三居室渐成维州主流 业界鼓励多样化开发

三居室公寓逐渐成为购房者的主流，但目前市场上正缺乏价格较低的这类户型。因此，维州房产委员会（Property Council of Victoria）正鼓励开发商开发多种类型的公寓项目。

尽管独立屋和联排别墅被追捧为比较实惠的买房选择，但墨尔本内城大多数家庭住房标价超过1百万澳元。

近日，伯恩斯（Tom Burns，40岁）和莎伦（Sharon Nannery，35岁）就遇到买房贵的问题，他们想换个比圣基尔达（St Kilda）两居室公寓更大的房子。为了住的离上班更近，这对夫妇愿意房子没有后院。最终，这对夫妇选择将一套1居公寓和两居公寓合并，这比买一套顶层公寓划算。

目前，许多开发商基本上已把重心从投资者身上转移，越来越多迎合了内区年轻业主的需求。近年来，有报告显示，很多夫妇对更大户型的住房需求强劲，他们十分乐意一家人住在综合性公寓里。

维州房产委员会的卡普（Sally Capp）表示，越来越多人在买房上更看重生活方式、服务和就业机会。根据房产咨询公司Charter Keck Cramer的数据，在截至2016年的10年里，住在中等密度建筑的家庭数量几乎增加了两倍，达143%。

但市场上许多3居室公寓都是顶层公寓，而且价格不菲，有些价格甚至超过了200万澳元。一项针对上市楼盘的分析显示，绝大多数待售的大型公寓尚未建成。

Neometro的建筑师辛克莱（Lochlan Sinclair）表示，对于开发商来说，向家庭出售期房公寓是一件很有挑战性的事情。但她鼓励Neometro在开发中增加3居室公寓户型。

卡普也鼓励开发商开发多种户型的公寓。她指出，随着更多大型公寓的建造，3居室公寓的价格会随着时间的推移而下降。

墨尔本较易负担城区 如今房价大涨

       据《Herald Sun》报道，五年前在墨尔本诺丁山（Notting Hill）、西富茨克雷（West Footscray）和阳光区（Sunshine）等城区购房的业主，如今将能获得较大回报。

        诺丁山、西富茨克雷和阳光区曾是墨尔本房价较可负担城区。但金融对比网站Finder的新研究发现，自2012年以来，这几个城区的中位房价出现最大幅度增长。

        其中，增幅最明显的是诺丁山，这里的中位房价从2012年的48万澳元猛增至今年的92.9万澳元。其次则是西富茨克雷，中位房价从50万澳元增至86万澳元；紧接着是西斯蒙（Heathmont），从50万澳元增至85.9万澳元；灵伍德（Ringwood）从48万澳元增至83万澳元；灵伍德东（Ringwood East）从48.2万澳元增至83万澳元。

        除此之外，克莱顿北（Croydon North）、斯科列斯比（Scoresby）、阳光区和诺克菲尔德（Knoxfield）等城区2012年的中位房价均等于或低于50万澳元，但在5年间却增长超过30万澳元。

        Finder的理财专家哈桑（Bessie Hassan）表示，这些城区房价增长明显，使得数年前在这些城区购买了物业的业主获得较大回报。

       虽然这些城区房价迅速增长，但房地产公司Biggin & Scott亚拉维尔（Yarraville）分部的主管托马斯诺（Tristan Tomasino）指出，西富茨克雷的房价依然是年轻夫妇能够负担的。

       该城区物业所占的地块要大于附近房屋均价渐超100万的亚拉维尔和塞登（Seddon）。例如，在这两个城区购买地块面积200平方米的两卧独立屋，所花的价钱可在西富茨克雷购买地块面积达400平方米的物业。

      而且，随着首次置业者和一些想要扩大物业规模的年轻家庭搬到西富茨克雷，这个城区也变得贵族化，近几年有一些有名的咖啡屋在这里开业，在这里形成了一股咖啡文化。    

资本管制措施难遏热情 中国人投资澳洲房产脚步不停

       尽管中国内地资本管制收紧，但中国投资将继续流入澳洲的房地产市场。房地产门户网站居外网（Juwai）表示，尽管今年早些时候中国买家的询盘量下降将近10%，但预计询盘将再次达到顶峰。

       据居外网的一名发言人表示，今年上半年潜在中国买家在该澳洲房产网站上的询盘量较2016年上半年下滑了9.7%。

        “这相比去年有所下降，但询盘量仍是（有史以来）第二或第三多的一年，”该发言人说。“这就像穿越山麓，前方还有更多的山峰。”

        此前彭博社报导称，中国限制资本外流的措施并未抑制中国对投资海外的兴趣。它援引上海一位餐厅老板的话说，他打算把钱装在手提箱，带到墨尔本，这样他就能买当地的房产投资了。

       自今年年初以来，申请使用每年5万美元外汇配额的中国人必须签署一份不会将资金用于房地产的承诺书。

       由于最近中国政府颁布限制债务的法令，这令迅速扩张海外业务的中国大型企业感受到了压力。

       在悉尼和黄金海岸开发地标性公寓和酒店大楼的万达集团正为资产洗牌，上周宣布了旗下一家子公司的售价。

        此外，全球评级机构标普下调了万达旗下两家实体公司的信用评级。

        与此同时，上周投行瑞银（UBS）发布一份报告，将悉尼列入面临房地产泡沫风险的全球城市名单。

        瑞银警告，这座城市的过热房市面临“上升的风险”，并单独指出，外国投资是推动其房价上涨的因素之一。

       为了给东岸州府城市的房市降温，澳洲监管部门一直在打压投资者和只付息借贷。

“自从几年前成为中国投资者的目标以来，悉尼房市一直处于过热状态，”它说。

“低利率、不断增长的财富和积极的预期也提振了本土需求。因此，（房产）估值飙升，将市场推入泡沫风险地带。”

      在全球范围内，多伦多的房产泡沫风险最大，斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、伦敦、香港和阿姆斯特丹也面临风险。

空地比房更值钱！悉尼业主两年获益逾50万

 房产专家表示，假如卖家想要利益最大化，最好的方式是将房屋推倒，而不是进行重建，因为现在好的土地非常紧缺。

这种情况在悉尼West Pennant Hills表现明显。在这里，空地的售价可以超过200万澳元，比现成的翻新房屋更值钱。

上周，Hill Rd 4号空地便在拍卖前以160.5万澳元的价格成功交易。

房产数据分析公司CoreLogic指出，该空地的业主于2015年7月买下这块833平方米空地，当时的价格为105万澳元。

房产经纪人卡尔（Jennifer Carr）表示，业主还申请了新房开发许可。此次的售价显示，仅过了2年，业主便获益超过50万澳元。

另外，Kylie Cres 25号面积900平米空地也在最近售出，售价达201.4万澳元，超过了隔壁一套独立屋的售价。这套独立屋占地1217平米，有4间卧室，交易价格为196.5万澳元。

卡尔表示，业主们已经开始留意到上方没有建筑的土地所拥有的价值前景。而买家也知道，

当地出售的空地并不多，他们没有第二次机会，因此很乐意支付较高价格。

悉尼房市降温 首次置业者买房仍需靠家长

 周六早晨，悉尼东部海岸的多场拍卖会上均出现了家长们的身影，他们希望利用房市降温及春季旺季房屋供应增多的有利条件，帮助子女购买公寓。

       邦迪（Bondi）一套2居公寓便吸引了一位母亲、一位代表女儿前来的朋友、以及另外一位为儿子前来的父亲参与竞拍。最终该物业以177.3万澳元售出，超过保留价17.3万澳元。

      另外，邦迪海滩（Bondi Beach）海滩路（Beach Rd）3/58号北向公寓也颇受欢迎，吸引了11名买家登记参加拍卖，其中有8名买家积极参与竞价。

       据悉，该房产的起拍价为150万澳元，家长们代表着自己20多岁、首次置业的孩子们展开激烈竞争。最终，一位母亲及其朋友拍下了这套房产。

      房产中介公司拍卖师及经纪人波（Adrian Bo）表示，尽管悉尼房市有所降温，但首次置业者如果没有父母的帮助，依然很难负担起首付及印花税。

        例如，库吉（Coogee）一位20多岁的年轻买家在Dundas St 7/3号2居房产拍卖开始时非常有信心，首次出价高达120万澳元。但是，最后在咨询过“智囊团兼赞助人”父母的意见后，这名年轻人遗憾放弃竞拍，败给一名投资客。据了解，这套房产的最终售价为143万澳元，超出保留价15万澳元。

澳房市降温迹象出现 墨尔本布里斯班楼花转售增多

    焦虑的卖家正转向Gumtree、社交媒体和传统的卖房网站，希望在住房市场疲软的情况下卖掉自己的房屋。

有人把公寓楼花和城郊住宅打上“急售”和“大打折”的标签来出售，特别是位于墨尔本和布里斯班的。有人对这两个城市的公寓供应量感到担忧。

卖家忙着卖房之际，监管机构为了帮房市降温打击投资者，澳储行最近还特意指出布里斯班盖了太多的公寓。

有一些证据表明，这样的打击措施发挥了作用，因为房价放慢增长步伐，拍卖会清盘率也下降了。不过，这样的结果喜忧参半，平均来看，房价还在上涨。
本月，墨尔本内城区和外城区有几十套公寓被挂在Gumtree上面出售，包括以两年前的合同价“紧急”转售住宅期房，或者“大打折”出售公寓。

布里斯班Bowen Hills有一套公寓在Gumtree上以“低于合同价”的价格出售，还有连房带地打包出售，价格可以协商的。

即便是在火热的悉尼市场，Bankstown也有一套“很不错的”两卧室住房“急售”。

在脸书的Marketplace上面有好几套房在售，包括墨尔本排屋和公寓，其中一套配了高档家具和白色家电，布里斯班外北区也有一栋住宅和土地在出售。

墨尔本大学会计与金融毕业生张文海（Wenhai Zhang，音译）就在Gumtree上面转售一套公寓楼花。

他的朋友从中国来澳洲学习，买了这套楼花，结果发现银行限制了针对海外买家的贷款，他的朋友难以贷到钱，于是不得不把楼花卖掉。张文海表示，还有其他中国买家也陷入类似的困境，想把公寓卖掉。

“我联系过一些华人经纪人，他们手里有很多公寓楼花，”23岁的张文海说。他也是从中国来到澳洲的，已经待了五年。

BIS Oxford Economics住宅房地产高级经理Angie Zigomanis表示，最近买楼花的人面临的挑战就是，当他们在市场上有很多竞争产品时转售楼花，能否以原来的价格售出。

WBP Group执行主席Greville Pabst注意到在拍卖会之前出售的房屋所占比例也增多了。他表示，这是紧张的初期迹象。“这显示了市场上的信心正在减弱。”东海岸州府城市的房价还在攀升，但速度放缓了。

Propertybuyer总经理Rich Harvey注意到悉尼出现“温柔的冷却”现象，特别是西南区和西北区，去看房的人变少了。


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房价飙升加剧地域差距 在哪买房都不如悉墨赚钱

          
       悉尼和墨尔本的房地产促使城市房主的财富大幅增长，将近一半的房子现在的价值已经是当初买入价的两倍。

       研究机构CoreLogic表示，在一些悉尼郊区，特别是在西悉尼，超过70％的房主——平均持有房产14年——看到他们房子的价值至少翻了一倍。

        研究部主管劳力斯（Tim Lawless）表示，取决于地区，房地产产生的财富存在巨大的差异。“悉尼和墨尔本的房屋市场为有幸在上一个增长周期内拥有房产的业主创造了巨大的财富。不过，其他房地产市场的资本收益率却明显偏低。”

       零售巨头Harvey Norman董事长哈维（Gerry Harvey）表示，房产“毫无疑问”是澳人创造财富的最大动力。“在墨尔本和悉尼，这股动力显然是最强的，”他说，霍巴特也在受益。“（相比之下），矿业热潮的效果是让大量资金流入几家大矿商的口袋中，而工作者的受益较小。”

      澳最大住宅开发商Stockland的首席执行官斯坦内特（Mark Steinert）表示，这份研究报告强调了“买地吧，因为它们不可再生”这句格言是多么正确，公寓建设浪潮澎湃，独立屋的价值增长速度可能超过单元房。就乡镇地区来说，维州乡镇地区，霍巴特和塔州乡镇地区紧紧追在悉尼和墨尔本之后，也是住宅市值比买入价高出一倍的比例最高的地区。

       在独立屋价值增加一倍以上的20个郊区名单中，悉尼占据主导地位。Fairfield市府郊区有76.5%的房屋实现价值倍增，而St Johns Park名列第一。Concord West和Chifley也进入前20。维州只有两个郊区上榜，分别是墨尔本的Vernont South和乡镇地区城市Ballarat。


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受房市畅旺带动 澳洲富人增速超过亚洲

                  
   
    2016年，澳洲百万富翁和亿富翁人口的增长速度超过全球平均水平，也超过了亚太地区的平均水平。

       最新发布的《世界财富报告》显示，去年澳洲富人的数量增长9%，达到25.5万人，与中国内地高净值个人的增速相当。不过，中国的百万富翁和亿万富翁数量远远超过澳洲，达到110万人以上。澳洲高净值人口的增长率还超过了美国（8%）和英国（2%）。

      主管Philip Gomm认为，澳洲高净值个人激增是去年房地产和股票价格大涨促成的。高净值个人指的是拥有100万美元以上资产（住房除外）的个人。

       州府城市的房价尤其强劲。去年标普/澳股200种指数上涨了11.8%，同时，根据CoreLogic的数据，悉尼和墨尔本的房价分别增长了15.5%和13.7%。即便是饱受诟病的霍巴特和堪培拉房市也出现强劲上涨，在2016年分别增长11.24%和9.29%。

      “这在我们地区当中是个非常好的结果。我们看到亚太地区的增长放缓，但澳洲却保持坚挺，”Gomm说。

       不过，澳洲绝不是富人数量增长最快的。增速更快的地区有印尼（13.7%）、泰国（12.7%）、台湾（11.9%）、法国（10.7%）、加拿大（11%）和挪威（13.2%）。

       Gomm表示，去年出现的一个显著趋势是，中国富豪数量的增速放缓，而北美和欧洲有所回升。要知道，2015年中国的高净值人口曾飙升16%，而美国和英国的增长率分别只有2%和1%。这说明，美国和欧洲市场的经济增长正在复苏。

      Gomm预计，鉴于大宗商品价格走高、储蓄率上升以及房价进一步上涨，2017年澳洲富人的增长速度可能更快。


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澳洲四大城市买家 年赚六位数才能还房贷无忧

 一项最新分析调查显示，澳洲房产市场的兴旺给购房者带来了难以承受的压力。澳洲四大城市的买家、特别是首次购房者面临着巨大的压力，人们需要六位数的年收入才不会因还房贷而“囊中羞涩”。其中以悉尼尤甚，买主需要年赚超过19万澳元才能无还贷之忧。

调查发现，悉尼、墨尔本、堪培拉、达尔文的买家面临着非常大的还贷压力。悉尼的家庭需要有19万多澳元的年收入，才能避免将收入的30%以上用来还贷。

这几乎比目前的平均收入多出9万，而且是在假设买主有23.5万来支付中位价独立房的20%首付款的前提下。要在悉尼买一套中位价的公寓房，买家需有12.29万澳元的年收入。

墨尔本的买家想买中位价的独立房，需有14万澳元的年收入。购买中位价的公寓房，年收入需要7.7万澳元。目前，悉尼和墨尔本的平均家庭年收入分别为10万和9.5万澳元。在堪培拉和达尔文购买中位价的独立房，买家的收入也需要达到6位数。

RateCity公司女发言人提恩戴尔（Sally Tindall）表示，这些数字鲜明地证明了目前悉尼首次购房者的情况有多么严峻。

“10万澳元以上年收入的家庭曾被认为是富裕阶层，但在当今悉尼的房产市场，你甚至不能在没有房贷的压力下负担得起一套基本的单元房，”她说，“墨尔本的首购房者也很困难，但那里的公寓房价格还算合理，仍能让首购房者负担得起。”

自2008年至今，悉尼的房价已上涨了一倍多，墨尔本的房价也几乎翻倍，但同期，全澳人的周收入仅增长了27澳元。

悉尼大学高级讲师罗杰斯（Dallas Rogers）说，购买中位价房子所需的家庭收入数据“令人深忧”。 他认为抵押贷款的压力不仅是由于家庭的个人选择，也有受到贷款机构和房地产行业影响的因素。研究发现，房贷拖欠率已达到五年来的最高水平。

罗伊摩根行业通讯主管莫里斯（Norman Morris）表示，近六分之一的借款人面临着潜在的问题，当利率上升时，问题将会加剧。


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海外净移民增幅创新高 房价下跌并不容易

       澳洲人口录得九年来最快的增长，其中，悉尼和墨尔本的移民人数实现了自2009年以来最快的增长，这反映了对基础设施建设和住房的需求。

       澳洲统计局ABS公布，今年一季度全澳人口增长了12.6万，这一证据进一步表明国民经济将在未来几个季度中走强。维州（人口增长率2.43%）和新州（增长率1.6%）都创下了自1960年以来最快的年度人口增幅。而海外净移民的大幅增长，是这两个州人口增长的主要动力。
其中大部分移民都定居在新州及其州府城市，在过去12个月内吸纳了9万多人。维州则增加了8万多人。

       总的来说，过去一年中的净移民达231.900人，占人口增长总额的60%。

       这些数字强化了人们对澳经济表现和创造就业的预期，在过去六个月里，这两项数据都出现了飙升。

        联邦银行经济学家Michael Workman表示，自1990年以来，全澳人口已经扩大了40％，从1720万增加到2450万人，这突出表明联邦政府和州政府需要维持基础设施支出。“公路，机场，电力和水务公司需要提供一流的系统，以提高生产率，降低拥堵成本。”房屋建设数量长期不足更是加剧了这些成本，而这“有助于解释澳相对较高的房价和近期强劲的价格上涨”。他说：“社会经济基础设施所承受的压力将会持续下去，特别是在内城地区，因为自2006年以来，每年出生人数都保持在近30万人。”

        ABS估计，2015-16年，大悉尼的人口增长了1.86％，高于过去五年的1.76%。根据该局的统计，墨尔本的增长速度加快到2.74％。北领地，塔州，西澳和南澳是澳人口增长较为迟滞的地区，年增幅仅为全国的三分之一。

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大量移民涌入借来东风 悉尼墨尔本房价坚挺超预期

澳新银行ANZ一名高管说，悉尼和墨尔本的住房市场表现比预期的还要坚挺，部分原因在于大量移民的涌入。
      
本周，澳新银行才收紧了在布里斯班和珀斯买公寓的贷款条件，但将悉尼和墨尔本排 除在外。这两个城市托起了最近几年的房产繁荣。
       
澳新银行负责人Fred Ohlsson指出，该行收紧信贷的部分原因在于布里斯班公寓可能过剩。根据该行的新规定，在布里斯班和珀斯买公寓首付款少于20%的话，该行将不会提供贷款。
      
悉尼和墨尔本未来也有数千套新公寓入市，但Ohlsson先生说，这两个城市的需求坚挺得令人感到意外，部分原因可能在于很多移民涌入。
     
“住房需求可能比我们想象的还要强劲一些，即便是在四到五个月前。现在，我们正在进入春天，也就是从传统上和季节上来说一年中一段重要的时期，”Ohlsson先生在接受采访时说道，“我可以说的另一点就是，悉尼和墨尔本等城市的净移民很强劲。”
     
周三公布的数据显示了新州和维州人口持续增长，专家说这将给公共基础设施带来更大的压力。维州人口增长最迅速，一年增加了14.94万人，增幅为2.4%；新州一年增加了12.33万人，增幅为1.6%。
       
联邦银行经济学家Michael Workman表示，海外移民和跨州移民促进了维州的人口繁荣，而且其中大部分新增人口都在墨尔本。他认为，虽然很多人说墨尔本公寓过剩，但实际上问题不大，因为租金还在涨。
      
澳新银行等机构认为房价的突飞猛涨是个重大风险，因为家庭债务也在膨胀，可能导致贷款超出承受能力的人难以面对利率的上调。
      
目前，四大银行里就有三家认为利率会在明年开始上调。

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维州政府改革房屋租赁法 欲推房东黑名单缓解租客困扰

据2017年10月8日《The Sunday Age》报道，维州政府推出了房屋租赁改革方案，承诺为租户提供更公平的租房交易，禁止租房竞标，开发用于此目的新手机应用APP。

维州工党政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单，并禁止租房竞标（rental bidding）。

然而，维州房产研究所REIV（Real Estate Institute of Victoria）警告说，黑名单可能会被滥用，进而导致租房危机。

在完成了对住宅租赁法（Residential Tenancies Act）的审查之后，维州政府推出了房屋租赁改革方案，承诺为租户提供更公平的租房交易，禁止租房竞标，开发用于此目的新手机应用APP。

维州政府承诺最早将于明年向租户提供房东和中介黑名单，并禁止租房竞标。预计政府将在未来几天内公布进一步的举措。

工党政府还计划打击私人房东及其中介的误导和欺骗行为，强制他们告诉租客房屋的有关严重缺陷或房屋出售计划，在签署租约之前要告诉租客房屋有无石棉或其它危害。

维州民事及行政法庭（VCAT）10月6日确认，在过去12个月里，向VCAT申请解决纠纷的租客和房东人数激增，2016年至2017年期间的案件超过了5000宗，比上年增加了27％。几乎所有案件都是由房东中介提出的，要求租户支付拖欠的房租或赔偿损失。

但是，维州房产研究所首席执行官戈尔金（Gil King）却严厉批评了建立房东黑名单的想法。他说：“除非租户拖欠房租超过一个月，否则租户不会在黑名单上，租户甚至有权向VCAT对黑名单提出质疑。但房东黑名单却可能被滥用，因为心怀不满的租户将能够不公平地将房东放在黑名单上。”

该研究所就维州政府的改革方案提出警告说：“市场的任何不平衡都有能力引发租房危机。”

维州消费者事务厅厅长凯鲁兹（Marlene Kairouz）表示，政府需要改革房屋租赁法律以应对维州中长期租房人数的增加，这些变化将禁止租房竞标以给予租客更好的保护，并将让房东和中介为他们的行为负责。

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房产行业最值钱的是什么？ 地价涨不停 拆旧盖新更划算

过去10年间，墨尔本和悉尼很多具有绝佳再开发潜力的物业都是堪比纯金的投资品，未来10年，它们的表现会更好。

个中缘由不难理解。住宅用地的价值增长速度远远快于建筑成本的增速。

澳洲的低通货膨胀环境是建筑成本保持一定稳定性的主要因素。较低的建筑成本反过来扩大建筑成本和土地成本之间的差距，使得推倒旧物盖新房更划算。

墨尔本买家代理詹姆斯（Mal James）说，如果业主们拥有的是抵押土地或没有土地——包括公寓、排屋和受遗产规定限制的房屋——他们在卖房时的处境会越来越不利。“如果你有不错的、不受限制的土地，你还是炙手可热的，”他说。

所谓的“只有土地”这类房源是住宅房产里售价最强劲的一种，尤其是东海岸州府城市内城区的。这些房产通常是不受市府遗产保护的老房子。

一块地是否受单套住宅契约保护这似乎并不重要。1920年代和1930年代，部分市府引入了这些契约来保护街区特性，但意味着可以用新住宅代替老住宅，但不能盖单元房或联排别墅。
对越来越多的买家来说，他们考虑的重要因素是老房子能不能被拆掉再盖新房。

Domain首席经济学家威尔森（Andrew Wilson）表示，现在的买家很清楚，他们不太可能因为“拆掉重建”的房产交易而花太多的钱。

他表示，这是因为土地价值还在上升，和大豪宅一样，这种做法也适用于中等市场。

“在房产的总成本里面，建设成本所占比例正在下降，”威尔森说，“因此买完房再拆掉是可行的。你花150万元到200万元买房，但从总价值来看，那块地上面的房子实际上并不值钱。花30万元到40万元就可以在上面盖一栋很不错的房子了，这不算浪费。”

威尔森表示，墨尔本和悉尼市场都出现了一种有趣的趋势，即面积较大的土地是被那些打算盖一栋新豪宅的人买走了，而不是被打算盖好几套房的开发商拿下。

新州房产研究所主席坎宁安（John Cunningham）表示，悉尼有越来越多的业主选择留住目前的住宅，要么翻修，要么拆掉重建。“过去几年间，悉尼没有这么多的拆掉重建活动。”

迪肯大学新研究：房价上涨别让中国人背锅！

                  
       最新研究发现，中国买家并没有推高澳洲房价。

       迪肯大学（Deakin University）的研究论文还披露，中国买家喜欢独立屋超过公寓，通常花费不到80万元，最青睐的也不是学区房。

       迪肯商学院研究员钟莫娜（Mona Chung）博士调查了在澳购买物业的367名中国买家，结果得到了一些意想不到的响应。

        钟博士表示，她对中国买家买房时的动力感到惊讶，他们更看重便利的公共交通，而不是学区位置。她说：“我非常惊讶地发现，他们并不会专门选择购买学区房。”

“位置当然是其中一个考虑因素，但价格是另一个。我们原本期望能够发现中国人愿意付出更高的价格购买昂贵房产的证据（结果并没有）。”

       但依然有中国人高价买房的案例，例如最近卖出的51 Rose Ave, Glen Waverley，刷新了该郊区的最高房价记录，497.5万元。这套房子是被一个香港家庭买走，他们计划在年底前移民来澳。

       钟博士表示，她的研究显示，她所调查的买家中，有一半以上的购房支出在50-80万元之间，24%的人购买了100-200万元的房屋。钟博士表示：“这些价格与墨尔本（当时）的价格大体相当，说明中国人付的是市价，并没有抬高价格。”

        购买公寓的中国人相对较少。“另一个有些让我们吃惊的结果是，人人都说中国人喜欢买公寓，但这并没有出现在数据中。”她说。

       钟博士的研究工作涵盖了2005年至2015年的中国买家，并使用了微信的调查系统。

大多数受访者的年龄在26-35岁，喜欢在受其他中国买家欢迎的地区买房。她发现60%以上的中国买家已经移居澳洲——还有14%计划这样做。

维州印花税减免刺激首次置业者购房

                     
        7月1日起，维州政府推行几项节支措施以来，州内利用印花税优惠购房的首次置业者人数翻了一倍。维州政府上周六公布的数据显示，自7月1日以来，逾2100名维州居民利用了首次置业者优惠政策购买房产，其中1850人甚至无需缴纳任何印花税。

       首次置业者优惠政策在Ballarat、Bendigo及Shepparton等偏远地区中心尤其受到欢迎。但有房市专家担忧，首次置业者人数的上升或拉高房价较低廉地区的房价。

       据了解，按照维州政府新印花税优惠政策，首次置业者购买价值60万澳元以下的房产时无需支付印花税，购买价值75万澳元以下的房产可享受印花税减免。此外，政府还将维州偏远地区购买新建房屋的首次置业者的补贴提到了2万澳元。该报告采集了自7月1日至9月15日的数据，发现维州偏远地区共160名首次置业者获得了补贴，去年同期仅26人。

         政府方面称，相关措施已为首次置业者节省3700万澳元。维州财政厅长帕拉斯（Tim Pallas）称，政府希望让州内偏远地区的年轻人更容易在家乡购房及生活。

        
澳洲首次置业者协会主管辛格（Taj Singh）表示，印花税优惠政策允许更多年轻人在进入房市时可有更多的首付金，但指出随着买家人数及竞争的增加，进入房市的门槛也随之升高。他称，一些原本价值区间在50万至60万澳元的房子的售价如今开始朝着70万的价位攀升。

         需求的增加可能导致价格的上涨。这确实提高了首次置业者的支付能力，但问题是房价将因之上涨多少，并提及墨尔本外围城区首次置业者的增加带动了房价上涨的情况。

83岁老太遭遇房产诈骗 损失超过50万澳元

西澳一名83岁的老太太遭到诈骗，损失超过50万元。这些骗子假冒称她的房屋结算代理，说服了老太太的儿子将现金转账到了一个伪造账户上。

据悉，这名83岁的老太是过去两个月遭到类似网络攻击的6名受害者之一。

老太太本来准备在西部城区买下一套房，由其儿子代表处理相关事务。骗子据信截下了老太太的儿子与结算代理之间发送的邮件。

其中一封邮件要求将房屋的最后尾款55.8万元转到一个账户。等到老太儿子意识到这是一个假账户时已经为时太晚，账户上只剩下了1000元。

8月底，另一个西部城区结算机构的两名客户的邮件也遭到骗子的拦截，损失了25,658元。买房的三笔钱也被转到了假银行账户上。

9月13日，另一家西部城区结算代理和房产经理的账户被黑。三名潜在的租户收到邮件，称他们的申请已经成功，这些租户将7300元转入了假账户。

消费者权益保护专员Dave Hillyard提醒这些结算代理提高警惕。

”我们需要找到这种事情的源头，要提醒整个社区，最重要的是重新审查整个过程，很多人都需要重新改变邮箱的安全设置。”

今年早些时候，一名父亲想要购买珀斯南部的一套房产，差点被骗2万元，幸好他发现邮箱地址和机构的邮箱有些不同。

西澳房地产机构主任呼吁代理更加仔细。

墨尔本即将出现富豪专属公寓楼 最小的公寓也要250万

           
        墨尔本市中心附近St Kilda Road最近又有一个新的公寓楼开发计划。这里的顶层豪宅公寓价值达到4000万元，而最小的公寓定价也在250万元，高不可攀的房价让这里俨然成为了富豪专属的公寓楼。

        本周四，Devitt房地产集团已经将这一14层的豪华公寓楼建筑开发案提交给了墨尔本市府。

        开发案就位于Toorak Rd的拐角处，虽然这栋建筑物可以容纳200多套普通大小的住宅，但这里只有45套公寓。

        据悉，这些公寓的天花板高达3米，面积从200平米到顶层豪华公寓的1000平方米不等。

       这里有24小时值班的门房、20米的游泳池、水疗、健身房和桑拿房。每套公寓都有可以容纳至少3辆车的停车间。顶层豪华公寓的高度将超过2层，最终售价预计超过4000万元。

         Bruce Henderson建筑师参与设计了这栋公寓楼，他们表示将提供绝对的隐私性和安全性。

         建筑师Peter Devitt表示，目标是为富豪创造一个绝佳的住处。“我们知道这些富豪们想要什么，他们要的是隐私、安全和便利。这里处在城市的最佳位置，内部设计也都由手工打造。”      

空置房征税或增多 外国买家恐受重创

                  

      当大多数澳洲人傍晚时分开始做晚饭的时候，墨尔本Docklands的公寓只有不到三分之一是亮着灯的。大多数商店和餐馆都关着门，经过这里的人看上去都是去别的地方。

       这些“幽灵高楼”很受中国投资者的欢迎，他们大多数都住在国外。这些黑乎乎的房子就像是一个象征，让本地的中产阶级家庭都被挤出了房市。现在，政策制定者也感受到了民众的不满，将对外国买家征收更多税。

       对工作人员来说，如果判断一栋房屋是否空置也是一件很难的事情。维州有关部门表示，他们计划要求业主自己申报，而且打算通过监控水电用量来找到撒谎的人。

        澳洲税务局建议政府从知情人士那里获得内部消息。其他判断的来源包括邮局数据或退税信息。

       但是房产专业人士表示，雇一个人来打开开关和水龙头，做成有人居住的样子是很简单的。中介表示，很多房屋只是暂时空置，等着孩子来上学或其他家庭成员搬进来。这些人对政策的公平性提出了质疑。

       悉尼一名房地产中介Monika Tu主要集中在面向中国买家的高端房屋，他说：“下一步要怎么办？难道我们要对那些买了新鞋子但不穿的人征税吗？”

       澳洲各级政府的这些行为也是全球的一个趋势，主要是因为大量资金从中国涌出，流向了世界各地的房产市场。温哥华和伦敦部分地区已经征收了空置房屋税。多伦多和都柏林也采取了类似的政策。城市未来研究中心对澳洲统计数据进行了分析，发现逾十分之一的房屋在去年统计夜当晚是空置的。从此前一次统计至今，墨尔本的空置房屋增长了19%，悉尼的空置房屋则增长了15%。

       墨尔本征收1%的房屋空置税从今年1月开始实施。但是对富裕的中国投资者来说，更多的征税只是意味着要考虑更多成本而已。

       悉尼和墨尔本的两居室公寓房价比上海房价要低25%，所以中国人认为澳洲是世界上最有吸引力的地方之一。

       墨尔本房产中介总监Leor Wong将澳洲房产出售给中国投资者已经有11年的时间。他举例说，一个朋友就空置了一套100万元的度假公寓，在和家人朋友一起来玩的时候才会住一个月左右。“我认为他不会介意税的问题。”

       但是中国苏州52岁的餐馆老板刘玉梅（Liu Yumei，音译）就在重新考虑她的计划了。她有一套价值29万元的墨尔本两居室公寓，从2013年至今，这套公寓一直就空置着。

       因为担心租客给房子带来损害，刘玉梅也一直没有把房子租出去，但是新的空置税让她一年要交2200余元，这也足以让她开始考虑寻找租客或者将房子挂在Airbnb上短租。

        虽然民众对外国买家感到很不满，但是目前还不清楚外国买家对上涨的房价究竟有多少影响。

       中国政府更加严格的资本管控，加上澳洲政府停止借贷给离岸买家和印花税及其他税的影响很快就会见效