剖析澳大利亚地产的升值空间

纵观澳洲近30年房屋价格，一直是呈现平稳上升的趋势，这跟中国的房地产市场差别很大，中国房地产受到非市场因素影响很明显，所以容易引起大起大落的价格波动。而澳洲的房地产价格多是根据市场需求来制定的。以悉尼为例，作为澳洲经济的中心，悉尼一直都是人口最密集的城市。从2003年开始，大批海外人潮涌进澳洲，为澳洲房产市场带来了勃勃生机，房价也较3年前涨幅了40%，大量的住房需求成为房价大跃进的稳固奠基石。

澳洲房价目前以10%的增长率上升，根据澳洲房地产投资的“72定律”，每七年翻一番，前一次大幅度升值是在2004年，则下一次大跃进将在 2011年。再据另一项澳洲统计局的调查显示，截至2010年3月份，澳洲各省府城市房屋价格平均上涨了20%，创下了自1989年以来最高的年涨幅纪录。从另一组来自澳洲统计局对房市场的拍卖成功率和拍卖数量的数据中，也可以了解到澳洲房市的火爆劲头。

在前面提到，澳洲房价的增值与否关键因素在于人，在于有没有这个需求。其实澳洲在众多移民国家中，一直凭借着极具诱惑力的福利政策、完善的教育体制、得天独厚的气候吸引着大批海外移民。

住宅供不应求　造就投资机会

首当其冲的当属悉尼了，每年不仅有大量的海外人口涌入，连澳洲其他城市的人口也都加入了“南漂”的行列。据澳洲统计局的数据，单是到09年3月为止的一年当中，澳洲人口增长率就创下了新高，净增人口达到了439,000人，因此人口快速增长为房市带来了永恒的需求。

遗憾的是，房屋的供应与需求之间存在了很大的缺口。相对于人口增长的速度来讲，房屋远远不够。这个缺口对投资者来说无疑是个大好机会。大量的人口涌入，住宅必定是最先考虑的问题，以目前的形式，房价飙升，致使一大批工薪阶层无法承担买房的压力，继而以租房的方式生活，这也大力推动了悉尼的租房市场，让澳洲完成了从买房到租房的大转型。

就连澳洲当地最大房产网站realestate.com总裁都形容目前的出租物业攀升是一场“完美风暴”。现在这场风暴正在冲刷着整个澳洲，尤其是各大州府城市的出租物业市场。出租物业租金将会一路提高，而且，在未来的一两年内劲头只会更猛。

RP Data的物业分析师Cameron Kusher说，这个势不可挡的风暴，是自澳洲楼市进入低潮期以来几年间累积起来的。近几年，澳洲为了限制海外投资者哄抬房屋价格，不断提高贷款利息，使到一部份投资者纷纷离场，削减了新屋投放到市场的数量。

与此同时，移民人口年年上升，而本地人买房偿付能力则严重下降，以致更多人滞留于租屋市场。供应下降，需求上升，矛盾不断加剧的结果是，一有租房上市，开放参观日总有大群申请者前往寻找机会当场落定，提出优惠条件，甚至互相竞争以力争物业到手。