过去十年，遇到每一位地产投资客都会告诉您，他们不论是投资在澳洲、香港、台湾，或中国的物业, 人人都赚到钱了，果真如此吗？这还得要看您所谓的“赚钱”的定义是什么？如果十年间您只翻了一番，我告诉您，您并没有赚到钱，因为在过去十年间澳洲工资已翻一番，物价也大幅上涨。所以，您的投资也只是“保值”而已，谈不上赚钱。
那正确的“赚钱”要怎么算呢？如果您是用自己的CASH来买房，那您过去十年的房租总回收要拿来和银行的存款利息相比，超过十年来的银行“复利率”（不是单利率）才算是真正的赚钱，（有些投资客要求更严苛，他们认为还要超过股市的大盘（ASX或DJ的指数）才算得上是赚钱），否则您把钱存在银行, 或投资股市岂不比投资房地产更好。
如果您是向银行借钱来炒房的，那您收的租金加上房价涨幅必须扣除银行利息和物价涨幅，剩下的才算是真正赚到了钱。否则你岂不是为银行打白工？
但有些人也许会说，也不对呀，虽然我支付给银行的利息多过我收来的房租，但房价的涨幅部分也高过物价，而且我还可以有抵税的利益（亦即一般人所说的Negative Gearing）呀。是的，有正常收入的人是有这个好处，这也就是我前文所说的，年青人买房要趁早的原因之一。
不过本周我想说的是过去十年房价大涨的机遇将不会重现，但若看未来十年，我现在就可告诉您，这种机会再也没有了，不论是在香港、台湾、中国或澳洲。
我投资房地产至今40年，若用以上“获利赚钱”的定义来算的话，也仅能说，我赚了20年，另20年只是打平或甚至亏钱。即使在过去的所谓黄金20年中，我一共投资了12个物业，其中真正赚到钱的也只有9个，另外3个投资在写字楼的部分基本上是没赚到钱的。再细分，若真要算排名的话，中国的停车位最好赚，十年赚5倍；第二是中国的自住商品房，五年番一番，再下来才是香港的公寓房，澳洲住宅房只能排名第四。
过去是如此, 但我现在却认为在未来十年内，房地产跌得最惨的会是中国，所以中国的投资客现在纷纷都跑到澳洲来炒房，这不是没有道理的。但你如果认为未来十年澳洲房地产会比两岸三地好很多，那我看也未必见得，未来五年内澳洲房价最多只会小涨，而未来五到十年投资房地产最好的地方应是美国，因为美国现在币值相对较薄（尤其和澳币相比），而且美国地产过去七年大跌过，有些地方甚至几乎已拦腰斩了一半，再者全球目前经济复甦的速度来说，美国最快，所以我最看好未来的美国房地产。可惜廉颇老矣，老楚打了40年的仗，打不动，把机会留给年轻的一代吧。
有一位中国来的老乡告诉我说：「老楚，我每次看你在报上写的那些地产专栏，根本是瞎折腾，我十年来在澳洲盖300多套房赚了上亿元，对于地产肯定比您还懂的啦。」我听了笑笑，心想，您不一定比我更懂吧，而是您运气好。在过去十年中，澳洲房地产大涨，利息又低，是开发商赚钱最好的时机。以我过去40年的经验来说, 也曾遇到数次房地产大涨的浪头，但没有一次像现在利率这么低的，这等于「双利多」，一生之中，我就也看到这么一次。而这刚好被您遇上了，若您有种的话, 就不要跑, 下个十年再给我盖个300套的房子看看！
最后，老楚还是一句老生常谈：「养房防老」是正确的，终究房地产投资不是看十年，二十年，而是三十年甚至四十年，只要您随时盯着它，只要你投资的物业每年的平均升值跑赢通胀，房租收入跑赢银行利率，那最后笑着退休的肯定是你啦！这很容易吗？其实不见得，您必须选对房产，选对地点（Location! Location!）更得选对时机，总结一句话，平常还是得多做功课，天下没有白吃的午餐啦！
没有评论:
发表评论