新州租房法大改革 更好保护租客 房东权益是否受损？

新州的房屋租赁条例即将进行一次大改革，纵容坏心眼的房东出于任何理由把租户丢进“房客黑名单（tenant databases）”的法律漏洞从明年1月31日起将不复存在。然而，房东们却诉苦称，改革后他们的权益和地位根本很难有所提升。

不过，租户联盟（Tenants' Union）表示，新法中包含着许多“常识性”的改革措施，这些措施“已迟到许久”。新的租房法规将首次允许黑名单上的房客进行抗辩（dispute resolution），使他们可以争取让法庭下达命令，把他们的名字从租赁黑名单上移除。

改革后，房东将被要求面向所有租客提供至少一种无附加费用的支付房租途径。房东和房产中介商将有义务把住房的“历史情况”毫无保留地告诉潜在租客，包括过去5年里是否有暴力犯罪在此发生。

房东收取押金的上限是4周的租金总额。此外，如果想让房客搬家，房东必须比现在更早发出通知：如果在租约届满之际，房东不想再续约，就必须提前30天告知租客。如果租约已经届满失效，则房东也必须忍耐90天，而非现在的60天，才能把房客“扫地出门”。

租客联盟的Chris Martin表示，“大体上，这次改革是更好的保障了房客的权益。虽然这些新措施并没有从根本上改变房东和租客间的权力分配，而只是修复了一些问题而已。”

此外，租客也将获得对租来的房子进行小幅改造的权利，诸如在窗户上安装儿童安全锁（child safety locks）、接入付费电视、在墙上钻洞钉钉挂上图画等等。但这一切的前提是，他们必须首先获得房东予以批准的书面声明，而房东——根据新法——“不得无故拒绝”。这方面的纠纷，也可以上审裁处解决。

此外，房东可以合法地拒绝租客带人同居或者把房子转租他人的余地也缩小了。不过，房东将可以更加理直气壮地把前租客留下的“破烂”扔进垃圾桶，而无需再苦守他们的“隐私”。他们也将重新获得在不经现租客同意的情况下，每周至少2次带着潜在租客或买家上门看房的权利。

房东们抱怨改革使得他们无法再“完全掌控”让谁住进他们的房子里，他们在遇到拖欠房租的租户时也还是像从前一样无助。根据房东和中介团体的说法，改革存在的最主要缺陷还在于，草案在哪些问题应交由消费者、贸易和租赁审裁处解决上写得不明不白。新州房主协会表示：“改了和没改差不多，这是新州历史上对房东们的最严重攻击。”

新州房产协会执行长Tim McKibbin也担心，新法将使新州欠缺投资的情况更加恶化。

但是，新州公平交易厅厅长Virginia Judge表示，新法很好地平衡了房东和租客的权利和义务。