上周老楚著文谈到「年老了，不如买个商业物业安稳过日子」，结果还是引起了很多网友的争论，有人赞成，有人反对（甚至粗口骂人）。无独有偶西报也有类似专文。
在自由社会体制中，各有论调，这本来就是非常自然之事，没有什么好奇怪的，倒是从网友的争论中，我看出了很多人患有概念不清的毛病。
第一，既然谈“投资”就是指长长久久之事，但中国人有一个毛病，总希望今天买，明天涨，后天赚，那是“投机”，不是“投资”。投资看的是五年、十年后的事，不是明天、下个月或明年，没有这种打算，最好玩玩倒卖，不要谈投资。
有网友说，凡是过去一、二年内买房的人都很惨。说真格的，您若不卖，惨什么？自住房买来是用来住的，您若住得安稳不卖，也就没有亏或赚的问题，但有谁能告诉我，过去的经验中，有谁买了五年以上的物业，至今卖了还亏钱？十年、二十年那就更不必说了。
再说投资房，除非你把它空着养蚊子，否则怎会“亏钱”？所谓亏钱有二个概念，一是房子租不出去，另者是租金抵不过银行贷款利息，这两件事其实都要看您自己，若您在投资前没做好功课，既没选对地点、房客，也没算好投资报酬率和银行加息的风险，那这是您的问题，与何时投资无关。
举个例子来说，1997年，我手头上有一笔小钱，不多，只有10几万，但我想找一个商业物业来投资，那时悉尼商业楼盘非常不景气，有很多商铺是空着的，当我向一位中介表明我的意图时，他说：你有的是机会，「Half of city is looking for sale」，城里的物业有一半在求售？这当然是夸张，但是立牌子for sale的倒不少，这也是事实。由于零售业不景气，很多店铺也都租不出去，(很像现在的情况)用网友的论调来看，有可能租不出去，风险大，根本不是买物业的时机。可是不知有人想想，若好租出去，回报率又高，这种机会会轮到你吗？你可挑的东西有现在这么多吗？
所以当时我看了不少的物业，现在Chinatown的Sussex街中的三、四个大楼，Geroge St上五、六个小型二、三层的小店铺，当时都在100-200万之间。最后，我选择了Surry Hills一个200多平方米地的三层楼房，96万，钱不够，找了另一个朋友合伙，各出20几万，其它向银行贷款，但由于房子只有底层租出去，所以回收报酬率很低，我接手后，把1st floor整理一下，以很便宜的房租分租给小公司做Office，二楼自己做报馆，这样收来的房租总和刚好够付银行15年的贷款，由于房租低，房客相对稳定，我心想不会亏钱就行，慢慢熬吧！
房租每年照CPI调整，十几年后的今天，我每年的房租可收十几万，若用当初96万的成本来算，回收10%，不错吧！
因此对买房的朋友们我给您一个忠告，投资的时机固然重要，但投资标的本身是否合宜您更重要，当要投资一个物业时，最先要算计的是买下来后你如何打算？靠低租金可以支撑得住？如果可以，那就出手吧！
买物业，投资股票，逢低承接，这个道理谁都懂，但别忘了，地产景气循环是20年一轮，10年降，10年上升，您若要等10年底部成型再投资的话，那您一辈子大概只有二、三次机会，而一般好的投资人，平均每二、三年就要投资一个物业，怎可能等十年、二十年再出手呢？
看悉尼最大开发商Meriton的老板Harry Triguboff说，他开发地产年年是好年，只是看您会不会投资罢了，没有错，Meriton公司若要继续经营，总不能十年才盖一次房子，然后休息十年吧！现在大家都说，未来房地产会大跌，但他刚刚才在Brisbane起建一幢75层464套房的大楼呢！要知道他的算盘算得精，未来房地产不看好，现在地价自然便宜，现在不盖又待何时？
我无意建议您现在就入市，但却想告诉您其实找一个地点好，位置好，未来看好的物业，若您算算合宜您的预算，你也可承担起未来风险的话，就出手吧！若您一定要等到谷底，那反而不一定能等到最合宜您的物业呢！
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