澳洲房价估值偏高三成 泡沫有多远

 2014年09月02日东方财富网报道，澳洲房市进入新一轮上行周期，有分析指出，当前房价过估水平已接近30%，然而距离泡沫似乎还有一段距离。

　　ACB News《澳华财经在线》报道，2009年以来，悉尼、墨尔本一直领跑全国房市。上一轮增长周期(2009-10年)中，悉尼和墨尔本房价涨幅超过45%，而进入当前增长周期以来，两地房价已分别拉升27%和19%。

　　房价跑过薪资过估30%？

　　澳洲房市目前处于新周期的哪个阶段，经济学家有着不同的看法。安保资本公司投资策略部主管奥利弗(Shane Oliver)近日在SMSF Adviser上撰文称，澳大利亚实际房价高于长期趋势13%，房价与居民收入比也较长期平均值高21%，在经合组织国家中属较高水平。从考虑通胀因素后的房价租金比来看，澳洲房市估值偏高27%。

　　Murray金融调查组在7月发布的中期报告中承认，澳洲家庭的高杠杆水平给金融系统带来了“系统性风险”。据澳洲相关媒体，澳储行前经济师劳森(Jeremy Lawson)上周指出，澳大利亚信贷增长速度已经快于工资增长1倍以上，居民债务收入比高达150%，会使得澳洲家庭在收入下降和现金利率提高的情况下尤为脆弱。

　　劳森表示，随着资源热潮降温，未来房价增长可能与居民实际可支配收入增长相一致，暗示澳洲房价过估水平会保持在20-30%之间，居高不下。而来自海外的任何风险都将带来冲击，譬如中国经济增长大幅放缓。

　　如果澳洲房价已经过估，那么到不到泡沫水平？

　　住房贷款大增危及金融系统

　　投资性贷款大增和房市泡沫有着难分难解的联系。澳大利亚审慎监管局(APRA)披露，6月底澳国内住房贷款市场规模已扩大至1.23万亿，较一季度高出2.5%，而在经济下行期可能带来更大风险的投资性贷款环比提升了3.3%。同比提升了10.9%。

　　澳储行上周在回应开放住房贷款市场竞争的相关建议时表示，澳大利亚按揭贷款融资已较为充分，考虑新增贷款供应时应该分析其对金融系统带来的风险，乃至对国家经济的影响。尽管澳洲央行避免谈及泡沫，但对限制房市贷款过快增长的立场较为明显。

　　针对APRA的数据，穆迪昨日告诫称，面向投资者的“只付息”贷款大增对澳洲银行信贷评级有负面影响。该评级机构还预计未来18个月澳大利亚利率将提升，“只付息”投资性借贷者会在偿还贷款上面临“还款冲击”。

　　“泡沫”条件远不充分

　　然而，奥利弗认为，从估值来看澳洲房价已经到泡沫水平，但其它指标并没那么明显，包括信贷增长。今年以来房市信贷增长了5.8%，投资性贷款上升了7.6%，尽管高出近年水平，但较2003-04年间分别达20%和30%的水平还相差甚远。

　　另外，他提出四点因素：

　　* 房价走强的基础并不广泛，仅局限在悉尼和墨尔本，其它首府城市涨幅都在5%及以下。

　　* 目前澳洲房价强劲上行才保持了一年，2003年开始的房价增长周期曾延续了7年。

　　* 澳洲民民并未做到将房产当成“自动提款机”，即使用按揭贷款来资助消费及假日支出。

　　* 另外，房市投机行为尚未大规模出现。