房产售价破百万成常态 悉尼、墨尔本两市比例高

  随着悉尼及墨尔本房价不断攀升且达到创纪录水平，房价突破百万澳元的情况也越来越常见。研究结果显示，去年悉尼出售的房屋有近半价格超过100万澳元。

过去一年，悉尼有47%的出售房屋价格突破100万澳元，单元房则有21.3%。相比之下，10年前，该市出售房屋中超百万澳元的比例仅为13.8%，单元房则为4.7%。

在墨尔本，去年所售房屋有超过1/4售价至少达100万澳元，单元房则有7.4%。

另有分析显示，到2017年6月份为止的12个月中，全澳有超过15%的出售房屋价格至少达100万澳元，单元房则有近9%。

分析师表示，在澳洲所有首府城市中，悉尼和墨尔本物业售价超百万的比例是最高的。

据了解，到2017年6月份为止的一年中，所有首府城市共有23.2%的出售房屋售价至少达100万澳元，单元房的比例则为10.8%。相比之下，之前一年的百万房屋及单元房比例分别为21.5%和9.1%。虽然偏远地区的房价相对较低，但售价达百万的物业数量也在不断增加。

随着房价不断增长，未来12个月售价破百万的房屋数量还会继续增多。另外，百万房产数量增多，也从另一方面说明住房可负担能力在持续下降。

澳大利亚房地产投资报税规定有变

        在澳洲房产繁荣时期，有大量的投资者涌入悉尼和墨尔本房产市场，现在到了他们该报税的时间了。 

        在今年5月公布的联邦预算案中，对房产投资者可以申报扣税的内容进行了一些调整。专家警告，对于许多新入市的投资者来说，他们所面对的税法可能更复杂一些。而且，来年与现在的做法也有所不同。

        首先，自2017年7月1日起，投资者不能再以旅途费用的名义申报扣税，即使这些旅费是用于为了收取租金、维修或检查所投资的房地产等合法目的。但过去，这些费用是可以在报税时申报扣除的。预计，联邦政府将因这一变化获得5.4亿澳元的收入。

        这意味着那些想要在2016/2017财年申报扣除旅行费用的人仍可以这样做，但是澳洲税务局对其“合理性”可能会进行更加仔细的审查。他称，税务局还会严密注视申报人对投资贷款利息的扣除。如果你借贷大额的投资贷款用来抵消你的自住房贷款，那么这部分贷款是不可抵扣税的，因为投资贷款必须用于投资的目的。

        此外，政府也越来越密切地关注房主通过出租平台Airbnb所获得的收益。此部分收入也应准确申报。

        联邦政府宣布的另一项规则的变化是，投资者为投资的房产所购买的“植物和设备”的折旧。从技术术语上讲，它涵盖了从房产中可移除的物品，如百叶窗帘、空调、吊扇和洗碗机等。通常情况下，投资者可以将房产的许多物品都添加到折旧时间表中，这样能有效地使房产中的设备扣税，因为洗碗机等设备会随着时间的流逝而失去其价值。

       按照新规定，在2017年5月9日以后，直接购买添置这些物品设备的房主能够在资产使用寿命期内申请折旧扣税，但通过买二手房继承下来这些物品设备的新房主却不能申请折旧扣税。

        对大多数投资者而言，这些变化的影响是微乎其微的，但将来可能会对“投资二手房房产的买家造成一定的伤害”。这一规定不具追溯性，也就是说，在5月9日以前购买投资房的人，他们的“植物和设备”折旧扣税不受此新规定的影响。目前，澳洲税务局列出的“植物和设备”的项目有6000多个，包括烟雾报警器、垃圾桶和厨房用具等。         这些物品的扣税与房产的结构部分属于不同的类别，涉足房地产投资不久的新手们可能会在这方面理不清。“例如，有的投资者错误地把地毯当作房产中的永久性固定资产而不是可移除性资产。”

       房产投资者可以申报扣税的项目包括：房产出租广告、房产管理费、市政费、水费、土地税、清洁费、园艺和草坪割草费用、除虫费、房产保险（建筑物，财产，公共责任）费、代理费及佣金。

七成澳人预计利率会上调 首置业者仍缓慢回归房市

        近四分之三的澳人认为，按揭贷款利率会在未来12个月内上调，但这也无法阻止越来越多首置业者进入房市。
      
最新数据显示，六月份，15%的首置业者申请了按揭贷款，创两年半以来的新高。5月，申请房贷的首置业者所占比例是14%。

        联邦银行CBA经济学家彼得斯预计，新州和维州政府宣布的减免印花税新政也将给未来几个月带来更强劲的成果。

       不过，最新公布的一份报告显示，对这两个州住房可负担性、利率及家庭财务压力的担心影响了信心。西太银行-墨尔本研究所的消费者信心指数在8月进一步跌了1.2%。悲观主义者人数已经连续九个月超过乐观主义者人数了，成为2008年以来最弱的一次。

       另一份调查结果则显示，商业状况与信心都达到近10年来最高的水平。虽然澳央行行长罗威说，近期内不会调整利率，而且劳动力市场状况持续好转、汽油价格下降、澳元升值，但也无法阻止消费者信心下降。

       “大部分的疲软可能反映了工资增长乏力、电费等重要成本增加，以及人们越来越担心利率上调，”西太银行Westpac首席经济学家埃文斯说。

        在回复这项月度调查额外增加的一个问题时，71%的消费者认为，未来12个月内的按揭贷款利率会上调；27%的受访者认为会保持不变，只有2.6%的人认为会进一步下调。

      他们的看法和住房金融数据一致。数据显示，今年6月，申请了固定利率房贷的人占了17.5%的比例，是2013年11月以来最高的一次。

悉尼多区规划高层公寓 引发居民不满

新州政府计划重新划分悉尼多个不活跃居民区并建造公寓，改造成高密度城区，引发多地居民质疑。

该项计划旨在改善住房负担能力，未来20年内将在多区的交通及商业枢纽附近建造超过70万套公寓，公寓大楼高达25层。这些地区被称为优先商业区，全悉尼从Frenchs Forest到金宝镇（Campbelltown）都有分布，而主体在于悉尼中部，即中心商务区CBD以西、巴拉玛打（Parramatta）及利物浦（Liverpool）以东。
希德纳姆（Sydenham）到宾士镇（Bankstown）一带的目标最为激进——政府计划在新建的地铁沿线建造3.5万套住房。

有居民担忧政府会将大部分公寓安排在市内资源最少的地区。社区规划游说团体“优化规划网络”成员费舍（Corinne Fisher）称：“新州政府说了：‘我们将会毁掉你们的社区……但我们不会提供任何东西来交换。”

坎特伯雷-宾士镇行政长官科利（Richard Colley）表示，如要落实规划，将要兴建道路、学校和公园。

据了解，政府正在调查相关拨款使用情况，或将投资建设配套设施。

火车站促城区房价上涨 总站城区潜力大

          随着内城及中环城区的房价不断攀升，难以负担的置业者开始将目光投向城市边缘交通服务较好的城区。

        过去，墨尔本16条火车线路终点站所在的城区并不太受置业者欢迎，因为这些城区离市中心太远，但现在，其中一些城区变得炙手可热。

          Domain集团首席经济师威尔逊（Andrew Wilson）表示，很多墨尔本居民越来越担心高峰期交通拥堵的问题。所以，那些更靠近火车线的城区就开始受到热捧。火车站是促进城区房价增长的一个重要因素。

         据了解，过去一年，墨尔本的中位房价上涨了15%，而一些火车线通过的城区房价涨幅则比这更大。例如，威廉斯敦（Williamstown）的中位房价就上涨了24%。

          房产中介表示，对于居民和投资者来说，当地最有吸引力的一点便是拥有火车站。该城区有4个火车站，无论住在哪里，走一至两分钟种就能抵达火车站，搭乘列车只需20分钟便能抵达CBD。因此，近年来，有很多原本住在其它海湾城区的人都涌到这里。除了威廉斯敦之外，Hurstbridge中位房价也增长了23%；Lilydale则增长21%。

         威尔逊还指出，那些有火车线路通过的外围城区与没有的相比，房价增幅更大。而且离市中心越远，这种对比就越明显。

        在与CBD相距20公里以上的城区中，South Morang、Cranbourne和Melton的房价在过去一年中增长了近20%。连一直以来传言会有火车线路通过但却还没有实现的Doncaster和Rowville也分别增长了13.1%和8.9%。

        据了解，在所有火车总站所在城区中，表现最好的是Frankston，中位房价上涨了29%。而房价最贵的则是Ashburton和Sandringham，两城区的中位房价均超过170万澳元。

澳房地产界：中资撤离可控 房价不会暴跌

        最近几个月，Meriton、Crown Group和JQZ等住宅开发商一直忙着向潜在的外国买家发宣传册，宣称在他们购买新公寓楼花的时候为他们“付印花税”。

        这些深受外国买家欢迎的开发商现在面临寻求放缓的问题，尤其是最大的买家群体——中国买家承受着中国对资本外流和海外投资的控制所造成的打击。

        外国投资者对悉尼和墨尔本新住房供应有着巨大的兴趣。瑞士信贷的研究显示，新州25%的新住房被外国买家买走了。在墨尔本，这一比例是16%。外国买家里的大多数都是中国买家，但他们现在难以把钱汇出来买公寓。

       举足轻重的中国开发商大连万达决定出售黄金海岸和悉尼大部分项目时，有人担心中国在澳洲的交易和商业并购会消失。大连万达的老板王健林将他的主要股权卖给他的私人公司，但市场认为，其私人公司未来会剥离资产。

       本地银行家、经济学家及房产经纪人表示，中国政府对商业投资的控制所造成的影响没有对住宅投资造成的影响那么大。

       AMP Capital首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）也赞同这样的看法。过去几年间，悉尼和墨尔本大兴土木，公寓存量达到前所未见的水平，很多开发商将难以找到外国买家来消化这些供应。“未来一年左右，很多开发商将依赖于中国投资者来消化存量。这些新屋供应将在未来12个月内上市，加重‘消化’问题，并给价格带来一些压力，”奥利弗说。

       他补充道，房价的变化不会太大。2015年中国调整政策以来，房价一直在涨，因此本轮资金外流限制所造成的打击不一定比去年重，但还是有一定的风险。

       JLL估价专家霍奇（Tyrone Hodge）表示，他们还未看到悉尼和墨尔本的估价受到影响。新公寓项目的销售变慢了，因此越来越多开发商提供返还和其他优惠措施，但目前他们没有看到房价大幅下降。

       重要的是，在私人借贷机构的帮助下，外国买家不单单可以完成以前的购房交易，还可以购买新住房。“我们没有看到巨大的压力。融资很难，但有新的资本进入，市场上出现了很多非银行借贷机构，”霍奇说。

        莱坊（Knight Frank）的研究也显示，2016年年底，中国投资者购买的住宅开发地块同比增加了12%。

        即便大连万达、安邦保险、海航集团和复星集团等巨头在海外撒钱负债累累引起了中国政府的注意，停止花钱，但其他中国投资会来填补空白。“中国资金有三种，来自中国大陆的、来自香港的，以及已经在香港或澳洲的中国大陆资金，”他说道，表示来自中国国有企业或高负债大集团的资金会受影响，但在中国以外有资金的大陆与香港投资者将继续在海外保持活跃。