澳洲房地产投资法则

澳大利亚《理财杂志》

2008年10月29日新华网专稿：

澳大利亚拥有一个十分规范和成熟的房地产市场及法律体系。对海外投资者也有专门的规定，允许非本国居民安全放心地购买澳境内的全新和现有房产。澳大利亚的市场监管和法律体系是相当透明的，使其成为世界上企业投资环境最为理想的国度。澳大利亚的四大银行均达到目前信用的最高等级 － AA等级。在澳大利亚，银行会贷款给房屋购置者相当于其房屋自身价值80-90％左右的资金，而且贷款期限通常持续至30年。对非本国居民，可借贷资金的额度可能会降低到70-80％。

据澳大利亚中文投资理财杂志“中澳投资先机”增刊报道，澳大利亚市场繁荣的根基是优良资本注入的逐年提高。澳大利亚市场向墨尔本，悉尼，黄金海岸，布里斯班等主要的东海岸市场城市，以及资源丰富的西澳大利亚州首府珀斯提供了稳定资本支持。这些区域吸纳的人口数目剧增，房屋也以最快的速度增值。

尤其是在距墨尔本，悉尼和布里斯班市中心的5-8公里范围的区域，总是能吸引到更多的房客，其良好的公共设施使得人们更渴望入住这些需求紧张的区域。

其中墨尔本和悉尼市最重要的增长契机是大批中国留学生的涌入，他们来到澳大利亚期望获得一个英语母语国家的专业及学术上的资格认定。英语是一门国际商业沟通语言。目前，有超过十万中国学生在澳大利亚接受教育，并且预计此人数会在未来五年增长近一倍。

另一个最有趣的事实是，中文在澳大利亚是仅次于英语的第二种最流行的语言。

澳大利亚统计局(ABS)负责澳大利亚人口增长的测算与规划。据最新的预测显示，主要省会城市人口数目将在未来50年大幅增长。到2056年，人口将达到目前人口数目(2,100万)的近两倍(4,100万)。

墨尔本人口每年递增6.2万人，是人口增长最快的城市，预计会在2039年达到与悉尼相同的700万的人口规模。布里斯班的人口也将大幅增加，达到400万的规模。澳洲西部将继续显示强劲的增长。但南部和塔斯马尼亚州将不会出现任何巨大的人数变化。

这意味着什么？

这意味着，投资于主要城市地区的市中心区域将提供给投资者一个持续的长期的有形回报。投资的关键是认识到房屋所处的地理位置和基础设施的优势对购物，交通，生活方式的选择带来的便利。并明白与工作，教育以及娱乐所在地之间的距离是人们选择居住地的首要因素。

选择一个房产可遵循以下的等式：

适于居住=适于出租=适于销售 = 一个好的地产投资项目

确定出那些是的被市场低估的重点新区域或那些区域能从政府基础设施建设和未来规划的大型投资项目获益。随着人口的增长，政府将由停止对远郊的住房开发，转向对拥有运输线路和现有基础设施优势的内城区进一步的开发，使之容纳更多的人口。墨尔本已经为2030年设定了一个计画，并已确定了这些关键区域。

投资者需拥有一个长远的目标。地产投资是一项长期的投资，市场也定期地给予回报。同时应当指出的是，澳政府积极鼓励房地产的投资。资产的负扣税机制(Negative Gearing)和物业折旧(Depreciation Allowance)可以用来最大限度地抵销所缴税款。

如果你愿意购买尚未完工的新地产项目时，维省政府还提供了更多的印花税优惠(近5%价格)。

目前的市场状况已经出现了一些波动，房地产市场的住宅房屋销售价格的增长全线放缓。但与此同时，房屋市场的供应依然不足。一个预测指出澳大利亚每年有高达65,000套新房短缺。这使得房屋租赁市场在过去的一年里的表现显著活跃并达到历史最低的房屋空置水准。墨尔本内城房屋空缺率均低于1％，在一些好的区域租金每年增加了近25％。

若利率在未来一年至18个月内继续下降，则对房贷的负担能力将得以提升，这将更明显地反映在投资者收益的提高即租金的上涨。我们认为，在未来几年应该是一个在具备长期持续增长潜力区域内投资优良房地产项目的黄金时间。澳大利亚的房产市场一直处于良性发展，通常好的内城地区房屋价值每7年会翻一番。