到底该听谁的？不要相信澳洲房价泡沫论

Don't believe the reports on Australian house values.ARE they all wrong? The IMF, the OECD and now, ladies and gentlemen, those anonymous analysts at The Economist who have branded Australia ''the most overvalued housing market in the world''?

据2011年3月6日《悉尼晨锋报》报道，国际货币基金组织，经合组织，以及那些《经济学人》不知名的分析家们都给澳洲贴上了“世界上最被高估的房产市场”标签。难道真的是这样吗？　　

的确，澳洲的房价比你能想到的任何地方都要高——上海，瑞典，抑或瑞士。据《经济学人》报道，澳洲的房子比其实际价值高估了56.4%，略高于第二名香港的53.7%。

澳洲目前的情况与美国比有很大的不同，美国前10大城市的房地产正迈向一个温和的高估率，3.7%。而与日本比则更加背道而驰，自1990年初期开始就没有什么变动日本的房产市场如今已经被低估了35%。

这些报告像Charlie Sheen的丑闻一样，已经见怪不怪了，并且很顺理成章地吓坏了把大部分身家财产投入买房的澳洲民众。如果说墨尔本和悉尼房价比香港还高，那么毫无疑问澳洲房产泡沫是存在的。但是，在得出这个结论前，请先想想，《经济学人》具体是用什么数据来衡量房价是否高估的呢？答案是，房子价格与20种不同经济体的房租水平的比值。这是一个单一指标，而且它的衡量是有漏洞的。例如澳洲坐居高估率榜首也可以解读为是因为平均房租水平太低——虽然目前有上涨的趋势，但租金多年来都保持在4%左右。　

但更可能的是，澳洲身为发达国家强大经济体之一，房价是受到了自己的经济模式的独特性影响。澳洲的经济发展是一种双速模式，矿业发达而其他版块低迷。这是最首要的原因。另外部分原因还有房产的特别税庇护（exceptional tax shelter）以及澳洲人口过度密集于4大城市。

目前来看，能够短期内影响房价的因素都保持着相对不变，投资者占房产市场的份额自从GFC后也没有太大改变，而房源短缺的情况也几乎不变。

澳新银行房产研究主管Paul Braddick将房价高的原因指向建房批准的减少。从趋势来看，建房批准已经持续将近一年一直下降，虽然据说因最近昆州洪灾，建房批准会有所增加。事实上，正是这次洪灾凸显了建房数量不足的问题。但是这一问题因为当地的异议声浪，所以还将是个未知数。

此外，国际间的房价可比性其实很低。就算在澳洲国内的市场，如中型住宅的价格目前为$41,2000，但其实这是个无意义的数据。如果你要在悉尼海岸的城区或维州农村地区买房，你会发现价格根本不是这么回事。
　　
可以肯定的是目前没有什么房价要下跌的迹象。据推测，房价在下滑约1%后将至少1年内没有太大变动。所以不管接下来还有什么报告指出什么样的消息，有房人士都不需太在意了。