澳自有住房率暴跌 青壮中等收入者无力买房 原因究竟在哪里？

1986年，墨尔本25-44岁的中等收入群体中有68%拥有自己的住房，到了2006年，同一个群体中仅57%是自己的房东。悉尼青壮年中等收入阶层的自有住房率同样跌幅惊人，20年里从60%急降至45%。

人们在探讨悉尼住房承受力问题时往往忽略了很基本的一点：年轻人正在逃离这个澳洲最大的城市，到其它地方寻找自己买得起的房子。或许有一天，他们也将必须逃出墨尔本。

在自有住房率暴跌这一现象中，最引人瞩目的是什么？弗林德斯大学房产专家弗洛德（Joe Flood）和贝克（Emma Baker）说，答案是这一现象不和谐地出现在一个就业率不断上升、经济繁荣发展的时期。从1996年到2006年，澳洲家庭毛收入增加了23%，就业参与率创下历史新高。正常情况下，应该有更多人买下自己的房子才对。但事实恰恰相反。

“看起来，在1998-2007年这一风调雨顺的时期，更高的家庭收入只是推高了房价和债务水平，并没有提升自有住房率，也没有增加住房供应量。”弗洛德和贝克在为澳洲住房与城市研究所撰写的论文中总结道，“这个曾经承诺给予人民无限的土地、低廉的房价，以及人人均有住房的国家，某些地方现在的房价却名列世界前茅。”“高房价拖累了经济增长，损害了澳洲的竞争力，加剧了贫富差距和两代人资产财富间的不平等，并将最终加重整个社会的福利负担。”弗洛德和贝克写道。

有谁不同意他们的结论吗？对于所有已经买了房子的人，房产价值的节节攀升是一件赏心悦目的事——直到某天他们不得不去买另一套房子。届时，他们会发现一切不过是通货膨胀，他们想象中的财富瞬间化为泡影。

年轻人无疑是高房价面前的弱势群体。但弗洛特和贝克却聚焦于另一群较易受人忽视的受害者——45-64岁的中低收入群体，在1986-2006年间，墨尔本这一群体中没有自己房子的比率从19%升至28%，悉尼从26%升至40%。在这一年龄段收入最低的人群中，住悉尼的53%没有自己的房子，住墨尔本的则是40%。这意味着在不远的将来，许多缺乏安身之所的退休人士需要政府给予高额的租房补助。

弗洛德和贝克设想了3种不拘一格的解决途径。第一种是停止区域划分，允许人们在任何地方建造任何建筑物。但任何采取此等措施的政府也甭指望再连任了。

第二种是学习中国，限制房贷。随着贷款与房价比率接近100%的房贷产品重回市场，一种值得考虑的做法就是重新引入老一套的80/20法则，要求贷款者拿出相当于房价20%的现金作为抵押。不过，这种做法在短期内反而会伤害到那些最需要帮助的群体。

再不然，就只能考虑采取一系列针对性措施，包括需要政客们鼓起极大勇气的税改：对自住房的资本收益征税，废除负扣税（新住房项目除外）以免房主用减税来弥补租金损失。因为房产投资者市场份额的扩大必然导致首置业者被排挤出房市。像史旺这样每年给予投资者50亿元税收优惠的政客恰是导致年轻人和低收入者买不起房的元凶。

有人说，负扣税不能废除，因为这将导致出租房短缺。不对。首置业者才是最主要的租房群体。当他们买得起房子了，也就不再需要租房。可出租的房子减少1套，需求也减少1套。供求平衡并不会改变，租房市场也不会趋紧。房租不会上涨，家庭也不会被赶到街头。

澳洲的房价是一百万年轻人和低收入者难以承受之重。住房承受力低长期被视为政策失败的案例，进一步说，正像储行指出的，出租房投资热潮推高了房价，而驱使这股热潮的最主要因素是税收政策。