墨尔本富人涌入CBD房市 竞争激烈如火如荼

据《悉尼先驱晨报》报道，墨尔本富裕家庭或机构今年纷纷涌入CBD房产投资，与海外投资者展开激烈竞争。

虽然有些家庭已经从高涨的房市中套现离开，但有些却静静潜入，并买入房产。

富裕的Bardas家通过Acland Investments机构，以2550万澳元买下位于皇后街（Queen Street ）235号的墨尔本律师行所在地。

慈善家Helen Sykes和商人Mike Fitzpatrick则以980万澳元买下位于Flinders Lane 175号的办公楼。

Peachtree Capital机构通过投资途径，在2013年卖出Lonsdale街的价值3750万的房产后，以2825万澳元买进位于Collins街410号的房产。

据CBRE报告显示，在过去18个月，多单7000万左右交易，都在Collins街发生，总额达6.5亿澳元，使得房市更加炙热。

虽然房价高升，但低利率和较少的投资收益都使得买家偏向房地产投资。平均房价已从2013年的每平方3000-4000澳元升至7000-9000澳元。

CBRE的中介Mark Wizel 说：“很多有钱人都纷纷涌入房市，因为他们在其他市场领域都曝光太多，而在商业房产领域则较少曝光。”

澳新银行银行家Eddie Law则说：“现在交易环境有所改善再加上目前的贷款成本情况，使得人们都重新燃烧对CBD地区的房产投资热情。”

Savills机构的中介Clinton Baxter则说，“无论是当地还是海外的私人单位，他们的投资热情从未冷却，都认为墨尔本在进入一个成长时期，能提供很多机会。”

CBRE的中介Josh Rutman说，竞争如此激烈，使得部分房产的买卖已经重回金融危机前期的水平。

据悉，Halim家决定卖出位于Collins街425号的老建筑，售价估计为4000万澳元，而明天就可见分晓，到底哪位买家有意愿。

墨尔本百万房价地区增多 中国人占大头

据《先锋太阳报》报道，在墨尔本，有78个郊区，其房屋中价已达到百万级别，而在6月，就有10个新增的百万级别地区。

根据维州房地产协会（Real Estate Institute of Victoria）数据显示，大多数新增的高价房都在东部郊区的中环，只有Abbotsford来自内城。

不少机构称，移民买家支撑着这些新热点的房价高升。澳洲国民银行（NAB）的一份房产调查显示，对外国投资的门槛提升并没有对海外买家有太大影响，特别是在维州。

James Karantonis说中国的移民买家都非常喜欢Ashwood地区。而Ashwood地区的房产中价已升至$1,157,500。

很多1950年件的房子都被拆迁了，新建起了新的豪华房子和联排别墅。

Manningham地区的一些郊区也加入了这个百万级别，而中介说道，中国买家起了主要推导作用。

Andrew Keleher的负责人Jellis Craig称，每四个买家当中就有一个来自中国。“他们被这个地区的学校所吸引，这里有墨尔本最好的公立小学和两个高中。”

而报告指出，海外买家对新房市场并不大，他们更趋向于现成的房子，尤其是在维州。新房市场里，海外买家的比例在过去一季已从15.6%降到12.8%。

而单元房是较受海外买家欢迎的，在全国第二季所有的公寓销售中，海外买家比例为16.1%。

在维州的新公寓市场，海外买家占了28%，而在新州该数据为16.5%。

供应不足卖家心态不一 澳洲房市春季前途未卜

房市的暖冬过后，会不会迎来更为火热的春季？

CoreLogic数据显示，上个月，悉尼新上市住宅数量增长了25.6%至7,690处，墨尔本的则增长了15.7%至26,987处。新上市住宅指至少六个月内没有上过市并在过去四周内挂出待售的住宅。

Domain Group的数据显示，在按私下协议出售房屋方面，卖家给予买家的低于初次询价的折扣，已经创下历史新低。

春季的房市通常比冬季更为火热，因为和冬季灰沉沉的天气相比，在明媚春光下的房子看上去更漂亮。悉尼和墨尔本的房价已经分别同比上扬了16%和10%，这一劲头能否鼓励更多房产在春季入市？

CoreLogic研究分析师库舍尔（Cameron Kusher）表示，这不一定。“一方面，人们可能想在房市如此强劲的情况下卖房，拿到资金；另一方面，有的人觉得房市的强劲势头还会持续一阵子、今年可能还会再次降息，因此他们会继续观望。”

不少房产经纪人都不认为房屋存量能够赶上需求。

Century 21房产连锁店悉尼店老板塔贝（Charles Tarbey）表示，上市房屋的数量并没有达到能够满足需求的程度。“起码悉尼和墨尔本的热门地区依然供不应求。”

墨尔本Greg Hocking Real Estate Group主管霍金（Greg Hocking）表示，在墨尔本Bayside和内东区，春季现房和联排房屋上市量可能比冬季多，但不如过去两年。目前供应增长的主要是公寓和价格较低的住宅。

霍金表示，墨尔本Albert Park和Middle Park的Canterbury Rd就是一个很好的试剂。如果市场比较平淡，买家就会喜欢更加安静的房子、忽略这里的房子，卖家可能就不愿意把房子挂出待售了。

投资者寻找高收益房产 从悉尼市区涌向城郊

房地产中介表示，为了找到具有开发潜质的高收益资产，投资者正“逃离”悉尼市区，来到城郊地带。

投资者的目标从Potts Point和英皇十字区（Kings Cross）延伸至Surry Hills和Chatswood北部边缘市场。

LJ Hooker Commercial总经理Warren Duncan说道，对于收益比股市更好的一系列地区，市场需求很强劲。

Duncan说道，最近在Potts Point区有一笔交易，该房产位于Bourbon酒店隔壁，售价是1875万元，反映了实体店提供的资金收益分量。该地产位于地面一层，拥有大约73个房间和两个零售店铺。Bourbon酒店也受到追捧，可重新开发成公寓。

Duncan说道：“私人投资者正瞄准这些边缘地区的中产阶级化，比如英皇十字区，它正从传统的夜店区转向开发更多公寓。”

另一个开发地区位于SurryHills餐饮区中心地段，四周拥有知名美食店和餐厅，包括Bourke Street Bakery和The Book Kitchen，超过22年来该开发地段首次上市。

地处Devonshire街249号，这块面积532平方米的地块拥有三个临街面，东北朝向，还具有额外的开发潜力。

来自世邦魏理仕的Gemma Isgro和Anthony Bray通过公开拍卖负责这次销售。Isgro称，考虑到最近买家对Surry Hills的高涨兴趣以及住宅开发市场的优势，该地产的私人业主认为现在是出售的理想时机。

在悉尼北部，一位当地的私人投资者以2500万元的价格买下位于Chatswood中央商务区的一个零售资产，收益为3.9%，这位买家的竞价超过了来自香港、中国和其他州的10个买家团体。

周日墨尔本经历18年来最寒冷早晨

周日，墨尔本居民在冰冷刺骨的早晨醒来，经历了超过18年以来最寒冷的早晨。早晨6点过后的一个小时里，该城市的气温徘徊在1度左右。

气象局在早上6:49的时候记录下气温达到寒冷的1度，并在7:26进一步下跌到0.8度，使得周日早晨成为自1997年8月3日以来最冷的早晨，当时的气温是令人冻得发抖的0.3度。

周日还创下了自1994年最冷的7月早晨记录。气象局高级预报员Scott Williams说道：“上次我们在墨尔本经历0度左右气温的早晨是在1997年8月，自那以后就从未发生过这种情况。”

那么，周日早晨气温如此低的原因是什么？周六晚上墨尔本没有云层覆盖，因此无法保温，就像你在冬夜里需要一条毛毯一样。上周的寒冷（三个冷锋横扫这座城市）留下了“临别礼物”：干燥的空气。“在这种干燥的空气下，我们现在拥有一个没有云层的夜晚，也没有风……这是周日早上异常寒冷的原因。”

Ballarat的周日气温最低，下跌至零下4.9度，Willians称，“Ballarat达到的气温与Mount Buller和Mount Hotham两座山一样低。”

在Essendon机场，气温下滑至零下1.5度，而Rutherglen和Coldstream的气温为零下4度。但在维州的偏远西部地区，稀薄的云层覆盖阻止Horsham的气温下跌至3度以下，同时Hamiton的气温为4.8度。

Williams表示，周日将是晴天，最高气温预计为13度，“今天会是个迷人、晴朗的一天。今天下午你不会感到特别冷，因为几乎没有风。”

预计下周晚些时候将出现强风，周三左右会有降雨，但夜晚将会更暖和，周三夜晚温度预计为11度。

调涨GST 家庭每年多花$4000 收入底层压力大

将GST调涨至15%的呼声有可能导致普通家庭的预算每年多出数千元开支。

新州州长贝尔德（Mike Baird）在周三总理与各州领导人齐聚悉尼会面之前提出了这一倡议，但希望提供补偿措施，以确保低收入家庭不会处于不利地位。

《西澳大利亚人报》公布了科廷大学（Curtin University）计算出的数据，显示15%的GST将使一般家庭的年支出多出3987元。

位于收入底层20%的家庭每年将比最富裕的阶层多花1755元，他们每年的生活成本将增加6307元。

而堪培拉大学的国立社会与经济建模中心（National Centre for Social and Economic Modelling）建立的模型，则估计一般家庭每年需要多花2915元，或相当于他们收入的9.3%。

位于收入低层的20%家庭首当其冲，他们的生活成本将上涨5%；平均收入（4.1万元）的澳人将需要把收入的11%的花在GST上，或4500元/年，而收入顶层20%的人口，平均收入为18.1万元，只需要花1.4万元在GST上——还不到他们年收入的8%。

国立社会与经济建模中心的研究员菲利普（Ben Phillips）说，由于GST是一种累退税，政府应当推出补偿措施。

“中高收入家庭的存款更多，而且会把更高比例的收入花在诸如教育、房贷和养老金上，这些都不必缴纳GST。”

“在另一方面，你会发现低收入家庭把赚到的大部份钱都花出去了，如果你观察低收入家庭，比如老年金领取者或失业救济领取者，那些已经不纳税的人，你会发现他们支付的绝大多数税金都是GST，而非所得税。所以，如果你提高GST的税率或扩大税级，就需要退出补偿方案或提高政府给付。”

社会服务部长莫里森（Scott Morrison）周一表示，调高GST是一项“非常昂贵的变革”，他期待可以把更多税收花在福利给付上，以补偿低收入者。

国立社会与经济建模中心采用了澳洲统计局（ABS）最新的一份，在2009-2010年进行的家庭支出调查，并按照2014年12月的通胀水平对数据进行了修正。该模型假设人们的消费行为不会因为GST税率提高而发生改变。

买房者首付障碍更大 悉尼家庭存夠首付要花9.2年

如果要在墨尔本买一套平均价位房产，购房者要花费8年多时间才能存够首付，这是有史以来最长的储蓄时长。

悉尼的情况更糟糕，购房者要花9.2年的时间才能为一套平均价格房产付首付，接近历史记录。

低利率或许削减了每个月偿还房贷的成本，但澳盛银行（ANZ）经济专家David Cannington进行的研究显示出相比前几代人如今的首置业者要存够首付有多幺困难。

一种阐述的方式就是，假设买家拥有平均可支配性收入，并且存下其中的15%，从而计算首置业者需花费多长时间才能存够一套普通房产的20%首付。

Cannington表示，过去3年悉尼的房价跳涨了40%，而新州的家庭收入只增长了6.5%。

Cannington写道，“房价的急剧上涨以及低收入增长导致家庭需要多花两年半的时间才能为一套悉尼房产存够20%的首付。”

悉尼家庭存首付所花的时间几乎接近于2003年上次房市大繁荣时期创下的9.6年纪录。

上周澳储行（RBA）的一份报告强调，家庭收入中用于存首付的比例长期增长。不过它补充道，买家可以用远低于20%的首付购买房产，这在金融自由化之前是几乎不可能的。

虽然存首付变得困难得多，但Cannington表示，由于利率下跌，已背负房贷的人的可负担性有所改善，这种趋势或将持续下去，除非央行作出重大政策改变。

他还写道：“房屋所有者和投资者或在未来几年里受惠于低房贷利率，而首置业者将继续发现，相比前几代人，房屋首付可负担性变得更低，除非他们对目前的住房偏好做出妥协。”

置业者不堪房贷重负 平均29％收入用于还贷

低利率也许鼓励了购房者勇敢入市，但许多人现在面临严重的房贷压力，有一个州府城市的业主比其他地区的业主更加辛苦。

Finder.com.au的新数据显示，州府城市的一般业主正处于房贷压力爆发的边缘，他们平均需要把29%的收入用于还贷。

当业主需要动用30%的收入还贷，就被视为处在房贷压力下。

尽管阿德雷德的房价比其他许多州府城市都要低，但那里的业主却是全澳房贷压力最大的，平均需要动用34%的收入来偿还房贷。

布里斯本的业主也处在房贷压力之下，把31%的收入都花在了还贷上。

尽管悉尼房价很高，但finder.com.au发现，当地业主只需把26%的收入用于放贷，珀斯业主为29%，墨尔本业主为28%。

调查发现，首置业者平均把30%的收入用于还贷。

Finder.com.au的哈奇森（Michelle Hutchison）说，这一结果有些让人担心。

“有那么多澳洲人正在勉强自己，很令人担忧，首置业者和那些跟人合买的人处境最糟糕。”她说。

她说，越来越多人喜欢与家庭成员或朋友一起买房，作为进入房市的更便捷途径，但这似乎并没有减轻许多人的房贷压力。

相反，这些买家更容易陷入房贷压力，平均要把35%的收入用于还贷。

目前的平均房贷额度为33.4万元，但在州府城市要高出7.1万元。

哈奇森说，借款人需要谨记，利率最终会再次升高，如果他们已经濒临房贷压力的临界点，那么情况可能会恶化。

“对那些已经处在房贷压力边缘的人来说，更高的月供很可能会对他们的生活方式和财务弹性造成负面影响。”

澳洲房价是否下跌 关键之一在于中国经济

澳洲人是否应该挣扎于进入房市的问题，等待一场经济衰退呢？

著名经济学家Chris Richardson表示，现在人们不应对经济状况感到过于沮丧，因为它可能会变得更糟。

有人推断，经济衰退是打压澳洲飞涨房价的唯一方式。专家表示，高房价已经成为“新常态”。

这位Deloitte Access Economics的负责人指出，虽然经济增长“低于趋势水平”的说法听上去令人失望，但实际上人们应该欢呼。

周一他在最近的商业展望报告中说道：“历史和经济学都告诉我们，澳洲有史以来最大的繁荣本可以在我们最大的一场萧条中结束。但令人高兴的是，它没有。”

在他发表言论之前，上周的两项消费者信心指标显示，消费者信心指数大跌，原因是人们先前担心中国和希腊的金融问题将进一步削弱澳洲经济。

Richardson告诉《商业观察》（Business Spectator），“相比过去一段时间，现在（澳洲经济）衰退的可能性更高。中国经济是一个关键。”

他承认，澳洲经济存在高于寻常水平的不确定性，但他认为，这意味着低利率将存在更长时间。

不过他不认为澳储行（RBA）会再次削减现金利率，原因是央行已经被房价“吓到”，目前利率处在2%这一历史最低水平。

不过金融记者AlanKohler在《商业观察》上写道，储行认为，能够让房屋成本下跌的唯一一件事就是经济衰退。

他称，“简单来说，问题在于澳洲房价没有处于泡沫中，而是处在一种‘新常态’，它们不会自己下滑。上个月股市泡沫破裂使得中国的经济增长进一步放缓，因此澳洲出现经济衰退的可能性变得更大，但这也几乎无法让房屋变得更加可负担。”

本月初一份来自澳盛银行（ANZ）经济专家David Cannington的研究报告显示，低利率促使还贷更加容易，但首置业者存首付进入市场的难度也变得更大。