为抵押贷款的压力不仅是由于家庭的个人选择，也有受到贷款机构和房地产行业影响的因素。研究发现，房贷拖欠率已达到五年来的最高水平。

罗伊摩根行业通讯主管莫里斯（Norman Morris）表示，近六分之一的借款人面临着潜在的问题，当利率上升时，问题将会加剧。


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海外净移民增幅创新高 房价下跌并不容易

       澳洲人口录得九年来最快的增长，其中，悉尼和墨尔本的移民人数实现了自2009年以来最快的增长，这反映了对基础设施建设和住房的需求。

       澳洲统计局ABS公布，今年一季度全澳人口增长了12.6万，这一证据进一步表明国民经济将在未来几个季度中走强。维州（人口增长率2.43%）和新州（增长率1.6%）都创下了自1960年以来最快的年度人口增幅。而海外净移民的大幅增长，是这两个州人口增长的主要动力。
其中大部分移民都定居在新州及其州府城市，在过去12个月内吸纳了9万多人。维州则增加了8万多人。

       总的来说，过去一年中的净移民达231.900人，占人口增长总额的60%。

       这些数字强化了人们对澳经济表现和创造就业的预期，在过去六个月里，这两项数据都出现了飙升。

        联邦银行经济学家Michael Workman表示，自1990年以来，全澳人口已经扩大了40％，从1720万增加到2450万人，这突出表明联邦政府和州政府需要维持基础设施支出。“公路，机场，电力和水务公司需要提供一流的系统，以提高生产率，降低拥堵成本。”房屋建设数量长期不足更是加剧了这些成本，而这“有助于解释澳相对较高的房价和近期强劲的价格上涨”。他说：“社会经济基础设施所承受的压力将会持续下去，特别是在内城地区，因为自2006年以来，每年出生人数都保持在近30万人。”

        ABS估计，2015-16年，大悉尼的人口增长了1.86％，高于过去五年的1.76%。根据该局的统计，墨尔本的增长速度加快到2.74％。北领地，塔州，西澳和南澳是澳人口增长较为迟滞的地区，年增幅仅为全国的三分之一。

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大量移民涌入借来东风 悉尼墨尔本房价坚挺超预期

澳新银行ANZ一名高管说，悉尼和墨尔本的住房市场表现比预期的还要坚挺，部分原因在于大量移民的涌入。
      
本周，澳新银行才收紧了在布里斯班和珀斯买公寓的贷款条件，但将悉尼和墨尔本排 除在外。这两个城市托起了最近几年的房产繁荣。
       
澳新银行负责人Fred Ohlsson指出，该行收紧信贷的部分原因在于布里斯班公寓可能过剩。根据该行的新规定，在布里斯班和珀斯买公寓首付款少于20%的话，该行将不会提供贷款。
      
悉尼和墨尔本未来也有数千套新公寓入市，但Ohlsson先生说，这两个城市的需求坚挺得令人感到意外，部分原因可能在于很多移民涌入。
     
“住房需求可能比我们想象的还要强劲一些，即便是在四到五个月前。现在，我们正在进入春天，也就是从传统上和季节上来说一年中一段重要的时期，”Ohlsson先生在接受采访时说道，“我可以说的另一点就是，悉尼和墨尔本等城市的净移民很强劲。”
     
周三公布的数据显示了新州和维州人口持续增长，专家说这将给公共基础设施带来更大的压力。维州人口增长最迅速，一年增加了14.94万人，增幅为2.4%；新州一年增加了12.33万人，增幅为1.6%。
       
联邦银行经济学家Michael Workman表示，海外移民和跨州移民促进了维州的人口繁荣，而且其中大部分新增人口都在墨尔本。他认为，虽然很多人说墨尔本公寓过剩，但实际上问题不大，因为租金还在涨。
      
澳新银行等机构认为房价的突飞猛涨是个重大风险，因为家庭债务也在膨胀，可能导致贷款超出承受能力的人难以面对利率的上调。
      
目前，四大银行里就有三家认为利率会在明年开始上调。

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维州政府改革房屋租赁法 欲推房东黑名单缓解租客困扰

据2017年10月8日《The Sunday Age》报道，维州政府推出了房屋租赁改革方案，承诺为租户提供更公平的租房交易，禁止租房竞标，开发用于此目的新手机应用APP。

维州工党政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单，并禁止租房竞标（rental bidding）。

然而，维州房产研究所REIV（Real Estate Institute of Victoria）警告说，黑名单可能会被滥用，进而导致租房危机。

在完成了对住宅租赁法（Residential Tenancies Act）的审查之后，维州政府推出了房屋租赁改革方案，承诺为租户提供更公平的租房交易，禁止租房竞标，开发用于此目的新手机应用APP。

维州政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单，并禁止租房竞标。预计政府将在未来几天内公布进一步的举措。

工党政府还计划打击私人房东及其中介的误导和欺骗行为，强制他们告诉租客房屋的有关严重缺陷或房屋出售计划，在签署租约之前要告诉租客房屋有无石棉或其它危害。

维州民事及行政法庭（VCAT）10月6日确认，在过去12个月里，向VCAT申请解决纠纷的租客和房东人数激增，2016年至2017年期间的案件超过了5000宗，比上年增加了27％。几乎所有案件都是由房东中介提出的，要求租户支付拖欠的房租或赔偿损失。

但是，维州房产研究所首席执行官戈尔金（Gil King）却严厉批评了建立房东黑名单的想法。他说：“除非租户拖欠房租超过一个月，否则租户不会在黑名单上，租户甚至有权向VCAT对黑名单提出质疑。但房东黑名单却可能被滥用，因为心怀不满的租户将能够不公平地将房东放在黑名单上。”

该研究所就维州政府的改革方案提出警告说：“市场的任何不平衡都有能力引发租房危机。”

维州消费者事务厅厅长凯鲁兹（Marlene Kairouz）表示，政府需要改革房屋租赁法律以应对维州中长期租房人数的增加，这些变化将禁止租房竞标以给予租客更好的保护，并将让房东和中介为他们的行为负责。

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房产行业最值钱的是什么？ 地价涨不停 拆旧盖新更划算

过去10年间，墨尔本和悉尼很多具有绝佳再开发潜力的物业都是堪比纯金的投资品，未来10年，它们的表现会更好。

个中缘由不难理解。住宅用地的价值增长速度远远快于建筑成本的增速。

澳洲的低通货膨胀环境是建筑成本保持一定稳定性的主要因素。较低的建筑成本反过来扩大建筑成本和土地成本之间的差距，使得推倒旧物盖新房更划算。

墨尔本买家代理詹姆斯（Mal James）说，如果业主们拥有的是抵押土地或没有土地——包括公寓、排屋和受遗产规定限制的房屋——他们在卖房时的处境会越来越不利。“如果你有不错的、不受限制的土地，你还是炙手可热的，”他说。

所谓的“只有土地”这类房源是住宅房产里售价最强劲的一种，尤其是东海岸州府城市内城区的。这些房产通常是不受市府遗产保护的老房子。

一块地是否受单套住宅契约保护这似乎并不重要。1920年代和1930年代，部分市府引入了这些契约来保护街区特性，但意味着可以用新住宅代替老住宅，但不能盖单元房或联排别墅。
对越来越多的买家来说，他们考虑的重要因素是老房子能不能被拆掉再盖新房。

Domain首席经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，现在的买家很清楚，他们不太可能因为“拆掉重建”的房产交易而花太多的钱。

他表示，这是因为土地价值还在上升，和大豪宅一样，这种做法也适用于中等市场。

“在房产的总成本里面，建设成本所占比例正在下降，”威尔森说，“因此买完房再拆掉是可行的。你花150万元到200万元买房，但从总价值来看，那块地上面的房子实际上并不值钱。花30万元到40万元就可以在上面盖一栋很不错的房子了，这不算浪费。”

威尔森表示，墨尔本和悉尼市场都出现了一种有趣的趋势，即面积较大的土地是被那些打算盖一栋新豪宅的人买走了，而不是被打算盖好几套房的开发商拿下。

新州房产研究所主席坎宁安（John Cunningham）表示，悉尼有越来越多的业主选择留住目前的住宅，要么翻修，要么拆掉重建。“过去几年间，悉尼没有这么多的拆掉重建活动。”

迪肯大学新研究：房价上涨别让中国人背锅！

                  
       最新研究发现，中国买家并没有推高澳洲房价。

       迪肯大学（Deakin University）的研究论文还披露，中国买家喜欢独立屋超过公寓，通常花费不到80万元，最青睐的也不是学区房。

       迪肯商学院研究员钟莫娜（Mona Chung）博士调查了在澳购买物业的367名中国买家，结果得到了一些意想不到的响应。

        钟博士表示，她对中国买家买房时的动力感到惊讶，他们更看重便利的公共交通，而不是学区位置。她说：“我非常惊讶地发现，他们并不会专门选择购买学区房。”

“位置当然是其中一个考虑因素，但价格是另一个。我们原本期望能够发现中国人愿意付出更高的价格购买昂贵房产的证据（结果并没有）。”

       但依然有中国人高价买房的案例，例如最近卖出的51 Rose Ave, Glen Waverley，刷新了该郊区的最高房价记录，497.5万元。这套房子是被一个香港家庭买走，他们计划在年底前移民来澳。

       钟博士表示，她的研究显示，她所调查的买家中，有一半以上的购房支出在50-80万元之间，24%的人购买了100-200万元的房屋。钟博士表示：“这些价格与墨尔本（当时）的价格大体相当，说明中国人付的是市价，并没有抬高价格。”

        购买公寓的中国人相对较少。“另一个有些让我们吃惊的结果是，人人都说中国人喜欢买公寓，但这并没有出现在数据中。”她说。

       钟博士的研究工作涵盖了2005年至2015年的中国买家，并使用了微信的调查系统。

大多数受访者的年龄在26-35岁，喜欢在受其他中国买家欢迎的地区买房。她发现60%以上的中国买家已经移居澳洲——还有14%计划这样做。

维州印花税减免刺激首次置业者购房

                     
        7月1日起，维州政府推行几项节支措施以来，州内利用印花税优惠购房的首次置业者人数翻了一倍。维州政府上周六公布的数据显示，自7月1日以来，逾2100名维州居民利用了首次置业者优惠政策购买房产，其中1850人甚至无需缴纳任何印花税。

       首次置业者优惠政策在Ballarat、Bendigo及Shepparton等偏远地区中心尤其受到欢迎。但有房市专家担忧，首次置业者人数的上升或拉高房价较低廉地区的房价。

       据了解，按照维州政府新印花税优惠政策，首次置业者购买价值60万澳元以下的房产时无需支付印花税，购买价值75万澳元以下的房产可享受印花税减免。此外，政府还将维州偏远地区购买新建房屋的首次置业者的补贴提到了2万澳元。该报告采集了自7月1日至9月15日的数据，发现维州偏远地区共160名首次置业者获得了补贴，去年同期仅26人。

         政府方面称，相关措施已为首次置业者节省3700万澳元。维州财政厅长帕拉斯（Tim Pallas）称，政府希望让州内偏远地区的年轻人更容易在家乡购房及生活。

        
澳洲首次置业者协会主管辛格（Taj Singh）表示，印花税优惠政策允许更多年轻人在进入房市时可有更多的首付金，但指出随着买家人数及竞争的增加，进入房市的门槛也随之升高。他称，一些原本价值区间在50万至60万澳元的房子的售价如今开始朝着70万的价位攀升。

         需求的增加可能导致价格的上涨。这确实提高了首次置业者的支付能力，但问题是房价将因之上涨多少，并提及墨尔本外围城区首次置业者的增加带动了房价上涨的情况。

83岁老太遭遇房产诈骗 损失超过50万澳元

西澳一名83岁的老太太遭到诈骗，损失超过50万元。这些骗子假冒称她的房屋结算代理，说服了老太太的儿子将现金转账到了一个伪造账户上。

据悉，这名83岁的老太是过去两个月遭到类似网络攻击的6名受害者之一。

老太太本来准备在西部城区买下一套房，由其儿子代表处理相关事务。骗子据信截下了老太太的儿子与结算代理之间发送的邮件。

其中一封邮件要求将房屋的最后尾款55.8万元转到一个账户。等到老太儿子意识到这是一个假账户时已经为时太晚，账户上只剩下了1000元。

8月底，另一个西部城区结算机构的两名客户的邮件也遭到骗子的拦截，损失了25,658元。买房的三笔钱也被转到了假银行账户上。

9月13日，另一家西部城区结算代理和房产经理的账户被黑。三名潜在的租户收到邮件，称他们的申请已经成功，这些租户将7300元转入了假账户。

消费者权益保护专员Dave Hillyard提醒这些结算代理提高警惕。

”我们需要找到这种事情的源头，要提醒整个社区，最重要的是重新审查整个过程，很多人都需要重新改变邮箱的安全设置。”

今年早些时候，一名父亲想要购买珀斯南部的一套房产，差点被骗2万元，幸好他发现邮箱地址和机构的邮箱有些不同。

西澳房地产机构主任呼吁代理更加仔细。

墨尔本即将出现富豪专属公寓楼 最小的公寓也要250万

           
        墨尔本市中心附近St Kilda Road最近又有一个新的公寓楼开发计划。这里的顶层豪宅公寓价值达到4000万元，而最小的公寓定价也在250万元，高不可攀的房价让这里俨然成为了富豪专属的公寓楼。

        本周四，Devitt房地产集团已经将这一14层的豪华公寓楼建筑开发案提交给了墨尔本市府。

        开发案就位于Toorak Rd的拐角处，虽然这栋建筑物可以容纳200多套普通大小的住宅，但这里只有45套公寓。

        据悉，这些公寓的天花板高达3米，面积从200平米到顶层豪华公寓的1000平方米不等。

       这里有24小时值班的门房、20米的游泳池、水疗、健身房和桑拿房。每套公寓都有可以容纳至少3辆车的停车间。顶层豪华公寓的高度将超过2层，最终售价预计超过4000万元。

         Bruce Henderson建筑师参与设计了这栋公寓楼，他们表示将提供绝对的隐私性和安全性。

         建筑师Peter Devitt表示，目标是为富豪创造一个绝佳的住处。“我们知道这些富豪们想要什么，他们要的是隐私、安全和便利。这里处在城市的最佳位置，内部设计也都由手工打造。”      

空置房征税或增多 外国买家恐受重创

                  

      当大多数澳洲人傍晚时分开始做晚饭的时候，墨尔本Docklands的公寓只有不到三分之一是亮着灯的。大多数商店和餐馆都关着门，经过这里的人看上去都是去别的地方。

       这些“幽灵高楼”很受中国投资者的欢迎，他们大多数都住在国外。这些黑乎乎的房子就像是一个象征，让本地的中产阶级家庭都被挤出了房市。现在，政策制定者也感受到了民众的不满，将对外国买家征收更多税。

       对工作人员来说，如果判断一栋房屋是否空置也是一件很难的事情。维州有关部门表示，他们计划要求业主自己申报，而且打算通过监控水电用量来找到撒谎的人。

        澳洲税务局建议政府从知情人士那里获得内部消息。其他判断的来源包括邮局数据或退税信息。

       但是房产专业人士表示，雇一个人来打开开关和水龙头，做成有人居住的样子是很简单的。中介表示，很多房屋只是暂时空置，等着孩子来上学或其他家庭成员搬进来。这些人对政策的公平性提出了质疑。

       悉尼一名房地产中介Monika Tu主要集中在面向中国买家的高端房屋，他说：“下一步要怎么办？难道我们要对那些买了新鞋子但不穿的人征税吗？”

       澳洲各级政府的这些行为也是全球的一个趋势，主要是因为大量资金从中国涌出，流向了世界各地的房产市场。温哥华和伦敦部分地区已经征收了空置房屋税。多伦多和都柏林也采取了类似的政策。城市未来研究中心对澳洲统计数据进行了分析，发现逾十分之一的房屋在去年统计夜当晚是空置的。从此前一次统计至今，墨尔本的空置房屋增长了19%，悉尼的空置房屋则增长了15%。

       墨尔本征收1%的房屋空置税从今年1月开始实施。但是对富裕的中国投资者来说，更多的征税只是意味着要考虑更多成本而已。

       悉尼和墨尔本的两居室公寓房价比上海房价要低25%，所以中国人认为澳洲是世界上最有吸引力的地方之一。

       墨尔本房产中介总监Leor Wong将澳洲房产出售给中国投资者已经有11年的时间。他举例说，一个朋友就空置了一套100万元的度假公寓，在和家人朋友一起来玩的时候才会住一个月左右。“我认为他不会介意税的问题。”

       但是中国苏州52岁的餐馆老板刘玉梅（Liu Yumei，音译）就在重新考虑她的计划了。她有一套价值29万元的墨尔本两居室公寓，从2013年至今，这套公寓一直就空置着。

       因为担心租客给房子带来损害，刘玉梅也一直没有把房子租出去，但是新的空置税让她一年要交2200余元，这也足以让她开始考虑寻找租客或者将房子挂在Airbnb上短租。

        虽然民众对外国买家感到很不满，但是目前还不清楚外国买家对上涨的房价究竟有多少影响。

       中国政府更加严格的资本管控，加上澳洲政府停止借贷给离岸买家和印花税及其他税的影响很快就会见效

资源共享 未来趋势：从汽车度假屋工具到老人 未来还有什么不能共享的？

到2030年，如果我们需要一件舞会礼服，一个照顾孩子的老人，或者一把螺丝刀，我们可能会上网支付一小笔费用借一个。

据澳洲新闻集团报道，大多数人都不会拥有汽车、度假屋，或者每天在同一个办公室上班。我们的房子里也不会堆满很少用的东西。

到时候，我们的很多日常任务都会以少量费用外包，所有的互动都通过智能手机来控制。

这些是商业未来主义者Morris Miselowski的预测。他认为，共享经济很快将促成我们日常的大部分互动。

他说，以防万一，我们会囤积很多东西，但以后不需要这么做了，因为我们可以通过共享经济轻松而又舒适地获得需要的东西，租用割草机、度假屋、汽车等等，不用买但同样可以使用。

Share Hub的首席执行官Steve Orenstein表示，拥有大量很少使用的东西没有什么经济意义，共享平台会使得澳洲消费者可以很轻松地获得这些东西。“从成本效益和灵活性的角度来看，这些平台帮助大家更理智地花钱，只在需要的时候使用一些东西。”

下面是共享经济很快就会深入我们生活中的一些方式。

配送：超市和即将到来的亚马逊（Amazon）将把大规模配送做得到处都是，不过人们也需要短期的、快速的配送。后座或后备箱空着的人就可以为人们运送商品和服务。

存储：Spacer等平台帮助有车库或额外停车位甚至橱柜的人租出去。未来10年，最大的存储公司将不是传统的存储公司，这对大部分人来说太遥远了。以后说不定可以把东西存在邻居家里。

广告：大家可能愿意把车身租出去刷上广告，这很快就会成为常态。

金钱：大家将放弃银行等常规金融机构，P2P借贷很快会成为常态。

做饭：很多人会在自家或你家为你做饭。外卖服务发展迅猛，已经有让邻里之间沟通烹饪、帮忙做饭的软件了。

衣物：现在已经有很多网站可以租用特殊场合需要穿的服装，很快会扩大至衣柜里的其他物件。

工作：全职工作将变成基于任务而进行的工作，很多人将靠兼职来过日子。有很多人接任务的话，有人就会出租办公空间或多余的办公桌。

工具：需要一把锤子或螺丝刀的时候，你可以找邻居租借，就不用自己买一整套工具却一年用不了几次了。

老人：这比较奇怪，不过一些家庭没有人帮忙或没有老人可以照顾孩子的话，可以雇一个。这有助于促进社会关系，为家庭提供非常需要的支持。

墨尔本成中国房产买家最喜爱的澳洲城市

来自两个房产网站的数据均显示，墨尔本是最受中国房产买家欢迎的城市。

尽管维州及联邦政府针对海外买家实行了较为严格的税收政策，中国方面也采取措施限制资金外流，但依然有不少中国买家对墨尔本房产感兴趣。

房产行业的经纪人认为，墨尔本能够吸引中国买家，除了被评为世界最宜居城市的因素外，还因为该市有很多受欢迎的学校，而且相比悉尼，墨尔本物业的可负担性较好。

据了解，今年前7个月，居外网（Juwai.com）上中国买家对澳洲房产的询盘量达到40%以上，与年初的35.6%相比有所升高，而且主要集中在墨尔本。相比之下，今年悉尼的询量仅为17.5%。与去年同期相比，今年上半年墨尔本的物业需求增长了13.3%。

居外网澳洲地区的负责人陆女士（Jane Lu）指出，中国买家认为投资澳洲房地产是较为安全和明智的。在价格相近的情况下，澳洲房产的价值要高于中国的，而且维州政府的税收政策对注重生活方式和教育的买家影响较小。

此外，在房产网站realestate上进行搜索的中国买家数量也在增多。6月份，该网站上针对墨尔本房产的搜索量超过了3.9万次，多于年初的4万次。悉尼的搜索量则接近1.7万，一年中下降了15%。

房产中介公司表示，虽然目前中国投资者的需求量有所下降，但一些家庭希望孩子能够在澳洲读书，这类买家的需求依然维持稳定。最富有的20%家庭的平均净资产为290万元，占所有家庭财富的60%以上。2015-16年，最低20%的人控制的家庭财富不到1%，平均财富为$36,500。

华人开发商放弃悉尼房产 痛失近30万澳元定金

悉尼一名华人开发商放弃Bellevue Hill房产交易，痛失27.75万澳元定金。
         
中国开发商朱陶（Peter Zhu）在4个月前与Minerva律师事务所创始人安德鲁的妻子吉莉安签订房产买卖协议，以555万澳元价格购入Bundarra Road大宅。朱陶签约时预付5%首笔定金，即27.75万澳元。

       根据房产买卖协议，朱陶应在3个月内支付第二笔5%定金，以将结算日期延长8个月。然而，朱陶未能如期缴纳第二笔定金。这栋房产于本周一重新挂牌上市，指导价500万澳元，安排将于10月12日公开拍卖。

        据悉，史塔尔斯家族在2011年买下这栋占地1,000平米大宅，当时交易价格为360万澳元。豪宅所占地块现已获房产开发许可，规划可建4层高房产，附带玻璃幕墙游池以及网球场。临时放弃房产交易，痛失定金的高端房产买家不只朱陶一人。

         2015年，知名演员凯特•布兰切特（Cate Blanchett）名下悉尼Hunters Hill豪宅挂牌短短数周时间，即被中国出生开发商顾铭锋（Mingfeng Gu）出价1,980万澳元买下。然而，一年之后，这栋豪宅却因顾铭锋违约重回市场。今年早些时候，豪宅以1800万澳元价格再次达成交易，被银行家克里斯（Chris Barter）与妻子收归麾下。

澳洲房市繁荣或已结束 问题是接下来将会怎样？

       在五年的牛市中，悉尼房价涨幅达75％，墨尔本房价涨幅达56％，然而，对于那些在房市繁荣上押下巨大赌注的人来说，狂欢或许已经结束了。

       APRA贷款规定更加严格，住房承受力下降，对外国买家的新税和租金收益率的缩小，都带走了以投资者为首的市场的热度。

      8月最新的数据显示，过去3个月，澳州府城市房价涨幅仅为0.5％，而2016年11月份季度的涨幅为3.7％。过去三个月，悉尼房价仅上涨了0.3％。

      其他指标，如拍卖会清盘率下降，投资者贷款萎缩，更多房产在拍卖前出售，以及春季拍卖房屋数量上涨，都指向未来几个月和几年的进一步降温。

        随着投资者竞争减少，墨尔本RMIT经济系的学生衮顿（Jayk Gunton）等首次置业者逐渐放下了在热潮后买房的恐惧，而是充分利用印花税优惠和低廉的房贷，无畏地进入了市场。据最新数据显示，7月份首次置业者的份额从今年初13.4％的历史低点上升到16.6%。

          CoreLogic分析师库舍尔（Cameron Kusher）认为，未来几年最有可能的情况时房价下降约10%，然后在未来5-8年内市场将下行。他说：“现在买房的人得有长远的眼光。”但他表示，房价崩盘的风险不大，除非发生第二次全球金融危机，或者中国经济风险爆发，或者发生另一起重大国际事件，才可能触发这种情况。

       汇丰银行首席经济学家布洛克萨姆（Paul Bloxham）也表示，房价上涨并未造成泡沫。他说，近几年来悉尼和墨尔本房价涨幅居高不下，主要反映出需求旺盛，而需求疲弱的地区，增幅也较为疲软。“关键的问题是房价上涨是否符合基本面？在我们看来，在很大程度上是一致的。”

       澳盛银行经济学家都更加看好市场，预测全澳房价今年将上涨5.8％，主要是由于墨尔本房价近期的恢复力上调了预测，但预测2018年仅增长2.2％ 。“请注意，虽然我们预计价格增长将放缓，但并不表示价格将直接下滑。”

       虽然储行开始探讨现金利率回归3.5%“中立水平”的前景，但AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）认为不太可能。他预计储行要到明年年底才会去碰利率，但即使开始加息，幅度也会非常缓慢，可能只会加到2%或2.5%。但他确实认为房价会随时间推移而下降，在未来几年的某个时候可能下降5%到10%，作为可能的“软着陆”的一部分。对于供应量大的地区，公寓价格的跌幅可能更猛。

        CoreLogic的库舍尔说，墨尔本完善的内城和中环郊区房价上涨的前景最好，布里斯班和墨尔本的一卧室和两卧室公寓则没什么希望，因为市面上有很多库存可供选择。

待遇很优渥？ 部分难民搬进墨尔本黄金地段“豪宅”

一些居住在墨尔本的难民近日被指已搬进了内城黄金地段的宽敞“豪宅”内，且无需支付任何费用。

本地媒体报道，在居住在维州的难民中，很多是为了治疗疾病来到这里。在进行治疗的同时，一些难民近日还被安排免费住进了位于墨尔本内城黄金地段均价在100万澳元以上的“豪宅”内。

如位于Richmond的一处收容难民的“豪宅”售价超过100万澳元，另一处位于Surrey Hills的4居室“豪宅”售价超过200万澳元。

据悉，维州政府此前曾宣布将拨款60万元救济金，帮助居住在维州的约100名难民，理由是联邦政府削减了针对难民的救济金。

但有消息称，每个难民每年在食物、住所以及医疗方面所需的费用约为11万元。这意味着，维州政府划拨的救济金根本不够用。

中国人赴海外买房多为教育 澳洲为首选目的地

       教育在中国文化中非常重要，海外教育现已成为中国人投资海外房产市场的主要动力。其中，澳洲一直是中国房地产投资的首要目的地。

       最近报告显示，海外教育现已成为中国人向海外房产市场投资的主要动力。

        该报告对中国的120家房产代理机构进行了调查，发现海外教育是四分之三客户(76%)的投资动力。这个原因超过了海外投资的其他动机，如移民(69%)、资产安全和资本收益(68%)。

        该机构首席执行官埃利斯(Jon Ellis)表示，与以前的报告相比，教育作为中国人投资动力的情况正在增加。“教育在中国文化中是非常重要的。对于中国人来说，这是取得成功的关键。”他说。

        澳大利亚一直是中国房地产投资的首要目的地，69%的受访房产代理表示，现在正在投资该国。

        然而，对美国的需求正在增加，目前有59%的代理回应称，正在出售美国的房产。美国之后是英国，有36%的受访者感兴趣。

       埃利斯指出，只要负担得起，中国父母都会设法在孩子就读的院校附近，购买一套公寓。他说：“精明投资者会考虑未来几年在学校住宿的成本，相比之下，房产是他们可以长期持有的，还能在孩子毕业后赠予他们。”

       埃里斯说，出于留学需求的房产投资不可能放缓。“中国人认为，国际教育提供了让孩子了解全世界，而不仅仅是了解中国的机会。而孩子随后成为国际性专业人才的前景，是最具吸引力的。”

在澳洲不买房的话，你还可以有B计划

 过去10年如果你不晓得房价暴涨，特别是墨尔本和悉尼，那想必你应该是住在火星上吧。
        
极低的利率，不断增长的人口，以及新房供不应求，这些让现有房产业主成为富人，至少是纸面上的，而那些还徘徊在“房屋所有权俱乐部”外的人正想着如何成为其中的一员。
       
为什么购房被视作是经济保障的基石？它提供了一个有保障的地方供你居住。 当你退休时收入减少，至少不用花太多钱仍有个栖息之处。所以如果没有房而要另想办法，我们需要考虑如何解决实现这两个目标。
        
如果你是租房，有天房东可能会叫你搬家。但换位思考一下，他们买下这套房产，而且很可能是借贷买下的，他们希望有稳定的租金不生麻烦。他们也不希望一直换租客，因为空窗期没有租金收入，找新租客还得支付中介费，或者房屋遭损坏，他们也会很受伤。所以准时支付房租，把租的地方打理好，被要求搬家的可能性就很小。不是完全没有，但至少可能性不会太高。
        
长远的经济保障当然是成为房产业主。如果你渴望居住的地方买不了房，那就要在别的地方积累财富，这点真的很重要。
        
首先，你需要有储蓄的能力。一名女租户每个月要省下钱来很难，理由是她的税后收入要拿出一大部分支付房租，租金预计“吃掉”42%的实得工资，而当她支付电费或燃气费等与物业有关的费用，一半的收入都不见了。
       
这不是可持续的办法。所以要储蓄，首先你的租金不能超过实得工资的30%。如何处理这些储蓄？你需要制定一个全面的投资策略—风险，时间框架和伦理学，可自学或获得专业帮助。
       
要开辟另一条无房产的道路，退休金的重要性就要重视了。退休金越高意味着你可以支取一大笔可观的收入，负担房租等费用。或者，你也可以利用退休金来买房。
        
在你渴望居住的地方买房，如果这条路行不通，并不意味着你就被挡在住宅市场的房门外。你是否可以在其它可负担的城市买房然后租出去？你还可以使用负扣税条款帮到你，也或者可以与朋友或家人一起买房。
        
这或许不是你想要的生活，但我们晚年有可能都会从父母那里继承遗产。事实上，房价的上涨可能会让你无法入市，但这也是个优势，因为将来你继承的遗产也会升值。
        
每个人的方法不一样。也许在你的收入高峰时期，你适合在市中心租房居住。当然，墨尔本或悉尼的房价更高，但工资也比全国其他地方高，所以你的长期财务状况是通过你在获得最高报酬的工作地附近租房而得到改善的，这或许是个有力的论据。
       
然后，你会搬到乡郊地区或是你负担得起的城市。那么当你60岁时，目标或许就是该买套房了。但现实是，澳人已经形成“房要越快买越好”的准则，但那并不一定就是唯一的道路，如果你在20岁30岁没有买房，经济上讲，天又不会塌下来。

澳投资者贷款骤降 首置业者的春天终于来了！

最新数据显示，投资者正在退出房市，房价也因此而稳定下来，首置业者将迎来最适合买房的春天。

住房贷款数据证实，监管机构收紧针对投资者的借贷规定后，投资者贷款大幅下降，特别是悉尼的。与此同时，首置业者贷款激增。

不过，任何房市放缓可能促使监管机构软化立场的希望都会落空，因为澳洲审慎监管局（APRA）主席拜尔斯（Wayne Byres）说，明年他还将加强宏观审慎监管措施。

澳洲审慎监管局从3月开始收紧限制之后，悉尼已经感受到放贷活动产生的变化。悉尼的待售房屋比一年前多，但房价却没有什么增长。这些措施改变了由两大城市主导的住宅市场的性质。

悉尼和墨尔本这两个过热的市场需要放慢步伐，但现在的环境对投资性贷款很不利，可能播下两年内租金飙升的种子，因为新住房不足以容纳增长的人口会在租赁市场制造新一轮的可负担性问题。

不过，在悉尼和墨尔本这两个最大的市场，首置业者正在积攒能量。虽然提供给投资者的新贷款减少了，但提供给首置业者的贷款在7月环比跃升6.5%至29亿元，经季节性波动调整后同比增长29%。

维州和新州都为首置业者提供了印花税减免措施，推动了房价较低城区的发展。CoreLogic的数据显示，墨尔本北区的Reservoir已经连续六周成为全国周末拍卖会场次最多的城区。

然而，首置业者的劲增也无法填补投资者离开后留下的空白。需求不会消失，但市场会比较疲弱，就像上周的数据显示，悉尼8月的房价持平，墨尔本的仅仅上涨了0.5%。

另一个影响高端市场的因素可能是澳元汇率的攀升。周五，澳元兑美元汇率创两年内的新高，如果这种趋势持续下去，海外中国买家的需求可能会受到影响。瑞银UBS表示，中国买家对汇率变化特别敏感。

悉尼住房可负担性更加恶化 两份以上全职工资才供得起房

悉尼的住房危机已经恶化到一个更严重的程度。报告显示，悉尼的住房可负担性指数降至历史新低，目前在悉尼贷款购买一套均价房产，需两份以上全职工作的收入来供房
        
用于衡量家庭还贷能力的住房可负担性指数显示，如在悉尼购买一栋房价为均价的住房，对于一个标准房贷，人们每月需要还款4,729澳元，相当于一年5.7万元。这已经超过了两名全职员工平均薪水的30%，也就是超过了行业普遍认为的薪水可承受的偿还房贷比例。

报告说：“该季度的数据显示悉尼与其它地区之间的住房可负担性差距进一步扩大。在全澳范围来看，悉尼是住房可负担性最差的地区，（与其它地区的）差距非常大。”
        
今年第二季度，悉尼的住房可负担指数降至48.7，创历史新低。悉尼家庭平均需要2.06份全职工资才能供得起一套均价房产，两年前这一数据为1.76。在该报告历次的统计数据中，这是悉尼供房首次需要两份以上的全职工资。新州其它地区的这一数据为1.39份全职工资。
        
在房产市场近5年来的急速发展中，公众对住房成本的担忧达到了一个前所未有的严重程度。调查发现，新州人现在最担心的问题就是住房问题。47%的新州受访者认为住房问题是新州面临的重要问题，略低于之前的纪录50%；而2013年这一比例只有29%。
       
无论在社区中还是在媒体上，住房可负担性和可居住的房产都是热门话题。这一现状可能反映了民众希望政府拿出切实可行的方案来解决这一问题。虽然目前的银行利率处于历史低位，但是房价的高涨和工资增长疲软拖累了住房可负担性。
        
墨尔本的住房可负担性比悉尼稍好，但其也是全澳第二大负担性差的城市。墨尔本家庭需要1.64份全职工资来供一套均价住房。

三分之一澳洲人不再把自住房作为优先事项

拥有自己的住房，而且通常是指拥有一个1000平方米的地块及上面盖的房子，这一直被视为是“伟大的澳洲梦”。

但是随着房价的不断升高，这种澳洲文化正在发生著改变。一项最新调查显示，每三个澳洲人中就有一人不再坚持这个梦想了。

调查显示，有四分之一的人认为他们将永远无法拥有一个自己的住房，35％的人表示自置住房不是他们生活中主要的优先事项。这可能是由于澳洲东海岸主要州府城市的房价已令人难以承受。
      
专家表示：“这与拥有房产的“伟大的澳洲梦”相冲突，显示出了房价上涨是如何正在改变澳洲文化的。”他表示，现在的住房价格与生活费用比以往任何时候都要高，让年轻的一代更难买房。拥有自己的住房对于自己的生活有多么重要，这一概念已经发生了改变。
       
最新数据显示，悉尼的独立房中位价现在是117万澳元，墨尔本是86万澳元。在这些城市的房价高涨期间，首次购房者的数量水平下降到了创纪录的低点。在截至2017年6月的一年中， 澳洲除珀斯外，所有的州府城市的房价均有所上涨。
      
调查显示，有近三分之二的澳洲人认为自置住房是富人做的事情。但先前的一项的调查显示，有86%的受访者仍希望拥有自己的房产，最有可能的是拥有一套公寓房。
      
现在，独立房的中位价是普通人年薪的七至八倍，是Y世代人的祖父母时期的房价的三倍。现在30岁以下的首次购房者下降了50%，而40多岁、50多岁的买家则大幅增加。现在人们转向了房地产投资并出租，而不是买房自住。这种被称为“租房投资”的策略已被推广成首次购房者进入房产市场的途径了。

小心亏本！换房成本比翻新房子还贵

玛丽莲-纽曼（Maralyn Newman）住在悉尼，她发现，相比花9.5万多元印花税和数万元搬家成本及法律费用去寻找她理想中的房子，翻新她现在的房子会更便宜，也更省事。

现在采用相同做法的房主人数达到了空前水平，因为他们意识到，除了要面对不确定性、压力以及卖房后再买房的麻烦事外，换房子的成本相当于新房子价值的10%以上。

例如，考虑到约5%的印花税（各州各不相同）、转让法律费和出售房屋及搬家的相关费用，若出售价值300万元的房子后再购买200万元的房子，可能会让普通家庭花费大约22万元。

尽管对劳动力流动性和经济活动造成有害影响，但渴求财政收入的州和领地政府每年都要从房地产交易中收取数十亿元的费用和税收。

根据澳储行的数据，房产成交量处在近25年来最低水平，且还在下降。

由于业主担心，在变化迅速的墨尔本和悉尼市场，他们无法找到符合预算的更好房产，这使得优质住宅成交量低的状况恶化，特别是面积大的家庭房。

研究公司IBISWorld的数据显示，未来几年，改造和翻修的成本预计将增长7%左右，外观改造的平均费用在3万至4万元之间。

建筑师、建造商和贷款机构表示，优质房产的业主花在顶级设计、家居装饰和家电上的费用超过30万元。

根据最近的调查，高昂的交易成本可以解释为何澳洲很多考虑搬家的房主最后决定留下房产，翻修或推倒重建他们现有的房产。

买方中介Wakelin Property Advisory的负责人贾罗德-麦凯布（Jarrod McCabe）表示，“问问你自己为什么要换房。有时候问问自己你现在的房产是否满足你的需求是有必要的。”他说，很多之前可能从内城区搬到中环的家庭都在翻新房子，保留他们的生活方式。“以前他们的家庭成员增加时，他们就会搬家，现在他们则留在原地，”他称。

面对不断上涨的房市，对于那些决定搬家的人，他的建议是，先买新房，再卖掉现有的房产，以避免落后于市场的增长。

房地产公司表示，高昂印花税成本是很多退休者不愿把他们郊区的大房子换成小屋的一个主要原因。若退休者愿意换小屋，这将为下一代人释放住房库存。

超越悉尼！卧龙岗成澳房价增幅最大城市

大量悉尼置业者涌入伊拉瓦拉（Illawarra）地区，使得卧龙岗（Wollongong）成为澳洲房市发展最强劲的城市。
      
最新研究显示，过去一年，卧龙岗这座位于悉尼南部的城市房价增幅达到全澳最大，现在它已成为澳洲房价第三贵的城市，仅次于悉尼及墨尔本。

CoreLogic的数据显示，过去一年，卧龙岗房屋的价格上涨了16%，单元房价格上涨14%，超过了悉尼房价的增幅13%。卧龙岗取代悉尼，成为了澳洲房价增长最快的城市。
      
据悉，目前卧龙岗的中位房屋价约为72万澳元，单元房中位价为52万澳元。相比之下，布里斯班、柏斯、阿德雷德等一些相对较大的城市中位房价仍维持在55万澳元以下。而墨尔本的中位房价则达到81万澳元，悉尼为108万澳元。
      
CoreLogic的高级分析师库什（Cameron Kusher）表示，卧龙岗近来房价猛增，主要是悉尼居民涌到该城市寻找更为实惠的物业所致，需求增大，房价自然上涨。

帮子女买婚房先签婚前协议！澳老人保护家产超级现实！

         “我们想给你70万澳元帮你买房，但是我们希望你能签署一份协议，以确保如果你和（此处插入子女之配偶的名字）发生了什么事，这笔钱依然属于你。”

          由于婴儿潮一代积累的财富达到前所未有的水平，并且希望帮助他们的子女进入门坎越来越高的房地产市场，这样的对话正在全澳各地重复上演。

         家庭律师报告，对缔结婚前协议或具有约束力的财务协议的需求急剧增长，其中规定了资产、负债和财务资源在关系破裂的情况下将如何分割。

        Carew律师行主管卡鲁（Peter Carew）表示：“寻求缔结具有约束力的财务协议绝对是一个流行趋势，人气明显上涨，我们每年都要完成数百份委托。”他表示：“父母希望自己的孩子订立有约束力的财务协议，以保护他们的资产，让家产只在家族中继承。但困难的是如何开口提起这个话题。”

          Wisewould Mahony的家庭法专家顾问泰勒（Stacey Taylor）说：“老一辈向成年子女赠款，并希望保护这笔钱不会因关系破裂而蒙受损失。”

         然而，确保资助孩子的钱在关系破裂的情况下得到保护，并非婚前协议增加的唯一原因。

         越来越多再婚人士也希望签署具有约束力的财务协议，以保护他们带进新婚姻中的资产，特别是如果他们在第一次婚姻结婚时，曾在家事法庭有过不愉快的经历。

         另一股需求来源于夫妻可以在离婚时根据协议进行财产分割，从而避免上家事法庭打官司。

        专家说，一旦双方签署了文件，并得到双方律师的认证，那么具有约束力的财务协议可能要比上家事法庭更具成本效益也更加便利，而且效力与法院命令相同。

         在向子女赠款的情况下，律师建议，如果所涉金额低于20万元，可以不要求财务协议。
         卡鲁说：“但如果涉及50万元或以上，那就很有必要了。”他补充说，如果父母希望允许孩子的伴侣或配偶得到资产增值的利益，也可以写入财务协议。比方说，随时间推移，配偶可以获得25%的资产增值。

         找律师订立具有约束力的财务协议，收费5000元起步。

澳房市繁荣或已结束 问题是接下来将会怎样？

据2017年9月16日《澳洲金融评论》报道，在五年的牛市中，悉尼房价涨幅达75％，墨尔本房价涨幅达56％，然而，对于那些在房市繁荣上押下巨大赌注的人来说，狂欢或许已经结束了。

APRA贷款规定更加严格，住房承受力下降，对外国买家的新税和租金收益率的缩小，都带走了以投资者为首的市场的热度。

8月最新的Corelogic数据显示，过去3个月，澳州府城市房价涨幅仅为0.5％，而2016年11月份季度的涨幅为3.7％。过去三个月，悉尼房价仅上涨了0.3％。

其他指标，如拍卖会清盘率下降，投资者贷款萎缩，更多房产在拍卖前出售，以及春季拍卖房屋数量上涨，都指向未来几个月和几年的进一步降温。

随着投资者竞争减少，墨尔本RMIT经济系的学生衮顿（Jayk Gunton）等首次置业者逐渐放下了在热潮后买房的恐惧，而是充分利用印花税优惠和低廉的房贷，无畏地进入了市场

据澳大利亚统计局（ABS）的最新数据显示，7月份首次置业者的份额从今年初13.4％的历史低点上升到16.6%。

仍然住在家里的衮顿打算出租他最近以59万元买下的Frankston排屋，他相信，这栋位于良好地段的房子，价格将长期上涨。

这名经济学兼金融系大学生兼职从事IT工作，年薪大约7万元，已经开始考虑购买下一套房产了。“我不担心资本收益，”他说，“我打算持有这套房子10年，没打算很快卖掉。”

帮助衮顿买下排屋的首置业买家代理德邦特-巴克（Julie DeBondt-Barker）说，她的大部分客户急于入市，如有必要，即使首付还少也愿意背上高额贷款去买。

但她表示，如果房价下跌高达10％，许多首次置业者可能会遇到麻烦，他们的抵押贷款比房屋价值更高。

CoreLogic分析师库舍尔（Cameron Kusher）认为，未来几年最有可能的情况时房价下降约10%，然后在未来5-8年内市场将下行。“这是在过去15-20年的繁荣期间发生的事，没有理由认为这次会有所不同。”

他说：“现在买房的人得有长远的眼光。”但他表示，房价崩盘的风险不大，除非发生第二次全球金融危机，或者中国经济风险爆发，或者发生另一起重大国际事件，才可能触发这种情况。

汇丰银行的澳大利亚和新西兰首席经济学家布洛克萨姆（Paul Bloxham）也表示，房价上涨并未造成泡沫。他说，近几年来悉尼和墨尔本房价涨幅居高不下，主要反映出需求旺盛，而需求疲弱的地区，增幅也较为疲软。“关键的问题是房价上涨是否符合基本面？在我们看来，在很大程度上是一致的。”

澳盛银行（ANZ）经济学家格兰德韦尔（Daniel Gradwell）和马斯特斯（Joanne Masters）都更加看好市场，预测全澳房价今年将上涨5.8％，主要是由于墨尔本房价近期的恢复力上调了预测，但预测2018年仅增长2.2％ 。

“请注意，虽然我们预计价格增长将放缓，但并不表示价格将直接下滑。”他们说。

虽然储行开始探讨现金利率回归3.5%“中立水平”的前景，但AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）认为不太可能。他预计储行要到明年年底才会去碰利率，但即使开始加息，幅度也会非常缓慢，可能只会加到2%或2.5%。

但他确实认为房价会随时间推移而下降，在未来几年的某个时候可能下降5%到10%，作为可能的“软着陆”的一部分。对于供应量大的地区，公寓价格的跌幅可能更猛。

奥利弗相信悉尼和墨尔本这次的风险更大，主要是投资者更多，许多人通过只付息贷款为房市繁荣添柴加火。他说，眼下的租金收益率很惨，悉尼和墨尔本的独立屋几乎是零回报，而公寓约为1%到1.5%，所以投资者几乎完全依赖房价增长。

CoreLogic的库舍尔说，墨尔本完善的内城和中环郊区房价上涨的前景最好，布里斯班和墨尔本的一卧室和两卧室公寓则没什么希望，因为市面上有很多库存可供选择。

墨尔本Rowville华人连割19刀虐杀袋鼠 恐面临2年监禁后被遣返

据2017年9月5日本地媒体《Knox Leader》报道，墨尔本曝出华裔男子残忍虐杀袋鼠事件，相关片段近日在微信朋友圈疯传，可见袋鼠的颈部被连割19刀，最终气绝身亡。事件引发中外网民震怒，有人起底涉事男子疑为长居墨尔本的中国沈阳古董商人，该片正是其本人上传网络炫耀。

近日，当局突袭位于墨尔本东南区Rowville的该涉案男子住所，并对该43岁华人男子以虐杀被保护动物提起控诉。

据了解，维多利亚州法律允许狩猎，但却不能虐待动物，虐待动物者最高可判监2年，并罚款$38,000澳元。

视频片段显示，一只袋鼠因腿部受伤无法跳动，趴在地上不断挣扎。一名穿条纹衣服、戴眼镜的中年男子持利刃走近袋鼠，并脸带笑容称：“怎样，认了吧！”袋鼠疑感觉到对方不怀好意，不断低吼恐吓。男子随即抓住袋鼠的尾巴并踩其背部，用刀连割袋鼠的颈部19次。

此时袋鼠已奄奄一息，草坪上血渍斑斑，但在旁的一男一女并未制止，反而多次大笑，还说“早点结束得了”。最终袋鼠倒地不再动弹，男子便说“好了，头断了”，再手持血淋淋的刀，面带笑容蹲在地上。
　　
不少看过短片的网民纷纷谴责涉事男子的虐杀行为，“好残忍，这样杀可爱的袋鼠，会遭天谴的”。另有网民发起“起底”行动，要求涉事者道歉并承认责任，同时要求当地政府作出最严厉的惩罚，“希望取消其（涉事男子）签证或者坐牢”。

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