全球住房承受力：悉尼倒数第二 墨尔本倒数第五

在一份关于全球大都市房价负担能力的最新调查中，澳洲的悉尼在全部325个大都市中排名倒数第二，只比中国香港稍好。墨尔本在第321位，维州第二城Geelong的住房承受力比伦敦还差。阳光海岸和黄金海岸的排名也不甚理想。这使得越来越多的人担心澳洲日益升高的房价已经使得“社会平等”一去不返。

市场调研机构Demographia公布的年度国际住房承受力调查显示，悉尼的住宅价格和家庭收入中值之比高达9.6，即中间价位的房产售63万4300元，而家庭年收入中值则为6万6200元。墨尔本房价收入比为9，房产中间价为56.5万元，家庭年收入中值为6万3100元。

排名倒数第一的香港，房价收入比为11.4。而居民买房最不费吹灰之力的，是美国密歇根州东部港市萨吉诺（Saginaw），其房价收入比仅为1.6。

Demographia是一个美国-新西兰联合成立的机构，以反对政府调控市场为宗旨。该机构认为，房价收入比不高于3，说明当地住房“可负担”；高于5.1，就是“严重地难以负担”。而澳洲所有的主要城市，都被归于“严重难以负担”一类。

Demographia表示，如果住宅房价和收入的比例为3或者更低，则该城市就是“住宅可负担城市”，但是如果该比例超过5.1，那么这座城市就被认定为“住宅严重难以负担城市”。这份报告总结道：澳洲所有的大城市的房价都属于严重难以负担的行列。

研究报告的作者、美国地理学家科特金（Joel Kotkin）说，即使是在美英房产泡沫于2008年开始破灭之后，在像洛杉矶、旧金山、波士顿、伦敦、温哥华、多伦多这样的超级大都市，房价收入比也仍在继续增长。

然而，科特金认为，最令人“刮目相看”的恐怕还属澳洲——曾是全球“屋”美价廉楷模、中产阶级置业胜地的澳洲，现在竟然成了英语世界里房价最难以负担的国度。“真正的问题在于房价负担能力太差，澳洲已经从中产阶级天堂变成了一个更加分化的社会——就像我们在英国和美国部分地区看到的那样。”

曾广泛走访过澳洲的科特金把这种趋势称为“新封建主义”，它抹杀了过去数十年以来，澳洲在“人人皆有住房”方面取得的社会成就。

Demographia的排名依据来自各个城市房地产业的报告和户口普查资料，房价收入比全部以当地货币计算。此前，专家们预测今年澳洲房价会有较小幅度的上升，主要限制因素在于营建许可增幅缓慢、移民人数下滑等。2010年中，随着利率上升，销售下滑，澳洲房价进入平台期。根据RP Dat-Rismark的统计，11月全澳城市房价下跌了0.2%，至46.6万元。而，有六成澳洲人居住在主要城市里。

Rismark联合执行董事乔伊（Christopher Joye）说：“澳洲商业投资和外贸出口欣欣向荣，使得家庭收入增长迅速，与此同时，较高利率则压制着房价上涨。我们有望见到居民住宅价值出现大幅提升。”根据Rismark的计算，澳洲房价与可支配家庭收入比，在去年二三季度之间，从4.6降至4.4。同期，澳洲房产中间价从41.8万元减少到40.5万元。Rismark的统计包含了州府城市以外地区的独立房、公寓和单元房。其收入数据也包括了投资收益和其它各种类型的收入。

墨尔本创新研究机构2thingnow的研究方向之一，是比较全球289个城市在社会和商业方面各自具有何种优势。该机构认同Demographia对澳洲住房承受力的评价。机构主管海尔（Christopher Hire）说：“对于一个双职工家庭来说，不管有没有孩子，房价收入比超过5都是非常高的。”

在2thingnow制定的创新城市指数中，澳洲城市在房价方面的分数低得可怜。满分5分，悉尼吃了鸭蛋，住房承受力与旧金山、香港一起吊车尾；墨尔本、布里斯本、阿德雷德和霍巴特都只拿了1分。

海尔警告道，高房价意味着本该用于改善生产性基础设施或投资的钱，都只能用来买房了。这将导致澳洲无法面对矿业繁荣终结之时的局面。