2012年4月8日星期日

南京人海外卖房20年 炒千余楼花最高赚15倍

据2012年4月8日《金融界》报道,入行初年比同行多卖500套房

“80年代末,我才21岁,带着5000澳币,独自来到墨尔本。”徐兵说,初到澳洲,生存成为最迫切的问题。

“澳洲主流社会时常会举办一些晚宴,当地的商界、政界的人士都会参加,但赴宴的门票要1000澳币一张。”徐兵说,自己全部的财产只有5000澳币,但是他还是决定赌一次:“我留心进入重要人士参加的晚宴,希望能有所收获,但前几次都没有效果。直到吃第五顿饭,我想要是再不成功,就回国。”

就在这顿晚宴上,徐兵结识了自己在澳洲的第一任老板:“这是一个犹太开发商,他告诉我,想挣钱,就进入房地产市场。”于是,在徐兵几乎“穷途末路”的时刻,在墨尔本成为一个售楼员,销售市中心的公寓。

“刚参加工作时,已经临近年底,澳洲的各种假期也来到。”徐兵说,澳洲同事们都开始陆续放假,只有他还在坚持工作:“当时我每天工作18个小时,一周工作7天。法定假期公司没有其他人,只有我在公司接买房人电话,等买房人上门约见。”

极度努力的工作,很快就有了回报。“我们公司一共60个人,但是我工作第一个月,所约见的客户量,比公司其他50名员工约见量的总和还要多。”徐兵说,第一年卖房,自己就成为全公司的销售冠军:“比销售亚军一年多卖出500多套房子,这个纪录至今无人打破。”

推动公司在澳洲首卖“楼花”

尽管几乎所有的时间都用来工作,但徐兵还是坚持学习。“在国内没有接触过房地产,对这方面的知识完全不了解,所以我一边卖房,一边在墨尔本维多利亚大学学习课程。”在课堂上,徐兵第一次接触到“楼花”的概念。

“澳洲人、欧美人都习惯买现房,买现房在澳洲要一次性付款。这样对于买方来说是保险的,但是对于开发商而言,则承受了很大的资金压力。亚洲人则习惯买期房,这让我知道了‘楼花’的含义。”徐兵解释,所谓“炒楼花”,就是在房子刚开始建的时候就买房,等到房子建成交付之前,再把房子卖出去,赚取其中的差价。

“在澳洲买期房,只需要缴纳10%的房款作为首付,其余的90%则在交房时才开始付。虽然比内地回款要慢,但比等着房子交付再卖,还是能缓解很大的资金压力。”在向当地律师、政府等多个专业人士咨询后,徐兵向老板提交了一份长达600页的提案,建议公司开始卖市中心公寓“楼花”,并获得公司采纳,成为墨尔本第一个卖“楼花”的房产公司。

“炒楼花”最高曾赚15倍

开始销售“楼花”后,公司的资金压力得到很大的缓解,徐兵也获得“第一桶金”:“1990年公司刚开始卖‘楼花’时,我也参与其中,买了墨尔本市中心地标大楼的一间公寓。”

徐兵说,当时公寓总价12万澳币,按照10%的首付款只要付1.2万澳币就能买:“买房后2年零2个月,在距离交房还有4个月的时候,我以18.5万澳币的价格把房子卖了。这意味着我以1.2万澳币的成本,净赚6.5万澳币,收益翻了5倍多。”

“后来我开始在世界各地买‘楼花’,印象最深的是1994年在英国伦敦市中心地标大楼里,买的一套房子,最初售价50-80万英镑,但因为在英国买房,可以用已有房屋作为5万元首付款的抵押担保,因此实际上我只付了处理担保时的750英镑,就买下了这套房子。”1997年,大楼建成前,徐兵把房子卖了出去:“当时房价已经达到150万英镑起售,3年时间收益直接翻了15倍。”

徐兵说,在之后的20年间,每当他知道世界各地大城市的市中心建了地标建筑,就入手买,在建成前再卖掉,赚取时间差带来的差价:“这几乎让我稳赚不赔,20年内炒过的‘楼花’数量已经在4位数以上。”

坦言国人海外购房力增强

虽然炒“楼花”获益不小,但徐兵也在做着实业,经营着自己的开发公司:“25岁那年,老板建议我,已经不需要再为他打工了,可以自己开公司。”于是,徐兵和自己的合伙人,开始自己开发房产,专做墨尔本别墅:“至今开发的别墅项目套数已经上万。”

徐兵说,最初让他看到国内买房人的购买潜力,还是90年代初的事:“当时一个来澳洲旅游的中国人,在我这里买了一套别墅花了30万澳币(约合人民币210万),这对当时内地而言,是笔巨款,这也是我卖给中国人的第一套房子,但这让我看到把澳洲房子带回中国卖成为可能。”

于是在1995年,徐兵带着自己在澳洲开发的项目,来到深圳,成为当时国内第一个举行海外房展会的境外开发商。“当时要举办展会,做广告,要经过商务部和文化部的双重批准才行,我也拿到了。”徐兵说,这第一次展会在深圳引发了轰动效应,但房子却没卖出一套:“总价在30-50万澳币左右,约合人民币210-350万,来看房的人都惊呼‘国外房子太贵了’。”

徐兵说,随着时间的推移,越来越多的中国人开始移民、留学澳洲,对当地的了解加深,消费力也变强,越来越多的中国人开始在澳洲买房,并且不仅仅局限于买房居住,更多的是投资。“现在同样是30万澳币的房子,中国人只会惊叹‘国外房子太便宜了’。”

“以这次南京海外房展会为例,一个70岁的老先生,只来了一次展会,就买了一套菲律宾马尼拉的公寓,原因是冬天南京太冷,买海南岛的房子又太贵,还不如在东南亚国家买房子,冬天过去避寒。”徐兵说,观念的开放和经济实力的增强,是内地近年来在海外买房数量日益增多的主要原因。

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