购房信心創新高 70%首次购房者仍称置产不现实

抵押贷款压力的猛降提高了房主的信心，首置业者的情绪也在3月份跌至谷底后开始反弹。
这份由抵押贷款保险供应商Genworth Financial委托进行的调查结果与澳洲房产协会（HIA）和RP Data-Rismark的报告同时出炉。

Genworth的报告显示，置业者的信心指数从2013年3月的93.4点升至7月末的100.1点——这是自2007年开始计算这一指数以来的最高水平。

Genworth的首席商务官Bridget Sakr称，“看来，消费者对于还款越来越有信心。这份指数显示，29%的房屋所有者预计未来12个月利率将会下降，而在3月时，持此观点的人仅12%。”17%声称在未来12个月仍会感觉到压力的受访者都归咎于生活成本的提高。

虽然首置业者的信心慢慢地恢复了，但攒钱却仍是一个艰巨的任务，住房可负担性也不高。80%的非房产所有者（non-property owner）认为，要节省下20%的收入根本不现实。

Sakr称，“Genworth的最新《置业者信心指数》（Homebuyer Confidence Index）显示，房主意识到当前的市场状况，尤其是处于历史低点的利率。这些市场条件让置业和还房贷比几年前更加有吸引力了。但对于有些人来说，可负担性仍旧极具挑战，70%的非房产所有者认为，自有房产简直是不可能的事。”

墨尔本Toorak中位房价全城最贵 华人掷千万澳元购顶级豪宅

据2012年12月8日《Herald Sun》报道，今年迄今已经售出的豪宅中，售价10强榜的总值超过8600万澳元，而其中最贵的一幢，即价值1258.8万澳元的顶级豪宅则是被一名来自中国大陆北方的富豪购下。

Toorak、Armadale和Hawthorn的豪宅均入列售价10强榜。而Brighton的水景豪宅也跻身进入这份年度销售冠军名单之列。

在这10处豪华物业中，共有两处售价在1200万澳元以上。今年的房产冠军是Hawthorn区Kooyongkoot Rd的一幢豪宅，它经Marshall White出售给一位国际买家。Marshall White总监James Redfern称，“这位买家来自中国北方。越来越多的外国人来到澳洲，希望能将孩子安顿在这里，享受更加优越的教育系统，这一点是确定无疑的。” 绝大多数的顶级物业都拥有游泳池、网球场、城市和水畔风光，而且都位于墨尔本最好的城区内。

置业顾问David Morrell称，澳洲的高档房产之所以仍是富人们的主要选择，是因为投资在这类物业上的资金是免税的。“假如高档房产市场在未来8年翻了番，这些钱也都无需缴税。”
正所谓“贫者越贫，富者愈富”。根据维州估价总监公布的最新数据，Toorak和Balwyn成为墨尔本表现最好的城区。

这份数据还显示，墨尔本的独立屋中值在从3月份的47万小幅增长了1.4%至6月份的47.65万元（澳元,下同），不过这一增幅仍难抵消今年头3个月流失的4.1%。公寓中值仍稳定于42.5万元，而空地的价值则跌了2.3%至21万元。

估价总监的数据一直被视为最能准确反映墨尔本房价的数据。根据该数据，在6月季度，Toorak夺得了“贵冠”，其房产中值增加至350万元。而富有城区Balwyn的房产中值也从3月份的121万元跳至6月份162万元。

墨尔本的余下城区则喜忧掺半，Fairfield的房产中值从3月份的125万元滑至6月份82.3万元。不过房价贬值的城区减少了。Melton South是可负担性最高的城区，房产中值仅为24万元，相比3月份的22.85万元稍涨。

估价总监Robert Marsh称，“在2012年3月份，交易量减少了4.2%，而相比于前一年同期，交易量减少了6%。截至2012年6月份的一季度中，维州房产交易数据显示，中值房产的交易价减少了0.7%至40.5万元，而在2012年3月季度中，这一数据为2.9%。”在6月季度，维州全境的独立屋中值贬值3000元。而相比于2011年6月的均值43万，2012年6月下滑了5.8%至40.5万元。

新州1.5万澳元购房补贴好诱惑 首置业者抢购新公寓

自从新州奥法雷政府的新购房补贴政策于10月1日生效以来，一家楼花营销公司的新公寓销量暴增了400%。

世邦魏理仕（CBRE）上个月共向首置业者销售了97套公寓房，远远高于去年同期的20套。10月的首次购房交易量为40宗，相比一年前只有19宗。

世邦魏理仕住宅项目总经理米尔顿（David Milton）称：“首置业者市场的需求急剧增加，争抢有限的待售房产。”在新购房补贴生效之前，对新公寓感兴趣的首置业者寥寥无几，而现在据米尔顿称，该公司所有住房项目询问量近半都来自于首置业者。

奥法雷政府此前撤掉了已实行12年的首置业者补贴政策，取而代之的是对购买65万元以下新房产的首置业者提供1.5万元补贴的新政策。再加上印花税减免优惠，首置业者在今年10月份后买房最多可以节省3.5万元。

市场预测机构BIS Shrapnel预计，受这项政策影响，新州房市一年将新增8000间新住房。而住房产业协会（HIA）则保守预计本财年新州只会新增4700间新住房。

Bani Tachril和妻子Cheryl就是在这笔新补贴生效后买下了他们的新公寓。他们此前两年一直在寻找一套两居室公寓，在今年10月1日获悉州府的新补贴政策将帮他们省下一笔可观的房款后，便当机立断决定买房。他们开始把目光投向楼花市场，最后通过Colliers International中介公司在Rosebery区的Otto开发案中买了一套一居室。Bani说：“我们真的很需要这笔补贴金，它绝对可以减轻我们的金融负担。”

在Chippendale前酿酒厂旧址开发Central Park楼盘的Frasers Property开发公司也得益于这一补贴政策，针对首置业者的新房销量大增了75%。该集团的销售总经理斯巴克斯（Adam Sparkes）称：“我们发现10月销量非常强劲，这与新州政府首置业者新补贴政策的激励效应有直接关系。”

不过，HIA新州地区的主管David Bare指出，虽然一些营建商的销量有所提升，“但还有一些营建商并没有盼来预想中的新房热销”。

首次购房者新模式 买投资房先于自住房 您有没有考虑过？

据2012年11月30日《悉尼晨锋报》报道，澳洲房地产机构表示，目前在澳洲的首次购房者中出现一种新趋势，即先买投资房再购买自己居住房。

由于对悉尼房产的承负能力日渐增强，而远郊区相对低廉的房价与见涨的房租都致使首购房者愿意先购买投资房出租，然后再自己买房居住。这类投资者往往有两种情况，一种是愿意先在城市附近先租住一处物业，这样他们可以有经常移动的灵活性或者可以定期出国。另一类投资者则一边购买投资房，自己则先住在父母家中，这样他们可以存钱以便将来有足够的资金买自己想要的公寓或房产。

在悉尼西部及西北部有二十多家办公室的房地产公司（Starr Partners Real Estate）总裁德里斯科尔（Douglas Driscoll）表示，他们公司数月前已开始在社交媒体上关注这类首购房者，为他们提供谘询。

德里斯科尔表示他的一位年轻代理也是这类自己先买投资房的首购者，他说：“我们在脸书上锁定这种相对比较有钱，但不知道应该如何投资的首购者，为他们提供谘询。如果不认为这种生意会有市场，我们是不会这样做的。”

他还表示虽然初期这种交易在他们公司的代理生意中的份额不到1%，不算多， 但已有这种发展趋势。

他提到类似于St Marys、Parramatta以及Blacktown等地区由于房租比较便宜而比较受那些热衷于投资的首购房者们欢迎，那些首购者们还在靠近悉尼的Waterloo及Alexandria等区寻找投资机会。

Raine and Horne房地产公司总裁雷恩（Angus Raine,）表示，很多首购者认为先购买投资房可行，因为他们可以在5或6个离悉尼市区近的地区租住，但他们目前没有足够的资金在那里买房。

他说：“首购房者可以在任何地方投资房产，并可获得由此带来的税务优惠，加上供需问题，目前房租都在涨价，这样首购房者的利润就比较丰厚。”

Smartline房贷公司贷款经纪Miriam Castilla说，首购房者从购买投资房中所能借到的钱往往比从自住房中借到的更多，如果他们的收入增加，并可以支付另一个贷款，那他们仍然有能力以后再自己买房，并申请到价值1.5万的首购房业主补贴。她说：“根据澳洲法律，如果首购房者在5至6个月之间没有居住在他们购买的投资房，就仍可以在自己决定购买自住房时获得首购房补贴，这也是很多首购房者先购买投资房而不自己先住进去的原因。”

是不是处于底部区域？悉尼购房者迎良机 房价达10年最实惠

尽管全球经济危机袭击澳洲房市已是三年前的旧事，现在悉尼房价却正下跌到近10年来最具可负担性，最实惠的水平。
房屋建筑业联盟-联邦银行(Housing Industry Association-Commonwealth Bank)的住房可负担性指数显示，如果抛开经济危机对住房可负担性的短期作用，悉尼现在的房价或是近10年来最具理性，最与人们的收入紧密相联的。

近年利率下跌，房价稳定及工资不断上涨持续改善了人们购买房产的相对成本。悉尼住房可负担性指数自去年第一季度以来已上升13%。

相关研究还发现，相比去年需要2份全职工作平均工资才能支付起1份悉尼中等价位房产的房屋贷款，现在支付房贷所需全职工资份数已下跌至1.84份。悉尼房贷平均月供也在一年半内下跌422澳元至3453澳元。

澳洲房地产行业协会（HIA）首席经济师达尔（Harley Dale）表示抛开全球经济危机对房产可负担性的短暂促进作用不谈，悉尼目前房价是2002年第二季度以来最实惠的。

达尔表示：“这或许对购房者是个良机，我们也乐观相信房地产市场将在2013年迎来最终复苏。我们相信房价会在未来几年内温和上升，但不认为房价会急剧猛涨” 。

他也表示房价趋势将为住宅建筑行业带来迟来的复苏。

澳洲银行利率自5月份以来累计下跌1%，业内人士预期利率下调将能更好地带动市场。

建筑商粗制滥造 墨尔本高档公寓质量安全不过关

据2012年11月26日《Herald Sun》报道，大型公寓项目The Melburnian曾被宣传为墨尔本市最著名的综合性大楼，然而开发商向住户和投资者作出的奢享上流生活的承诺却因为建筑本身存在的种种瑕疵和问题而落空。

愤怒的户主称，这处位于St Kilda Rd的公寓项目问题多多，包括劣质的玻璃破坏了倍受追捧的如画风景，阳台的嵌板动不动就碎裂等。

在呈交予维州民事和行政法庭（VCAT）的文件中，户主联盟（Owners Corporation）一条条地细数建造商Mirvac的粗制滥造。户主联盟雇佣的专家估计，若要让这处曾获过嘉奖的公寓项目恢复至最佳水平，至少需要再花900万元，但是Mirvac的专家却认为，只要300万元就够了。
《Herald Sun》获悉，上周，户主联盟和Mirvac已经就修补该建筑存在的问题达成了协议，但是这项协议目前仍是机密的。

VCAT的文件显示，户主在诉诸法律之前，已经花费14.5万元为玻璃阳台嵌板覆上暂时的保护膜，并在庭院中安装了防护网，以拦接下未能固定住的嵌板碎片。据悉，自这处公寓项目于2001年上市后，共有9块嵌板碎裂。户主律师称，玻璃扶栏会对住户构成“无可容忍的安全威胁”。

一份由一位受影响住户出示的目击者声明指出，她听到了一声“非常响的破裂声，我还以为是枪声”。“几秒后，我看到整面嵌板坍塌了下来，摔到了一楼地板上。”曲面玻璃的“幕墙”也令住户担忧不已，有住户抱怨存在诸如分层、晦暗和其他痕迹一类的玻璃瑕疵。
户主联盟雇佣的专家认为至少需要18个月才能完成所有的修复工作，部分公寓的住户甚至得离家一周。但Mirvac的律师否认存在上述缺陷，声称这处建筑只是未被合理地维护，因此导致或引发了这些问题。

看涨看跌？莫衷于是 但调查显示76%澳洲民众预计房价上升或维持稳定

据2012年11月19日澳洲房产投资者网报道，联邦银行（Commonwealth Bank ）及澳洲房产金融协会（MFAA）的最新的住房融资指数（Mortgage and Finance Association of Australia （MFAA） Home Finance Index）报告中显示，购房者们对于下一季度的房价有信心，认为房价有上升的可能性。

据报导，该调查报告显示，澳洲房主们的信心水平已经达到2011年5月以来的最高水平。

接受调查的1,423位受访者中，有75.8%的民众预计房价在年底前应该会继续攀升或保持平稳。
在这一段时间内澳洲总体金融情况维持不变，因而造成信心指数的提升，还房贷也比6个月前容易许多,主要是房产市场上有愈来愈多的负担得起的房产，以及利率下跌等因素。

调查报告显示，根据目前澳洲有77.9%旧房装修工程，现在正是装修房产的时机。

MFAA主席内勒（Phil Naylor）说：“目前澳洲房产市场的整体迹象已显示，房产市产正在复苏中。西澳是最乐观的省份，其次是新州的民众。”

他说：“房产市称最重要的就是民众的信心，该调查证实了未来美好的前景，特别是利率在持续下跌。”

生活成本暴涨忙储蓄 首置业者推迟买房

由于生活成本不断攀升，而且房价依旧处于高位，很多澳洲首置业者都推迟实现自己的买房梦。
Mortgage Choice在对1000名打算在未来2年买房的澳人进行调查後发现，自去年以来，30岁以上的首置业者比例从54%增加至61%，这其中有20%的年龄在40岁以上。这份《Mortgage Choice 2012年未来首置业者调查》发现，2/5受访者处于18-29岁和30-39岁的年龄区间。

此外潜在买家们储蓄的时间也延长了，从1.8年增加至2年，受访者平均把26%的税後月收入储存起来作为买房款。

Mortgage Choice发言人威廉姆森（Belinda Williamson）说：“越来越多的首置业者延长了储蓄时间，并推迟了买房计划，这个发现很有意思。或许他们认为晚点买房好处多多，一来可以让个人财政情况相对轻松一些，二来有足够的时间对理想的购房地点做出充分的调查。他们倾向于找到一处未来几年都能定居的房产。”

这份报告还发现，受访者认为保住自己的工作是他们现在的头等大事，对于房价上涨和银行减息的担忧则锐减。

对于首置业者来说，买房的几大障碍分别是飞涨的生活成本（37%）、不断攀升的房价（20%）以及租金上涨对存款的影响（13%）。

打算与伴侣一起买房的比例从61%提升至66%，而打算聘请一位专业经纪人的比例也从25%增加至32%。

依然供不应求 澳洲联储称澳大利亚住宅投资正在显示出上升态势

据2012年11月14日凤凰网报道，澳洲联储(RBA)经济分析主管Jonathan Kearns周二(11月13日)表示，澳大利亚住宅投资正在显示出上升态势，因需求超过供应，抵消了资源行业发展的放缓。
Kearns指出，从中期来看，澳大利亚住宅投资似乎将以相对温和的速度增长。

澳洲联储2011年11月1日以来已经降息1.5个百分点，显示出该国房产市场复苏的迹象。

Kearns表示，在过去的15年来，澳大利亚房产供应增速略超1.5%，在过去的10年速度为2-3%。而澳大利亚人口在过去7年中以30年来最快的速度增长。

他还指出，租赁市场也显示出了房产供应的短缺。他认为，在过去7年左右的时间里，房产租赁上升，空置率低于其长期平均水平，暗示租赁市场吃紧。

过去32年来墨尔本市中心公寓年回报率达8％ 研究：比股市更好

随着墨尔本公寓热潮的消退，破坏该市天际风景的起重机也将慢慢地减少。不过那些在过去32年拥有公寓的业主，其所获的投资收益仍比股市要好。

根据Oliver Hume Real Estate Group的分析，自1980年至今，公寓和排屋的年回报率为8.3%；同期，股市的年回报率仅为7.3%。研究人员Andrew Perkins称，“这只是显示了房产‘一劳永逸’的特性能够为业主提供良好的回报，同时凸显了澳洲证券交易所（ASX）的不稳定本质。”
虽然近期有不少人都在忧心高楼发大厦会破坏墨尔本的风景，但是提供予买家的公寓数量事实上已经大幅减少了。今年截至9月份，新上市的公寓已经降至6900套，而去年同期则在达到峰值1万4400套。

Oliver Hume预计今年总共只会上市9000套新公寓，而在两年前，市面上的公寓多达1万1200套。

此外，并不是所有拟建的公寓项目都能如期开工，因为银行现在要求开发商必须预售出至少70%的公寓，才愿意提供建筑资金。Charter Keck Cramer的Robert Papaleo称，“新（公寓）项目的开发进程已经放缓，这已是毋庸置疑的事了。在高速发展了那么久后，现在它只能气喘吁吁地前行了。”

Papaleo称，蜂拥入墨尔本的外国开发商和买家让公寓“被视为一种全球投资机遇”。Oliver Hume的数据显示，在打算于墨尔本进行的285个公寓项目中，约一半已经大兴土木地开始建造，其中有数个是高端的摩天大楼。中国开发商Hengyi Australia位于199 William St的项目已经预售出了七成公寓。

人口普查数据显示，多单元的建筑在悉尼房市储量中占据26%的份额，墨尔本的这一比例仅为15%。Oliver Hume的研究人员Andrew Perkins称，“在未来几年，（墨尔本的）公寓占比还有增长的空间。”

信心回升房价却难增 高端房市复苏曙光渺茫

消费者对于高端房市的信心正逐渐回升，但与此同时，高端房市的房价仍一路狂跌。

RP Data-Rismark的数据显示，上个月，悉尼独立房和公寓房的房价均猛降0.9%，这是自5月份以来首次出现如此降幅，澳洲其他州府城市也大都如此，除了珀斯和达尔文。

不过，这份数据还惊讶地发现，所有州府城市中表现相对较好的是高端房市，中低端房市更逊一筹。Rismark的总经理斯基贝克（Ben Skilbeck）指出，上一季度的情况基本都是如此。他指出，在9月份季度，高端房市的房价提振了1.8%，相比中端房市均值增幅仅为0.7%，低端房市的房价甚至还下降0.3%。

斯基贝克说：“全球金融危机时期出现了富人衰退现象，很多投资银行家和高管们拿不到奖金，导致高端房市受到了比中低端房市更为惨重的打击……但现在这一情况似乎正在发生改变。”

斯基贝克的预测与澳洲房产监测机构（Australian Property Monitors）公布的数据一致。该机构的数据表明，在过去几周内，房价在200万元以上的悉尼高端房产在拍卖会中的清盘率正逐步提升。其中上周末就有8处高端房产顺利易主，数量为此前一周的一倍。

澳洲房产检测机构资深经济学家威尔森（Andrew Wilson）称“高端房市已经开始触底反弹，并逐步回暖”，因为现在有更多人准备出售现有物业，以购买他们认为物有所值的昂贵物业。

威尔森博士称：“我可以合理地推测，这股趋势将持续至今年年末，因为现在有越来越多200万元以上的房产等待买家或挂牌出售。至于高端房市的房价能否增加则是另外一回事。”

Belle Property Mosman & Neutral Bay房产公司主管Tim Foote称，在过去18个月中，他所在的城区高端物业价钱基本未出现增长，不过利好消息以及低利率鼓励很多买家现在出手。这家公司于9月份录得第二高的月度销售量，89%的房产在拍卖会上出手，其中有7笔交易的交钱在200万元至500万元之间。

“人们都认为消费者情绪正在改善，经济条件也在好转，据此认为房价应该会回升，所以开始再次冲入房市开始买房。”

来自McGrath的房产中介瓦勒（Philip Waller）在北岸部分地区也看到了类似的积极迹象。他经手的Killara房产最终以422万元出售，是上周末拍卖会中售价最高的。另外，他还经手售出了最贵的公寓：Fairlight区Fairlight Crescent的一套307.5万元的公寓。

不过，一位不愿具名的东区房产中介则认为，高端房市复苏在上个月就止步。“我仔细观察了房产拍卖的一举一动，结果发现买家们基本是无动于衷。”

租还是买？全澳有388个城区买房比租房便宜

据2012年11月6日澳联社报道，一份报告显示，房价下跌和利率下调使全澳有388个城区和城镇，买房比租房更便宜。

根据RP Data最新的买房和租房对比报告，如果购房者愿意并有能力每周多付抵押贷款超出租金的50元，能够买房的区域可上升到1419个。

RP Data国家研究机构主管劳利斯（Tim Lawless）说，房价大幅下降和很低的利率为想购买物业的租房者们创造了新的机会。他说：“对于许多购房者，现在可能是再次入市或首次置业的一个好时机。”

在RP Data 八月份的报告中，买房比租房更实惠的城区仅有238个城区。

劳利斯表示，报告结果突显抵押贷款利率的调整对市场住房负担能力的巨大影响。但希望抢购传统独立住房（house）的买家会感到失望。在买房比租房便宜的388个城区中，公寓占了约75％。报告发现，在各首府城市，尤其是公寓式房屋，租金比支付抵押贷款更贵。

昆州（147个区）和新州（88个区），为租房者买房提供了最大机会。然后是南澳（48个区）、西澳（44个区）、塔州（30个区），维州（17个区）居第6位。

RP Data显示，在偏远地区买房是最有利的，占买房比租房便宜地区的三分之二。

悉尼买房可支付得起的41个城区中包括Rushcutters Bay、The Rocks和Macquarie Fields。而相比较，墨尔本只有3个价格实惠的城区，包括Docklands、Carlton和Abbotsford。

布里斯本可负担得起的42个城区中包括Fortitude Valley、Oxley和市中心。

RP Data调查的租金和还贷款比较，是按照5.9％的贷款利率来计算，不包括额外买房和养房开支，如市政税、土地税、印花税，物业费或维修费。不过该报告被行业人士批评其“理论”计算和实际情况没有什么关系。

买家代理Catherine Cashmore表示，报告上的数据说墨尔本Abbotsford的单元房中值是360,868澳元，而租金是每周475澳元。而实际上，这个价格会只能买一居室的单元房，而这样的租金能租到一个两居室的较小独立住房。

尽管近期一些州府城市房价有所回升，全国房屋价值从2010年的峰值下降了6％。

买房要点：一要谨慎二须耐心

房价的下跌以及有利的贷款利息鼓励澳人重新进入房市，因此澳洲的房产买家现在都跃跃欲试。
　　
调查显示，包括首置业者在内的买家信心大受提振，正陆续重返房市。经济学家们纷纷预测，随着明年利息的继续降低，购房活动将活跃起来，而房价也将开始稳步提升。
　　
首置业者只占买家总人数的15%至20%，不过他们仍是房市的关键部份。作为房市的新手，他们为现房业主提供了出售和转手的机会。首置业者参与房市活动的兴趣在2010年和去年早些时候变得极为寡淡，申请房贷的人数只占总人数的15%。但在去年年末，他们的参与水平劲升至21%，而且今年也依旧保持在这一高位。
　　
根据Genworth Financial上个月公布的《房产买家信心指数》，认为现在是卖房好时机的澳人有49%，高于今年3月份的39%。此外房贷压力也逐渐下降，82%的受访者有信心能偿还房贷。这是自全球金融危机以来，Genworth录得的最高信心水平。
　　
在Genworth 3月份的调查中，有30%的首置业者表示他们不敢买房，因为他们连首付的钱都存不够。而在最近的调查中，只有11%表示有所顾虑暂不买房，还有5%称还不了房贷。
　　
谨慎驶得万年船
　　
对比网站RateCity编汇了一份《首置业者指数》，并指出，虽然种种迹象表现现在买房最有利，但房价还是贵了。
　　
首置业者应该尤其注意坚持自己的预算，在决定买房之前，还必须做足调查。RateCity发现，现在首置业者将24%的收入用于偿还房贷（这一比例是基于29.1万元的平均房贷额，可变利率取平均值6.18%，并以平均周薪来计算），低于一年前的27%。
　　
Canstar提醒称，最近住房可负担性是提高了，但首置业者不能因此无视他们面临的主要任务。十年前，首置业者的房贷平均额为15.1万元，但现在已经增加至29.1万元。
　　
Canstar报告指出：“虽然利息降低使得偿还房贷变得相对容易，但在过去10年不断提升并盘踞于高位的房价依旧让很多有意踏入房市大门的潜在买家望而却步。”
　　
或许借贷者们已经知晓这一情况，因此在管理债务方面显得慎之又慎。储行上个月报告称，大约五成的借贷者正提前偿还房贷。Ernst & Young的调查也发现，房贷客户将偿还债务作为他们的首要任务。

炒房有道 电视七台前女主播炒作墨尔本凶宅五年狂赚千万澳元

（Rosecraddock和前兩任主人：內嵌上图为大富豪Peter Shellard，下图为前电视七台新闻主播Simone Semmens）

据2012年10月18日《The Age》报道，上周，位于墨尔本近城南区Caulfied North的著名凶宅Rosecraddock售出了1100万澳元的高价。这幢6睡房、被列入遗产名单的豪宅有着错综复杂、牵涉金钱和凶案的黑暗历史。

这幢维多利亚时代，配有舞厅、泳池和6车位车库的豪宅去年上市时叫价1500万澳元。虽然最终的价格未达到这一水平，但在这个中位房价为130万澳元的城区，超过千万的售价也已经树起了一座很难超越的纪录标杆，而前电视七台新闻主播Simone Semmens也从这宗交易中获得了丰厚的回报。

虽然经手Rosecraddock的房产中介拒绝对这宗交易置评，但是业内人士透露，买家或是Kmart的一位主管。这位新业主或许得做好面对这幢豪宅可怕历史的心理准备。

2005年，在Rosecraddock生活了21年、行事怪诞的大富豪Peter Shellard遭前女友谋杀。Shellard生前因与邻居不和而为人所知，据悉，他有一次甚至从当地一位市府官员的住宅屋顶闯入房内。2005年，他的前女友Shirley Withers因不满Shellard与其分手，致其陷入经济困境之中，因此伙同毒贩子Stanley Callinicos和Sophia Stoupas，用大头短棒猛击前男友两次致其昏迷后，便将他五花大绑了起来，随后又给他注射了海洛因。据悉，Withers之所以给Shellard注射毒品，主要是为了让他签署转让财产所有权的文件。

在Shellard死后，Withers与一位伪装成杀手的便衣警察会面，打算一不做二不休地干掉Callinicos和Stoupas，以绝后患。她于2007年被判谋杀罪名成立，被判26年监禁，18年最低刑期；但之后又被改判为误杀罪，刑期也随之减至13年。

目前并无法律规定中介必须将待售房产的过往悉数告知潜在买家。但REIV的Robert Larocca称，“如果待售房产曾发生过可怕的事件，而中介也知悉这起事件的话，那么他们必须如实回答潜在买家的相关提问。”

Semmens可谓是炒房能手，她于2007年以780万澳元的价格买下Rosecraddock，之后将地块细分为5块。据称，这5个已经售出的地块总值已达680万澳元。

除了Rosecraddock，Semmens或将从位于Toorak区St Georges Road的Edzell House上再捞数百万元。Semmens于去年以1100万澳元的价格买下了这幢典型的维多利亚风格、拥有30个睡房的庄园，但她打算将其细分再出售。6月份时，她已经将一块1800平方米的地块贴上900万澳元的标价，推向市场。

Rosecraddock的历史：

· 1857年：最初的7卧室砖房建造完毕。
· 1870年：被Langdon家族占用了114年。
· 1984年：Peter Shellard斥140万澳元购下这幢豪宅。他原本打算推倒原有建筑，细分土地，但由于它被列入遗产名单，这一计划便流产了。
· 2005年：Shellard遭意图入主这幢豪宅的前女友杀害。
· 2007年：Simone Semmens斥780万澳元购下此宅。
· 2009年：地块被细分为5个地块并出售。
· 2011年：翻新后的Rosecraddock上市销售，喊价1500万澳元。
· 2012年10月：以1100万澳元易主。

倍受负资产净值困扰 未来数年澳大利亚房价将承压

据2012年10月16日《悉尼晨锋报》报道，根据最新调查，由于未来数年澳洲房产将受到负资产净值的妨碍，加上首置业者恐怕只能在房产市场外观望，因此未来房价仍将继续承压。
　　
摩根大通与Digital Finance Analytics（DFA）联合展开的调查结果显示，大量有抱负的置业者都被挡在房产市场门外，外加疲弱的需求量，使原本就已承压的房产市场愈加疲软。
　　
DFA的诺斯（Martin North）指出：“由于一些银行不再进行放贷业务，许多有抱负的置业者只能在房产市场外观望，而一些现有业主也不能通过再融资，对现有房产进行更新。房产的交易活动大大地受到抑制。与平均收入相比，目前的房价仍处于高位。在我看来，房产市场没有得到一个正确的引导。”
　　
诺斯说道：“市场上普遍预期房价将会上涨，但根据我们做出的一个关键调查发现，未来房价的波动不大。”
　　
上周公布的官方数据显示，9月份失业率出乎意料地从8月份的5.1%上扬至5.4%，昆州的失业率更是从前一个月的6%跳涨至6.3%。
　　
诺斯预测：“我们预计未来相当长一段时间内，房价将左右摆动，一些地区可能会进一步下跌，如昆州及塔州。”
　　
摩根大通与DFA搜集到的数据显示，54.8%的昆州业主自2008年购得房产后，他们所持有的权益较低，远少于2008年的10.2%。
　　
“我们预计，房屋净值为零或更低的业主数量在未来相当一段时间内——我的意思是几年——料将增加，看看英国就知道，它的负资产净值状况已延续了5年、6年，甚至7年的时间。这对整个房地产市场来说是则相当扫兴的消息。”

一枝独秀 澳洲房产屹立不倒成就经济奇迹

据2012年10月11日搜狐焦点网报道，现今全球经济持续动荡，经济状况不容乐观，很多投资者对于房地产这一暴利产业持着持币观望的态度，不敢轻易出手。由此造成了很多人对于澳洲房产 望而却步，想摸清局势在出手。
　　
据报道,美国经济一直处于缓慢复苏的境况，而欧洲国家欧债危机还在继续趋于恶化，至于中国的行情从5月份的PMI为50.4%,比上月下降2.9%可看出经济状况也在下调。报道还指出如果美国、欧洲，及亚太经济状况持续下滑，则萧条的全球经济有可能会对澳洲房产市场产生负面影响。

澳洲失业率上升，成为影响澳洲房产价格的一个重要因素。当失业率达到两位数的时候，很多人将被迫出售房产，从而导致澳洲房产价格下跌。 然而，澳洲房产监测机构（Australian Property Monitors,简称APM）的资深经济学家威尔逊（Andrew Wilson）却指出，虽说近期澳洲失业率有所上升（已从5.2%略升到5.5%），但还远远未达到两位数，而且在澳洲历史上也未曾有过失业率达到两位数的情况。

就此，房产置业专家则认为，在全球经济动荡的大环境下，澳洲房市所受影响不大，将仍然一直持续不倒。
　　
因此投资者有理由相信澳洲房产投资的巨大潜力，不可因全球经济的动荡而动摇。澳洲房产仍被看好不是空口白说，我们可以从以下方面分析：
　　
1.澳洲首府城市住房仍供不应求；
　　
2.在政府的严厉监管下，银行借贷系统保守；
　　
3.政府购房激励政策有助提升房产销售；
　　
4.并且还进一步解释，首府城市人口中大约70%拥有房产或正在为自己的房产还贷中，而剩下没有房产的30%的人们大都希望拥有自己的房子，这也将有力地保证澳洲房产市场的内在需求。
　　
我们不得不承认在全球经济大潮的影响下，澳洲房屹立不倒可以说已经成为经济危机中的一个奇迹！

减息新补贴双管齐下 新州房市受提振

受1.5万澳元首置业者补助金政策生效及利率下调的影响，新州春季房地产市场上周末明显信心提振了不少。

房产拍卖中介库利（Damien Cooley）表示，四大银行中有三家于上周五跟随储行的脚步下调利率，买家们在上周六的拍卖活动中显得更为自信。上周六的清盘率高达63.1%。

库利指出：“减息对房地产市场有着积极影响。去年这个时候，市场处于衰退期，今年则是上升期，市场信心也不断改善。”

在Point Piper的一处受押人拍卖会上，一套三居室公寓最终以高出底价的205万元售出。售房中介Raine & Horne Double Bay的经纪人高曼（Mark Goldman）表示，尽管经济不景气，买家信心仍为减息而振奋。“这些举措都会产生一定的后果，目前看来似乎都是积极的。我认为会有更多人将目光投放在房地产市场，我们将会卖出更多的房子。”

此外，悉尼买家们几乎倾巢而出地利用为了鼓励楼花项目而推行的首置业者补贴政策。根据印花税优惠政策，他们最多能节省3.5万元。29岁的Aaron Storey在北悉尼Montrose开发楼层中说：“当补助金发生变化时，我意识到我确实需要采取行动了。我打算今天就下定金。”
一名已经交纳订金的买家是22岁的华裔男子Jason Wong。经过计算，他认为自己在同样这座楼盘购买一套58万元的一居室公寓将节省2.8万元。他的父母Russell Hammond和Annie Wong将帮他支付订金，同时他们还花60万元购买了Jason楼上的一套公寓房。Jason说：“迟早都得买房的。我觉得很多同龄人只是想享受生活，不愿意供房贷，不过我老妈说服我早点开始供房。”

州府的新补助政策似乎为全悉尼的年轻人注入了一剂购房的强心剂。世邦魏理仕（CBRE）住宅项目（Residential Projects）主管Murray Wood说：“我们本周将出售70套公寓给提前做好准备早日选择心中所好的首置业者。”他表示，置业热潮将续下去。

“在Camperdown的项目中，大部分公寓的售价低于60万元，因此吸引了1000多人的置业意向。”

不过，并不是只有大型楼盘才能吸引首置业者。Ryde的精品楼盘Liuzzo公寓于上周公开销售，18间公寓共售出了9套，其中7套被首置业者买走。

澳洲房产监测机构（Australian Property Monitors）资深经济师Andrew Wilson称，各银行相继下调利率将继续成为当前悉尼置业热潮动力的关键所在。他说：“我认为对于劳工市场的担忧被购买力的改善和利率下调所带来的信心上涨抵消掉了。”

刊租房假广告骗留学生积蓄 多网站遭当局点名打击

由于房地产网站上充斥着太多的虚假广告，导致澳人和国际留学生为了那些根本不存在的“房产”而掏出了自己的储蓄。
　　
新州消费者监管机构发现，其中一个精心设计的骗局就涉及了荷兰、英国和香港等地区。诈骗者在网站上投放租金极为便宜的房产广告，要求有意租房的人士将定金或房租存入一个西联账户中。
　　
新州公平交易专员Rod Stowe周一宣布将对www.realestatemanagementltd.com网站展开专项打击活动。例如，该网站上有这样一则广告：悉尼Harrington Street两居室公寓房，租金550元/周。但广告中房屋的照片是盗用去年早些时候由当地一家著名的房地产中介发布的房产广告，而且该房产机构目前还在监管着这处房产。
　　
此外，这同一栋公寓房还在www.realestate.com.au和www.domain.com.au上打出租赁广告，周租是1350元。而www.realestatemanagementltd.com网站上的这一处房产的周租则为670元。
　　
Stowe称：“这种开价好得不像真的。”他指出，这些网站的服务器位于荷兰，而域名则指向香港的一个虚假地址。
　　
消费者监管机构称：“www.realestatemanagementltd.com这个网站来源于伦敦的一处民宅，与其它非法交易亦有关联。”该机构呼吁海外网络服务供货商撤销这些弄虚作假的房产广告。Stowe称：“一般而言，网络服务供货商不希望与这种事情扯上关系，因此移除此类广告是为了他们好。”
　　
不过，很可能已经有租客沦为这种骗局的受害者，向那些西联账户支付了租金。Stowe说：“我们决心打击这些坑骗消费者的诈骗团伙，而且令我很欣慰的是，西联也做好准备加入我们的战斗行列。”“西联公司主动要求全面彻查一些客户的投诉，即有人完成了国际汇款，但卖家承诺过的服务和产品却从来没有兑现。”
　　
公平交易厅国际留学生消费者指导分支警告留学生警惕虚假租房广告，并建议留学生在租房之间先进行实地查看，在付钱和签租房协议之前进行详细的问询。

春天房市活络吸引投资客进场 悉尼西区住宅租金回报率最高

据2012年10月8日《悉尼晨锋报》报道，今年春天悉尼房地产看起来正在吸引着越来越多的投资者，许多地区的房价已不再 下跌，投资者正在买进更多的房产。他们一直在追寻租金回报率高的房产，这些房产常常位于西区和西南区，那里的房价低而租金相对较高。再加上可能的房产升值 使得这些房产更具吸引力。

澳洲房产监测机构（Australian Property Monitors）资料显示，独立房租金回报率最高的前十个住宅区都在Mt Druitt地区，过去十二个月那里的租金回报率Whalan的7.1%到North St Marys的6.3%–这个数字接近环内城区如Woollahra的3.5%和East Balmain的3.4%租金回报率的两倍并比4.6 %的悉尼平均租金回报率高出三分之一以上。

套房租金回报率最高的住宅区也很类似只是分布得更广一些：St Marys 7.5%，Kingswood 7.3%，Warwick Farm 7.2%，Yagoona 6.8%和Auburn的6.7%。

房地产代理公司Starr Partners总裁Douglas Driscoll称，他的代理人看到市场上出现越来越多的投资者，现在约占整个买家的15%。如果他们要不是还在和首次购房者竞争的话，这个数字将会更高。

“如果首次购房者人数减少，你会对投资者将变得多么活跃而感到惊奇，”他说，“任何审查了净收益量的精明投资者都会认为‘以前的许多投资时机比现在要更糟’。”

Mt Druitt是悉尼房地产价格最便宜的地区之一，Elliott Shiner房产代理负责人Angela Elliott也注意到了这样的市场走向，尤其是投资者购买套房时。

她所掌握的资料显示，在过去两年里，Mt Druitt的一套两睡房公寓的平均周租已从180澳元上涨到至少280澳元，并且从未被长期空置过。她表示，该公司名册中的600个招租房屋里只有4个未被租出，这样高的租出率在当地是很普遍的。

投资者在靠近市中心的住宅区里是更加活跃。在Crows Nest区的McGrath房产代理负责人Peter Chauncy说，他所在地区最吸引人的是价格在100万元左右的全新公寓房其周租可高达1000澳元。“我们发现这类房子在一个星期内就能租出去。”

SQM研究总经理Louis Christopher说，租金回报率仍在上涨，并且悉尼西区和西南区比其它地区上涨得更快。

由目前租金的增长和高回报率来看，从投资房产到开始赚钱所需要的时间是有史以来最短的。他说：“租金回报情况对投资者非常有利，但问题是投资者应该现在就下手还是等到房价被证实会再度上涨后再说……我认为是后者。”

但Fairfax旗下的澳洲房产监测机构（APM）高级经济师Andrew Wilson认为，悉尼西区和西南区许多地方的房价已经重新开始上涨，这会使租金回报率的增长放缓。但这却未能阻挡住投资者的热情。

“这些地区正在接近两位数字的年增长‘价格’将会引起许多投资者的注意，”Wilson博士说，“租金回报率的微小波动（Sideways movement）所带来的好处是房产升值和租金上涨将会相互促进。”

澳人买房挑错地很后悔 悉尼首置业者最满意

悉尼首置业者进入房市时耗费的成本可能高于全国其它地区，不过看来他们对于自己选择的遗憾也是最少的。一份调查发现，全国只有不到4/5的买家对于他们的第一宗房产交易感到满意，其余不到1/5则表示很后悔。

Mortgage Choice对920名过去两年买房的首置业者进行了网络调查后发现，在这些首置业者中，最为后悔的当属维州的买家（比例高达20.6%），其次为昆州（20.1%），接着是南澳（18.4%）、新州（16.6%）和西澳（10%）。

就全国范围内而言，买家们最大的遗憾是在错误的地区买房，其次是没有充分考虑其它选择就武断做决策，随后是未等到自己有能力购买理想房产之前就将就买下一处房产。

对新州买家而言，他们最大的遗憾之一就是没有购买更为便宜的独立房或单元房。

不过这份调查还发现，买家现在都学会了做功课。全国平均而言，他们在下手买房之前会查看21处房产。有超过25%的买家看房的数量不止21处，但还有40%以上的买家看过的房产数量不超过10处。新州买家平均在买房之前看足了23处房产，为全国最多。

Mortgage Choice女发言人Belinda Williamson称，首置业者在买房之前不应吝啬花时间进行规划或考虑其它选择，否则最后入手的房产很可能会让他们吃亏不少或不尽人意。“买家们应该多花点心思了解有意向购买的房产，这样才能保证你对自己最后的决定感到满意。”