想知道房产市场何时为拐点？看看利率吧

有一个说法“只见树木不见森林”。这种说法贴切地反映出在澳洲房地产市场上人们自我灌输的偏见扭曲程度有多大。

据澳洲房地产观察网报导，西蒙（ROBERT SIMEON）在“房地产观察”上撰文说，房地产市场上的辩论从未像现在这样激烈，特别是说到“泡沫”的定义时。你如果想结束“泡沫”的辩论，那么就简单地问一个问题“那么你认为这个泡沫何时破裂？”

历史已经表明，当你通过密切关注储备银行的调节机制来仔细分析房地产市场的走向时，你才可以看到市场的显著变化。

当储备银行提高利率两次（不是一次）时，我们开始看到一个新的路线图。然后再过上两年到四年你才能看到其效果。

假设我们正在好时候，距离第一次升高利息还有至少12个月的时间，那么视第二次升息的时间而定，直到2016年至2019年时，我们不会开始看到任何明显的市场响应迹象。

我们还应该记住，当利率升高的时候，汇率也同步升高。而汇率升高是储备银行最不愿意看到的，他们目前所做的是尽量把汇率压低。

我们应该认为储备银行的步伐稳健正确，他们采取了新的宏观审慎机制，而且正在准备实施莫瑞（Murray）挂帅所做的金融系统调查所得出的结论。

储备银行很可能会采取前所未有的办法来调节干预。很多人或许还没有意识到，我们正在见证历史上第一次的新房地产市场调节措施。

历史将会证明这些措施是否有效。然而，观测结果会非常引人入胜。

那么回来说说那些紧跟储备银行维持2.5%的利率不变的决定而行的人们。这些人所说的，其实有的是错的。有人说这创下了历史记录，其实没有。尽管这个利率维持了14个月了，但历史记录是17个月，也不是有些人所说的16个月。更重要的是，你只能算上连续的储备银行董事会会议，而储备银行在1月份是不开会的。

虽然如此说，看一看储备银行利率的历史轨迹，我们看到引人入胜的故事正在上演。

澳洲储备银行维持利率不变的第一个阶段是1993年7月30日，当官方利率从5.25%降到4.75%之后。这一利率一直维持到1994年7月27日，总计12次不变。然后，从8月17日，利率猛涨到5.5%。

接下来的一次维持不变，也是平历史记录的17次不变，出现在1994年12月14日，当时利率从6.5%升高到了7.5%，然后一直保持到1996年7月3日。

然后利率跌倒7%。我们看到在长期不变之后，利率或升或降。

在1997年7月30日，我们看到了又一次16次的连续不变，利率保持在5%，然后跌到4.75%。
2002年6月5日，利率16次维持在4.75%。然后在2003年11月升高到了5.25%。

2004年2月4日，利率维持在5.25%为期13次。然后2005年3月利率升高到5.5%。接下来是12次的稳定，然后升高到5.75%。

2011年12月8日，利率4.75%维持了10次不变，然后跌到4.25%。

现在的情况是，14次储备银行会议维持利率不变。那么根据历史，该猜猜下一次利率变动时什么时候？是升还是降？预计这一次的利率稳定期可能要创最长记录了，可能会为期20多次会议不变。

有些评论家们对储备银行很少言及“泡沫”很不满意。但看看历史就可以发现，储备银行董事会成员们对于“泡沫”或许就不甚关心。

他们更关心的或许是，为什么投资者们离开了股市，而且采取了某种措施，尽管还没有多少见诸报端。

这取决于你看的是什么？树木还是森林？

近期，股市水平显著上涨。我们终于见到了市场真正强健的第一手证据。

有关的数据都值得观察。或许并没有什么能标志着想像之中的“泡沫”的东西。时间会告诉一切。