穆迪最新报告：澳洲房价尚未被高估

    金融集团穆迪分析公司（Moody's Analytics）的报告称，澳洲房价尚未被高估，不过负增值税优惠使得房价平均增长了9%，即4.4万元。

　　这份报告提醒称，虽然澳洲房产现在并没有被高估，但如果利率上涨而租金和收入却没能跟上目前的房价增幅，那么“一些令人担忧的趋势”可能会令房产业主叫苦不迭。

　　穆迪分析公司将房价与长期估价进行对比，并考虑了租金、收入、与房贷相关的成本（例如利率和其他收费等），以评估澳洲八个州府城市房价一年增加10%是否被高估了。

　　其分析结果显示，18个月前，所有州的房价都被低估了。

　　但现在在房价上涨之时，收入和租金却未增长，这将大多数州的房价推升至“更为公平的水平”。

　　这份报告还指出，新州和维州正在出现一些“令人担忧的趋势”，因为现在的房价估值有部分得益于创纪录的低利率。现在的低利率水平“不可避免地将正常化”，并朝着与历史趋势更为一致的水平提高。

　　当穆迪计算入利率上涨的影响后，“情况就开始改变了，全国房价趋向于被高估了”。

　　报告指出，新州房价强劲上升意味着估价已经“略微被高估了”。如果不是最近新州租房成本上涨，新州房价甚至会被进一步高估。如果利率“正常化”，新州房市也会被高估。

　　在个别州内，不同地区之间也存在差异，独立房和公寓房房价之间也存在差距。

　　报告发现，在新州和维州以外的地区，房价增长导致被高估的趋势则不那么明显。

　　“如果结合基本面来看，房价走高或许不是一个问题。收入和租金上涨或利率下降都可以增加房产的平衡值。”报告写道。

　　穆迪的这份报告还分析了负增值税的影响，这个税惠允许租金收入和利率支付之间的差额被冲减，不管其应纳税收入如何。

　　报告称，负增值税使得联邦政府一年短收40亿元，还注意到经济师们给它贴上了“不公平和无益的扭曲”的标签。

　　负增值税等税收“扭曲”鼓励投资和房贷的担忧也在最近由David Murray领导的金融系统调查会（Financial Systems Inquiry）初步报告中被提及。

　　穆迪这份包含了负增值税对“用者成本”估计影响的报告称，负增值税使得平均房价增长了9%，即4.4万元。

　　由于利率位于历史新低，这种税惠的影响已经从2008年15%的巅峰下跌了，“现在虽然负增值税只推动了9%的房价增长，这对全国房产业主来说仍是一笔不小的补贴”，报告说。