遏制房市过热 西太提高投资房贷门槛

为了响应澳政府对于遏制房地产市场过热的呼吁，澳大利亚四大银行之一的西太银行（Westpac）将对于新的房产投资者实施更加严格的房贷审批标准，将衡量他们应对更高利率的偿债能力。

作为全澳第二大的银行，西太银行还提高了向外国房产投资者的借贷门槛。诸多银行都将面临投资房信贷增长缓慢的趋势。

周一晚些时候，西太银行公布了澳大利亚审慎监管局（APRA）对于减缓投资房信贷增长速度的行动。当银行向顾客提供房贷时，会测试利率上涨后投资者的还款能力。

此前西太银行的偿债能力测试方法中包含这一步骤，但当时考量的情况是：贷款利率从目前的5%提高到6.8%，最新的规定将这一情况调整为：从5%上涨至7.1%。

西太银行首席执行官哈泽尔（Brian Hartzer）说：“我们此前考虑利率提高180个基点的情况，现在考虑利率可能会提高210个基点。”

去年12月份，澳大利亚审慎监管局曾经呼吁银行业谨慎贷款。审慎监管局称，银行必须降低投资房信贷的增长至每年10%以下，否则就必须提供更大的资本来作为缓冲。

他说：“审慎监管局与整个银行业就此事进行对话，我们现在都面临该问题，没有人期望一个充满投机贷款的虚假繁荣。”

据称，西太银行此番引入7.1%“利率地板”，即投资者必须证明他们能够偿还该地板利率以下的利息。这就意味着，不管央行的利率降得再低，所有投资房贷款者都必须让贷款银行信服，他们能够应付7.1%的贷款利息率。

西太银行称，还将提高对于海外投资者购买澳大利亚投资房的门槛。据统计，西太银行是参与房地产投资信贷最多的大银行，每一年它的房产投资贷款增长11.5%。

今天澳央行将公布本月议息结果，金融市场预测央行可能会将基准利率降至2%。

西太银行首席执行官哈泽尔说，除去最近的借贷政策变化，银行还将谨慎地衡量收入来源证明，包括借贷者的信用历史和贷款估价比率。

中国廉价建材被指威胁澳洲上万房产

因澳洲建筑业广泛使用了一种从中国进口的廉价建材，澳洲价值5000亿元的房产行业将可能将面临巨大的威胁，因有成千上万的高层公寓可能面临着火灾的危险，而业主也可能被要求花大额费用进行替换。

行业最高机构敦促全澳相关企业和组织立即展开调查，看建筑外层使用的覆层是否是存在潜在危险的廉价材料。同时，机构还敦促业主及早就法律及保险问题进行咨询，因为在澳洲部分地区，针对3层以上高楼的建筑担保及普通法权利已经不存在了。

上周，墨尔本地区大都会消防局（Metropolitan Fire Brigade，简称MFB）发布的报告显示，澳洲从中国进口的一种廉价铝制覆层并未达到澳洲的防火安全的标准，并且这种材料还被指是墨市一栋高层公寓着火的一个主要原因。

去年11月，这栋位于墨尔本达克兰（Docklands）的23层Lacrosse公寓被烧，起因是8层有烟头未灭。但MFB的报告显示，建筑外部使用的廉价易燃覆层助长了火势，使得大火仅用11分钟就烧到了第21层。据The Weekend Australian报道，由施瓦兹（Morry Schwartz）所有的房地产开发公司Pan Urban将因使用这种不合规的易燃材料被控。

业内人士表示，这种廉价覆层材料的塑料内核不符合澳洲的防火和易燃性标准，但却在澳洲的建筑行业被广泛使用。周一时，Chief Media 有限公司的负责人向《澳洲人报》确认称，在米尔逊角（Milsons Point）进行的Westbourne Constructions开发项目使用了海达（Haida）材料，其中也含有塑料内核，这和被烧的Lacrosse公寓使用的Alucobest材料十分相似。

澳洲公寓社区协会（Strata Community Australia）CEO亨绍（Kim Henshaw）称，使用廉价危险材料的问题很可能将成为法律问题百出的雷区，因为替换公寓覆层对于独立业主来说花费“极高”，并且很可能不在保险覆盖的范围内。

亨绍称这种情况让人“难以置信”，全澳有成千上万的建筑和业主可能会受此影响。“唯一鉴定楼房是否存在危险的办法就是进行建筑检查，所以物业管理人员应该向客户们推荐这种做法。”他说道。

悉尼物业律师格瑞斯（Colin Grace）建议，所有的相关企业、物业管理者和机构都应请防火专家对建筑物进行安全核查。“如果他们发现建筑使用的覆层存在着火危险，那么相关企业，或者在不同州有着不同名字的管理机构都应迅速采取行动，因为会有法律、保险和担保的问题存在。”他说道。业内专家指出，从中国进口的这种廉价覆层在澳洲被普遍使用，尤其是在悉尼和墨尔本。

目前，Slater & Gordon律所正在考虑代表100名墨市被烧大楼的住户和业主进行集体诉讼，并警告称如果大面积使用该非法建材的报告属实，那么有可能会引起全国范围内的法律维权行动。

降息又将刺激买家活动 悉尼房市「涨」就一个字

Domain Group资深经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，澳储行将利率降至历史最低水平的决议将为悉尼火热的房市煽风点火。

周二下午，央行将官方现金利率下调了25个基准点至2%。

央行行长史蒂文斯在声明中承认，董事会已经考虑到降息会对悉尼繁荣的房市产生什么样的影响这个问题。“悉尼住房价格持续强劲增长，尽管其他城市的房价发展趋势参差不齐。”
“央行和其他监管机构一起通力合作，将评估并且控制住房市场可能出现的风险，”史蒂文斯说道。

威尔森表示，最新的降息可能“只意味着房价上扬”。

上周六的拍卖日，悉尼待拍房产中，10栋就有九栋成功售出，清盘率再创新高。威尔森表示上周六的表现显示了“房市中存在的竞争显然比以前多了很多”。

因此，研究机构BIS Shrapnel的住宅业务高级经理齐格马尼斯（Angie Zigomanis）警告道，降息对火热的悉尼房市来说将是一件“危险”的事。“可负担性增加可能会刺激更多的人买房。”

Raine & Horne Maroubra负责人斯帕奴达吉斯（Paul Spanoudakis）从未见过买家活动如此活跃过，投资者和自住业主已经抢得你死我活。“还有买家在观望，这次降息后，他们也会立刻就跳进来了。”

Century 21在悉尼七个办公室的负责人马歇尔（Craig Marshall）也认为会有更多的投资者进入悉尼房市。“低利率对投资者产生了刺激作用，也使得已经陷入困境的首置业者更加难以买到房子。”

“住房市场是经济中唯一一个繁荣的领域，利率下调还将进一步刺激房市。降息在短期内对房市来说是好事，但从长期来看就不一定了，”马歇尔说道。

已经在房市中苦苦挣扎的悉尼首置业者目前看不到任何可以松一口气的希望。

房产数据研究机构SQM Research的总经理克里斯托夫（Louis Christopher）表示，今年年内，房市的竞争预计还将处于巅峰水平。在2016年年中前，房市可能都不会减缓增长。

实际上，周二的降息可能导致房价出现“直升”的风险。“市场上的存量近乎创下历史新低，加上同样创下历史新低的利率，房市只可能直接攀升，”克里斯多夫说道。

Domain Group的数据显示，第一季度，悉尼房价中位值进一步跳增3.6%至914,056元，创下历史新高。

威尔森曾预计，今年年底，悉尼房价中位值可能突破100万元大关。

悉尼地产中介为中国买家聘用中文经纪

悉尼莫士文（Mosman）一家地产公司聘请了一位新的经纪人单独处理中国客户的询盘。该公司称中国买家对澳洲地产的兴趣存在“长期趋势”。

据《每日电讯报》报道，房产中介表示，由于澳元走软以及外籍人士日益增多，海外买家对悉尼地产的兴趣日益增加。瑞伟特房产公司（Ray White）的商业研究主管雷德（Vanessa Rader）称：“2014年悉尼达成的19笔1500万元以上的交易中，11笔交易金额超过2000万元，这代表了品质住房的新高。其中有8笔交易据报道是由海外买家达成的。”

为了更好地与这些潜在买家互动，莫士文Belle Property的负责人富特（Tim Foote）为自己的个人销售团队聘请了普通话很流利的张博（Bo Zhang，音译），协助来自中国的询盘。“中国买家对一些颇具吸引力的物业询盘很积极。他们对下北岸物业的兴趣将会是一个长期趋势，”富特说，“聘请一位会讲普通话的经纪人、了解中国人做生意的方式非常有帮助。”

中国人离场将重击澳大利亚房地产市场

大型公寓开发商很多年来首次担忧悉尼和墨尔本房价会下滑，包括公寓和一些郊区住宅。事实上，在悉尼市中心，公寓的价格已经开始下跌，这是很多年都没出现过的情况。

《商业观察家》的专栏作家罗伯特（Robert Gottliebsen）称，这些新出现的情况比澳储行（RBA）的制定利息一事重要得多，因为它们会打击公寓建设这一自矿业繁荣后最有力的经济推动力。而且如果住房价格下跌，银行利润几乎肯定也会下滑。

堪培拉和维州一些没有经验的政治家引发了这场危机。他们认为，攻击中国和亚洲买家存在群众基础，即使这些买家是悉尼和墨尔本一些住宅市场的主要采购者。

悉尼和墨尔本房市现状

为了理解为何对中国买家征收新税和采取惩罚措施会非常危险，我们首先要了解悉尼和墨尔本地产市场的现状。在悉尼，80%的市中心公寓买家是中国人或亚洲投资客。在墨尔本，这一比例甚至更高。

这些中国买家并非大机构，而是普通家长。他们在国内赚了些钱，认为澳洲是一个投资的好地方。他们大多数人是出于从众心理才想在悉尼和墨尔本买房的，这就像澳洲郊区烧烤变得流行一样。在任何市场，当一群人出现担忧情绪时，事情会迅速转向另一个方向。这是我们真正担心的。

我们先来看看悉尼市场。最近几个月，因居住者增加，悉尼公寓的租金小幅上涨。但市中心的公寓房价却开始下滑，这是悉尼公寓价格很久以来首次出现下滑。不过好消息是，最大的开发商美利通（Meriton）坚持，由买下公寓的中国买家出租这些公寓，所以公寓并未出现较大的空置率。

在墨尔本，市场稍有不同。最大的开发商是由一些中国银行赞助的中国机构。墨尔本CBD大约2万套公寓获批，几乎都是由中国人和亚洲人支持的项目。在城市近郊，公寓数量也不相上下，买家也有不少中国人。在大多数开发项目中，中国和亚洲投资者会预付订金（普遍为10%，由一些中国银行资助的项目这一比例可能会稍低），公寓在这个基础上得以兴建。不过与悉尼不同，很多完工的公寓并未发售，所以存在空置的情况，使得维州市场比悉尼市场更为脆弱。

政府引入惩罚措施

中国居民购买预售房屋是合法的，但购买二手房就违反了澳洲法律，不过这一法律以前从未被执行过。考虑到我们面对的是数千中国家庭，那么有很多家庭不知道这条看起来很奇怪的法律也是有可能的。有很多中国居民被告知，购买地产时最好在澳洲有亲属、朋友或经介绍的当地人，所以很多郊区住宅和公寓的注册业主是澳洲本地的中国商人，但他们事实上是海外中国居民在澳洲的代表。这些人有时拥有多套住宅，因此就难掩饰他们是买家代表的事实。

为了追求选票，艾伯特总理（Tony Abbott）做出了一个错误的决定，引入新的惩罚措施。所以我们很有可能看到许多中国家庭宁愿出售房屋也不愿事发后接收罚款。

因为只是在执行现行的法律，联邦政府的这一行动带来的影响可能可以得到控制。但同时，维州政府对7月1日以后出售的公寓开始征收印花税，并对年度收益征收0.5%的税收。开发商称联邦政府和州政府的行动结合起来可能致命。

中国投资澳洲地产的原因

澳洲物业吸引大量“爸爸妈妈”型中国投资者的主要原因是：他们只是爱上了这个国家。这里有新鲜的空气，良好的医疗健康服务和教育。将来有一天，他们的子女可能在这里生活。

突然之间，联邦政府和澳洲政府法发出了一个信号，这个信号可以理解为中国人不再受欢迎。如果少数中国人觉得不受欢迎开始出售物业，这一信号将逐步散播，带来巨大的损失。在悉尼，如果中国人由买方变为卖方，房地产市场将崩盘，影响很多悉尼住宅的价格。如果我们在其他市场所看到的，从众心理会成就购买，但也会促进甩卖。

央行降息牺牲一城拯救全澳 或致悉尼蒙受经济浩劫风险

澳储行将官方利率下调至前所未见的2%的低水平，给悉尼带来经济浩劫的风险。

据《每日电讯报》报导，周二晚上，几位领先的经济学家警告道，澳储行的举动将为房价上涨煽风点火，可能带来毁灭性的后果。让已经超级便宜的钱变得更便宜，就可能引发一场崩盘。

和近10年前一样，悉尼再次为全国利益而牺牲。当时，澳储行上调利率以让西部的繁荣减速，哪怕作为全国最重要城市的悉尼在工党政府的治理下陷入衰退。

“现在却完全相反了。悉尼的经济高于平均水平，特别是房地产市场方面，而澳洲其他地区的发展陷入低潮，”AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说。

但是，澳储行行长史蒂文斯和董事会的首要任务就是促使澳元贬值、让幺蛾子离开西澳和其他曾经繁荣过的州。

澳储行将悉尼的状况转交给澳洲审慎监管局，希望该局能够出台更为严厉的借贷政策，限制向投资者房贷，从而防止悉尼房市的繁荣变成末日。

“讨论降息的因素时，牵扯其中的一个大方面就是悉尼的房地产市场。为了平均的状况，悉尼房市的力量被忽视了，”奥利弗说道。他表示，甚至在周二的降息前，悉尼房价就已经同比上涨了14.5%，增幅遥遥领先于其他城市。澳洲其他地区房价的平均增幅为1.7%。

“悉尼住房市场目前存在的势头是不可持续的，”滙丰银行澳洲首席经济学家、前澳储行内部人士洛克瑟姆（Paul Bloxham）说道，“悉尼房价存在过度膨胀的风险。”

在近期的降息前，澳洲官方利率最低值为1960年的2.89%，而各银行在1959年11月能够获得现金的最低批发利率为2.51%。本轮降息后，按揭贷款利率将降至4%以下。上一次能够拿到如此便宜的贷款是在1952年。

史蒂文斯在周二宣布降息时说道：“央行和其他监管部门通力合作，将评估及控制住房市场可能出现的风险。”

提及澳元时，他表示：“澳元还可能、也必须进一步贬值，特别是在关键商品价格大幅下滑的状况下。”周二晚上，澳元汇率却高于澳储行宣布降息之前的汇率。

Colonial First State经济研究主管哈姆瑞克（Stephen Halmarick）表示，在决定是否还要进一步下调利率时，澳元的未来走势十分关键。

史蒂文斯并没有表示澳储行是否计划进一步降息。大部份经济学家并不认为还会降息，期货市场周二的动向也显示投资者也不期望现金利率还会再次下调。

财相霍奇呼吁澳人利用超低成本的货币。“无论是家庭还是小企业，现在是起身投资的好时机。”他承认低利率会使得存款收入减少、对退休人员造成打击。

反对党财政事务发言人鲍文（Chris Bowen）表示，澳储行对经济及商业信心深感忧虑，因此采取了“非常手段”。

中国游客被澳洲蓝天碧水健康食品吸引

随着澳币持续走低，中国游客的来澳热情空前高涨，加之澳人受澳币影响也更倾向于在本地旅游，澳洲的旅游业又焕发了新生。

随着澳币的一路下跌，澳洲重拾了对海内外游客的吸引力，本地旅游业呈现了一片欣欣向荣的景象，而昆州也打算好好利用一把中国游客的来澳热。

本周二，捷星航空（Jetstar）宣布，从9月起将首次开通从中国到黄金海岸的直飞航线。届时，捷星将每周开通2趟从武汉直飞黄金海岸的航班，为每年最多35,000名额外游客提供座位。

下周，澳洲旅游业还将在汉密尔顿岛（Hamilton Island）接待300名中国旅游代理，借机向中国富裕的中产阶级推广澳洲的旅游业。

澳洲旅游局（Tourism Australia）执行董事奥沙利文（John O'Sullivan）表示，中国市场已跻身为澳洲旅游业的第二大客源以及消费最多的国家，所以应当好好利用。

他表示，目前澳洲的资源环节正身处困境，所以旅游业就成了推动澳洲经济的主要动力之一。

“该环节已受到了亚洲市场的鼓舞，在过去几年内实现了两位数的增长，而我们的一些传统的西方市场——比如美国、英国和德国——也开始回归。”他说道。

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）的初步数据显示，在截至今年3月的一年中，短期游客来访量增加了8%，首次突破了年游客量700百万人的大关。

这主要是因为有越来越多的中国新兴中产阶级对来澳产生了兴趣，在截至去年10月的一年里，中国游客的来访量激增了29%，其次为印度（16.2%）和马来西亚（13.8%）。

在几月后即将公布的第一季度报告中，官方游客量预计将因板球世界杯（Cricket World Cup）和中国农历新年而实现大幅增长。

奥沙利文表示，很多中国游客都十分向往澳洲的蓝天碧水和无公害食品，并且正在逐渐把视野转向悉尼和墨尔本以外的地区。

“我们的调查显示，中国人是冲着所谓的‘大蓝天’来的——干净的空气、新鲜的产品、食物和酒，还有现代化都市，基本上是围绕着这个国家的天然之美。”他说道。

昆州旅游厅厅长琼斯（Kate Jones）称，昆州现在已由上世纪90年代到20世纪初重点吸引的日本游客，转为重点开发中国市场了，而捷星航空签署的最新协议将有助于吸引更多的中国游客来澳。

“2年内，武汉到黄金海岸的服务将有潜力为本地经济带来5300万元的游客花销，从而支持就业和小生意。”她说道。
黄金海岸市长泰德（Tom Tate）称，中国游客很喜爱黄金海岸，60%去昆州旅游的中国游客都会选择去阳光之城走一遭。

维州财政预算出台 学校和医院成大赢家

更多的资金划拨给学校、医院和服务机构，这是工党新上任维州政府的首个州财政预算的内容。评论分析人士称，没有太多让人惊奇的部分。

下一个财年的基础设施预算少于上一届联盟党的估计，这体现出新任州长安德鲁斯将重心放在规划方面。

和维州工党在选前预计的财政盈余相比，2015-16财年的预算盈余减少了近40亿元，而在公务员方面的开支则增加了7.1%。

在维州政府宣布的220亿元基础建设项目中，本次财案中的预算仅有60亿元，余下的则会在将来的预算中予以拨款。

前联盟党政府的限制开支增长目标被撤除，工党称这一目标已经对公共服务领域造成了很大伤害。

教育方面，维州政府将在教育方面共花销40亿元，其中5.69亿元用于升级67所学校，其中包括10所新学校。

维州财政厅长帕拉斯（Tim Pallas）荣幸地强调，工党政府将连续三年支持冈斯基教育方案，尽管联邦（联盟党）政府方面意见还不确定。

财政预算的赢家和输家：

赢家

各种手工业学徒：他们的汽车登记牌照费减半。砖瓦工、木匠、电工、管道工等，如果能够证明汽车在工作中的用途，就可以获得减免。

双性人社区：获得同等对待政策，包括320万元澳大利亚首个平等权利事务管理者——性别和性取向专员的建立。一个双性社区小组，590万元用于心理和身体健康，1000万元培训老师和提供资源以照顾公立中学内的双性人学生。

越战老兵：参加过越南战役的老兵，将能够观看价值100万元的50周年战争纪念大游行，或者参加该游行。

小企业主：一些特殊的可移动式动力装置从7月1日起获得印花税见面，此举每年给小企业节省300万元。

有残疾儿童的家庭：那些家中有残疾或者弱势儿童，并且儿童到达学龄前年龄的，将更快获得相关幼儿园服务，政府在原来投资5000万元的基础上额外投资900万元。

非政府社工：在非政府的社会和社区服务机构工作的社工，获得连续四年的涨薪保证。预算划拨9.35亿元，保证他们涨薪不会影响到所提供的服务。

输家

Mernda铁路项目：虽然上届联盟党政府承诺6亿元投资，但本届工党政府仅仅愿意出资900万元。

外国房产投资者：外国房地产投资者在7月1日以后订立合同的，将按照买价和市场价值孰高法额外缴纳3%的附加费。从2016年1月1日起，非居民土地所有者将需额外缴纳0.5%的土地税。

去除学校内石棉：政府斥资4200万元开始去除学校内的石棉，少于前政府计划的1亿元拨款。

科技学校：预算提供800万元在维州建立科技学校，拨款400万元资助其运营。此前的承诺是1亿元。

Bendigo和Gippsland：Bendigo市获得500万元升级体育场馆和开展Bendigo Aspire 项目。Gippsland最大的工程是1000万元的物流集散区。

维州2015-2016年财政预算一览：

24亿元去处平交路口

15亿元用于墨尔本都市铁路规划

10亿元用于在两年创造10万个就业岗位

3.5亿元用于TAFE振兴资金

仅仅900万元用于价值6亿元的Mernda铁路延伸

6亿元用于本地道路拥堵疏散计划

公务员部门开销在本财年增加7.1%

政府开支增长预期从2.5%调高至3%

5.6亿元修建和重建医院

6.88亿元用于新学校的修建和旧学校的升级

6500万元用于雇佣110位儿童保护工作人员

向天朝学习：澳大利亚越来越多年轻人成为啃老族

也许利率降到了历史的最低点，但最新数据却显示，越来越多的年轻澳人没有能力购买第一套房产，而不得向父母一辈寻求经济援助。

由比较网站Finders.com.au发起的调查一共采访了1700名澳人，调查显示这种“海绵社会”的现状，让越来越多的已经成年澳大利亚年轻人继续依靠父母生活。

调查称，86%的澳大利亚家长不得不向成年子女提供经济援助。贷款和现金是家长们最常见的资助方式，家长们还需要负担成年子女的房租，或者免费提供住所，帮他们支付账单，购买大开销商品，比如假期旅行、家电甚至房产。

调查数据还指出，有80%的家长称他们给了孩子贷款或者现金补贴，然而只有40%的成年子女承认从父母处获得经济支持。

调查得出结论，成年澳大利亚年轻人难以负担生活在大都市，特别是在靠近主要商业中心的地方居住，但这些地方往往是就业中心。有六分之一的澳人从父母处获得房贷首付，80后和90后一代最有可能获得父母的帮助来买第一套房，有26%承认该做法。

孩子更希望自己有能力买房

22岁的墨尔本建筑业工人詹姆斯（James Durance）就是这样的一个例子，他不得不依靠父母购买第一套房产。他说，想赶快成为有房族，因为房地产投资是一个很明智的选择，但由于资金巨大，不得不依靠父母。他说，和父母的年代相比，现在房地产市场的门槛高出不少。

詹姆斯说：“父母告诉我他们的第一套房产一共花了6.3万元，就算考虑到通货膨胀，现在的价格也不可同日而语。我还有很多朋友不得不依靠父母提供房屋租金，不然根本付不起。”

詹姆斯说，感谢父母的帮助，但他更想依靠自己的力量买房。他支持饱受争议的允许首次置业者利用养老金买房的方案。

这份调查还显示，当今澳人的理财习惯不好，29%的家长称孩子们根本无法管理自己的财务状况。有超过一半的成年子女一次性向父母要钱，然而19%的成年子女承认一年多次向父母要钱，7%承认每周向父母要钱，6%承认每天向父母要钱。

有70%的成年子女称感谢父母的财务援助，但五分之一表示非常尴尬。Finders公司理财专家表示，过于帮助子女的家长可能会令自己的财务状况恶化。“我们必须教会孩子们在预算范围内生活，否则就不会有可持续的未来。”

维州啃老现象最严重 西澳家长最慷慨

各州情况来看，维州的“啃老族”现象最为严重，有45%的成年澳年轻人依靠父母的财务救济。新州年轻澳人主要靠父母提供居所，19%的年轻人免费居住或者支付较低的租金。

塔州是年轻人最独立的地区，67%的年轻人不接受父母的任何援助，完全财务独立。昆州的年轻人最多的情况是从父母那里一次性获得金钱。

南澳州成年子女最感谢父母的援助，有78%的人表示非常感激父母的资助。西澳的家长似乎是最慷慨的，有43%在孩子没有要钱的情况下主动向孩子给钱。