外国投资者钻政策漏洞 5千套老房子遭推倒重建

富裕的海外投资者利用澳洲政府的政策漏洞，在悉尼购买了大量的旧房子，因为现行法规允许他们购买新房，或者购买现房后推倒重建。

这完全与政客们和地产界人士宣称的，外国人只能购买新建房屋和楼花的宣传相左。

《每日电讯报》获悉到，外国投资审查委员会（FIRB）条例中的一款条文，允许外国人购买澳洲现房，只要他们能够证明该物业已经达到其经济寿命的尽头。

业内人士称，要达到这个要求很容易，因为买家可以宣称许多老旧厨房和浴室都需要投入大量资金进行昂贵的维修，还不如推倒重建。

一名消息人士说，这都要靠买家自己去跟FIRB申请。

如今，悉尼的传统都市街景已经被外国买家所改变，尤其是来自中国的买家。

联邦风格的住宅和其他老式洋房都已经消失不见，海外投资者抢购了大片郊区物业，并用两层楼的独栋别墅取代了它们。

据估计，在过去5年里，约有总价10亿元的5000套悉尼老房子被海外投资者买走，然后被推倒重建。

专家称，这一趋势很有可能继续，尤其是如果澳币贬值的话，因为对中国富人来说，在澳洲投资的性价比，比在上海或北京买房高得多，还可以获得永久产权。

他们还表示，这将导致首置业者更加难以进入市场，将某些中国人青睐的郊区房价推高了10%到15%。

悉尼南区的Hurstville就是一个典型的代表。

当地52%的有中国血统，是悉尼唯一一个非英语背景的移民人口占主导地位的郊区。其他地区包括Carlingford，Epping，Chatswood和Wahroonga。

新州房产研究所（Real Estate Institute of NSW）甘宁（Malcolm Gunning）说，这10-15年来，悉尼房市发生了巨大的改变，但行情确实十分火爆。

他估计，在过去5年里，至少有5000套被这样售出，然后被推倒重建，它们的主要设计目的，就是满足亚洲投资者的需求。

在2013-14年，外国人购买了价值347亿元的澳洲物业和土地。其中130亿元位于新州，据估计，单是中国人就购买了124亿元的房地产。

甘宁特意指出，在Hurstville Oval附近，“老旧的小木屋被一栋接一栋地推倒重建，买下它们的大多是亚裔人士”。

同样的事情也发生在悉尼西北区。

Ryde市府的一名发言人说，有证据显示，该地区近期五分之四的重大开发案，背后都是华人。

但甘宁认为，澳洲人没有理由感到排外，因为数十亿元的开发案提供了巨大的经济刺激和就业。“这与二战后来自意大利和希腊的欧洲移民效应并没有什么不同。”

有中国背景的购房者青睐Epping，Ryde和Parramatta市府地区，尤其是那些想要寻找现房推倒重建双户型或类似户型物业的人。

地产中介公司Ray White Epping的李女士（Catherine Li）成功出售了Grandview Pde的一间百年老木屋，价格是273万元。

这对于原业主Greg和Jane Lodge来说是一件非常高兴的事。他们在1985年仅仅花了$129,950购买这套房子。

“该地区的房价不断增长，而且地处中心区，这就是为什么它这么受欢迎。”李女士说，“中国买家喜欢这个区，因为这里有学校，当地社区友好，而且交通方便。”

“有些人会建造双户型物业，住进其中一户，另一户用来赚钱。”

The Lodge的这套房子占地1328平米，前庭宽20米，非常适合建造巨大的双户型房子。

Tracy Yap Realty的普莱西（Max Pracy）最近以171.1万元的价格出售了West Ryde一块占地961平方米的建筑用地。“如果房子摇摇欲坠，人们就会将之视为可以推倒重建的房子。”

“在Ryde建双户型意味着你需要20米宽的前庭，而在Parramatta只需要15米。”

房地产公司McGrath的贝尔特拉姆（Stefon Bertram）表示，很多中国买家购买悉尼房子并不追求短期的回报，他们看中的是悉尼这座城市，他们不会在翌年或者10年内出售他们购买的房子。

墨尔本将超越悉尼成为澳大利亚最大城市

根据澳大利亚统计局公布的数据，墨尔本已经成为澳大利亚发展最快的城市，按照这个趋势，到了2056年墨尔本将超越悉尼成为全澳最大城市。

而那时维州也将超过西澳，成为澳大利亚发展最快的州。来自统计局的新数据显示，在截至去年12月份的一年中，维州新增人口10.15万人，墨尔本 新增9.56万人。维州经济发展速度达到1.8%，超越了西澳州的1.6%，新州和昆州的1.4%。南澳的经济发展速度是0.9%，塔州是0.3%，北领地是0.4%，而首都领地是1.1%。

墨尔本的经济发展让它缩短了和悉尼的居民人数差距。在同一段时间内，悉尼人口增加8.42万。统计局预测，2056年墨尔本将超越悉尼成为澳大利亚最大的城市。在去年12月份时，墨尔本一共有440万居民，而到了2056年前这一数字将翻一番到820万。

统计局数据还显示，维州吸引各州跨州移民的人数要超过其他州。在截至12月份的一年中，维州从其他州一共吸引净移民9340人，昆州吸引净移民5600人，而其它各州的跨州净移民都是负数，新州一共净减少5570人。南澳人和新州人最爱移居维州，然后是西澳人。

同时期的就业数据显示，维州的就业市场也是全国表现较好的，有4.8%的失业人口在寻找工作，新州的这一比例是4.4%。其他各州找到工作的可能性都小于这两个州。

全国就业岗位空缺情况，房地产行业增长最高，去年增加28%；金融业增加11%，零售贸易业增加6%。矿业空缺岗位下滑29%，制造业下滑8%，建筑业下滑5%。

全国人口增长率为1.4%，成为自2011年以来增长最慢的一年。澳大利亚的人口出生率也达到了2006年以来最低。2014年一共有28.9万澳人离开而居住在国外，这是史上最高的数字。

租赁房产供应过剩 澳租房市场开始降温

房地产经理人表示，一些投资性房产的业主开始发现，找租客变得不那么容易了，这种情况或许会变得更糟，因为可供租赁的公寓数量出现巨大增长。

一份对租金和房价进行分析的报告显示，由于蓬勃发展的建造活动正在改变许多大城市的城郊街道和天际线，房屋租金已增长低迷或出现下滑。

悉尼取代矿业城市成为了全澳房地产繁荣城镇，这个城市的租赁市场也开始因租房供应过量而增长缓慢，预计从现在开始到圣诞节期间，悉尼每周新增的租房数量将超过1000套。

Ray White Real Estate租赁专家和主管Gerri Keays称，“市场是疲软的，而且正变得更加疲软。”

LF Economics称，基于对政府数据的研究，对维州租房供应数量的最佳猜测是大约12万套，相当于新州的3倍。

Keays谈到在悉尼为一处房产寻找租客的问题时说道，“任何没有被良好宣传、良好展现和良好定价的房产都无法租出去。什么房子都适合租住的观念已经过时了。”

在诸如达尔文和珀斯这样的前矿业中心，情况更加糟糕，此前的繁荣发展吸引了数千名临时工人，引发了建造热潮，给疲软的经济和房市带来了许多已经竣工的项目。

一家监测房价和租金的公司SQM Research表示，过去一年中，达尔文和珀斯的租金收益分别下滑近14%和6%以上，同时它们的房价也有所下跌。