2011年8月26日星期五

楚天:投资地产 选对物业比选对时机更重要

  上周老楚著文谈到「年老了,不如买个商业物业安稳过日子」,结果还是引起了很多网友的争论,有人赞成,有人反对(甚至粗口骂人)。无独有偶西报也有类似专文。

  在自由社会体制中,各有论调,这本来就是非常自然之事,没有什么好奇怪的,倒是从网友的争论中,我看出了很多人患有概念不清的毛病。

  第一,既然谈“投资”就是指长长久久之事,但中国人有一个毛病,总希望今天买,明天涨,后天赚,那是“投机”,不是“投资”。投资看的是五年、十年后的事,不是明天、下个月或明年,没有这种打算,最好玩玩倒卖,不要谈投资。

  有网友说,凡是过去一、二年内买房的人都很惨。说真格的,您若不卖,惨什么?自住房买来是用来住的,您若住得安稳不卖,也就没有亏或赚的问题,但有谁能告诉我,过去的经验中,有谁买了五年以上的物业,至今卖了还亏钱?十年、二十年那就更不必说了。

  再说投资房,除非你把它空着养蚊子,否则怎会“亏钱”?所谓亏钱有二个概念,一是房子租不出去,另者是租金抵不过银行贷款利息,这两件事其实都要看您自己,若您在投资前没做好功课,既没选对地点、房客,也没算好投资报酬率和银行加息的风险,那这是您的问题,与何时投资无关。

  举个例子来说,1997年,我手头上有一笔小钱,不多,只有10几万,但我想找一个商业物业来投资,那时悉尼商业楼盘非常不景气,有很多商铺是空着的,当我向一位中介表明我的意图时,他说:你有的是机会,「Half of city is looking for sale」,城里的物业有一半在求售?这当然是夸张,但是立牌子for sale的倒不少,这也是事实。由于零售业不景气,很多店铺也都租不出去,(很像现在的情况)用网友的论调来看,有可能租不出去,风险大,根本不是买物业的时机。可是不知有人想想,若好租出去,回报率又高,这种机会会轮到你吗?你可挑的东西有现在这么多吗?

  所以当时我看了不少的物业,现在Chinatown的Sussex街中的三、四个大楼,Geroge St上五、六个小型二、三层的小店铺,当时都在100-200万之间。最后,我选择了Surry Hills一个200多平方米地的三层楼房,96万,钱不够,找了另一个朋友合伙,各出20几万,其它向银行贷款,但由于房子只有底层租出去,所以回收报酬率很低,我接手后,把1st floor整理一下,以很便宜的房租分租给小公司做Office,二楼自己做报馆,这样收来的房租总和刚好够付银行15年的贷款,由于房租低,房客相对稳定,我心想不会亏钱就行,慢慢熬吧!

  房租每年照CPI调整,十几年后的今天,我每年的房租可收十几万,若用当初96万的成本来算,回收10%,不错吧!

  因此对买房的朋友们我给您一个忠告,投资的时机固然重要,但投资标的本身是否合宜您更重要,当要投资一个物业时,最先要算计的是买下来后你如何打算?靠低租金可以支撑得住?如果可以,那就出手吧!

  买物业,投资股票,逢低承接,这个道理谁都懂,但别忘了,地产景气循环是20年一轮,10年降,10年上升,您若要等10年底部成型再投资的话,那您一辈子大概只有二、三次机会,而一般好的投资人,平均每二、三年就要投资一个物业,怎可能等十年、二十年再出手呢?

  看悉尼最大开发商Meriton的老板Harry Triguboff说,他开发地产年年是好年,只是看您会不会投资罢了,没有错,Meriton公司若要继续经营,总不能十年才盖一次房子,然后休息十年吧!现在大家都说,未来房地产会大跌,但他刚刚才在Brisbane起建一幢75层464套房的大楼呢!要知道他的算盘算得精,未来房地产不看好,现在地价自然便宜,现在不盖又待何时?

  我无意建议您现在就入市,但却想告诉您其实找一个地点好,位置好,未来看好的物业,若您算算合宜您的预算,你也可承担起未来风险的话,就出手吧!若您一定要等到谷底,那反而不一定能等到最合宜您的物业呢!

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