对于尼古拉斯·史沫特莱（Nicholas Smedley）来说，面积和数量都很重要。他的位于Prahran的开发商斯特勒（Steller）想为那些换较小型房产的夫妇开发较大型公寓，但是这类型房子供不应求。
斯特勒是前Spotless & Arrium主席彼特·史沫特莱（Peter Smedley）的儿子尼古拉斯在2006年创立的，旨在满足供不应求的即将退休的婴儿潮一代市场的需求，他们想卖掉家里的房子，但是又不想住在寸土寸金的巴掌大小的地方，也不想住在偏远地区。
公司的经理尼古拉斯说：“公司的目标市场是自己有房，想在当前城区买一套三居室，而且兜里有几十万的夫妇。”他要在像St Kilda East、Bentleigh与Moorabbin等外城区开发项目。
住房需求很强劲。仅在一年的时间里，公司公寓的投资额就从2亿涨到5.25亿，翻了一倍以上。
尼古拉斯说：“我无法向那些在Carnegie这样的城区拥有价值介于120-130万元之间的房产的人们提供足够的较大型的公寓。”
斯特勒当前在Carnegie城区开发42栋公寓的项目提供的三居室公寓起价为69.9万元，两居室的起价为49.9万元。这个项目这个月开始动工，预期年底完工并且销售一半。
尽管人们对退休的婴儿潮一代的下一代及他们可能拥有的自由开销生活方式充满期待,但是他们所有的积蓄都投资到房子里了，而且未能找到合适的较小型房产，因此他们无法动用到这笔财富。
由于负担得起的适合退休一代的住房需求强烈，这为社区风格的开发商，如在澳洲证券交易所（ASX）上市的Ingenia Communities Group与Lifestyle Communities带来了大量财富，但是斯特勒则致力于在成熟市场开发较大型的精品屋式项目。
尼古拉斯说：“公司可以完成关于房子的整套工作，从设计到建筑，从开发到销售。这样就节省了在这一整套服务中第三方所吃的回扣。这样一来，每平方米的销售就可以比市场价低5个百分点。”
虽然越来越多土地的竞争来源于海外财大气粗的开发商，但如今最大的障碍是新的城区分区制度。从7月1日起，新的城区分区制度就在墨尔本多数的市政区域规范了增长区域。
新的规则仍然正在实行，这就使得批准市政地区公寓开发变得艰难了。 尼古拉斯还说：“这是一个过渡期，旧体制与新体制之间还有很多模糊的地方。”
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