澳大利亚住房市场还能“牛”多久

据2010年11月21日新华网报道，在欧美住房市场依然萧条的背景下，澳大利亚住房价格维持在相对高位。伴随近期澳央行收紧银根，一些市场机构预期，当地房产市场在经历数年牛市之后，可能存在泡沫破灭风险。对此，澳政府和央行一直齐声否认。

然而，据当地媒体日前披露，澳大利亚政府内部就市场走势的研判并非铁板一块，两名财政部官员今年早些时候甚至就“泡沫”问题展开争论。在澳元升值、多空双方角力之际，此消息进一步引发市场对房价走势的猜测。

“屋子里的大象”

据《澳大利亚人报》周末版报道，澳财政部宏观金融部门官员菲尔·加顿今年早些时候在一份内部传阅的文件中阐述家庭债务水平影响住房市场等问题，结果遭到财政部国内经济部门官员史蒂夫·莫林的质疑。莫林认为，研判房产市场，不应避重就轻，而应该更多关注住房价格骤降的风险。

莫林把这一市场风险比作“屋子里的大象”，认为可能给经济招来大麻烦。他说，澳大利亚住房价格水平在2000年之后的三、四年间上涨了50%至60%，而市场基本面却基本没有发生变化，这不能不引起警惕。

他说，泡沫破裂的风险可能来自“外部冲击”，也可能来自家庭支付能力、债务水平和市场预期的变化。这些因素一旦发生逆转，极可能引发动荡。

“牛市”能持续多久

加顿则认为，2000年之后住房市场连续数年的“大牛市”反映了基本面的改善。针对莫林的“泡沫说”，他反驳说，澳大利亚住房市场泡沫不可能持续多年而不破，因此市场并不存在泡沫。

对此，莫林表示，时间长短不能作为衡量市场是否存在泡沫的标准。他指出，人们总爱用基本面解释价格上涨，这成为泡沫在较长时间内存在的重要因素。譬如，英国的房地产泡沫就持续了大约10年，期间所谓基本面坚实的论调不断推高房价，直至泡沫破裂。

莫林的担忧不完全是危言耸听。近三年以来，澳大利亚住房平均价格上涨了20%。澳大利亚统计局的最新数据显示，受信贷收紧、澳元升值等因素影响，今年第三季度，澳全国住房平均价格同比仅上涨0.1%，除墨尔本、珀斯和达尔文之外的主要城市房价均下降。

一些分析人士推测，这可能意味着经历多年牛市的澳大利亚住房市场已迎来拐点。然而，不少分析人士认为，在澳经济增势强劲的背景下，住房市场不大可能发生崩盘。

抑制过热是关键

分析人士告诉新华社记者，澳大利亚目前经济增速较高，资产价格持续上扬，存在通胀过高风险。因此，防止经济过热，控制通胀和资产泡沫自然成为合理的政策选项。

当前，澳大利亚失业率维持在5%左右，远好于欧美发达经济体的就业形势。经济合作与发展组织18日发布报告预期，今后两年，澳大利亚经济增速将维持在3.5%至4%的相对高位，而这将有助于进一步降低失业率。

此外，经合组织建议，如果澳大利亚政府今后在增加住房供给方面多下工夫，则不仅有助于抑制房价，破除经济发展瓶颈，还将有利于促进相关经济部门就业。

另外，尽管澳大利亚央行本月初已经将基准利率上调至4.75%，这一水平仍远低于2008年3月时的7.5%。应该说，澳大利亚货币当局拥有充分的政策操作余地。

可以预见，在失业率可控、经济增长预期乐观的情况下，今后一段时期澳大利亚仍将继续紧缩银根，侧重防范市场风险，力求实现低通胀的经济增长。受此影响，澳住房市场有可能迎来一轮调整，从而使价格更趋合理。