澳洲地产投资：财务自由的必由之路（二）

作者简介：作者1996年从中国来到澳洲留学，1998年开始从事IT工作。2001年开始投资房地产，在短短的７年内，他已经拥有近二十套投资房。他的房产分布于墨尔本的Kew、Box Hill、Brunswick、Ivanhoe等社区，价值近千万。

５、你的投资伙伴----银行

买房子就离不开贷款，贷款就离不开银行或贷款机构。说起银行大家都觉得把钱存进银行最安全，实际上银行是一个风险承担机构。试想：当你买房子后，８０％、９０％、甚至１００％的钱全是银行的，是你承担的风险大还是银行承担的风险大？我看还是银行承担的风险大。如果换了是你，我买房子找你借钱，你会借我吗？你肯定不会，银行就会，为什么？既然银行是一个风险承担机构，它肯定是一个风险评估和管理机构。

银行是通过什么来控制和管理风险的呢？银行放贷有两个原则，第一，绝对不能输钱；第二，赚更多的钱。当我们买房子时，我们只把银行当成一种资源或支持，很少把银行当成自己的投资伙伴。很少有人在买房子时问问银行的意见。想想看我们买房子时我们所咨询的对象都是谁：家人、朋友、房地产中介、会计师、财务计划师等等，他们买房子吗？他们能给你客观、专业的建议吗？有人也许会问：难道财务计划师的建议不专业吗？为什么财务计划师不建议我买房子呢？因为财务计划师的业务不是卖房子，财务计划师的业务是卖基金。所以财务计划师只会建议你买基金而不会建议你买房子。让你的搞装修的朋友替你搞好装修，不要让他料理你的投资。

如果我们把银行当成我们的投资伙伴，我们就可以发现银行是一个房地产专家，它实际上已经告诉我们应该到哪里去买房子。每一个银行都会有一个花了大量人力物力打造出的各个区各类房屋最高贷款比率的清单，贷款比率越高的区和类别当然越安全，增值潜力越大；反之风险则越大。有一句话说得很有哲理：银行永远是对的，甚至当它们错的时候它们也是对的。

６、对债务的再认识

中国人有一个美德就是不愿意欠债。然而在房地产投资领域，这个美德可能会是一个思想障隘、成长局限。谈到这个话题，我不禁想起了大家都很熟悉的三个老太太的故事，说的是中国老太太在临死前说：我终于攒够了买房子的钱；澳洲老太太在临死前说：我终于还完了买房子的钱；美国老太太在临死前说：我终于不用还买房子的钱了。这个故事反映了不同的消费观。如果从投资的角度来看，中国老太太可能永远也攒不够买房子的钱；美国老太太不仅不需要还买房子的钱，她的房子的价值远远高于她借的钱。

我们确实需要对债务有一个再认识。我们对债务的恐惧可能源于对高利贷的恐惧和对贫穷的恐惧，没钱才要借钱是我们很自然的想法。实际上债务是多种多样的不可一概而论，关键是你借债干什么用。如果我们借债买有固定收入和资本增值的资产，这种债务即为好的债务，如股票和房地产；如果我们借债买没有固定收入但有资本增值的资产，这种债务即为坏的债务，如古董和土地；还有一种就是丑陋的债务，如信用卡和汽车，这种债务既不带来收入也不带来资本增值甚至资本贬值，利息还最高。我们一般用信用卡都买些什么呢？不外乎衣服、家具、电器什么的，十年后它们值多少，看看 garage sale就知道了；３万块的车，十年后大概５千吧。丑陋的债务是我们要避免的，但超过９０％的澳洲人拥有这种债务，甚至深陷其间不能自拔，这也许是大多数澳洲人贫穷的原因吧。

７、好的债务即财富

我们对债务的恐惧，和没钱才要借钱的想法的根深蒂固，使我们很难将债务和财富挂上钩，也很难理解穷人向银行存钱，富人向银行借钱这句话。我们还是找一个实例来计算一下。比如说，１９７５年我们买了一套房花了２万８，假如全部银行贷款，利率每年９％，租金回报５％，欠的钱利滚利。贷款大概在１９９６年还清，租金回报从１９９６年后的积累大约１７万，现在的房价大约４６万。这就是说２万８的债务，在３３年间变成了６３万的财富。我们由此可以列一个很简单的等式：债务+房地产+世间=财富。

好的债务不仅仅是财富，而且也是信誉；银行并非傻瓜而是风险评估和管理机构，借谁钱借多少，银行都心中有数。欠银行２千澳元的人和欠银行２００万澳元的人，谁更有信誉？谁更富有？

债务同时也是管理风险的手段。如何理解这个概念呢？我们还是用上面那个买２万８的房子的例子。在利滚利的过程中，８５年欠款达到高峰为３万６，如果我们准备好８千的备用金，我们就能顺利渡过难关。要知道８５年房价已经７万５了，如果我们用再贷款（refinance)的方式，我们可以得到３万２的额外信用，足以支撑所欠债务。有了这样的思路后，我们完全可以设计出一套只用债务就能富有的策略，把房地产做强做大。

８、买什么样的房子

买什么样的房子是一个最简单，同时也是一个最容易被误导的事情。选房子远比想像的容易得多，只要银行愿意给你８０％的贷款，这个房子就能买。说它是最容易被误导的事情，是因为有太多的房地产讲座推销一些很难卖的房地产。在任何市场，决定价格的根本法则就是供需关系决定价格，也就是我们常说的物以稀为贵。在建议买什么样的房子之前，我想先以供需关系决定价格这一根本法则，讨论什么样的房子不要买。我的观点只是一家之言，若与谁的利益相冲突见谅。我姑妄言之，各位姑妄听之。

首先，商业用房不要买。商业用房包括办公室、商店、旅馆等物业，因为这些物业的价格受经济景气水平的影响太大，经济好时大家都租房开公司，商业旅行开会，买一些非必需品。商业用房的需求自然就高，商业用房的租金就高，商业用房的价格就高；经济不景气时，很多公司关闭，商业用房的空置率就高，价格就会下跌，最多会下跌超过５０％，这也是为什么银行给商业用房的贷款不超过６０％的原因。相反居民房的供需与经济景气的相关性就不太紧密，经济好你需要住房，经济不好你也需要住房。所以墨尔本的居民房几十年以来最大跌幅不超过５％，这也是为什么银行给居民房的贷款可以高达１００％的原因。

其次，高层建筑不要买。再要声明的一点是：这个观点只适用于墨尔本市区（包括Southbank, Dockland)，因为墨尔本的市区没有楼层限高，世界最高的居民楼在墨尔本拔地而起。因为没有楼层限高，墨尔本的市区（包括Southbank, Dockland)的供应是无限的，只要价格合适，卖得出去，墨尔本市区的高楼会如雨后春笋，层出不穷。这就是墨尔本市区的房价裹足不前的原因，也造就了世界房市的怪胎，除了墨尔本世界上还有那个城市中心城区的房价畏缩不前，而周边的房价方兴未艾？

第三，学生公寓不要买。一般的学生公寓面积不超过４０平方米，银行不愿给这样的公寓贷款，另外学生公寓面对的是学生，现在主要是国际学生，等到有一天，移民政策有变化，或澳币升值太高，或美国留学更有吸引力，或许国际学生就没有今天这么多。

第四，太大、太小、太贵、太便宜、太偏远的房子不要买，因为需要它们的人不多，很难出手，也很难估价。

到底买什么样的房子好呢？有人说靠近交通的、靠近学校的、靠近水边、靠近医院的、靠近花园的等等。这些全都对，都是常识。我想说的是买中价位的，因为中价位的房子需求量最大，大家最能负担得起，出手最快，银行最喜欢出手快的房子，给这样的房子贷款或再融资贷款最爽快。我想说的第二个问题是，如果你要买公寓，买尽量靠近city的。举例来讲：Brunswick的公寓和Box Hill的公寓都是４０万，哪一个更有潜力？当然是Brunswick的公寓。因为Brunswick距city只有５公里，而Box Hill距city有１５公里，这样Brunswick与Box Hill的供应量是１比９的关系（面积是距离的平方），而Brunswick靠近city需求量更大，所以上升潜力大很多。

９、关于投资的几个迷思

迷思一：在投资领域我们有个教条：风险越高回报越大。实际上，富人只投资风险小回报大的项目，这就是他们富有的原因。股票和房地产就是很好的例子：股票风险明显大于房地产，回报只有１０％，房地产却有３９％。

迷思二：利息越高房价越降。如果真是这样，你如何解释澳洲储备银行从２００５年到２００８年三年间加息１１次，房价却从３５３０００涨到４６３０００，涨幅达３１％。为什么利息越涨，房价越涨呢？要理解这个问题，我们首先要明白为什么要涨息，涨息的唯一目的是控制通货膨胀；然后我们再看涨息后股市会有什么反应，由于加息后，公司成本上升，利润预期下降，股价会下降。所以当加息周期到来时，富人会卖掉股票；通货膨胀的另一个意思是钱毛了，此时保值就是硬道理，那么什么东西最保值呢？有人说是黄金，实际上黄金从７０年代末的８００美元一盎司跌到９０年代末的２５０美元一盎司。最保值的只有房地产，所以富人会卖掉股票买房地产。这是利息越涨房价越涨的原因。有人说照你这么说利息降房价会降啦，我说不是。因为利息降时，买房更能承受，这时穷人会买房子。所以不管利息是升是降，对房价都是好消息。我当时就是想明白了这个问题才下决心长期投资房地产的。

迷思三：房价已经涨到头了，没有上升空间了。这个问题实际上在前面对墨尔本的房地产走势分析时，已经回答了。不过我还想把这个问题讲的更透彻一点。首先是供需关系，土地是不可再生资源，人口却在不断增长；其次是通货膨胀，澳洲储备银行将通货膨胀的目标定在２％－３％，我当时对这个问题没想通，为什么一定要有通货膨胀呢？没有不是更好吗？看看日本，８０年代后，通货紧缩造成２０年经济停滞，想想看，如果明天的东西比今天便宜为什么要今天买？如果消费滞后必然带来生产滞后，经济当然会放慢、停滞、衰退。现在看来澳洲储备银行可以容忍通货膨胀超过３％，但很难容忍通货膨胀率低于２％。第三房地产中介的竞争对房价上涨的作用太大，一个中介告诉房主你这个房子可以卖５０万，另一个中介会说你这个房子可以卖５５万。中介总会找到一个买主５５万把它卖掉，一旦这个房子卖掉后，这个区的房价都会参照５５万的价格来定价。最后我想说一点，就是人们对房价７到１０年翻一番的预期，也就是周期性，人们最难改变的就是习惯，一个群体的习惯就是文化，这样的文化在中国人中已经发扬光大了。

迷思四：带地的房子(house)涨，楼房(apartment)不涨。维省房地产协会（REIV）今年统计过去５年，房子的涨幅为３８.９％，楼房的涨幅为３８.５％。可以说带地的房子(house)和楼房(apartment)的涨幅相差无几，可楼房的租金回报要高得多。

10、你可以成为世界首富

一般来澳洲１０年以上的中国人都有一套超过５０万的住房，而且已经还清贷款。这样你就可以轻易拿到４０万的贷款，如果按每年３９％的回报算，十年后你的净资产将超过１千万，二十年后你的净资产将超过２亿８千万，三十年后你的净资产将超过７８亿，四十年后你的净资产将超过２千亿。如果你活得够长并且坚持房地产投资，成为世界首富就不是梦。最后祝大家投资成功、快乐、幸福并欢迎来信一起探讨投资问题。(本文完）

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