先租后买购房模式陷阱多 新移民须警惕

没有存款买房？信用级别惨不忍睹？贷不到房款？别着急，您仍然可以在高端市场St Ives买到一处物业——卖家Ken Slamet愿意接受您的小船、汽车或其他闲置物作为首付，只要您肯买下他岳父的房产。不过专家却警惕地提醒称，这很可能是个骗局。

现年25岁的Slamet恨不得立刻就把这栋五居室单元房出售，他为了推广该房产，不仅到处在电线杆上贴广告，甚至还挂着一个“三明治牌（挂在身体前后的广告牌）”在St Ives活动。

Slamet打算按照“先租后买（rent-to-buy）”的模式计划出售这栋房产。所谓的先租后买，是房地产项目销售中采用的一种体验式销售方式，即客户可以先租下心仪的住宅，试住一段时间后再决定是否购买。如果租客决定购买，则他/她所有已付租金将转为购房首付金。Slamet解释道：“您可以先租一阵子，租期到了的话，您可以决定是买下它，还是另外找一处出租房。”
这一营销方式一经推出果真吸引了很多客户打电话咨询，包括一些得到不到贷款的新移民以及存款不多的高收入者。

Slamet说：“如果直接买房，就算首付只要10%，您的银行账户里也得存着15万元。但现在谁会存着这么多应急的钱？”他说，这栋位于Warrimoo Ave 228号的房产此前曾交由一位中介在市场上推广，但在待售了100多天之后，吸引到的买家依旧寥寥无几。

“与其因为房价与客户讨价还价半天，不如直接协商改变购房的方式。”他建议买家每周可以每周先付2297元租金，直到租客拥有足够的房产权与银行进行再融资，或者支付尾款。据Slamet称，很多打电话前来咨询的潜在买家甚至没有问房产的全价。“他们认为这是通过每周付款获得房产的机会。”签订一年的先租后买协议将可以为Slamet提供喘息的机会。

Slamet打算把这处妻子从小生长的家园出售，价格根据首付浮动在150万元至160万元区间。“这对于某些想拥有房产的人来说是一种权衡。”

不过，新州房产协会（Real Estate Institute of NSW）的主席Christian Payne则提醒称，这是个陷阱。“要是他的房产估价并没有体现真实价格呢？你们不能光凭他的话就认定这处房产值多少钱。”他称，买卖双方都是根据自己的情感来评估住家的价值，而这两者之间的数据不总是一致。

实际上，政府和消费者监督机构此前也曾就“先租后买”计划发出过提醒。

这种营销模式的陷阱包括：

*收取的房租一般高过市价；
*最后您支付的全部房款一般也超过了市价；
*最大的危险在于，这类“买家”在法律上并不算真正的业主。

业主最重要的权利就是在房产证上署名，但根据先租后买计划协议，这些“未来买家”却没有这项权利。这意味着买家在最后全额支付了房款后，如果卖方使诈，则买家将血本无归。

*如果卖方拖欠房贷还款，则其借贷方有权收回房产，支付租金的买家就只能被踢出门。而如果拖欠房款的是买家，则卖房有权将他们赶出去，之前支付的房钱也讨不回来了。

在美国，先租后买计划一般称为“租赁选项”。在一些真实的案例中，狡猾的卖家把一处房产卖给了二十多个买家。