2015年1月13日星期二

澳房产投资者吞下赔本苦果 坚信会笑到最后

澳洲的房产投资者Maureen Pound称,虽然她在墨尔本和布里斯本的3套出租公寓都赔钱了,但她并未因此感到担忧。她认为未来的房价必将上涨,届时她就将连本带利地收回投资了。

这名住在墨尔本、现年46岁的企业管理顾问称:“我的房子可能在10年里会损失掉3万元,但它事实上已经涨了20万元。”

Pound是逾百万名须掏钱填补房贷与租金收入差额的澳洲房东之一。他们所押的房价将继续上涨的赌注正在导致创纪录的债务水平,并让房产投资者更易受到利率提涨和房价下滑的影响。

悉尼Digital Finance Analytics的调研总监Martin North称:“问题在于,对于房价的假设是否是现实的?在我看来,回答是否定的。”

根据澳洲统计局(ABS)的数据,在去年10月份的新房贷中,投资者占到了创纪录的51%,比前一年同期的46%高出许多。澳洲储行的数据则显示,在去年9月份,澳人所背负的债务已经是家庭可支配年收入的153%。储行在去年9月份曾发出警告,越来越多的澳人买房出租的行为或许是“投机过度(speculative excess)的一种迹象”。

根据CoreLogic Inc的数据,在澳洲主要城市的房价攀至纪录高点之时,房东们购买了更多的房产。去年,他们所购房产增加了7.9%,而在截至2011年的10年里,这一数据则是翻番。

储行为刺激澳洲经济而让利率保持在2.5%的历史低点是这种置业行为的推动因素之一,因为这让放贷人将平均的基准可变利率下调至2009年以来的最低点——5.95%。悉尼调研机构Domain Group的资深经济学家Andrew Wilson称:“投资者所想要的就是资本增长。毫无疑问,在过去12个月里,已有创纪录的投资者进入房市。”

就在房东们增加手中持有的房产数量之时,能够负担得起当前房价的首置业者则越来越少。根据ABS的数据,在去年10月份,他们在房贷总额中所占的比例低至11.6%。

根据国际货币基金组织(IMF)的报告,澳洲是全球溢价水平最高的国家之一,仅次于比利时。

而CoreLogic的数据则显示,澳洲各州府城市的租金在2014年仅涨了1.8%,这是逾10年以来的最低涨幅。在去年的最后一个季度,租金的中位价几乎没有改变:独立屋的周租仍为430元,公寓的周租也保持在410元的位置。

根据澳洲税务局(ATO)的最新数据,在截至2012年6月30日的一年中,约130万名澳洲人——约占房产投资者的三分之二——的出租房赔本了,比两年前的数据高了7.5%。他们总共损失了约138亿元。在2012财年,余下的三分之一房产投资者赚了59亿元。

但澳洲的负扣税政策却让房东不必忍受太大的赔本痛苦,因此他们并不会因为手头的房产赔本而停止买房。房产投资者可以就租赁房产的各项成本,包括利息、超出收入申请退税。

去年12月,澳洲审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)已经敦促各大银行将租赁房产的借贷涨幅限制在一年10%以内。而根据储行于12月31日发布的数据,去年截至11月30日的涨幅就已经达到了10%。

Pound称,税收优惠是她在过去11年里购买了3处投资房产的原因之一,而她自己现在却仍是租房子住。她每个月总的租金收入为5525元,低于她的房贷还款额5600元,而且她还得负担保险和其他的各项费用。Pound称,她通过税收减免来减少一些损失。她还表示,她的房产价值在过去10年里已经翻番。她认为房价将会继续涨。“当全球金融危机爆发时,所有进行其他类型投资的人都损失惨重,而我却是笑到最后的那个。我已经从我的投资物业中获得了利益,因此我感到很安心。”

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