买房可能是您生活中最大的决定之一了，因为这很可能是您迄今为止所经历的最大宗买卖交易。因此，您的情绪也可能象坐过山车一般上下起落。多数买家没有足够的准确知识，对许多信息不灵通不清楚。下面列出买房时需要注意的事项，要避免的几个错误，简要地建议您怎麽避免这些差错，希望能帮到您真正获得令人激动和值得回味的快乐买房经验。
1）您的财务极限
财务压力很可怕，它会把家庭撕裂。最重要的财务问题是，在您买房之前问自己：“什么是可能发生的最坏的事？” “如果房贷利率上升怎么办？”
如果您根据两人有收入贷款买房，万一其中一人失去收入怎么办？想想将来！您未来的财务极限和今天是否相同？肯定？也许是更好，但如果不是更好呢？如果变得更坏呢？安全地去做。要确信，当您买了家，您就能保住您的家。
2）把想要买什么改为需要买什么
通常有二种买家：一些买他们想要的，另一些买他们需要的。物质享受主义经常是财务极限下的私有世界，您需要有四间或五间卧室吗？您需要天天看海景吗？您需要居住在“最佳的”富人区吗？在一个比较不昂贵和比较没有名望的区域您能买一个更好的家。想想什么更加重要？要在您能力之内安全地的保护自己的财富和生活！如果把想要买什么改为需要买什么，多数买家可能节省几万甚至几十万澳元，请仔细考虑一下！
3）被忽略的额外费用和隐藏费用
买家的附加费用可能多达您房产购买价的10％。在澳洲的一些州，政府印花税上升高达房产买入价的5％。您还将需要金钱布置您的家，包括装修、换地毯和窗帘等等。此外，还有成为房主的暗藏费用——贷款费、律师费、地税、保险和维修保养等。这些可能的额外费用是数以万元计算的，您支付您房子的价格不是您的最终成本，它只是许多费用之一，弄清楚所有的费用是什么并且确保您能付得起它们。
4）错在不做环境调查
往往在您买下一栋房子之后，您才发现有一些事不尽如意，感觉能到买比这间更好的房子。如果您打算在您的新家住上许多年，那就需要在购买之前的多个时间区段去检查，去参观各时间的环境以确定您真正喜欢，并且检查附近区域类似房产的最近销售价格。当您发现您属意的家，不要怕麻烦去多检查几次。
在您买它之前越多去看它，您将更多了解它是不是您真正喜欢的家。还有，询问一下隔壁邻居，调查研究所花费的时间和金钱总是值得的。
5）不必忍受服务低劣的房产代理
在您寻找合适的房子之前，先寻找正确的房产代理：一个将听您的意见并且准备帮助您寻找合适家园的人。可以肯定的是，房产销售代理费由卖主支付，但这不是地产代理可以欺骗和粗暴对待买家的借口。所有的房产代理不尽相同，要设法去寻找一个能坐下来与您耐心谈论您的需要的人。
有一种错误认识是，您必须忍受服务低劣的房产代理。其实，好的房产中介学识渊博并且会带给您不一样的感觉。
6）拒绝诱饵的开价
房产业最不道德的把戏是，一则房产广告刊登的开价在它的真实价格之下。他们让无数买家从中看到希望，但最后却发现，这个房子根本不在他们的承受价格范围之内。“在xx价位之上出价”或者说“价格范围” 或“从xx 价格开始”通常是使人误入歧途的广告，要非常小心不要浪费您的时间和感情去给一个根本不可能成交的报价去“出价还价”。目前的几种主要报价方式如下：
1.Private Sales的房子只要放到市场上，买家就可以出价，然后由卖家还价，反复数轮之后，如果找到一个大家都满意的价格，房子就可以成交了。卖家可以同时和多个买家讨价还价，没有时间上的限制。如果确定接受某个买家的出价的话，会要求买家给予一定的holding deposite （这个holding deposite不同于交换合同后的定金，只是买家买家表现诚意而已，对双方都没有约束，金额一般几百到1千2千不等）。
Private Sales的报价通常是比如$500,000, $500,000+ 或者$500,000～530,000这三种形式。一般情况下，第一种$500,000就是卖家的要价，买家出这个价，卖家是肯定会卖的，但实际上这个价是高于卖家的心理底价的，除非出现多个买家激烈竞争的情况，最后的成交价都比$500,000低，所以买家一开始会减掉5～10％来出价，然后通过不断的讨价还价来试探卖家的真实心理价位。
$500,000+的意思的确是卖家只考虑50万以上的出价，卖家采用这种方式，一般是他自己对自己的房子价位很有信心，或者是不急于出售，只等自己认为比较满意的offer。但是，实际情况里，买家仍然可以出低于50万的offer，因为卖家有时只是虚张声势或者买家很少，销售周期太长，各种因素都会促使他考虑低价位，所以买家千万不要被“＋”误导。
最后一种叫价方式是前两种的综合，最高的上限当然是卖家很满意的价位，下限和第二种的叫价是差不多的意思。
2. Auction（拍卖）
Auction与Private Sales的最大不同是买家竞价的方式和时间。Acution是在一个特定的时间，所有买家集中在一起相互竞价，如果最高价达到卖家的reserve价位，那么就成交。如果没有人出价，或者最高价也没有达到卖家的保留底价，这时卖家可以选择降低底价，或者取消拍卖，转为Private Sales。
另外，通常有20％左右的拍卖房子会在拍卖前售出，也就是说，只要买家出价达到卖家的心理价位，拍卖的房子也可以在拍卖之前通过Private Sales的方式卖出。
Auction对买家的不利是一旦在拍卖中成交，要马上签合同，下10％定金，没有cooling-off，没有subject to，要在拍卖之前做各种inspection和取得贷款预批，风险相对较大。
3.还有一种销售方式比较少见，英文叫Tender，就是投标，竞标的方式。通常是设定一个投标截至时间，买家做书面offer，到截至时间后，如果最高 offer达到卖家保留底价就成交。和拍卖不同的是，买家（竞标者）不用在一个特定的时间内相互竞价，一般也见不了面。和Private Sales不同的是，在投标截至日前，买家一般没有还价的机会，所以在提供书面offer的时候出价都不能过低。
7）不要签无准备的还价
有时在您给一个房子出价并且“口头上被接受”之后，其它买家也许会还价更高。要知道法律规定，只有您和房产屋主双方都在一个有法律约束力的合同上签字后，您才算真正买到这个房子。
在这种情况下，如果您真的想要这房子，请记住：不要让您的希望破灭。一个减少还价落空风险的方法是去见房产业主，至少，要求房产代理确定没有一个买家比您的还价更高，以确保在这栋房子被卖给另一买家之前您还可以获得增加还价的机会。
8）签最聪明的Offer
如果您决定给一个您喜欢的房子出价，请注意：越低的还价您买下该房子的机会越低。通常，您出一个最高的offer就是您最佳的出价。把这个出价用文字写明在合同上，表明您不可能也不会支付更多。
当然，也要小心表演这个“ 吓唬人”的心理比赛，有时它也能轻易地事与愿违。看您决定哪些更加重要：您爱的是这栋房子还是您将支付的价格。您不必付无法负担得起的价格，但不太聪明的还价，也可能让您错过心仪房产的机会。
9）不要接受非独立的报告和建议
这是根本，为您的财务和心理上有安全感，您需要获得一个独立的房产检查报告。请务必在您签字买房之前发现这栋房子的所有主要缺点。
请记住这里最关键的词是“独立”，并且一定要在您签字之前得到正确法律建议。做您一生当中最大的财务决定之前没有获得独立的专家建议是相当冒险的行动。
如果对价格有疑义，或者希望获得对这个房子的估价，您花费的几百元能非常容易地为您节省数以万元，这是值得花费的。
10）要快或要慢
买房成功的标志是在您能买得起的价格范围内发现并买到满意的房子。这可能发生在您开始看房产广告的第一天，或者可能需要耗时数星期，甚而几个月的刻苦努力。如果您发现了满意的房子，不要犹豫不决，举棋不定。
最后，大声去投诉！如果您有了糟糕的房产交易经验，您必须去投诉。通常您越大声投诉您越有机会得到补偿。至少，您将帮助其他买家避免犯下同样的错误。同样请记住，房地产协会代表房地产开发商而不是消费者，请向您的律师或公平贸易部，消费者委员会或者ACCC投诉。
没有评论:
发表评论