2014年9月3日星期三

澳洲房价估值偏高三成 泡沫有多远

 2014年09月02日东方财富网报道,澳洲房市进入新一轮上行周期,有分析指出,当前房价过估水平已接近30%,然而距离泡沫似乎还有一段距离。

  ACB News《澳华财经在线》报道,2009年以来,悉尼、墨尔本一直领跑全国房市。上一轮增长周期(2009-10年)中,悉尼和墨尔本房价涨幅超过45%,而进入当前增长周期以来,两地房价已分别拉升27%和19%。

  房价跑过薪资过估30%?

  澳洲房市目前处于新周期的哪个阶段,经济学家有着不同的看法。安保资本公司投资策略部主管奥利弗(Shane Oliver)近日在SMSF Adviser上撰文称,澳大利亚实际房价高于长期趋势13%,房价与居民收入比也较长期平均值高21%,在经合组织国家中属较高水平。从考虑通胀因素后的房价租金比来看,澳洲房市估值偏高27%。

  Murray金融调查组在7月发布的中期报告中承认,澳洲家庭的高杠杆水平给金融系统带来了“系统性风险”。据澳洲相关媒体,澳储行前经济师劳森(Jeremy Lawson)上周指出,澳大利亚信贷增长速度已经快于工资增长1倍以上,居民债务收入比高达150%,会使得澳洲家庭在收入下降和现金利率提高的情况下尤为脆弱。

  劳森表示,随着资源热潮降温,未来房价增长可能与居民实际可支配收入增长相一致,暗示澳洲房价过估水平会保持在20-30%之间,居高不下。而来自海外的任何风险都将带来冲击,譬如中国经济增长大幅放缓。

  如果澳洲房价已经过估,那么到不到泡沫水平?

  住房贷款大增危及金融系统

  投资性贷款大增和房市泡沫有着难分难解的联系。澳大利亚审慎监管局(APRA)披露,6月底澳国内住房贷款市场规模已扩大至1.23万亿,较一季度高出2.5%,而在经济下行期可能带来更大风险的投资性贷款环比提升了3.3%。同比提升了10.9%。

  澳储行上周在回应开放住房贷款市场竞争的相关建议时表示,澳大利亚按揭贷款融资已较为充分,考虑新增贷款供应时应该分析其对金融系统带来的风险,乃至对国家经济的影响。尽管澳洲央行避免谈及泡沫,但对限制房市贷款过快增长的立场较为明显。

  针对APRA的数据,穆迪昨日告诫称,面向投资者的“只付息”贷款大增对澳洲银行信贷评级有负面影响。该评级机构还预计未来18个月澳大利亚利率将提升,“只付息”投资性借贷者会在偿还贷款上面临“还款冲击”。

  “泡沫”条件远不充分

  然而,奥利弗认为,从估值来看澳洲房价已经到泡沫水平,但其它指标并没那么明显,包括信贷增长。今年以来房市信贷增长了5.8%,投资性贷款上升了7.6%,尽管高出近年水平,但较2003-04年间分别达20%和30%的水平还相差甚远。

  另外,他提出四点因素:

  * 房价走强的基础并不广泛,仅局限在悉尼和墨尔本,其它首府城市涨幅都在5%及以下。

  * 目前澳洲房价强劲上行才保持了一年,2003年开始的房价增长周期曾延续了7年。

  * 澳洲民民并未做到将房产当成“自动提款机”,即使用按揭贷款来资助消费及假日支出。

  * 另外,房市投机行为尚未大规模出现。

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