2015年2月1日星期日

在澳买投资房不惜赔钱 期待增值

在澳洲对许多买投资房出租的人们来说,他们的租金收入远远抵不上他们购房贷款所需偿还的利息。也就是说,他们在赔钱。但他们并不担心,因为他们满怀信心,认为房产多少年之后一定大幅度增值。

据《悉尼晨锋报》报导,例如在墨尔本和布里斯本拥有三处出租公寓房的人说,在十年里每一处房产带来了3万澳元的损失,但是房产价值却增长了20万澳元。

这只是澳洲几百万名房地产投资者中的一个例子。他们断定房地产持续增值,因此承受着损失也买房投资,他们的投资举动导致了澳洲债务水平的空前高涨。而且,他们也面临很大的风险,如果利率上调或者房地产价格下降,他们的处境就会很艰难。

问题是,关于房价上涨的假设是否合乎实际?有很多人认为是,也有很多人认为否。

根据澳洲统计局的最新数据显示,去年10月份,在所有的抵押贷款中,投资者的贷款额占了51%,而一年前这一份额是46%。根据澳洲储备银行的数据,在去年9月,澳洲的债务水平达到了一家一户可支配的年收入的153%。

2014年9月份时,储备银行警告道,购买投资房的人数相对于购买自住房的人数的增多,可能是一种“投机过度的标志”。

随着澳洲主要城市房价的创记录飙升,其部份是由于澳洲2.5%的低利率,越来越多的澳洲人在买房。

“对投资者来说,关键的吸引力是资产增值”,悉尼的房地产研究机构Domain集团的高级经济师威尔森(Andrew Wilson)说,“过去12个月里,进入房地产业的投资者人数几乎创下了历史记录,这不令人惊奇。”

随着投资者拥有的房产数量在增加,首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据统计局的数据,去年10月,首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据,就房价与收入水平相比而言,澳洲是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

“2014年,在澳洲所有的省会城市,房租升高了1.8%,这是十年来升幅最小的一年,”房地产数据机构CoreLogic说。

第四季度,广告的租金中位价没有出现变化,独立房租金中位价一周430澳元,公寓房是410澳元。

据澳洲税务局的最新数据,截止到2012年6月30日,总计约130万澳洲人,即所有投资者中的三分之二,其出租房产给他们带来的是亏损。这比两年前增加了7.5%。他们蒙受的损失总额为138亿澳元。在2012财政年度,其余的那三分之一人,获得了总计59亿澳元的收入。

澳洲的税收政策为投资蒙受损失者提供了少交税的好处,这在鼓励着他们买房投资。

上个月发布的由澳洲政府委托所作的一份报告说:“投资房产所获得税务待遇,在鼓励人们竭力投资及投机投资”。报告称,房地产是澳洲财政系统与澳洲经济的一个潜在的风险之源。报告建议政府考虑改变有关税收政策。

澳洲审核监管局去年12月敦促银行把贷款增长速度限制在每年10%之内。而2014年,这个目标在11月30日就已经突破了。

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