2013年5月26日星期日

澳洲购买公寓楼花时如何选择楼层?

购买任何物业之前都必须做调研,但如果公寓还未建好之前,你购买的是楼花,做好功课就更为重要。你买进一栋高耸的公寓楼里,最关键的决定之一就是选择合适的楼层,楼层高或低都各有利弊,只是看你的投资策略了,你是想要为登高望远的辽阔景色不惜付出高昂代价,还是选低一些的楼层有更好的投资回报。

购买任何物业之前都必须做调研,但如果公寓还未建好之前,你购买的是楼花,做好功课就更为重要。

楼花市场依赖于这样一种观念:你支付的是当前的市场价,当项目完工时房价会涨上去,也就是市场肯定会往上走。可能真的会这样,但有时买家支付溢价购买一套可观景的公寓,没想到隔壁又起了一栋楼,挡住了景色,这种情况下,在你还没拿到钥匙之前,房价就已经跌了。

位于East Melbourne的地产代理Paul Caine说,在购买楼花之前,除了要跟开发商谈,与相关的市政厅交谈也是相当重要的。Caine先生说在墨尔本中心有很多不太高的公寓楼开发已经获得许可,“与市政厅交谈可以避免被误导,而且对真实状况会有比较全面的了解。”

在世界上大多数主要城市里,楼层高的公寓房会比底层的贵,通常是因为景致更好的缘故,但如果这套公寓是用于出租的,租客往往不领情,不会愿意为景色支付更高的房租,所以租金回报可能与你的付出不成比例。

布里斯班的地产分析集团Think Matusik表示,位于3-8楼的公寓房卖的更快,持有时间也最长。Matusik说,人们喜欢在阳台上向外看的时候,能看清地上人的脸,这样给他们一种与地相连的感觉,而不是浮在空中的那种不安全感,如果是这样的话,大约在6楼以下都可以做到。

该集团还说,在一栋高耸的公寓楼里,最合算的楼层是在水管和排污管以下的楼层,大约是7楼或8楼,因为这一层天花板略为高些。

开发商Hamton的销售主管Cameron Yates说,很多投资者预算比较紧张,他们通常会选择不太贵的楼层,这样可以获得高租金回报。

Hamton当前正在进行的开发项目包括Abbotsford的公寓楼Eden和Haven,在Malvern Hill的公寓项目刚刚完工。

对于比较大型的公寓,其实风景在12楼和30楼都差不多,当然除非你选择顶层,可以看到辽阔的全景,否则买在12楼要更加便宜合算。

买方代理奥斯本(Paul Osborne)说,大多数开发商将越往高层的公寓设计得越宽敞豪华,以满足不同购买群体的需要。

在签合同志前,首先要查查开发商的纪录,看看这栋公寓是以自住为主,还是以投资为主。
Caine先生说,一栋以投资房为主的公寓楼,它的标志是有很多50平米的一卧室单元,以及部分60或70平米的两卧室单元。

如果是以投资为主的建筑,在购买之前要调研有谁想要在这个区租房子,这套公寓满足他们的需要吗?

一些高层公寓楼下有办公室和零售区,住起来非常方便。楼下有咖啡厅和餐馆的公寓,对租客来说可立刻获得加分。但管理不好的公寓,问题也会马上传到租客和买家耳朵里。“现在通讯这么发达,人们上上网就什么都知道了,楼道里的噪音怎么样?有没有坏人窜进来?他们很快就会听说。” Caine先生说。

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