澳洲收紧外国人购房政策对房市有何影响

这是2010年4月29日星期四出版的最新一期《东方先驱报》头版头条标题，由本人执笔。

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澳洲收紧外国人购房政策对房市有何影响

本地房价会否立竿见影下跌还是继续上扬

4月24日，联邦政府突然宣布推出一系列措施，限制外国人购买澳洲房地产，以制止本地房价节节上扬。一时间，“山雨欲来风满楼”。澳洲此举会否也像不久前中国政府出重手遏制房价那样收到立竿见影之效，还是整体影响有限，澳洲房市依然会按照供求关系内在运行规律继续走高？很多华人朋友对此都相当关注。

由于2008年金融风暴席卷全球，澳洲政府在当年12月份放宽了外国人在澳购房限制，海外投资者确实买下不少带地的房产和公寓，特别是一些华人聚居的名校区，部分商业投资移民不断加入房产竞拍行列，对当地房价的飙升起到推波助澜的作用。一些本地媒体则极力渲染“不懂英文的华人投资移民和留学生买家在昂贵地段巨资拍下豪宅”的个例。

墨尔本大报《The Age》更报道，近来有不少外国投资者，尤其是富裕的中国人，在澳购买好几处房产，却让房子空置。墨尔本东区和悉尼一些豪宅几乎以创纪录的高价拍卖售出，买家大都是中国人。东区Balwyn的海外买家比例，从12月前的7％上升到了现在的36％。很多亚裔家长购买公寓房让其子女在澳留学时居住，这也加剧了州府城市房产市场的升温，也使本地澳人买房变得越来越难，尤其对于那些年轻人来说，“居者有其屋“的梦想似乎越来越远。这已经成为本地商业电视台和电台连番炒作的热门话题。

今年又是大选年，联邦工党政府自然不敢忽视这部分民意。陆克文总理表示，政府要保证外来投机者不会推高澳房市，使澳工薪家庭被迫出高价来购买他们的房子。助理财长谢里在宣布这项措施时表示，他过去六个月一直同相关人士以及房地产业代表协商，并且持续检讨房产市场监管措施需要加强，最终得到的结论是，政府确实有必要收紧外国人购买澳房产的条例。

不过，据澳洲外国投资审核委员会（FIRB）的最新数据显示，来澳投资国家排名依次为美国26.3%，阿联酋10.4%，英国9.7%，新加坡3.9%，中国3.3%，荷兰3.2%，德国2.8%，韩国2.5%。中国仅排在第5位，即使把新加坡，中国，韩国这几个亚洲国家全部加起来也不过刚和英国持平而已，也只有美国的三分之一。中国人在澳洲投资房产，无论是比例还是绝对值都不及美国和阿联酋。

对于此次收紧外国人在澳购房政策对本地房市的影响，有业内人士指出，澳洲整体房价将不会受到特别重大的影响。事实上，这项政策只是回到了2008年底之前的老政策而已，只不过是政客在大选年为选票而安抚部分选民的作秀罢了，没有什么值得大惊小怪的。未来房价的走势说穿了还是需求与供给的推动，以及澳洲经济是否强劲。就目前来看，失业率下跌，澳经济又走上蓬勃向上的快车道，澳洲人购买信心在增强，人口正在大量增加，房租不断上升，负扣税政策促使越来越多的纳税人成为房产投资者，澳人不断变换升级更大更好房产的趋势也没有任何改变，而新建房开工严重不足，政府新建地的释放严重滞后和缓慢，都将造成澳洲房产市场的长期牛市。

以墨尔本中位房价五年来的走势为例，2005年3月，墨尔本中位房价仅34万多澳元，到了2007年底，这一中位价已高达47万多，涨幅近40%，而这段时期，联邦政府对外资在澳买房的政策没有任何改变和放宽。

难怪连宣布此政策的助理财长谢里（Nick Sherry）都表示，他不认为这将对澳房价会有太大的影响。他说，“我并不认为房价被炒高是海外投资者造成的，这也许只是其中一个因素。造成房价节节攀高的因素有许多，包括土地短缺和澳经济的强劲潜在力量。”反对党影子财长霍奇（Joe Hockey）则认为工党政府的此项政策是回到霍华德时代的旧制。

除此之外，还有一项旧有的限制措施，似乎被工党政府有意无意给“遗漏”了，那就是外国人购买房产的限额为30万澳元规定，此次并没有恢复这项限制措施，似乎还留有余地。

新政策推出后适逢“澳新军团日”长周末假期，墨尔本的房产市场依然炙手可热，拍卖清盘率高达84%。业内人士多数认为政府收紧外资购房政策并不会对澳洲房市产生多大的缓解作用。

买家代理Catherine Cashmore称她参加的5个拍卖会的竞标者和看房者都非常的多。地产代理商Noel Jones主席Adrian Jones表示，在东区East Kew的2 Riverside Drive，共有7位竞标人参加了拍卖。该房产最终以 1,406,000元落锤成交，远高于110万元的保留底价。他说，“仅仅是三四年前，我们花70万元就能在Kew竞拍下一块土地，而现在这显然已不可能了。而且，这栋房产还是位于East Kew啊！” 位于华人聚居区Box Hill的 9 Kitchener街上一栋“入门级”房产原本预计将以70万元拍出，但在三个竞拍者的互不相让之下，最终以83万元成交。

Advantage房产咨询公司的Frank Valentic认为，这一新政策并不会对房市产生重大影响。他称，要解决房市紧张的关键还是要放宽对开发商的钳制。新措施将达不到“预期的效果”，因为澳洲人口在不断地增长。膨胀的人口“一窝蜂“似地抢购有限的房产，从长线看，必定会影响到房屋价格不断走高。■□