2010年12月31日星期五

如何将房屋贷款减半? 怎样早日还清贷款?


如果您的房贷是澳洲平均水平$289,000,贷款利率为7%,那么30年里,你要偿还$403,000的利息,连本带利一共$692,000。

抓紧时间还贷并不是一件很难的事,你可以因此省下几十万的利息。做法再简单不过,每周多还款$200元,你就可以让$289,000的贷款减少一半时间,缩短到14年还清,节省利息$254,000。就算每周多还款$100元,也会将贷款期减少11年,省下$187,000的利息。还有更简单的办法,把还款周期从每月变成每两周还一次,就可以轻松节省$100,000的利息,将贷款期从30年缩减到24年。

理财师Noel Whittaker说,大多数澳洲人的财富之旅是从拥有第一套房子开始。“但人们都有这样的困惑:我要选择什么样的贷款?房子应该多长时间还清?我是在房子还完之后再去投资还是同时进行?”针对这些问题不同的人会有不同的答案,但是有两个基本原则:从税务角度上看,应该尽可能减少不可扣税的债务,增加可扣税的债务;从创造财务的角度看,应该尽可能多拥有财产,只要在能力范围之内,这样使资本增值的机会达到最大化。”

靠增加还款额来缩短贷款期限有一个问题,当期限越来越短的时候,你需要投入的金钱也越多。独立咨询师Mark Armstrong说,人们急于偿还房屋贷款的一个动机就是积累产权,这样可以借更多的钱,买更多的房子。把投资房卖掉也可以帮助还款。利用住房的产权购买增值资产,是一个非常有效的办法。

房贷要快快还,但有时一下子全还清又有点得不偿失。咨询公司RMD的Nick Lockhart说,与其一下子还清自住房,不如释放出一些资金,再买一套投资房。“举个例子,你的自住房贷款40万,还了15万,还剩25万。你又买了一套投资房,同样是40万,这两笔贷款都采用那种只付利息的形式。”
历史记录显示,澳洲房价每7至10年翻一番。30年以后,你拥有自住加投资两套房产,每套分别值320万,所以你的总资产为640万,贷款分别为25万和40万。算算这笔账,是不是比一下子还清房子更合算?

早日还清贷款的小窍门:
1. 尽量把余钱都放进房贷里,比如说退税、股息、收的红包等,哪怕只有$10,$50,$100,日积月累也会发生很大变化。
2. 将贷款手续费和法律费用直接付掉,不要让这笔钱加在你的贷款里。
3. 比较多种贷款,找到最适合的贷款种类。
4. 选择那种可以不受限制地存入和提取的贷款。
5. 每年都要检查一下贷款,看看有没有更好的计划,但要警惕转换费。
6. 把工资全都放到房贷里,靠信用卡支付生活开支,这样也可以冲减利息,但要记得按时还信用卡。
7. 如果你想要固定利率,要选择那种一部分是固定利率、一部分是可变利率的贷款类别,这样针对可变的部分你可以多还款而不用交罚金。
8. 如果利率降了,不要减少你的还款额。
9. 存入和支取都要通过网络银行进行,节省手续费。
10. 所有临时的资金都存入房贷的对冲账户以减少本金。

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