墨尔本房地产进入新时代

过去30年里在墨尔本买房置业的人士都亲身经历了房地产的惊人增长，那时几乎任何房子都会增值，7-10年翻一番已成为不争的事实。现在，这种趋势正在放缓，在墨尔本房地产市场上出现了两股新的潮流。

据《The Age》报道，第一个潮流是，买家更加精明了，他们在拍卖前就已经充分调研了目标地区的表现，房价增长趋势，同一条街道上类似的房子都以什么价格成交的。毕竟，这些数据花几十元就能在网上买到，在房地产买卖中这是非常值得的投资。

第二个趋势是，越来越多的人开始花钱买建议。买方代理、物业咨询师、聪明的物业选择，这些名词成为房地产市场上新的搜索关键字。

为什么呢？“十年前，买任何物业都像铁板钉钉一样会增值，”WBP物业集团的Greville Pabst先生说，但现在不同了，特别是二流和三流的物业，在5-7年里几乎没有增值的空间。“现在要想制胜最关键的因素是物业选择，让具有专业特长的咨询师帮你挑选潜质大、性价比最高的房产。”

过去是卖方代理一统天下，现在买方代理特别盛行。迪肯大学房地产研究的主席瑞德（Richard Reed）说，大多数买家都意识到，购买房产时很容易让感情冲昏头脑，而代理则比较理性。尤其是购买百万以上的豪宅时，保持理智和逻辑非常重要，因为一个小冲动就会让几年的资本增值成为泡影。

如何选择合适的买方代理

维州地产协会(REIV)建议，就像人们在卖房时要面试三位代理然后选择一位一样，寻找买方代理也要货比三家。

买方代理不但是有执照的合格地产经纪人，而且还要精通市场行情，能够接触并懂得分析相关数据。买方代理要能够帮助客户选择最优物业，通过可比的销售数据评估对方要价的合理性。

Peter Rogozik物业咨询公司的创始人Peter Rogozik先生说，为客户服务时，他会分析物业的优缺点，考虑房屋朝向、日照时间、存储空间和距离民用设施远近等因素。“我还会提供建造和装修建议，检查合同和业主声明，摆平物业管理上的麻烦等。”

瑞德教授说，使用买方代理就像贷款经纪人一样，他们能帮客户节省成本，省下来的钱就足以支付代理费了。

对于投资者来说，选择物业是投资成败的关键。物业咨询师维克林（Richard Wakelin）说，“投资者要知道在哪里买，买什么，付多少钱。我们的专业知识从理解每条街、每栋物业……一直到物业的每一个细节。”

酷爱房地产的墨尔本人是世界上最懂行的房产买家，因此“技能平平”的咨询师在未来几年很难生存，因为面对知识丰富的客户，他们提供的服务是否被认为是有价值的还很难说。
大多数买方代理在接受工作时会一次性收费$800-$2000元，当物业买下来时，他们根据提供的信息和相关工作量收取买价的1%-2.25%作为佣金。

买方代理和卖方代理

地产公司Marshall White的主管John Bongiorno说，有些买方代理在拍卖中表现得太咄咄逼人，“真正好的代理虽然很顽强，但在拍卖中还是按照公平的法则进行操作”，他说，“买方代理对于没有房产知识，不懂得市场如何运作的买家是很好的帮助。”

卖方代理(Vendor’s Advocate)是一个比较有争议的服务，卖方代理指定地产经纪人出售房产，并监督他们的工作，确保业主获得最高的卖价。Peter Rogozik先生说，“问题是，如果他们本身就是地产专业人士，由他们自己卖不就好了吗？为什么还要再找其他地产经纪人呢？”所以他认为这是“忽悠”不知情的业主，轻松赚钱的方式，主要工作都由地产经纪人干了，他们没做什么却要分佣金。