澳大利亚房地产市场的启示

据2012年6月11日《金融时报》报道，澳大利亚房地产是该国家的第三大支柱产业，占GDP的比重达7.5％，也是投资回报率较高的行业，并在过去几十年中保持了稳步快速增长的良好记录。澳央行的统计数据表明，澳大利亚的房地产贷款占居民个人负债的90%和金融机构贷款的40%。澳大利亚房地产行业的资产达到4万亿澳元，占全部居民资产的60%，房地产贷款占居民个人负债的90%和金融机构贷款的40%。

澳大利亚房地产市场的制度保障

（一）合理的房地产市场运作模式。澳房产开发商利益独立，避免形成利益统一体。银行独立承担市场风险，保证其在提供房地产开发贷款和购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资；澳房产施工单位完全脱离了澳房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；土地交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，最终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督；澳房产施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

（二）高度的房地产市场透明度。澳房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享，房价透明，而且房地产中介的定价需依据银行的最新权威评估和历史价格变化，确保澳房产价格公平合理。每个澳房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，开发商的利润在一定的范围内，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以获取全面信息。因此，整个房价和利润基本是完全透明的。

（三）严格的贷款标准。虽然美国住房金融体系制度性安排、规定和抵押贷款特点缓解了贷款能力不足的贷款者的买房需求，但同时导致了美国房地产泡沫和金融崩溃。相比而言，澳大利亚银行业的贷款标准更加严格。比较美国和澳大利亚房屋贷款的特点可以发现，在美国高风险抵押非常普遍，而澳大利亚则完全不同。根据澳储备银行的统计，澳大利亚房地产贷款不合格放款仅占贷款市场的1%，而美国占13%。美国的负摊销贷款现象也非常普遍。而澳大利亚抵押贷款采用“贷款全部追索”，这样可以减少借方无法偿还贷款所带来的风险。在各国的房地产不良贷款中，澳大利亚也远远低于美国、西班牙、英国等国家，即使在危机时期澳大利亚不良贷款也不高于1.5%。

（四）监管制度。澳大利亚实行的是“双峰”金融监管模式，该模式是根据监管职能和角色不同而设立两大金融监管机构。澳大利亚审慎监管局(APRA)负责对存款机构、经营人寿保险及一般保险的公司、养老基金行业进行审慎监管。其职责是保护储户、投保人及基金投资人的权益，平衡金融安全和效率，维护金融市场公平、自由、充分竞争，降低金融机构在市场的准出准入风险。澳大利亚证券和投资委员会（ASIC）负责规范市场行为和信息披露，维护投资市场的统一和市场诚信，确保澳大利亚金融市场公正透明，保护消费者权益。“双峰”监管模式使得两个金融监管机构的职责更加明确，各自关注更为具体的监管目标，同时双方又可交换监管信息、监管协作、执行有关金融监管的立法规定等方面相互支持，更积极地开展合作，共同维护金融安全。由于澳大利亚金融制度和金融监管体系较为完善，金融机构经营非常稳健保守，因此其持有美国次级债及相关资产的规模不大，次级抵押贷款在澳大利亚总抵押贷款中占比不足1%，远低于美国的15%，因此在次贷危机中所受直接损失较小。