墨尔本回报最好的投资房何处寻？

财富属于敢于另辟蹊径的人，这句话用在房产投资上也颇有几分道理。虽然墨尔本市区近郊是传统的投资热点，但它们并不是唯一的选择。实际上还有些深藏不露的黄金地区等待我们去挖掘，它们拥有高回报、强劲的资本增值、价格上也能负担得起。

投资者是谨慎的，他们早已为自己挣下一份家业，所以当他们再度步入房地产市场的时候，他们显得那么从容不迫、胸有成竹，完全没有首次购房者的焦躁和迫不及待。当需求太旺，竞争激烈的时候，他们就会退后一步，安静地等待着这股风潮过去；而当首次购房者在上涨的房价和利率面前望而却步时，他们就要勇敢地前进了。

墨尔本房地产市场经历了2009至2010年初期的疯涨之后，终于恢复了平静。据房产分析机构Residex的统计数据，截止2010年4月的1年间，墨尔本独立屋价格被推高22%，随后便出现了拍卖成交率黯然失色、房价停驻不前、买家犹豫不决的清淡局面。通常这个时候，正是投资者粉墨登场的时候。

10年前，甚至是5年以前，投资者的目标都是受人欢迎的市区近郊和海边，比如说South Melbourne，Albert Park，Prahran，Fitzroy，St.Kilda和Brighton等等这些地方，它们不但在地段上靠近CBD、公共交通和各种设施，而且这一带是优雅的古典式住宅集中的地区，在市场上有很高的需求，租金回报和资本增值都非常理想。当初谁要选择了这样的投资房，现在估计在睡梦中都会笑吧。

然而今天的投资者可能会面临不一样的情形，现在要想在这些区买一套屋况不错的传统住宅，没有75—100万，几乎什么也买不到。当然，如果你有很多钱，也不介意租金回报与你的投入不成比例，那你就继续投资这些地区吧，苦撑7-10年后，你会收获一笔可观的增值。现在的市场行情对于那些预算有限的投资者来说，有哪些选择和风险呢？

被低估的地区

与墨尔本的东区和南区相比，西区和北区的门槛比较低，对于财力有限的投资者来说，是更为现实的选择。据Residex的数据，Glenroy, Pascoe Vale, Reservoir, Footscray和West Footscray的中间房价大约在$506,500 - $597,500之间。在截止2010年9月的1年内，这几个区的资本增值在16% - 21%之间，而同期墨尔本市场的平均增幅为13%。

从长远的10年期间来看，这些曾经被忽略的劳工地区也比墨尔本市区的表现要好。上述的5 个地区在10年内，平均每年房价增长在10.6% - 11.28%之间，而墨尔本市区的平均房价增幅为每年10.6%。事实上，西区和北区不论从长期还是短期来看，资本增值幅度都比热门的近郊地区，如 Carlton，South Melbourne和Brighton要高。这些新兴地区为什么会有如此不俗的成绩？一个解释就是“替代效应”。由于那些受欢迎的热门地区价格涨得太高了，人们负担不起，只能退而求其次。

但事物总是有两个方面，房价上涨能带来资本增值，但也意味着投资成本增加，投资回报下跌。2010年9月份，Glenroy，Pascoe Vale,Reservoir,Footscray和West Footscray的租金回报率为3.13% - 3.76%，相比之下，墨尔本市区的租金回报率为3.26%（在过去18个月里，由于房价上涨太快，墨尔本的租金回报率一直是全国最低水平）。通常，房地产的投资者对租金回报要求不是太高，如果回报率在5%-5.5%就很有吸引力了。

高回报的地区

想要寻求高回报的投资者都要勇敢地走进墨尔本的外围郊区，因为那里的房价较为便宜，投资回报率自然会高，但资本增值却是前景未卜。

Residex 的统计中，投资回报率位于前十名的几乎都是距离CBD 20公里开外的地区。在Wyndham Vale,Meadow Heights, Craigieburn, Roxburgh Park和Carrum Downs,中间房价从$288,000至$368,000不等，投资回报介于4.94%-5.28%之间。

这些区的资本增值去年还不错，截止去年9月的一年里升值12.2% - 16.79%，但从10年期来看，远远低于墨尔本的平均水平。短期增值很大程度上是由低利率和金融危机期间政府慷慨的购房补贴造成的，现在这些动力已经消失，这些地区的房价增值前景很难预计。

单元房/连体别墅

随着人们生活方式的改变，曾经在地产界被称作“难兄难弟”的单元房和联体别墅近些年特别走俏，主要是因为房价上涨，很多地区传统的花园洋房已经变成了一种奢侈品。举个例子说，在Prahran，去年9月份别墅的中间价格为$999,500，而单元房的中间价只有$486,000，几乎是别墅的一半。从增值的角度来讲，还是别墅的增值幅度略高一些。但租金回报是单元房胜出，Prahran的单元房回报率为4.04%，别墅仅为2.97%。

实际上，在墨尔本近郊和中郊的大多数地区都遵循这样的模式，长期的资本增值是别墅略高一些，但其间的差距在缩小，投资回报则是单元房略胜一筹。