房产热潮：澳洲新增4.3万百万富翁 数量达五年之最

“投资趋势”调查报告显示，由于2014年澳洲股市和房市的高涨，该年度有4.35万人新晋升至“高净值投资者”（HNW）行列。涨幅为过去五年里最大。

据《澳洲金融评论报》报导，目前全澳有44.35万高净值投资者——即持有的可投资资产超过100万澳元。这一群组一共拥有1.6万亿澳元资产，几乎相当于整个退休金储蓄业的规模。还有58万人的净值投资在50万～100万之间，很可能未来都会晋升至高净值投资者行列。

“投资趋势”的资深分析师皮克（Recep Peker）说：“随着资产价值的持续增长，澳洲高净值投资者数量的涨幅一定还会继续加大。”

调查还发现尽管这些人财富在增长，但去年只有40%的高净值投资者寻求了金融建议。比起2013年的44%有所下跌。

“投资趋势”的分析师加里马西亚（Irene Guiamatsia）说，高净值投资者准备在目前19亿澳元金融顾问的开支之上，每年再花5.6亿澳元，这给“金融顾问行业带来可见的机会”。

金融顾问公司Perpetual是一家专门聚焦高净值投资者业务的公司。总经理劳埃德（Geoff Lloyd）说，公司有约50名顾问为高净值投资者服务，他们平均净投资额达250万澳元。

这些数据是在去年金融业处理了多宗金融谘询丑闻后得到。这意味着这些丑闻并没有打击高净值投资者的顾问需求。

“自2011年，集中服务高净值投资者的顾问比例增加了66%”皮克说，而阻止这些富人寻求投资建议的最大障碍其实是控制权的问题。“顾问得调整他们的服务方式，让客户有信心他们也能有一定程度的掌控权。”

过半中国买家不睬豪宅 青睐澳洲潜力房

在澳洲政府对海外购房者推出一个购房新税，并将对违反外国投资法规的海外买家加以惩罚之际，一个新的调查数据消除了人们对亚洲买家的迷思。这项调查发现，中国人并不都是热衷于购买豪宅的买主，与100万澳元的房产相比，在澳洲过半数的中国买家更倾向于有投资潜力的50万澳元的房产。

据《澳洲金融评论》报导，Investorist网站在这项网上调查中，采访了105家中国买家的房地产中介，发现中国的投资者们并不都是千万富翁和财源滚滚之辈，但与其购买100万澳元的房屋，这些精明的投资者更青睐于具有高收益的接近50万澳元的房产。

该调查显示，有54%的中国投资者正在寻找低于50万美元（64万澳元）的一所海外房产，34%的中国投资者寻求50万至70万美元的房产。仅有1%的中国买家在买房上的花费超过100万美元。

调查中，有近三分之二的人说价格是中国买家考虑最多的事情，四分之一的人说地区是他们的首选，只有十分之一的人说，个人财产对他们来说是最重要的。一名中介说，我的客户是经验丰富的投资者，所以我只会在一个合理的价格范围内向他们推荐一个房产，和提供物有所值的住宅。

调查发现，目前吸引人们在海外市场买房的最大原因是由于更好的投资基础。与中国相比之下，在澳洲购房具有更高的房市收益率和更稳定的经济环境；海外买家在澳洲购房可获得80%的贷款，并有机会获得一所完全属于自己的房产（在中国房产属于租赁性质）。

海外房产直销机构胜义行（5zfang.com）的一位人士说，中国大陆的房地产市场正在走下坡路，而人民币购买力在上升；所以肯定会有越来越多的人想要将他们的财富转移到不同的市场。

促使中国买家在海外购房的另外两个主要原因是，一是出于教育目的，诸如购房为孩子在海外留学用，此外就是为移民海外做准备。

根据调查，有近四分之三的中国买家想买一所自住房，约有十分之一的投资者对酒店公寓或商业地产感兴趣，有1/20的人青睐于购买学生宿舍或渡假村。

有趣的是，最受欢迎的投资类型是，几乎中国买家都想买一套公寓或一所独立式的房子——带有一个小工作室，或只有一间卧室的公寓，其次是连地带房（House & Land Package），和联排住宅（Townhouse）。

该调查说，对中国投资者们最重要的事情是，他们能够获得物有所值的房产，事实上，在中国的房产中介商们正在为他们的客户努力寻找符合其最佳利益的房产。

1月澳房产投资者借贷攀升10.1％ 超出监管部门设定上限

房产投资者借贷已经超出银行监管机构设定的门槛，为了遏制在1.3万亿元房贷市场中风险投资活动剧增的局面，监管机构实施更严格条例的可能性日益凸显。

根据RBA周五公布的数据显示，今年1月份期间，房地产投资者信贷持续保持上行趋势，同比增长10.1%至7年最高点。

值得注意的是，去年12月初澳洲审慎监管局（APRA）刚刚向银行提出警告，房地产投资者信贷年增长率不得超过10%。而周五公布的数据正是APRA提出警告后的第一份完整月度数据。

近日来，RBA也再次提出了担忧，由于几乎有50%的新贷款都是发放给投资者，悉尼等地的房价在过去两年里不断飙升，因此在这种失衡的环境下，房地产市场发展的潜在风险与日俱增。

瑞银集团（UBS）经济专家表示，“澳洲房地产市场的‘不平衡’特质将促使RBA（和APRA以及财政部）作出回应，仔细审视宏观审慎政策，抑制房地产市场的潜在风险，尤其是考虑到这样一个因素——我们预计下周二RBA会再次降息，把利率下调25个基点至2%这一历史新低。”

随着市场担忧房地产市场正酝酿潜在泡沫，这周APRA主席WayneByres提交了APRA审查银行借贷标准的首次更新。报告显示，有25%的金融机构发放的投资者贷款比例超过10%的限定标准。不过他强调，APRA关注的是“它们在接下来一年里会实施什么计划”。

APRA的审查报告将于下个月完成，重点关注的是具有高贷款价值比的风险借贷、发放给业主自住者的只付利息贷款和房产投资者，以及确保当贷款利率上升至7%的时候新借款人有能力支付。

澳房产拍卖会热火朝天 RBA是否再降息成悬念

房地产中介把2月28日称为”超级星期六“——这是有史以来最佳2月拍卖活动记录，在上午10：00到下午4:00之间，每6秒钟将有一处房产被出售。

连续4个周末以来，在澳洲涌现的一大波拍卖会中，有超过3300套房产被推出待售，其中悉尼和墨尔本分别有1000套和1400套。

这对兜售房产者和许多买家来说无疑都是一股巨大的销售热潮，不过对澳联储（RBA）来说却是冰冷的恐惧来源。

这个月初RBA将维持18个月之久的官方利率下调了25个基点，这样去年底显示出冷却迹象的房地产市场又注入了新的能量。短短时间内，房价增长年率飙升大约5%至将近10%，这相当于通货膨胀和工资增长速度的4倍。

CoreLogic RPData提供的数据显示，上周悉尼和墨尔本的拍卖会清盘率分别录得86.2%和75.8%，创下自2009年以来最高记录。

CoreLogic分析师这周警告道，成交量的激增将导致不可持续的价格上涨。

此外，有新迹象表明，大多数拍卖会取得成功都是受到投资者的推动，RBA呼吁对这部分特定群体要保持关注。本周公布的官方数据显示，去年第四季度中，有43%的获批贷款属于只付利率贷款，投资者借贷持续攀升。这些因素令RBA在是否再次降息的问题上承压。

来自西太银行的Bill Evans、汇丰银行的Paul Bloxham、德意志银行的Adam Carr和澳盛银行的Felicity Emmett等众多著名经济学家都预计下周二RBA会宣布第二次降息。

中国富豪840万购悉尼豪宅 创下2个城郊售价纪录

悉尼地标性豪宅Starship Enterprise近日以839万元的价格售出，创下该地区的最高纪录。
记录显示，购买位于北滩Elanora Heights的豪宅的买家，是一名来自中国、名叫张云龙（Yunlong Zhang，音译）的26岁男子。

这处豪宅占地2公顷，房产投资者Peter Chedid在圣诞节前夕售出，二月结算。文件显示买家为明珠集团（Bright Pearl Group），而张云龙是该集团的唯一董事。

这处豪宅形似太空船，Chedid是《星际迷航》（Star Trek）的狂热粉丝，2001年以122.5万元的价格买下这处豪宅。

Starship Enterprise于2011年挂出时，期望价是1,500万元。记录显示经受经纪人是来自Max Walls International的Anthony Walls。

Elanora Heights先前的最高纪录由名为Elanora Cottage的古老房产创下。这处房产在去年六月被退休的心脏病专家David Grout和妻子Christine以460万元的价格卖给来自Belrose的Cox家庭。

张云龙此前就曾创下过城郊房产的售价纪录，显示了他对度假式生活方式的热爱。他持股的另一家公司Citizen Wealth Industry曾在2011年以800万元的价格买下企业家Clair Jennifer位于Ingleside的房产，该纪录一直保持到现在。

澳洲白人粗口拒绝华人店员服务 被旁观顾客围攻

据2015年03月02日中国新闻网报道，南澳警方落案起诉一名19岁的当地白人青年，因其对当地Hungry Jack’s的工作人员给出了行为不检的种族主义攻击。
　　
同时，愤然介入此事的多名旁观者们也受到了交口称赞。
　　
该事件发生在2月27日下午5点10分，在朗德尔街店被一名顾客拍摄下来。澳洲联邦种族歧视问题专员蒂姆博士说，他很高兴的看到人们挺身而出对该男子行为进行制止。
　　
蒂姆博士说，“在澳洲，人们有权做他们的工作不会因为他们的种族或族裔背景受到骚扰。”

他指出，“对待种族主义的最佳反应是站出来用言语制止，而最好不要诉诸暴力。”
　　
然而，这次这位年轻的白澳主义者却是被自己的族人们“打”出店门的。有一位顾客出手，把男子强行推出店外，男子仍显得忿忿不平，扬言会再上门。
　　
蒂姆博士称：“显而易见，这个年轻人的顽固态度是不被店里其他人所接受的。”
　　
这一事件的录像显示，一名身穿黑色T恤和牛仔裤的年轻人对工作人员说：“我想让一个白人店员帮我点餐”，然后他又说：“我拒绝它(华裔店员给他准备的餐)。”
　　
这时候，一位店内的同行问道：“中国人给你做的汉堡有什么问题么？”对此男子回答说：“都是问题。不管你的事儿，你算老几？”
　　
一位女工作人员则要求该男子离开商店，这一举动促成了该男子进一步的种族主义爆发。 “至少我是在这里出生的，你是从哪里钻出来的，从亚洲还是非洲？”
　　
该男子不断辱骂，导致其他被激怒的顾客们站出来告诉他离开。“关你们什么事？我是澳洲人，”他对一个顾客嚷道。但这名顾客推了他一把，并回应说：“这跟你是澳洲人有什么关系？我们这里所有的人都是澳洲人。”
　　
该男子随后被推搡出了店门，有人看到他还被这名拔刀相助的顾客打了一下后脑勺。
　　
“等到我回来带着摩托车党来找你，”那人悻悻喊道。
　　
朗德尔街Hungary Jake's的经理拒绝对该事件发表评论。
　　
警方事后根据目击者口供拘捕了涉案的19岁少年，并控告他行为不检，他将于3月26日出庭受审。

阻止外国投资被指不能解决住房可负担性

悉尼地产市场现在极其热门。过去2年，房价上涨了30%，其中有些郊区去年一年就上涨了30%。地产专家预计涨势将持续。虽然可承受能力减弱以及失业率增加可能带来一些压力，但利率下调可能促使价格再度飙升。

对于悉尼的首次置业者，寻找合适的房屋将是一项耗费精力的运动。所以难怪有人接受了这样的说法，即国外买家特别是新近富裕起来的中国人是房价上行的罪魁祸首。但是，联邦议会去年对地产市场国外投资进行的调查发现，住房可负担性降低的原因“不简单”。这涉及土地供应限制、规划法、市议会的繁文缛节、印花税、负杠杆远离和个人管理养老基金的税收优惠。相比而言，国外买家所带来的影响算最小的。

但准确了解国外投资者对澳洲住宅市场的影响十分困难，因为如同调查所发现的，这方面的数据严重不足。我们无法准确衡量外国投资带来的好处或成本。最近政府提出新的提议，包括对国外买家收取申请费以及对他们进行登记以更好地收集数据。后者受到了欢迎，但申请费引起了争议。对于100万以下的房屋，外国买家需支付5000元的申请费，房价每增加100万，申请费会增加1万，远远高于去年议会调查所建议的1500元。

对于在选举之夜宣布澳洲是一个开放市场的政府，这一举措有点奇怪。我们的房产是对除了外国人之外的所有人开放吗？这种民粹主义的做法是有风险的。对于一个已经缺乏住房供应的城市，这些申请费用将打击市场，阻止投资进入，虽然澳元走软可以缓冲这种冲击。现在这一提议正被提出来进行讨论，而政府必须确保工作岗位和地产股不会受到伤害。

政府称从这些费用中收取的2亿元将用于改善数据收集，在澳洲税务局（Australian Taxation Office）内部设立新的外国地产投资监察组织。2013-14年，政府花了1.82亿元运营澳洲竞争与消费者委员会（ACCC），所以花费2亿元意味着我们将投入大量的人力处理一个我们并不清楚范围有多广的问题。政府需要证明这些花费很合理。

如果政府真的想让首次置业者生活更加容易，那么他们要处理的挑战远远大于富有的中国人在澳投资。

2015年房产市场最火的悉尼城区会是哪些？

过去两年内，悉尼房价增长了近30%，在新的一年里，悉尼房价涨幅是否可以持续，专家预测2015年的增速会减慢，但有些城区依然会大放异彩。

《悉尼先驱晨报》本周末刊登了一份48页的《Domain地产指南》（Domain Property Guide），Domain集团在其中访问了一众专家，并对悉尼700个城区做了预测。Domain预测悉尼今年的房价增幅介于国民银行预测的4.7%与SQM Research总监Louis Christopher预测的12%之间。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）预测悉尼房价今年的增幅不超过8%，与McGrath执行长麦格拉斯（John McGrath）的预测一样，后者警告如果增幅超过这个比例，悉尼房市将陷入麻烦。

无疑悉尼房市今年有了一个强劲的开始，已经多次出现80%以上的拍卖清盘率，这表明繁荣条件继续存在。“我们自从2002-03年以来就没见过这种类型的房价增幅或市场动力。”Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）称。

他预测今年的价格增幅在7%至10%之间，但他认为有些城区将超过12%，主要是在内西区、西北区和上北岸。有些城区的公寓价格增幅将超过7%。

在众多增长热区中就包括Lilyfield，居住在该区的Sandra和Richard Valente夫妇以及他们的儿子Jackson正准备换掉一间8年前购买的排屋。“我们有个年幼的儿子，他需要空间。”Valente太太说。他们的预算是170万，但依然觉得很难买到理想的房子。“大部分拍卖会都令我们失望...这太令人沮丧了。”

韦森说内西区很多家庭都有同样的故事，他们要找更大的房子，而像Lilyfield这样的城区正在崛起，因为他们有高端的邻居。“巴尔曼（Balmain）和东巴尔曼现在绝对是享有盛名的城区，Lilyfield就在旁边。”

他说很多家庭都在提高标准，要在西北区和山区（Hills district）找性价比高的家庭住房，“山区的房价增幅可能会再次震惊我们” 。

追求5%回报率的投资者将继续推高西区最廉价城区的房价，其中Macquarie Fields的增幅将超过12%，主要是因为它相对便宜。“请跟30万甚至40万的房子告别。”韦森说。

这个价格在靠近市区的地方已经难以买到一套公寓。有些人已经不得不做出妥协，例如Peter Jelfs。他在1月份以47.3万在Erskineville和Alexandria边界买了一套一居室。“我真正想买的是一套带上锁车库的二居室。”他说。

韦森否认了任何关于悉尼新公寓供应过度的说法，他预测2015年新开发热点的公寓房价增幅超过7%，例如Rhodes和Waterloo。

韦森还预测悉尼CBD的公寓在今年会有良好的前景。“考虑一下外国投资者，悉尼中央的公寓将变得更加有吸引力。”他说。