在澳大利亚如何选择投资房地产

在购买投资房地产前，先确定自己的目标，50万元的房产投资，哪种是最好的？旧房，楼花，新房或一经装修马上有潜在价值增长的房产？

新高度会计师事务所（Next Level Accountants）的罗素（Lyndon Russell）认为，尽管在字面上新房似乎更受欢迎，真正的答案是，“看情况”。

专门帮助房地产投资者的罗素说，正确的选择依赖于每个人的投资目标和人生阶段。像《物业投资的七个秘密》的书名让他觉得可笑。 “我不认为有任何秘密，” 罗素先生说。

已建房产有资本增长的优势，但新房产有折旧的好处，它可以帮助投资者资金周转。投资者必须注意到，虽然翻新房屋可以使其资本增长和租金收益，但房产装修期间不仅不能用于出租，还必须偿还利息款项，而且，这部份还款是不能负扣税的。相应，这期间所付的利息会加到该房屋的资本价值，可以从该房屋出售时的资本收益中扣除。如果资金周转是优先考虑因素，那么找到优势房产仍然是可能的，罗素说。一个常见的策略是购买将会获得良好资本增长的已建物业，然后你买第二个收益高的房产，这样它不会对您偿还贷款能力产生过多的压力。“所以，我认为，聪明的投资者在取得房地后，会以战略眼光来看待它，如何让下一个房地产类型作为其投资组合的补充。”

罗素承认，一些投资者陷入困境，是因为他们在购买前没有坐下来研究确立他们想实现的目标。他的客户中，有一对夫妇曾计划在远郊购买并翻新，但后来买了学生公寓。之后，当他们决定卖掉它时，他们在寻找买家时遇到了困难，并造成资本损失。

买方代理拉姆齐（Michael Ramsay）说，他总是弄明白他的顾客在购买投资物业的目标。“我们试图计算出是资本增长和收入对他们更有利，还是减税更主要，”然而，他坚信，资本增长应该是最先考虑的。 “有很多文章...关于税收优惠，节省印花税等，但在适当的位置购买适当的房产才能让你赚更多钱，而不是你在收入税上省下来的那点小钱。”拉姆齐说： “尽管折旧有好处，他并不向顾客提倡购买楼花。‘因为只有5%的楼花在建好后升值，因此两三年间不会有任何资本增长，而且还要付5%或10%的定金，还要冒不必要的风险。’购买楼花的投资者往往最终为公寓的大小和完工结果而感到失望。

拉姆齐称，在墨尔本各类房地产的租赁需求强劲，但排屋和公寓的回报率最高，回报率约达4%~4.5%，而独立房house约3%~3.5%。