未来移民料减房价或跌 美林：内城公寓将首当其冲

如果未来3年的人口增幅未达到预期水平的话，则靠近城市的公寓将首当其冲地遭受房价下跌的冲击。

美林证券公司（Merrill Lynch）的经济学家Alex Joiner称：“人口增幅似乎正在放缓。”
近来越来越多的人认为澳洲统计局（ABS）关于人口增长的估计有点离谱，而且未来的人口增幅料比2017年的B类预测还要低。“而在房市中，创纪录的房产已经开工。我们很担心未来的房产将会供过于求。”

Joiner称，墨尔本和布里斯本的公寓市场最危险。在过去一年里，逾90%获批的民宅建筑都是公寓，而非独立屋。“我们很担心会出现供应过剩。公寓越来越小了，因此数量更多了。部分地区的空置率已经在上涨了，与此同时，绝大多数获批的公寓楼却还没完工。”

Goldman Sachs的经济学家Tim Toohey估计，在2017年，澳洲实际增长的人口将比ABS估计的要少53万人，导致房产过剩7.5万处。

目前澳洲的出生率处于历史低点，而死亡率却处于历史高位。与此同时，净移民也在下降。Toohey因此称，在未来3年，人口的年增幅更有可能下降至1.25%左右，而非ABS所预测的1.7%-1.8%。

Joiner认为，由于入境移民人数的减少——尤其是来自纽西兰的移民，未来3年人口的增长速度平均约为1.5%。纽西兰曾是澳洲专业移民的主要来源，但是在过去2年里，移民至澳洲的纽西兰人已经减半至22800人。

Joiner称，前往悉尼的州际移民将让这个城市的房价继续保持强劲，而墨尔本各城区以及布里斯本各区域的大兴土木意味着这两个城市最有可能出现供过于求的局面。

但澳洲国立大学人口统计学教授Peter McDonald称，这2名经济学家都夸大了移民减少的幅度。“在3年的时间里，出生率和死亡率都不会出现大的变动，因此他们肯定是在说移民会大减。如果要让人口增幅降至1.25%，移民数量就得减至当前的一半。但我并不认为这种事情会发生。”

不过McDonald也同意说，一旦移民的数量大减，则内城的公寓将是最受影响的部分。就目前的情况来看，市中心的公寓最受打工度假签证持有者、国际学生和海外专业人士的青睐，而本地的居民则更倾向于购买独立屋或位于市中心外、面积更大的房产。“一般说来，当孩子们长大后，他们通常会住到比父母家更外围的地区，而这种喜好模式仍然存在，因此推动了边缘城区的房产需求。”但他指出，在人口增幅低于ABS的预期值之前，政府的新移民政策已经实施。

此外，澳洲政府此前出台的新政策——允许国际生毕业后在澳洲再呆2-4年——的影响料将初显。McDonald称：“这会对人口产生相当大的影响，同时也会影响到房市的某个领域。”他在此指的是内城的公寓。