专家：墨尔本比悉尼更有可能出现房价大跌

在过去18个月里，悉尼和墨尔本的房地产市场都经历了明显的价格上涨，但专家认为墨尔本房价下跌的风险更大。

据《悉尼晨锋报》房地产报导，Wakelin房产谘询总监纽金特（Paul Nugent）认为，墨尔本公寓楼房明显供过于求使这座南部省会城市更容易出现价格调整。

纽金特说：“绝对应该关注投资于高层公寓楼房的人，他们在未来将需要努力寻找和保留租客，租金不涨或下降，资本呈现负增长。”

他说：“市中心已经面临着我们见过的最大的供应过剩问题，这么说是因为我们在过去的20年里已经历过高层住房的繁荣与萧条时期。”

住房研究机构BIS Shrapnel的高级经理兹格马尼斯（Angie Zigomanis）称，悉尼房市的供不应求有望继续推动市场，墨尔本的供过于求的问题较为突出。悉尼的房产市场增长可能会在未来12个月放缓，不过，使悉尼房产市场的增长减缓的因素是利率上升，而不是住房的供过于求。
兹格马尼斯说：“悉尼可能需要三至四年时间供应才能跟上需求，但如果诸如利率上升的因素先抑制了发展，可能还是不会完全跟上需求。”

他说：“相较于悉尼，墨尔本没有供应缺乏的现象，因此更容易进入供过于求的状况。”

澳洲房地产投资专业谘询公司负责人金斯利（Ben Kingsley）也是Empower Wealth公司的买方代理，他警告投资者不要购买存在供应预期的高密度区的房产。

他认为高密度区最令人关注，并说：“如果你正在一个郊区寻找购买一套老式公寓房，而该郊区的供应预期会强劲增长，出现供过于求极有可能，那么你就选择了错误的时间在该郊区购买房产。”

金斯利说：“历史记录和观察总是显示出，价格的增长会保持两至三年的持平期（有时更长），直到供应被市场吸收以及该区变得成熟。”

AMP的首席经济师奥利弗（Shane Oliver）表示，墨尔本的住房开发热潮盖过悉尼，并已经受到了影响，但并不期望市场出现大幅下跌。

奥利弗说，市场已经放缓的原因，一是价格上涨比一两年前强劲了不少，二是内城区公寓楼的大量供应。高空置率这一因素，也是会雪上添霜。

维州人乱穿路口最高可被罚3000元以上

为减少公路死亡率，维州政府宣布要对那些无视道闸，穿越铁轨的司机和骑车族加大处罚力度，罚款金额翻倍至3000澳元以上。行人非法穿越轨道也将面临1500澳元以上的罚款。

据《时代报》报道，从本周起擅自穿越火车铁轨的司机和骑车族面临的最高法庭罚款将增加1倍以上，从原来的1467澳元上涨至3033澳元。普通罚款也从295澳元上涨至607澳元。去年有93人因非法穿越轨道而被检控。

行人违规穿越轨道的最高法庭罚款也将从738元大幅上调至1517元。违规罚款将从148元提高到379元。

工党将平交路口视为一个关键的政治问题。在去年的选举中，工党承诺要移除墨尔本50个最危险的平交路口。上台后，工党已经确认了首先要拆的20个平交路口，其中17个将在2018年前消失。该项目预计要花费60亿澳元，但现在墨尔本港的长期租约可为此提供资金。

公共交通厅长爱伦（Jacinta Allan）称，增加罚款的目的是减少死亡，并缓解火车司机的压力。她说火车撞到汽车和行人的频率太高，需要采取更多行动来阻止行人乱穿轨道这种危险行为。

专家：中国股市暴跌 对澳影响超过希腊

经济学家警告，澳大利亚人应该更加担心中国股市暴跌超过希腊退出欧元区，但人们目前不能预测两个的跌幅，或还是两者都会发生。

25名来自学术界，咨询界，市场和行业经济的专家预测，中国故事崩塌会对澳大利亚经济产生更大的影响。因为相比希腊，中国与澳洲的经济往来更紧密。

如果中国股市暴跌，中国经济受影响，那么中国对澳洲的铁矿和煤矿的需求也会直接受到影响。国际清算银行的专家Richard Robinson说，“这样一来，矿业的收入将会直接受影响。”

据悉，希腊本周向国际货币基金组织（IMF）宣布债务违约，欠还15亿欧元，而欧元区的紧急救助基金已过期，希腊无法再使用该欧元基金。

来自Newcastle大学的Bill Mitchell称，考虑到中澳贸易比起希腊更紧密，希腊违约对澳金融市场影响不会很大“两个国家的经济都不会对澳洲带来毁灭性的影响。虽然希腊很可能被逐出欧元区，但中国政府对其货币拥有完全的主权，能够很好地控制金融稳定。但自2012年违约后，希腊的大多数债务都由欧盟各政府所握。”

新南威尔士大学的Nigel Stapledon称，国际金融市场自2008年金融危机后，已具备足够的能力来应对希腊危机，相比起7年前，希腊违约对全球影响不大，对欧洲影响较大。

但Saul Eslake称他的看法不一样。他警告道，如果希腊真的被逐出欧元区，那么澳元将会被逼升值。“虽然我们与中国的联系更紧密些，但是中国股市暴跌对中国的经济影响并不大，也不能很好地反映中国经济状况；相反，希腊如果真要离开欧元区，那么欧洲金融市场必定为之震荡，而澳洲与欧洲还是有很多金融业务的，到时澳元可能要被逼升值。”

但Monash大学的Jacob Madsen称，中国的影响会更大，“如果中国股市和房市暴跌，经济增长很可能下降，GDP也会受到影响，这对澳洲经济增长和目前的状况来说都有很大影响。”

专家：悉尼和墨尔本房市仍有泡沫

澳经济学家称，东海岸城市的房市炙热，近期泡沫是不会破的；事实上，悉尼和墨尔本的房市今财年将会继续发展迅猛。

来自Fairfax Media对25名经济学家的独家采访指出，房价上升是因为经济因素而不是投资过热。

他们预测，悉尼今年房价将上涨10.4%，而墨尔本为6.4％。如果预测正确，澳大利亚储备银行和政府就要伤脑筋了，二者正在商量如何替市场降温。

受访的多名分析者指出，他们反对财政部长John Fraser的看法。John Fraser上月说，悉尼房市及墨尔本的高档消费市场出现明显的泡沫现象。但他们也对目前房价过高表示担忧。

经济学家Saul Eslake表示，房价的进一步通胀对经济没有任何好处，实际上是社会的危害，“扩大了房产拥有者和无房者的差距”，并将“越来越多年轻购房者锁在门外”。他也说，他不同意使用“泡沫”这个备受争议的词来形容，但他同意澳联储行长和财政部长的另一种定义，房价“延伸过大”。

调查还指出，大多数经济学家预测，今年选举年，受到收入增长缓慢，出口增加，投资不足，家庭消费上升较少的影响，经济将下行。而房价上升，主要受超低抵押率、低就业率、人口迅猛增长、外国投资旺盛、公共运输较弱、资本收益税和负扣税的影响。

有些还预测，只有当失业率很高（超过8%）和利率升高的情况下，房价才会降低。

只有三分之一的经济学家，认为，悉尼和墨尔本房市有泡沫。他们认为这是利率过低，政府政策不到位和投资者与房东看好资本收益所造成的。

很多经济学家也认为，悉尼的房价问题比其他城市更为严重。

BetaShares机构的David Bassanese称，“与全国平均水平相比，悉尼房价长期高出30%。”

而住房产业协会（Housing Industry Association）的Shane Garrett认为，悉尼近年来房价在2002-2012年后猛增绝非偶然（在2002-2012的10年间悉尼的房价是全国八大首府中最低的）。“总的来说，澳洲房价，考虑到家庭收入、租房收入和抵押利率的话，还是处在正常水平的。”

但ANZ的首席经济学家Warren Hogan认为，未来房价不会暴升或暴跌，“新州的房屋依然紧缺，10年来，人口增长和住户组成数已超过房屋供应量，比率为3:2。缺口还有125,000套房。”

悉尼房市涌现全职“抛房”专家

两年前，自从与装修专家Cherie Barber在房产研讨会碰面后，Trish Greening 从一个减肥公司经理转型成一个悉尼的全职“抛”房专家。

她说：“关键就是买，翻新，快点卖。我第一个翻新好的房屋当天就卖出去了。”

所谓“抛”房，就是买房然后很快卖出去，这个房子可以是装修过或未装修的。“抛房”行为明显是房市过热的一种表现，但也充满了风险。澳洲财政部部长John Fraser称，这种行为是在鼓励人们过度投资房产。

国际清算银行的房产经济学家Angie Zigomanis称，这种行为其实很危险，包括在买卖两笔交易中都含有7%的印花税。“可能未来12个月内，人们还可以这么做，但随着房市冷却，这样的交易就变得困难了。”

虽然有风险，但Trish Greening 已经翻新了5套房，从里面赚的钱足够她买一套房来出租。她说：“吸引我的是那些不需要太大翻新工程就可以增值的房子。就算是臭哄哄的，陈旧的，受白蚁侵扰的，也无所谓。”

她最近抛出的房子是位于悉尼Leumeah地区的房子。这房子建于1930年，臭哄哄，买进的价格350,000，翻新费用为6万，去年9月卖出48万，中间赚了7万。

近半澳人住在移民家庭 西方世界中第三高

经济合作与发展组织（OECD）的一份报告显示，澳洲有近一半人口现在居住在移民家庭，为西方世界中第三高，突出了澳洲社会中的种族多样性正在不断增大。

该报告显示，尽管关于移民对社会凝聚力和就业市场的影响引起了激烈辩论，但澳洲的融合性有强劲的纪录。

事实上，OECD的研究人员发现，在成员国中，融合性挑战与人口中的移民比例并不成正比。“移民比例和移民融合程度之间并没有明显的关联。”报告总结称。

“如果有的话，移民比例高的国家的融合性可能更好。”

近日发布的《2015移民融合指标：定居》报告显示，18%的OECD人口至少有1位移民家长或者本人就在海外出生。

对于澳洲，这个比例是45%，是OECD中第三高，仅次于以色列和卢森堡。相比之下，日本、韩国、匈牙利和波兰拥有移民背景的人口比例不足5%。

尽管澳洲的移民融合度理想，但OECD警告，其他国家在兼容外国出生居民方面做的努力不够，尤其是移民的子女要面临严重的就业和收入困难。随着世界流动性变得越来越大，这个问题变得越来越突出。研究人员发现，欧洲和OECD地区有十分之一的人出生地与居住地不一致，这个比例自2000年以来增长了30%。

澳洲移民一旦定居后，就业结果相当理想，失业率只有5%，也是全球第三佳，次于以色列和韩国，而OECD移民的平均失业率是11%。经营家庭生意的移民对于这个就业率并无影响，研究发现澳洲经营生意的外国移民比例不足10%，仅比本地出生人口的比例高出一点点。

在住房所有权方面，澳洲移民的排名在前十名之内，移民的持房情况与本地人口之间的差别甚小。这一点与其他大部分国家不同。

华裔赌客1周内输1700万 怒告皇冠赌场欺诈

一名华裔豪赌客在墨尔本皇冠赌场（Crown Casino）玩百家乐（baccarat），在不到一周的时间里就输了1700万元。他现在状告皇冠赌场“欺诈及误导”，并声称自己上的那张赌桌“有诈”。

据《时代报》报道，于祝胜（Yu Zhusheng，音译）声称，某个周日凌晨2点，在他好一阵子只输不赢并下注30万元之后，他发现自己玩的百家乐有问题。

据称，俗称“国王游戏”的百家乐在赌场里备受豪赌客青睐，因为从统计学的角度上看，这种纸牌游戏赢钱的概率高于其他很多赌博方式。在皇冠赌场的红木厅（Mahogany Room）内，玩家能通过在电子屏幕上查看这一游戏此前每局的结果来追踪走势。尽管百家乐终究还是一种靠运气的游戏，但某些老练的玩家却相信他们能找到牌局的规律。

于祝胜声称，今年3月1日半夜他玩了近1个小时的百家乐，在下了30万元的注之际注意到有问题。提交到维州高等法院的诉状中称：“连接着于祝胜所在的百家乐牌桌的电子屏幕，在荷官翻牌前就显示了最新一局的结果，而且显示是庄家赢，而事实上荷官翻牌的结果是闲家赢。”

于祝胜声称，结果就是皇冠赌场做出了“误导或欺诈，或有可能误导及欺诈的行为”，但据称目前还不清楚于祝胜所指陈的现象是屏幕故障或是遭人篡改。

诉状中称：“如果于祝胜早注意到屏幕显示的结果不实，他就不会在皇冠赌场赌并且输一大笔钱。”

某位不愿透露姓名的百家乐资深玩家认为，百家乐牌桌所连接的电子屏幕不过就是个“噱头”，他称：“这是个全靠运气取胜的游戏。有人觉得他们玩百家乐时找出规律，但这不过是个痴人说梦。”

《时代报》希望于祝胜的律师就此事发表评论，但没有得到回应。

皇冠赌场的发言人则表示，没有接到有关法律诉讼的通知，但对相关指控则表示了强烈否认。这位发言人强调，皇冠赌场和玩家发生分歧时会就相关事务进行调查。如果玩家对调查结果不满意的话，事件会交由驻赌场的维州博彩及酒类监管专员跟进调查。

未来3年悉尼墨市房价增速或下滑

房地产市场逆转了今年初专家提出的减速预期，但积极走势会持续多久呢？

CoreLogic RP Data这周公布的数据显示，在刚刚过去的上一财年里，全国房价上涨了9.8%，接近于前年10.1%的增速。

虽然盯着一个水晶球来预测市场将会发生什么是困难的，媒体已经对比了去年专家的预测与实际数据的差距到底如何，并询问了专家为市场未来趋势的预期。

来自CoreLogic RP Data的Cameron Kusher表示，他们认为到目前为止，市场增速已经开始下降。

他说道：“它（指去年的房市）确实比我们所预计的更加强劲，尤其是悉尼和墨尔本，我们认为这些市场的增长会放缓。”

悉尼

BIS Shrapnel的房价预测：增长8%

实际结果：增长16.2%

BIS Shrapnel住宅房地产高级经理Angie Zigomanis认为，悉尼将会出现对目前价格上涨的一些阻力。

他称，“我们认为，人们会开始改变关于他们将买什么房子的想法，但目前情况还不是这样的。”

他预计，在截至2018年6月的三年里，悉尼的房屋中位价格将增长2%。

Kusher表示，投资者不认为他们有任何其他的可行选项来把资金放到别的地方，因此他们买下了房地产，这持续推动了市场增长。

“海外买家看到了汇率变化带来的好处，相比12个月前，悉尼和墨尔本的房子实际上看起来更便宜了。”

来自Hotspotting的Terry Ryder认为，悉尼正接近于周期末尾。“价格数据依然显示了悉尼房市的繁荣，但我们从销售量数据中可以得知，悉尼房市的增速已经开始下降，但它还未能反映在房价数据上，今年晚些时候将会显现。

墨尔本

BIS Shrapnel的预测：增长6%

实际结果：增长10.2%

Zigomanis说道，墨尔本吸引了一些通常会搬到昆州享受阳光和生活的年轻买家。他称，Y世代不再把生活方式等同于阳光，他们对“时髦酒吧”更感兴趣。

他说道：“这也许是你看到现在墨尔本房市表现这么好的原因。”

Terry Ryder此前预计，去年墨尔本的房价增速会与悉尼相当接近。他表示，“未来12个月里，更加偏远、可负担的地区房价会增长更快。”

Kusher表示，州府城市的增速或将继续脱颖而出，但增速会放缓。

BIS Shrapnel预计，在截至2018年6月的三年中，墨尔本的房屋中位价将增长4%。