关于房地产投资之增值税的问题，是人们问的最多的五大问题之一。本月举办 “财务规划周”的财务规划协会如是说。
据澳洲房产观察网报导，澳洲人对居住房产的喜爱，以及政府对房地产投资所给予的优厚税务待遇，使得许多人都在琢磨增值税。
第一部份：关于增值税的常见误解
“史蒂芬战略认证财务规划”公司的史蒂芬（Joe Stephan）解释说：“如今人们乐于通过诸如负扣税等各种方法减税，但是最终他们将面临增值的问题，终将付税。”
增值税可以是相当含糊的，特别是对于那些在1999年9月21日前购买的房地产，因为当时的有关规定相当简单。
增值税的使用范围有一些变数，根据具体情况而定。比如，用养老金来购买的投资房所付的增值税，与个人拥有的房产应付的增值税是不同的。
“还与时间有密切相关”，史蒂芬说，“你拥有房地产多长时间决定了你应该付多少税。”
关于增值税的一个最普遍的误解是：增值税按一个统一税率征收。但史蒂芬称，事实并非如此。他补充说:“你需要付多少税，是根据你的边际税率，而边际税率取决于你获得的收入多少。”
这意味着，从交税的角度看，有一个你何时出售你的房产是最佳时机的问题。你可以选择在你个人交税收入较低的时候出售你的房子。
“有些人喜欢等到退休时，当他们开始动用自己的养老金之时，这样他们不必付任何的所得税。这时，他们应付的增值税是根据较低的税率计算的，”史蒂芬说。
增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题。
增值税的折扣是1999年9月21日开始的。对于买到手后一年以后再出售的房地产，可以享有50%的折扣。
大多数人知道自住房出售时不需交增值税，但许多人不明白对其它房地产，如作为遗产继承者，有特殊的适用规则。
“对于继承房地产你不需要付增值税，除非你将房子卖掉，”史蒂芬说，房子的价值或许已经变了，但你直到出售此房子时，才需要付增值税。
当人们把自住房变成出租房的时候，或者住进了本来是用来投资的房子时，有关的适用规定就变了。
史蒂芬告诫道，有些抵押贷款规定不得将房地产变成投资。为了简便起见，许多人将这样的房子卖掉，从新买一栋类似的，而不是把房子的用途改变。
第二部份：房主去世后留下的遗产房
“在澳洲，没有死后的责任追究，因此房主去世后的遗留下来的住房通常不需交增值税”， Bill Nussbaum税务公司的总经理贾德（HLB Mann Judd）说，“然而，有一些重要的规则需要考虑，以确保免增值税的资格不会丢掉。”
增值税是从1985年9月20日开始的。贾德表示，如果遗产房是当初在1985年9月19日或之前买的，那么下面的规则适用：
1.如果房子是在房主去世后两年内出售，免增值税。
2.如果是在两年以后出售，如果符合下列条件的话，仍然免增值税：没有用房产获利，即没有出租过；该房是房产继承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根据遗嘱有居住在这里的权利。
如果去世的房主当时买房子时是在1985年9月19日之后，作为自住房买的，那么需要进行较严格的审查，方可判定该房在出售时是否需交增值税。
首先必须满足所有上述所列条件。此外，该房产必须是死者死前所居住的自住房，并且没有用以产生任何收入。
去世者遗留的投资房
总的来说，如果是根据遗嘱把房产转给受益人的话，没有增值税的问题。当受益人最终出售此房时才需要较增值税。房子的基价根据以下计算：
•对增值税实行前的投资房，房子的初始价值按死者去世时的市场价值计
•对增值税实行后的投资房，房子的初始价值按死者当时买房时的实际花费计
•50%的增值税折扣仍然适用，如果房产继承后超过12个月再出售的话
第三部份 投资房产的增值
增值通常构成投资房产收益的一大部份。总的来说，投资者需要对增值交税。
关于什么情况下应交增值税，交多少，规定并不是直截了当的，特别是当投资房产最初曾经作为房主的自住房的情况下，或者房子在出租了一个时期后又成为房主的自住房。
“最根本的原则是，一个纳税人的自住房是免增值税的，而一个纳税人只能有一个自住房，”贾德说。
“情况常常变化，特别是当自住房也曾在一段时间被用来产生收入的情况下，”贾德说，“这样的情况包括主人不在里面住，将房子第一次出租出去。”
贾德的公司向房地产观察提供了下面的一些案例子以说明各种情况下的增值税问题。每个人的情况都不一样，你如果对你具体的情况增值税如何适用，请向专业税务人员谘询。
自住房变成了投资房 不自住与“六年法则”
•自住房，在房主迁移到另一个城市或海外的情况下，出租了出去。或者房主自己去租房住，而将自己拥有的房子租了出去。
•因此，自住房不再是自住房
•所谓的“六年法则”允许房主在最长六年内继续把此房产当作自住房来对待
•如果在房产租出去一段时间之后，房主又搬回去作为自住房住，如果后来此房又出租出去的话，六年的时间重新起算
•如果“六年法则”被违犯了，即房产出租超过了六年，那么可以有增值税的部份减免（见例二）
特殊法则
•除了“六年法则”，还有一个特殊法则，适用于自住房在1996年8月20日之后首次成为产生收益的情况
•该特殊法则关系到如何确定房产的初始价值
•为了计税的目的，房子的价值按首次租出时的市场价值计算，而不按当初买房时的实际价。
例一：房产第一次被用来产生收入——符合“六年法则”
在1994年7月1日，贝芙花25万澳元买了一所房子，她把房子用作自住房，直到2007年7月1日。到此时，房产的市场价值是35万澳元。
如果从那时起，贝芙把房子出租出去，一直到她在2013年7月1日前把房子卖掉，根据六年法则，她仍然可以享受增值税的全额免除。她卖房的收益不需交任何增值税。
例二：房产第一次被用来产生收入——不符合“六年法则”
接着例子一，如果贝芙继续把房子出租，到2014年7月1日以70万澳元的价格出售，即从房子第一次产生收入以来的七年时间，那么她只能享有增值税的部份免除。
在这种情况下，她最初把房子出租时房子的市场价值（2007年7月1日，35万澳元），将用来计算增值税，因为此房第一次产生收入的时间是在1996年8月20日之后。
在这种情况下，她的增值是35万澳元（即70万减去35万）。她的应交税增值额计算如下（忽略闰年）：35万澳元 x 365 天（不属于自住房的天数）/ 2555天（拥有该房产的总天数）= 5万澳元。
因为贝芙拥有此房产超过12个月，所以适用于50%的增值税减免。那么她需要按自己的边际税率对2.5万澳元的增值交税。
投资房变成了自住房
如果房产最初是按投资房出租出去的，然后在房主拥有此房期间的一部份时间又变成了房主的自住房，那么只能享受部份的自住房增值税减免。如果房产最初是作为出租房的，那么到最终出售时的总增值将按比例减少，视房主将房子作为自住房的时间长短而定，见例三。
例三： 原来的投资房变成了自住房
丽莎在2008年10月19日买了一栋房，她将房子租出，直到2011年10月21日。从那以后，她把房子当作自住房。她最终于2013年9月7日将房者卖掉，增值4万澳元。应该交税的增值额，按她将房子用作自住的时而算，如下：
40000澳元 x 1098 (从2008年10月19日至2011年10月21日的天数) / 1785 （拥有此房产的总天数） = 24605 澳元
因为丽莎拥有此房产的时间超过了12个月，她有资格享受50%的增值税减免，那么她实际应交的增值税是12302.5 澳元。
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