2014年8月26日星期二

当前市场是否还能捡漏?首次购房者如何购买低于市值的房产

购买住房时,每个人都想买到便宜的,尤其是首次购房者。如果你的能力刚够在理想的市郊购房,而且无法更进一步节省开支,就得设法创造机会购买低于市场价值的房产。

据澳洲房产观察网报道,低于市场价值这个名词是一个非常有弹性的定义,完全取决于人们所认为的房产价值,无论这个人是估价师、贷款人、卖家或者购房者。

如果因为房屋破损,或者因为隔壁将兴建新公寓楼,一所房产比同一街道上其它房产更便宜,这类交易可能就不划算了。同样,如果一个市郊的房产在过去一年中价格下跌,可能是因为需求在下降,而且不太可能在未来恢复。

投资者、自住房主和买家代理都有各自购买便宜房的窍门。他们会留意房产打折、破产房拍卖或未上市房产销售的信息。但是,如果你抢购网上发现的破产管理下的房产,或者说服自己购买破旧小房,请注意,这有时不一定会令你捡个大便宜。

如想购买低于市场价值的房产,应确保仍有良好的价值。以下为购买便宜房产的策略。

1、破产房拍卖

当借款人无法偿还贷款时,贷款机构会收回房产,然后进行拍卖。如果想参加这类房产的拍卖会,机会在于购买银行需要将房产脱手。然而,这并不能保证会得到一个廉价房产。贷款机构可能不希望持有房产,他们希望通过房屋销售还清所欠贷款,但有义务为借款人以一个公平的价格交易房产。

然而,这类房产的出售有时为寻找便宜房的购房者提供好机会。正如考德威尔-艾尔斯(Brad Caldwell-Eyles)所称,大多数破产房拍卖避开了花哨的营销策略,选择直接公布进入市场的信息,这意味着信息会被迅速传递给竞争对手。

2、困境卖家及遗产出售

困境卖家由于生活环境的变化而出售房产,可能是生病了,陷入财务困境或离开该国,愿意亏损出售房产,这对购房者是个好消息。困境卖家通常耗不起时间,因此购房者可以利用这一优势。卖家没有义务标明自己是困境卖家,但如果是这类卖家,则可能意味着他们特别迫切希望卖掉房产。

同样,一些遗嘱执行人更感兴趣的是卖掉房产,而不是为了赚钱。也许他们无法承担持续的广告费,或者只想继续自己的生活。如National Mortgagee和Deceased Estate Data的一些网站,只列出在市场上销售的破产拍卖、困境卖家或住房管理局的房产。

谨防在市场上已日渐衰落的打折房产。当一所房产自上市以来价格下调了70%,在市场上长驻三年之久,这可能是因为房产代理没有尽职,或者该房产最初是按其价值的三倍标价,无人问津是因为这是一个无用的投资。对此需谨慎行事。

3、找出瑕疵

看房时应该寻找是否存在任何缺陷或故障,这将有助于购买便宜房,而且可以帮助降低房产的总成本。如果在销售谈判阶段能提供建筑检查或害虫检查的文件,证明房产的缺点,这些都对购房者有利。

也可自己发挥创造机会。如果房里有一堆垃圾,年迈的卖家已承诺在交割日期前清理掉,你可以同意不用清理垃圾,用劳力降低房产销售价格。年迈的卖家可免于劳动的麻烦,购房者只需用一个下午的时间便可节省资金。

当然,如果以漏水的房顶为条件来讨价还价,请首先想一想,你是否真的想要一个房顶漏水的房子?修理房子的费用往往比最初的预期更高,所以只应购买你有把握处理问题的房子。

4、商议条款

价格和条款为两个主要方面。如果购房者的条款对卖家足够好,可能有助于协商价格。例如,如果了解到卖家受时间的限制,只想快点卖掉房产,就在拍卖日或交易日之前敲定,或者放弃冷静期,这种做法可能非常有价值。

这种做法不仅有助于匆匆卖房的卖家,而且也发出信号,告知你有信心,并准备好购买房产。一些人认为,一个准备就绪的首次购房者的价值超过下个月参加拍卖的10个人。

购买第一栋房产会困难,但以便宜的价格购买一套像样的投资房会更难。请记住,房产销售同购房者相关,也与卖家相联系。记住这些,有助于购房者以便宜价格买到不错的房产。

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