据2012年12月14日《青年报》报道，“永久产权，精装修，首付一成，贷款还息不还本。买即赠1万澳元大礼！”记者给部分海外房产中介留过电话，近日经常接到这样的境外房展邀请。然而，记者调查了解到，并非每一名买家都赚到了钱，很多在被“深套”。
业界专家称，由于国内房价居高不下，政府又出限购令，投资炒房的难度非常大，于是资本就瞄准国外市场。然而，由于目前销售境外房产的机构一哄而上，市场很不规范，人为陷阱很多，境外购房不是摸着石头过河，而是踩着“地雷”前进，风险非常大。
买家自述・两个上海女人澳洲购房的赔钱经历
女商人澳洲买房短期看不到升值前景 预算外又支出300万元 资金链受影响
11月22日下午，王婷坐在她的商铺里，一边打量着川流不息的顾客，一边向记者述说她在澳洲的“购房经”。
20多年前，王婷来到上海打拼，此后在七浦路服装批发市场买下多处商铺，并因此攒下了不菲的身家。然而，资金需要流动才能带来利润，王婷跟很多手头有余钱的上海人一样，首先想到购房，但国内的限购令使得她不得不把目光投向国外。
“我当时在电视上看到澳洲的房产推介节目，经过一番计算，决定在海外买房。然而，几年下来，她却仍没有看到升值的前景，买房时被中介鼓噪起来的投资回报期许，还只是停留在预期上。
“这个投资到底会怎么样，我心里没底。黄金海岸那三套公寓目前基本保本，而南澳那栋别墅，我还一直在往里面贴钱。”王婷说，黄金海岸那几套房子，物业公司已经代租出去，房租收益比较稳定，用租金支付完房贷、物业以及市政和水费后，略有盈余。而南澳那套别墅太大，根本就没有租客，只好空关着，房贷、物业等费用，一个月还得垫付不少钱进去。
王婷说，在境外买房子，她面临多方面的困境：语言、法律和办事习惯等方面的差异。这些差异曾一度让她感到非常苦恼。“最让我抓狂的是前年的大年三十那天，澳洲那边的委托代理人突然来电，要我交物业费、税款以及违约金大约60多万元人民币。那时候我们国家的银行都歇业过年了，我上哪里去汇款？”后来是澳洲那边一个朋友帮她垫付了，那个春节她才过踏实。
这预算外60万元是怎么产生的？王婷说：“买房时，中介只告诉你房价，至于物业管理费、税款等细节问题，你若不问，对方就不说。而首次投资的人，哪有那么多经验？比如说物业管理费，你提前交，就享受8-9折优惠，延迟一天交，那就要罚违约金。”
除了物业费，银行贷款也是到日子就得交钱的，迟一天就要罚违约金。王婷说，买房子的时候，这一切都由中介公司来处理。“那时候，中介可热心了，律师、翻译、房产经纪为你忙前忙后，一旦合同签掉了，这些人就突然消失，甚至电话都打不通。”
因为上述原因，王婷说她为澳洲那几套房子，至少花了300多万元人民币的冤枉钱。至于还要过多久才能“打平”？王婷说，她感觉非常迷茫。更令她感到忧虑的是，自己在国内的生意已经感觉到了来自流动资金方面的压力。
轻信“7年翻一倍”买下新建公寓 当地“二手房”政策致使房屋难出手
陈洁是名平面设计师，2年前在墨尔本买了套60多平方米的公寓，但因为租金太低，不够还贷和交其他税费，每年大约要填进去2万元人民币。
陈洁说，当时中介的人告诉她，只要在签合同时付10%的钱，交房时再补齐20%就可以。以后的房贷和税费可以用房租来支付，中介负责为她寻租，根本无需打理。
购房前，陈洁自己也对澳洲的经济情况做了一些研究，而中介提供的材料，如“在过去的40年里，澳洲房价基本呈上升趋势，平均每年增值10%，每7年翻一倍”，更是让她怦然心动。
然而，今年年初刚刚拿到房子的陈洁却感觉很惆怅，“我想5年后把澳洲那房子卖掉，靠着在国外炒房挣一笔钱，然后再在上海买一套比较体面的房子，但后来才知道，在澳洲，外国人是不可以买二手房的，5年后我的房子只能卖给澳洲人，能卖得掉吗？”
对于陈小姐的情况，一位熟悉澳洲行情的“业内人士”给记者算了一笔账：这套房子当前市价大约40万澳元（1澳元约等于6.6元人民币），目前全球经济都不景气，澳洲也不例外，7年后升值翻番的可能性非常小，就算能够顺利出手，她其实也赚不到多少钱。”
该业内人士分析，如果5年后，这套房子增值一半，价值升到60万澳元，即增值20万澳元。到时候增值部分要按照29%交税，约5.8万澳元，再加上5年因租金不足自己填补进去的2万澳元的养房钱。此外，如果投资人选择还息不还本的贷款方式，贷款7成，约贷款30万澳元，期限为30年，利率大约为5.84%，月供大约1500澳元，5年9万澳元。如果房屋没法出租，或者中间断租，这个月供就得自己填补，也就赚不到什么钱。
“我们所有的算盘都是打在澳洲房价一直涨上面，但这并非稳定的增长。”业内人士告诉记者，由于中国投资客大量涌入，现在澳洲出现一些楼盘专门面向中国人销售，银行贷款的利率也上浮不少，风险越来越大。
专家访谈：境外购房行为需要政府规范
资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺告诉记者，目前我们国家在对待公民境外购房行为上，还没有进行有效管理，从而产生一些非常实际的社会问题：资产转移问题、外汇限额问题等。
据庄诺先生统计，在这波海外购房客中，投资者占44%，接近半数，移民的占21%，子女教育的占12%，而资产转移的占到了17%。
“在境外买房这个行当里，资产转移已经成为一个不可忽视的问题。”庄诺说，在进行资产转移的人群里，有些人认为有些国家在保护个人私有财产方面做得比中国好，就将自己的资产通过买房转移到一些法制比较健全的国家。也有是家庭纠纷，夫妻一方对财产进行“正转移”。
“当然，也有些腐败分子借此向国外转移资产。”庄诺说，此类资金转移的特点是资金向境外转移在形式上基本合法，通常以企业或个人正常海外投资的形式转往国外。资金性质的改变发生在境外，在境外被腐败分子非法占有或挪作他用。庄诺认为，有关部门需要在这个环节对个人海外投资购房进行有效监控。
因为国家有每人每年5万美元的外汇限额规定。在境外购房者只能全家总动员，将购房资金化整为零，以旅游、留学等名义汇入境外账户。这样规避了法律风险，却扰乱了国家的金融秩序。也有一些人通过地下钱庄，将大笔资金注入境外账户。这一过程给购房者的资金带来了风险。
记者调查：境外购房七个陷阱
记者在采访那些已经在境外购房的买家时，他们无一例外地告诫说：“境外购房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。真要到境外买房，还是自己实地考察考察再说。”
陷阱一：包租包卖 特点：买房容易卖房难
大多数买家都希望自己在海外买的房子能“以租养房”，所以“包租”就是最具诱惑力的推介词。“因为能租出去，就意味着你有稳定的租金收入。但是，很多中介只是将包租当诱饵，实际上他们并不保证替你把房子租出去。万一租不出去，损失还是你自己的。”
在澳信公司的展销会上，记者就“包租”事项询问销售经理，该经理说，在推广期，第一年包租，这个是写进合同的，如果租不出去，公司将补贴客户的租金。第二年开始，公司可以将客户的房子委托给布里斯本当地的服务公司进行租赁。“如果租不出去，我们也没有办法。”
至于“包卖”，王婷说，这就更不靠谱了。“只有澳洲公民才可以购买二手房。也就是说，你的房子要转手，就必须找澳洲人来接盘。而澳洲人对买房并不像中国人这样热心。所以，我们中国人在澳洲买房容易卖房难。”
陷阱二：居留权 特点：翻译会断章取义
资深房地产策划人、前搜房网董事、总经理庄诺先生告诉记者，很多中介公司在办投资移民的时候，故意混淆“移民”与“居留”、“永久居留”、“移居”以及“绿卡”等概念。“因为翻译的原因，有些概念翻译成中文时，差别并不大，就给房产中介可乘之机。”
庄诺先生以不久前西班牙“16万欧元购房获居留权”为例说，即使你在西班牙买了房子，你也只能获得在当地居住一段时间的权利，在居留期间，你也不能享受当地的社会福利，也不能工作。“你得有一大笔钱供你在西班牙度假一样地‘居留’着，西班牙盯的是你的钱包，而不愿意为你提供任何生活保障。”庄诺说，这个消息经一些售房中介断章取义后，就变成了“16万欧元移民”。
“如果你不懂英语，又没有完全弄懂这些法律概念，就很容易上中介的当。”庄诺先生告诉记者。
陷阱三：低门槛 特点：很多费用未告知
陈洁告诉记者：“我买墨尔本那套房子的时候，手头的钱并不多。中介的人跟我说，在澳洲投资购房的门槛很低，只要付10%就可以了，交房的时候再付20%，余款都可以申请贷款。”
大约一年后，陈洁的房子要交付了。这时候，陈洁发现自己需要补交的钱不仅仅是那所谓的20%，很多费用都冒出来：印花税、市政税和水费、物业管理费以及律师费等等。
银行评估的房价比开发商给的市价往往要低10%-20%，买家补缴的首期房款，也就高于预期的20%。“补交款加上其他税费，大大超出了我的预算。”陈洁无可奈何地说，她的资金链差点就断掉了，几乎无法支付后期的打理费。
王婷也说，你要是通过中介买一套60万澳元的房子，你至少要在自己的账户上备足80万澳元，以备不时之需。而中介为了吸引买家，往往把门槛说得很低。
陷阱四：永久服务 特点：卖完房子就解散
王婷告诉记者，有些中介在“忽悠”你买房的时候，说“一次买房，终生服务”，绝对是骗你的。
她第一次买房的那个中介，总公司是澳洲的，当时承诺只要通过他们买的房子，他们公司在澳洲会提供终身服务的。对那些在澳洲无亲无故的投资者来说，这一点很有吸引力。可是，他们在上海的公司卖完房子就解散了。后来王婷赶到澳洲去，找那个总公司，总公司也倒闭了。王婷的经验是：说得越动听，谎言的可能性就越大。相反，实际困难跟你说得越多，这样的中介就越靠谱。
李敏也告诉记者，在澳洲买房，除了要选对销售商外，更重要的是选对开发商。“所有来中国推销房产的开发商，都会说自己是澳洲最大最强信誉最好的开发商，我们不能听他们吹，而是要想办法了解这个开发商在澳洲的业绩和口碑。”
王婷则认为：“你选澳洲人开发的楼盘还是可靠的，千万别选中国人在那边开发的楼盘。坑害中国投资客的，往往都是中国人。”
陷阱五：高回报 特点：每个环节都不能错
在一家代售澳洲房产的境外中介，业务员以“算账”的形式向记者推荐一套70多平方米的公寓。业务员说，这套公寓市价55万澳元，你只要交16.5万澳元，其余都由银行承担。“交房后，我们替你租出去，年租金收益约30250澳元。”业务员给出一个投资收益计算公式：投资收益=年租金-年利息-其他支出（租务管理费+物业管理费+市政税及水费）30250-23100-（1815+3000+1200）=1135（澳元）
业务员还信誓旦旦地表示，澳洲的房产平均年升值10%，也就是说等到交房后，这套55万澳元的公寓会变成73万澳元。客户如果将升值部分的70%贴现，即可获得贴现额12万澳元，再利用其中9万澳元投资一套价值90万澳元的公寓。三年后，客户即可拥有一套价值73万澳元现房和一套价值90万澳元的期房，两套房总价值达到163万澳元。
王婷看了这套说词后指出：要想让这个设想成立，就得保证房租不能下降，而且租期一个月都不能脱节。
陷阱六：永久产权 特点：地权产权同样分开
庄诺告诉记者，所有销售境外房产的中介，无一例外地拿“永久产权”这个概念来忽悠买家。庄诺说，在国外，地权和产权也是分开的。比如在美国的曼彻斯特，产权是永久的，但土地使用权不是永久的，你买了房子之后，就得年年给用地交税。
了解“1美元”拍地的“中奖者”叶小姐的人告诉记者，叶小姐在佛罗里达州那1000平方米的土地，并非按照中标价8800美元来交税，而是按照当地土地管理部门评估的价格的1%来交税的。而且这块地每年评估出来你的价钱并不固定。“如果叶小姐不能有效利用这块土地，那么她获得的不是该土地的永久所有权，而是永久纳税权。”
“对产权的性质，我们需要按照国别，甚至州别来研究，中介在推荐房产的时候，往往在这个问题上给客户‘吃药’。”庄诺说。
陷阱七：精装修房 特点：外国租客喜欢自带家具
在澳洲最好别买样板房。
王婷说，她一开始不懂澳洲的行情，在中介的撺掇下，按照中国人的思路买下带家具精装修的样板房，以为这样的房子租金会高些。“我们哪里知道，澳洲本地人是不热衷于买房居住的，他们喜欢租，自己有家具，租下房子后，所有家具一车送来。”
王婷说，平心而论，澳洲开发商的样板房里的家具都是名牌，货真价实。当然，这样的样板房价钱不菲，中介为了赚取更高的佣金，不惜给客户“吃药”，让客户高价买下。“有家具的精装房，反而不好出租。”
王婷还提醒说，有些中介为了招揽客户，信口开河许诺赠品，王婷建议，任何赠品都必须在合同里写明，否则就不靠谱。
.jpg)
