负扣税政策促使房东们狂赌物业市场

本周一房地产投资人Maureen Pound在接受记者采访时表示“一点也不担心自己的3个出租物业的亏损状态。”

在言谈中，她坚定地相信房地产资本增值（能够抵消目前的亏损）。

“过去10年以来，我在其中一个投资房上亏损了3万澳元，但是这个投资房的价值已经上升了20万。”这位46岁商业管理顾问乐观地说。

Maureen Pound只是澳大利亚超过100万名亏损房东中的一位，他们必须自己填补房贷还款和出租收入的亏空。

他们对不断上升房价的赌博导致了历史最高位的欠债，这也使得他们对利率上调或者房价下跌特别敏感。

“问题是，对价格上升的预期是不是比较靠谱。”澳大利亚研究机构数字金融分析研究院Martin North对记者表示“我认为不靠谱。”

根据国家统计局发布的最新数据，投资者贷款在去年10月份总贷款额中占到51%，而一年前的数字是46%。

而根据央行的数据，在2014年9月欠债达到了家庭年度可支配收入的153%。

澳大利亚储备银行去年9月就警告说“越来越多的澳人买房出租，这可能是过度投机的讯号。”

过度行为的首先表现就是创纪录的高房价。随着澳大利亚各大城市房价的不断上升，房东们更愿意购买更多的投资房。

根据CoreLogic的数字，2014年投资者购买房产的比例上升了7.9%，这是截至2011年以来10年平均值的2倍。

投资者份额的增长部分原因归功于澳大利亚2.5%的基准利率，澳大利亚储备银行为了刺激经济一直将此利率保持在历史低位。这造成房地产抵押贷款放贷者能将他们的基准可变更利率降到5.95%，这是2009年以来的最低点。

“吸引投资者的主要考量是资本增值。”Domain Group高级经济学家Andrew Wilson表示，“过去十二个月间接近历史高点的投资者入市一点也不奇怪。”

随着房东们执意购买更多的房产，有能力入市的首次购房者数目处于下降状态。

根据澳大利亚统计局的数字，去年10月，首次购房者只占到总份额的11.6%。

根据国际货币基金组织的数字，按房价/收入比计算，澳大利亚的房产价格仅仅排在比利时之后，高居全球第二。

市场上投资房过多造成租赁市场供过于求，即直接导致租金下滑。根据澳大利亚税务局的统计，大约三分之二的澳大利亚投资者，也就是一百三十万，在截至2012年6月30日的财年中申报投资房亏损。这与两年前的数字上涨了7.5%。

总亏损额度达到138亿。而另外三分之一房地产投资获益者的总利润是59亿。

按现有税法，房东可以因为他们的亏损获得补贴。这鼓励他们投资房地产。房地产投资如果有租金亏损，他们可以用来抵消其他收入，这包括利息支出和其他收入。

“对房地产投资者的税法鼓励了借贷和投机性投资。”一份近期出炉的政府调查报告描述。
该报告称房地产可能是金融系统和整个经济体的风险所在，并建议政府在今年进行的税法审核中考虑更改相应税法。

澳大利亚审慎监管局在12月曾督促银行们将针对房地产投资者的贷款增长速度限制在10%一下。

根据储备银行2014年底公布的报告，去年11月30日这个速度就已经被突破。

Maureen Pound说，税务上的补贴是她在过去11年里购买了3宗投资物业的原因之一，而她自己还继续在租房居住。

就算不考虑保险以及其他费用，她的总出租收入是每月5525元，而她每月必须还贷5600元。
Maureen Pound坦承“自己的部分亏损可以从负扣税中抵消。”

她投资的房地产价格在过去10年翻番，而她认为这样的速度还会继续。

“在全球金融危机之时，投资在其他项目上的投资人都亏损严重，而有不动产的人则笑到了最后。”她最后对记者讲道。