澳洲首例！墨尔本外东一名屋主售房愿收比特币

墨尔本东外郊一套独立屋的卖家愿意接受比特币（Bitcoin）支付，或将成为澳洲首例电子货币房产交易。
比特币是一种点对点传输的数字货币，不依靠特定货币机构发行，而是依据特定算法、由大量计算产生，使用网络分布式数据库记录其交易行为，并借助密码学的设计来确保流通过程中的安全性。比特币开始进入澳洲等多个国家的房市，也带来了运算和合法性方面的问题。
罗布（Rob，应要求隐去姓氏）是一名资深建筑从业者，从事购买、翻新并转售房产工作。过去10年，他一直留意电子货币市场的发展，并在今年买入比特币。
罗布运作的最新项目位于墨尔本盆地区（The Basin）山脉高速公路（Mountain Highway）1411号，目前正挂牌出售，并推广称“业主接受比特币支付部分款项”。
罗布认为，以愿意接收比特币来推销房产，将决定一个人是否能够购买该套独立屋。他说：“因为银行并不将比特币视作资产……拥有比特币的那个将能胜出竞争。”
由于比特币的价值容易大起大落，交易日期或会成为买卖双方的争论焦点。罗布声称，自己清楚所涉及的财务风险。
房产销售中介加内特（John Garnett）表示，这笔交易可能成为他经手的第一笔电子货币房产交易。他说：“我们必须小心，因为维州财政收入办公室会希望能按市场交易金额来支付印花税。”
澳洲税务局（ATO）将比特币认定为资产，并要求对比特币的交易进行全程记录。
维州消费者事务厅（Consumer Affairs Victoria）确认，以买卖双方认可的任何资产或者抵押品支付预付款或者结算款均属合法，包括比特币。州政府建议买家、卖家和中介寻求法律意见，确保以比特币支付订金符合监管要求。

大半房产投资者都犯了这个错！你也掉进思维陷阱了吗？

               

超过一半的澳洲房产投资者正在打破投资的黄金法则——他们将过去的表现作为未来成功的指南。
       根据ME银行11月份对1500人进行的调查，有56%的多数房地产投资者“澳大利亚房价过去一直在上涨”。
       另有11％的受访者表示“有那么多其他人正在投资房产，所以这肯定稳当”，只有34％的受访者主要信赖“建议或分析”。而且，在多数人的记忆中，澳房价确实是一路向上的。
        瑞银（UBS）在11月“正式”宣告澳洲房价暴涨结束的同时，析师指出，55年来澳房产增长了6556％。
        但ME银行住房贷款部门负责人诺兰（Patrick Nolan）警告投资者应该谨慎客观，“特别是房价如此之高”。
        “分析和建议是做出任何投资决策的最好基础，特别是如果你想要依靠过去的表现，或者你是依据其他投资者的行为来作出决定。”
        CMC首席市场策略师麦卡锡（Michael McCarthy）认为，从更广泛的角度来看，认为美好时光会永远持续下去，是一个“常见的投资现象”。
       事实上，十分之一的房地产投资者表示，他们的信心来自“其他人正在购买投资房，所以这肯定稳当”，但这也不奇怪，因为对投资者来说，抱团行动感觉最安全。
       麦卡锡表示：“当你不随大流，风险就会升高。现实情况是，如果你们全都错了，那么惩罚会比只有自己做错了要轻得多。。”
       研究人员表示，考虑到对投资者来说，澳大利亚房地产市场有多么多变，ME Bank的调查报告尤其引人注目。诺兰说：“澳大利亚的房地产市场情况各异，并非所有房产在任何时候情况都相同。珀斯目前正从经济低迷中恢复过来，而墨尔本和悉尼的增长速度不尽如人意，但霍巴特有所改善。”
        “布里斯班、悉尼和墨尔本的公寓开发也处于历史最高水平，一些评论人士预测短期内可能会供过于求。”
        一个出乎意料的结果是，24％的房地产投资者现在“很高兴”看到房价下跌，以缓解普遍的州府城市承受力问题，现在预计有更多澳人将从价格走低的趋势中受益。

专家：墨尔本房源激增 正是买房好时机

        如今墨尔本每周末的拍卖房产超过1200套，不少卖家也希望在圣诞节前脱手房产，正是一年中买房的最佳时机。
       房产咨询公司主管瓦伦蒂克（Frank Valentic）认为，今年的最后几周将是买房的“黄金时期”。他表示，近期的拍卖房产数量比之冬季已增加一倍，买家人数却无显著增加，市场形势无疑更偏向于买家。
       瓦伦蒂克说：“到了一年中的这个时候，尤其是在圣诞节前，一些卖家开始急于卖掉房子，他们不想把卖房的压力拖到圣诞节后。他们希望在节前卖掉房子，好享受假期，而无需担心房子的检查及清洁问题。”
        房产调研公司CoreLogic也预测，墨尔本本周拍卖房产将从上周的1727套（清盘率为69%）减至1520套。瓦伦蒂克建议买家参加房产拍卖，因为接下来几周的拍卖数量都在“1200~1400”之间，给买家成功购房提供更多机会。
        另一房产咨询公司Wakelin主管麦凯布（Jarrod McCabe）也指出，在这个时候，买卖双方之间达到了更好的平衡。他表示，许多卖家正好处在急于脱手旧房的阶段，因为他们已经买好了新房，希望尽快搞定一切，这就为买家提供了购房良机。
        但麦凯布表示，12月房市的房产质量或不如此前几周。他说道，这就像“季末促销”，符合一些买家标准的房产或只有少数。他提醒，在年末只关注“促销”活动的做法存在风险，因为在今年买不到房的买家需在明年3月房市开张后继续找房，届时竞争压力会增大。

独立屋热度不再 悉尼房价或进一步下滑

                             
据房产网站Realestate报道，有房产专家预测，悉尼房价将在未来数月继续下滑。上月30日公布的数据揭示，悉尼房市已在11月实现连续3个月下跌。
        银行限贷、海外投资者遭到抑制、工资增长疲软、供应增加，在此四重因素的作用下，悉尼房价连续4年上涨的趋势终于出现裂痕。悉尼卖家任意出价的情境已经一去不返。
        最新数据显示，继9月及10月房价分别下跌0.1%及0.5%后，悉尼11月的中位房价再度下滑0.7%。悉尼也是唯一一个连续在9月至11月期间房价下跌的首府城市，同时期内，墨尔本及布里斯班房价分别上涨1.9%及0.6%。
       房产调研公司CoreLogic最新数据指出，悉尼房价或已在7月到达峰值。CoreLogic分析师库舍（Cameron Kusher）称，悉尼房价将在未来数月继续下滑，但不大可能出现整个市场崩溃的情况。
       CoreLogic调研部门主管洛里斯（Tim Lawless）指出，悉尼房价下跌的原因或是独栋房产需求减少。房产中介索尔兹伯里（Peter Salisbury）称，不少潜在买家已经放弃对拍卖房产的竞拍。“去年我们至少会有15人去参观房子，现在有3个人去都算好的了。”
       联邦银行（CBA）上周再次宣布限贷新措施。库舍表示，近6成买家是投资者，种种限贷措施将抑制投资者热情。

家长投资者过多 澳房产市场崩溃风险加大

       最新报告指出，由于为子女投资房产的父母数量庞大、房价飞涨、家庭债务达到历史新高以及经济发展动力流失，澳洲房市崩溃的风险越来越大。
       澳洲本地避险基金Watermark Funds Management（以下简称Watermark）警告，澳洲房产市场的状况目前接近美国、英国、西班牙和荷兰——这些国家曾在全球金融危机前后爆发房产市场崩溃。
       随着澳洲审慎监管局（APRA）严控投资贷款，悉尼、珀斯和达尔文的房价目前已开始下滑，意味着投资者正在撤离房产市场。Watermark预测，全澳房价很可能在明年上半年触顶。
       Watermark称，澳洲房产市场最令人担忧的是，投资住宅的家长数量到了“极端”水平，这一人群依赖房产涨价获利。
       在澳洲，非专业房产投资者获批的新贷款比例达到35%，比美国、英国和加拿大要高3倍左右。在悉尼，这一比例目前为42%，而在2015-16财年曾达到新批贷款总量的一半。
        除此以外，报告指出，如果工党执政，或将取消负扣税等房产投资减免政策。
        报告担忧，如果更多非专业投资者出售房产，或者投资贷款需求持续下滑，将会加快崩溃。报告提到，美国在全球金融危机之前就出现过类似状况，部分城市投资者过多，增添了市场不稳定因素。
       报告作者、Watermark财务投资主管查尔莫斯（Hamish Chalmers）指出，如果父母投资者撤出，澳洲房价可能骤跌。投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）调查发现，如果房价停止增长或者下跌，澳洲40%的房贷贷款人会出售房产，仅付息贷款的借款人更有可能出售房产。
       查尔莫斯说：“接下来的事情……取决于政府和监管机构的反应，还取决于银行自身的反应。”查尔莫斯指出，澳洲的不同之处在于，非专业投资者的数量特别庞大。
      报告还指出，房价下跌将令家庭债务负担更为沉重。
      查尔莫斯称，澳洲的房贷贷款人之所以能够借到更多钱，只因为澳洲超过25年没有出现重大经济下行。报告引述麦格理调研中心（Macquarie Research）的数据，指出澳人贷款额度比英国人更高，达到了过度借贷的水平。

澳华人比本地人更爱买房 仅四分之三拥有自己的家

       澳大利亚华人房地产市场上稳操胜券——他们正在以比其他澳大利亚人更快的速度购买房地产。
      新的研究显示，在中国出生的澳大利亚居民涉足房地产市场的可能性比其他澳大利亚同胞高出23%，也更有可能正在寻找新家。
      有近四分之三的澳大利亚华人拥有自己的房子，相比非华人群体只有61%是房主。
      2017年圣乔治购房调查数据（St George Home Buying Survey）还显示，46％的中国出生的澳大利亚人正在积极寻找并购买房产——远高于其他澳大利亚群体34％的购买意愿。
      圣乔治银行的发言人罗斯•米勒（Ross Miller）表示，中国出生的澳大利亚人在房地产市场上往往更为成功，尽管他们仅占澳大利亚人口的3％，因为他们从父母或其他家庭成员那里获得经济援助的可能性是其他人的两倍——当中许多人平时生活在海外。
        大约44%的华人获得了家人和朋友某种形式的帮助，而15%的人获得了家人赠予的资金。
      许多人是20岁到44岁之间抵达澳大利亚——他们生活的一个重点就是买房，米勒说。
      他说：“我们发现真正有趣的是，对于几乎所有在中国出生的澳大利亚家庭来说，稳定、家庭和长期扎根都是非常重要的。”
       新州房地产研究所（Real Estate Institute of NSW）主席莉娜•皮尔金顿（Leanne Pilkington）表示，澳大利亚华人可能会把本地和海外资金组合在一起购房，不过这种情况往往因买家而异。
      首置业者魏先生（音译，William Wei）于2013年从中国移居澳大利亚，成为公民之后，最近使用自己的储蓄，加上父母赠予他的资助，在Wolli Creek购买了一套单元房。“拥有自己的房子是非常重要的，”他补充说，他的其他优先事项之一是住所必须靠近一所声誉良好的学校。“家庭总是很重要，所以我们需要从这方面进行规划。”

专家提醒：购买期房公寓风险高于公众认知

房地产专家提醒，购买期房公寓风险大，购房者在购买前应该做深入的研究以尽量降低风险。

据《太阳先驱报》报导，戴维斯（Eleanor Davis）律师说，数千名墨尔本人在上周末考虑购买期房公寓，但很少有人会采取基本措施来保护他们的投资。

她说：“开发商经常依靠前一个开发项目收回的钱来完成下一个项目，而且他们经常破产。”
“你永远也不能得到百分之百的保护，但你可以尽量降低风险。”戴维斯女士说。购房者应该做深入的研究，以确保开发商是合法的。

她说：“去找你的律师，在澳洲证券投资委员会（ASIC）网站上搜索开发商信息和检查开发商的信用纪录。如果你的投资达到50万，这一点点的工作是完全值得的。”购房者也应该去问未来邻居他们的购房和居住经历。

戴维斯说，她的律师事务所近年来已处理了数十起严重的案例，而且在墨尔本白热化房地产市场上，问题越来越严重。

她说购房者与开发商之间的“力量不对等”，购房者对是否应该向开发商提出担忧感到犹豫不决。

她说：“购房者期房公寓的合同本质上是有利于开发商的，而且有那么多的购房者。如果你要求改变合同，他们可以告诉你，他们会找到愿意支付这笔钱的其他购房者。”

泰勒（Geoff Taylor）夫妇于2012年9月在普雷斯顿（Preston）区付了6. 4万澳元首付买下了一套期房公寓。公寓开发商倒闭使这对夫妇陷入了困境。

现在这个项目已经被一个新的开发商接管了，但需要到2019年3月才能交房。那时候泰勒先生交纳的首付已超过7年了。

更糟糕的是，这对夫妇发现原来的开发商把他们购买的公寓单元卖了两次，这意味着他们不得不重新选择另一套不太理想的公寓单元。

泰勒先生说，他向那些想买公寓的朋友给出同样的建议。他说：“不要买期房公寓，目前没有足够的保护措施来保护买方。”

投资者撤出 首次置业人群主宰悉尼西房市

                 
在投资者撤出的情况下，首次置业人群正主宰悉尼西房产市场。利物浦（Liverpool）、韦灵顿（Werrington）及卡姆登（Camden）均是热门区域。
     
在新州首次置业人群购置65万澳元以下可享受印花税减免优惠新政实施4个月时间里，政府共让利1.51亿澳元。而去年一整年，新州首次置业人群印花税减免优惠总额仅为9,100万澳元。
     
来自金融比较网站Finder的哈桑（Bessie Hassan）表示，数据显示一波首次置业人群“涌入”市场，在悉尼西南部邮编2170区域，即利物浦、卡索拉（Casula）及普雷斯顿（Prestons）周边，共有233名首次置业者享受到印花税减免优惠。
     
实际上，今年仅7月至10月间，邮编2170区域便减免了接近390万澳元印花税。邮编2747区域，即韦灵顿周边，也同样有233名首次置业者享受到印花税减免优惠；而邮编2570区域，即卡姆登周边，则有210人享受到优惠。
     
利物浦当地地产中介奇迪阿克（Linda Chidiac）表示，利物浦CBD及沃里克农场（Warwick Farm）售价40万至60万澳元的公寓特别受欢迎。
     
房地产经纪公司McGrath卡姆登分部地产中介阿姆斯特朗（Blake Armstrong）也称注意到利物浦地区出现越来越多首次置业买家。
     
悉尼霹雳镇（Blacktown）地产中介福尔摩沙(（Daniel Formosa）表示，目前其负责的市场上首次置业者占60%至70%。

墨尔本便宜城区置业可省数万 购置增值最大化房产为上策

     

        墨尔本房屋买家只需要在心仪的城区多做研究，寻找最便宜的地方，在买房的时候就可以省下十万余澳元。数据显示，相隔两个街区的不同地方的房价中位值可能相差超过一百万。
       城区内部被划分为不同的统计区域（statistical area level 1，SA1），数据对城区的房价中位值与每个统计区域的房价中位值进行了对比。
       SA1地区是由澳洲统计局进行划分的微小城区，一般由200人至800人组成，通常被用来分析统计数据。 
       房地产买家可以利用这些数据在心仪的城区找到房价最便宜的地方。
       在Richmond，最便宜的SA1地区在Hoddle St和Victoria St附近，这些地区的房价中位值低至92万澳元。要知道，Richmond的房价中位值可是达到了125.25万澳元。
       与此形成对比的是，位于Swan St和Bridge Rd之间的Richmond Hill其中一个SA1地区的房价中位值达到了274.75万澳元。
       在Toorak，房价最昂贵的地区是Yarra附近St Georges Rd周边地区。这个地方的房价中位值达到了1204万澳元，而Toorak的房价中位值为465万澳元。
       Toorak也有相对较为便宜的地区。Williams Rd和Malvern Rd周边的火车线其中一个SA1地区的房价中位值就低至280万澳元。
       数据显示，Albion房价最便宜的地方在Ballarat Rd，这里的房价中位值为53.1万澳元。而Albion的房价中位值为70万澳元。
       同时，想要在Reservoir买房的人可以到城区北部边缘看一看，这里的几个SA1地区可以让你以更加便宜的价格买到心仪的房子。 
       realestate.com.au首席经济学家Nerida Conisbee表示，如果一个地区处于城区边缘或位于水边或主干道边，那么这个地区的房价可能就会更加便宜。“这些都是可能会造成房价很大不同的因素。”

         房产业内人士Thomas Georgiou也提出建议，称与其做出妥协，在一个城区买下最便宜的房子，还不如到其他城区购买资本增值最大化的房子。
       “我不会建议买家为了进入一个城区而做出妥协。有些人可能会为了进入Brighton而买下主干道边的房子，但是与其买下B级或C级的房子，还不如去别的城区看看。不要为了进入一个城区而损失你买房的质量。”

澳富豪斥资千万购豪宅 悄售旧宅赚数百万

美容连锁机构Laser Clinics联合创始人Alistair Champion在今年《澳洲金融评论报》年轻富豪榜上排名第14位。近期，他与妻子Kate Champion将位于悉尼Bellevue Hill的住宅售出，价格约800万澳元。
      
据悉，2013年，他们将位于Paddington的住宅以177万澳元出售，并花540万澳元从金融衍生品交易员Jim Clody手中买下了这套Hamptons风格的住宅。该住宅位于Victoria Road，内有6间卧室。一年之后，年仅37岁的他登上了年轻富豪榜。
        
今年9月份，Alistair以约1350万澳元的价格买下了Woollahra豪宅Icilus。之后，他便通过房产经纪人，将名下这套住宅挂牌出售，要价800万澳元至850万澳元。
      
据悉，Alistair新购买的豪宅为维多利亚时期的意大利（Victorian Italianate）风格，其1350万澳元的交易价格创下今年Woollahra-Paddington地区最高房价纪录。

受人口强劲增长带动 墨尔本写字楼市场火热

                                  
房地产巨头Mirvac对墨尔本新写字楼项目的前景感到乐观，原因是这里的人口增长强劲，住房相对可负担。
         写字楼的租户正从内城区搬到墨尔本CBD，那里的租金只比内城区稍微贵一点，这一点与悉尼不同，悉尼的租户搬到市中心将面临巨大的成本。
         Mirvac办公和工业物业主管Campbell Hanan表示，随着人才争夺战升温，科技公司纷纷在市区设办公室。
        周四该集团启动了墨尔本Collins St 477号的Olderfleet写字楼项目，该项目将于明年5月动工，于2020年竣工。
         该大楼的设计者是Grimshaw Architects，德银将作为主要租户，在总共约5.5万平方米的办公空间中租用2.2万平方米。
        大楼已有50%左右的空间签下租户，律所Norton Rose Fulbright据信已商定条件。
        Hanan表示，租户正从内城区搬到CBD，因为便利的公共交通设施使得CBD更能吸引人才。
       墨尔本CBD的每平米租金平均比其他城区高出180元。而在悉尼，Parramatta和CBD的每平米租金相差了690元。
       “很多（墨尔本）租户愿意搬到CBD付更多租金，因为他们搬进的是更高效的大楼，”Hanan说道。“你可以租小一点的空间，这样租金成本就是一样的了。”
       该集团“非常有兴趣”在墨尔本寻找新的办公开发机会，但它发现，随着土地价值上升，这些机会很抢手。
       Hanan称，墨尔本的人口增长强劲，跨州居民给其带来净移民，入境旅游发展火热，具有深厚的就业基础，而且相比悉尼，住房更可负担，办公租金也更便宜。
        随着科技产业在全球主要城市租赁更多空间，科技企业也将非常适合该集团的写字楼项目。
        墨尔本的写字楼市场一直都供不应求，不过Collins St的西端则是一派繁忙景象。明年第一季度Mirvac在664号的另一栋写字楼有望竣工，与此同时，Cbus Property在433号的项目以及Lendlease在699号的Melbourne Quarter项目也处于开发中。

中国对外投资降至四年来新低 恐对澳洲房市产生长远影响

                第三季度中国境外房地产投资降至四年多来最低水平，突显更严格的资本管制正在重塑全球资产市场。
        中国的保险公司、银行和私募股权投资集团近年崭露头角，跻身于伦敦、纽约、悉尼等大城市高档写字楼和豪华酒店最重要的买家之列。但出于对资本外逃和人民币贬值的担心，北京方面在去年底对境外交易进行大范围的压制。
         根据全球房地产咨询公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)的最新报告，今年第三季度中国境外房地产投资仅为25亿美元，降至2013年第四季度以来最低水平。今年前三个季度中国境外房地产投资总额为182亿美元，不到去年全年创纪录的383亿美元的一半。
         戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd先生在报告中表示：“政府对房地产投资活动日益严格的审查，加上投资者在10月份北京举行十九大之前采取谨慎态度，都对境外交易量产生了抑制影响。”
        根据中国商务部的数据，今年头九个月非金融类对外直接投资下降42%，至780亿美元，但该部不提供行业分类数据。
        高盛等华尔街银行近期言论表明，特朗普有望开启更强劲增长和监管放松的前景，正推动华尔街的动物精神回归。
        6月份，曾是中国最积极境外房地产买家的安邦保险集团董事长失联，据信是被反腐部门带走。
        今年8月，中国国务院推出了一个规范境外投资的总体框架，对过去一年出台的零散措施进行了整合和正式化。
       该框架将境外投资分为“鼓励、限制、禁止”三类。房地产、酒店、娱乐业和体育资产被归为“限制”类。
        在对外房地产投资减少的情况下，其余投资从建成项目转向绿地开发项目。开发项目占第三季度全部投资的58%，去年第二季度这一数字曾低至10%，同期写字楼占比从71%降至28%。
        戴德梁行和中国商务部的数据都不包括个人购房。此类投资难以追踪，因为买家一般不会寻求政府的批准，并且经常使用非法渠道获取所需的外汇。
        分析师们表示，北京方面认为与购买建成的写字楼相比，绿地投资没有那么投机，还有助于中国开发商获得宝贵的境外运营经验。
         除了绿地投资外，戴德梁行预计物流和研发中心将成为中国对外房地产投资的新增长点。这两项都是上述新框架下的“鼓励”类投资。物流还与另一类受到鼓励的投资有联系，那就是“一带一路”相关项目，中国国家主席习近平希望通过这一雄心勃勃的基础设施建设工程将中国与发展中世界联系起来。
        戴德梁行的Shepherd写道：“当局的总体姿态让我们相信，虽然房地产投资活动正受到严格审查，但对于与‘一带一路’有关的项目所在国家，他们可能会采取赞成的态度。”