风险不可小觑：澳洲楼花公寓投资陷阱多 资本增长不可观

     
       据2013年8月20日《澳洲金融评论》报道， 房地产市场激增的信心促使全国楼花公寓销量需求大增，但几位房产专家却指出，这种公寓房的资本增长并不可观。

　　WBP Property Group房产顾问曼宁（Phil Manning）称：“如果你仔细查看这类投资的历史，就会发现你常常得不到任何资本增长。”

　　房地产评估机构LandMark White在对布里斯本27栋公寓楼（总共2700套公寓）进行调查后，发现公寓转售率只有3.11%，而且自2006年以来损失了7.58%。

　　LandMark White的调查分析师麦克戴尔德（Ally McDade）称：“在这些年中，有不少买家认为楼花公寓将来的价值肯定会超过交割时的合同价。”布里斯本房市低迷可能加深了这一抽样受查公寓楼群的损失，不过房产专家门认为，某些楼花公寓的销售渠道导致一些投资者从一开始就吃亏了。

　　CBRE Residential的总经理米尔顿（David Milton）称，澳洲很多楼花开发案的确带来了不错的资本增值，但买家应该警惕那些通过市场外（off-market）渠道销售的开发案，因为其问询价可能包含了销售佣金和介绍费。

　　米尔顿称，某些通过金融规划师、管理投资计划和其他更为间接渠道销售的开发案包含多手隐性收费，这将侵蚀资本增长的机会。“不知情的买家们从一开始就支付了过高的价格，后来发现真相时都追悔莫及。”

　　专家各持己见

　　其他专家还指出，楼花公寓楼的数量太多也使得它们成为一种棘手的投资。来自WBP的曼宁称：“你获得资本增值的唯一方法就是实现土地增值，但这些开发案都很大型，因此你所有的土地份额增值根本不够抵消楼层的贬值。”“大型楼层一般有很多套公寓房待售，这就不可避免地引发价格战。”

　　墨尔本买家中介沃克林（Monique Sasson Wakelin）称，在一栋周边全是类似开发案的楼层中购房后，买家将变得脆弱不堪。“90%的情况下，人们买楼花都会犯下极大的错误。”

　　米尔顿表示，所有的房地产投资，楼花或者其他都只能作为中长期的投资选择，别奢望获得快速的资本增长。“如果你买房还指望着能获得立竿见影的收益，那就太傻了。”

　　布里斯本内城区公寓房住户很可能会同意这一说法。在经过多年的损失后，这里的公寓房房价终于从2012年开始增长了5.78%。空置率只有1.95%，两卧室公寓房的周租在截至6月份的三个月内提高了4.35%。

　　米尔顿称，现在市场对公寓房的需求达到了非常高的水平。该集团最新的开发案——位于Bondi Junction的Capitol在上市两周后，93套公寓房已经卖出了91套。“地段是最重要的，要靠近商店、上班地点，交通便利，而且销售渠道是正规渠道，那么你的投资应该就能获得不错的资本增长。”