充分利用投资房进行报税

澳洲一年一度的报税时间又到了。投资房的报税可能会很复杂，但报税可以获得数千元的退税回报。越来越多的房主正在将过去的住家转变成投资房，可能需要进行税务的申报。

据澳洲新闻网报导，专家建议充分利用投资房进行报税，这不只是投资者应注意的事。

申报的项目

据澳大利亚税务局最近的统计数据，在2011-2012财政年度，超过623,000名维省人就出租房的费用抵扣进行了申报。

最常见的是市政费，申报数量达564,890项，然后是水费539,890项、保险476,055项、贷款利息474,375项、房产代理管理费443,430项、维修及保养费437,625项。

不太常见的有律师费15,630件、防虫害费用19,575件、清洁费62,835件。

H＆R Block的地区负责人布拉斯（Frank Brass）表示，许多房主都了解大多数的申报项目，但仍有差距。

没有申报的项目

布拉斯称，大部份的房产投资者可能并没有申报他们能够申报的一切项目。部份原因是很难知道哪些记录需要保留，一些人放弃保留记录，他们害怕弄错。其实，如果能够良好管理记录、收据和发票，即使自己准备这些记录，只要是尽力做了，并且不存在欺诈性，税务机关一般能理解。

布拉斯还认为，购房后第1个5年期可以申报贷款费用的1/5，用于补偿印花税及贷款律师费。
BMT税务折旧专家比尔（Bradley Beer）估计有70%到80%的投资者没有获得折旧申报的最高回报。他说：“拥有房产的第1个整年度平均折旧申报为10,000澳元，拥有房产超过10年的平均折旧申报为每年7,000澳元左右。”

他形容折旧申报为税务局允许的对房产结构磨损的价值补偿的一种方式。即使房产在增值，建筑仍会磨损变旧。

为了实现报税的最大回报，可能需要估算师的帮助，并不只是新房产需要申报折旧。

比尔说：“如果10年前买了1套房子，并在5年前花10万澳元翻新，房产仍然有折旧，即使已经错过了第1个5年期。”他表示还可以从租出去的时候开始申报，这对购买装修过的房产也同样适用。

需要注意事项

布拉斯表示，许多人被查出当他们将投资房转为私人使用时，并且没有调整申报的利息金额。他说：“你不再能够申报贷款的全部利息。多年来被查出的人们总认为利息金额不可按比例分割开来。”

另外有些人被查出税务问题，是因为一对夫妇联名购买了房产，但只有一个人报税。他说：“你需要按照房产房主的名字来处理税务问题。”

如果申报折旧，当出售房产并计入纳税额中时，这些申报的金额将被退回给政府。

对于渡假房的房主，只能是真正在出租的房子，才能作为投资房来进行申报。如果正在计划出售房产，注意资本收益税的减免仅适用于作为自已的主要居住地住在该房产内的时间段。
50%的税款扣减仅适用于拥有房产达12个月以上者。

申报费用应考虑的项目有：

-出租广告费；
-房产管理费；
-园艺和草坪修剪；
-贷款利息；
-聘请估算师的费用；
-建筑材料，包括水泥、地板和瓷砖都可以申报折旧；
-地毯、垃圾桶、自动门和百叶窗也可以按使用年限进行申报；
-公寓房和单元套房的买家可以对公共区域相关费用进行申报；
-房产检察交通支出；
-保险。